За какие сделки с недвижимостью их участникам грозят проверки

Немногие знают, что, подписывая договор купли-продажи недвижимости, они могут стать объектами «обязательного контроля».

А причина в том, что недвижимость, как известно, всегда в цене: вокруг нее крутятся большие деньги — ну а это создает благодатную почву для различных «финансовых злоупотреблений».

Наверняка все наслышаны о борьбе с легализацией доходов, полученных незаконным путем.

Закон 115-ФЗ со дня своего принятия уже успел стать причиной многих блокировок банковских карт и отказов в выдаче вкладов. Не обошел он своим вниманием и рынок недвижимости:

сделки с объектами недвижимого имущества, в результате которых передается право собственности на них, подлежат обязательному контролю, если их цена составляет 3 млн рублей и более.

В связи с этим нотариусы, адвокаты и другие лица, которые оказывают услуги по сопровождению сделок с недвижимостью (риэлторы прежде всего), обязаны сообщать обо всех подозрительных сделках, заключенных с их помощью, в Росфинмониторинг.
Иными словами, обратились вы к нотариусу, чтобы удостоверить договор на покупку дома — а в Росфинмониторинг тем временем уже поступил «сигнал»…

Разумеется, контролировать все сделки с недвижимостью стоимостью от 3 млн нет ни возможности, ни необходимости. Речь идет лишь о т.н. «подозрительных сделках», где есть веские основания полагать, что сторонам нужно не столько купить-продать недвижимость, сколько «обелить» теневые доходы.

Тогда возникает резонный вопрос: как из всего массива сделок нотариус, адвокат или риэлтор должны распознать ту самую подозрительную?

Долгое время этот вопрос оставался открытым. Но в текущем году наметилась заметная подвижка: Федеральная нотариальная палата совместно с Росфинмониторингом издали письмо, где подробно перечисляются признаки подозрительных сделок с недвижимостью (от 4 марта 2021 г. № 2192 / 01-01-40/4546).

Рассмотрим, какие сделки с недвижимостью теперь грозят их участникам проверкой от Росфинмониторинга:

Какая ответственность грозит за неуплату налогов

В НК РФ прописано, что за продолжительную неуплату налогов гражданину может грозить:

• административная;
• налоговая;
• уголовная ответственность.

Меры ответственности закреплены в 25 главе НК РФ. Кроме того, сроки перечисления фискальных сборов и страховых взносов установлены для каждого вида платежа. Если налогоплательщик нарушит сроки или не заплатит в бюджет, ему выпишут штрафные санкции и начислят неустойку.

Доходы в сумме 4 000, 10 000 руб. и выплаты участнику ВОВ, не облагаемые НДФЛ

Согласно п. 28 ст. 217 НК РФ доходы, не подлежащие налогообложению, учитываются в размере не более 4 000 руб. за налоговый период (НП), если они получены по каждому из следующих оснований:

• подарки от предприятия;
• призы, выдаваемые на конкурсах и соревнованиях;
• мат. помощь работнику, выдаваемая предприятием;
• возмещение предприятием работнику стоимости лекарств;
• стоимость различных выигрышей, получаемых в мероприятиях, проводимых в целях рекламы;
• мат. помощь, которую оказывают инвалидам общественные организации инвалидов;
• выигрыши от участия в играх и лотереях;
• мат. помощь, которую оказывают учреждения образования студентам, аспирантам и т. п.

Согласно п. 33 ст. 217 НК РФ не облагаются НДФЛ доходы, полученные участниками ВОВ, войны с Финляндией, с Японией и их вдовами за счет средств:

• бюджета РФ;
• иностранных государств;
• иных лиц, в сумме не более 10 000 руб. за НП.

Также налогоплательщики вправе применять к облагаемым доходам налоговый вычет на детей, который в 2021 году составит на первого и второго детей по 1400 руб., на третьего и каждого последующего — по 3 000 руб. Размер вычета на ребенка-инвалида составляет 12 000 руб., усыновители и их супруги получат 6 000 руб. (подп. 4 п. 1 ст. 218 НК РФ). Одинокие родители имеют право на двойной вычет. Все вычеты будут предоставляться до тех пор, пока доход сотрудника за текущий год не составит более 350 000 руб.

Административная

Для нарушителей предусмотрена административная ответственность за уклонение от уплаты налогов по КоАП РФ. Административный штраф назначают ответственным должностным лицам — руководителю, главному бухгалтеру.

Обычно по административному кодексу выписывают штрафы. Но есть и более серьезное наказание — дисквалификация руководителя (ст. 3.11 КоАП РФ). Если контролирующие органы дисквалифицировали директора, придется назначать нового управленца, изменять уставные документы и вносить правки в ЕГРЮЛ.

ВАЖНО!

По истечении срока давности (одного года) административная ответственность за неуплату налогов юридическим лицом и другие нарушения налогового законодательства не назначается. По нарушениям законов и нормативов по бухучету срок давности больше — два года.

Предприниматель — налоговой агент по НДФЛ для физлица

Физлица обязаны платить налоги с доходов. С каждого поступления денег российские граждане платят 13 %. Иностранцы платят 30 %, если доход получили в нашей стране. Это положения ст. 207, 224 НК РФ.

Когда ИП или организация нанимает физлицо по гражданско-правовому договору, обязанность платить в налоговую НДФЛ переходит на них. Заказчик становится налоговым агентом. Плюс за чужие налоги надо ежеквартально и ежегодно сдавать отчёты. А с физлица снимаются все налоговые обязанности. Правила — из ст. 226, 230 НК РФ.

Написать в договоре, что физлицо самостоятельно разбирается с НДФЛ, нельзя. Такая налоговая оговорка в договоре — пустое место. Обязанность переводить НДФЛ с предпринимателя не снимется. Это подтвердил Минфин в Письме № 03-04-05/12891.

Обязанность налогового агента не снимается, даже если ИП сам перешёл на налог для самозанятых. Вроде хотел упростить бухгалтерию и снизить расходы, но нет. Основание — ч. 10 ст. 2 Закона о самозанятых.

НДФЛ вычитают из суммы вознаграждения физлица. Налоговому агенту запрещено писать в договоре, что сумму налога он платит за свой счёт.

Например, вознаграждение программиста по договору составляет 200 000 ₽. Написать, что заказчик обязан за свой счёт перевести в бюджет налог 13 % в сумме 26 000 ₽ нельзя. На руки программист получит только 174 000 ₽.

Чтобы не обмануть программиста с обещанным гонораром в две сотни, в договоре пишут сумму вознаграждения 229 886 ₽. Без оговорок.

НДФЛ переводят в налоговую на следующий день после выплаты вознаграждения.

Однако бывают ситуации, когда налоговый агент не может заплатить налог. К примеру, у него арестовали деньги на счёте. Пока идут разбирательства, платежи парализованы.

Налоговый агент обязан сообщить физлицу и налоговой, что не может перевести НДФЛ. Сделать это надо до 1 марта следующего года. Тогда физлицо платит НДФЛ самостоятельно. Физлицо уведомляют в свободной форме, главное — письменно, налоговую — при подаче отчёта 2-НДФЛ за 2021 год или 6-НДФЛ — за годы, начиная с 2021.

Налоговая

Срок давности по налоговым нарушениям составляет три года. Задержка платежа или неуплата налога в РФ предусматривает взимание штрафа в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки (для ИП и физических лиц). У юридических лиц другая схема: за первые 30 дней они заплатят 1/300 ставки рефинансирования, а с 31 дня — 1/150 за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ).

ВАЖНО!

Если налогоплательщик вовремя подал декларацию и указал сумму к уплате, но не перечислил взносы в бюджет, ему выпишут не штраф, а пеню.

К примеру, штраф за неуплату налогов физическим лицом за имущество начисляют после 1 декабря года, следующего за расчетным (ст. 409 НК РФ). Если владелец не заплатит сумму по требованию ИФНС, ему начислят неустойку в размере 1/300 за каждый просроченный день.

У работодателей существуют дополнительные обязанности и санкции. Если организация не удержала НДФЛ или удержала, но не перечислила в бюджет, ей начислят не только штраф, но и пеню (ст. 123 НК РФ). Величина штрафа — от 20% до 40% от суммы неудержанного подоходного сбора (ст. 122 НК РФ). Это же правило распространяется и на другие обязательные фискальные платежи и страховые взносы.

Если по итогам декларации у Вас нет налога к уплате

Если Вы не подали в срок «нулевую» декларацию (декларацию, в которой вычеты полностью покрыли Ваш доход или дохода не было изначально), то:

1. налоговые органы будут требовать предоставление декларации чтобы подтвердить, что у Вас действительно нет налога к уплате)
2. Вам грозит штраф в 1000 рублей (ст. 119 НК РФ).

Пример: в 2021 году Лапин А.К. купил автомобиль стоимостью 400 тыс. рублей, в 2021 году он его продал за 300 тыс. рублей. По итогу сделки он не получил дохода (продажа меньше покупки), подтверждающие документы в наличии, поэтому налог Лапин А.К. платить не должен. Но машина принадлежала ему менее трех лет, значит он в любом случае должен подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган. Если он не сделает этого в срок до 30 апреля 2020 года, налоговая инспекция пришлет ему уведомление с требованием подать декларацию, а также Лапин А.К. должен будет заплатить штраф в размере 1000 рублей.

В случае неподачи декларации Вы можете столкнуться с проблемами при взаимодействии с налоговыми органами. Из налоговой инспекции будут приходить уведомления о просроченной обязанности, а при Вашем обращении в налоговую инспекцию за получением справок или оформлением вычета налоговики обязательно напомнят о невыполненной обязанности. В результате, прежде чем предоставить необходимые документы/вычет, попросят подать декларацию и заплатить штраф.

Уголовная

Самое серьезное правонарушение — уголовное. В ст. 198-199 УК РФ указано, с какой суммы наступает уголовная ответственность за неуплату налогов, — с деяний в крупном размере от 2 700 000 рублей за 3 финансовых года подряд. Деяния в особо крупном размере начинаются от 13 500 000 рублей за 3 финансовых года подряд.

УК РФ регулирует порядок соблюдения норм и правил действующего законодательства. Если налогоплательщик умышленно не платит или уклоняется от перечисления сборов, ему грозит наказание в рамках Уголовного кодекса РФ (п. 3, 8 постановления пленума ВС РФ № 64 от 28.12.2006).

Накажут и за мошенничество с операциями по налогам — по ст. 159 УК РФ. Здесь учитывается и подлог документов для возмещения НДС. Наказание за мошенничество — штраф в 120 000 рублей или лишение свободы до 2 лет. Если руководителя и главного бухгалтера признают организованной группой, их посадят на срок до 10 лет с обязательным взысканием в сумме до 1 000 000 рублей.

ВАЖНО!

Занижение базы налогообложения из-за механических или вычислительных ошибок в декларации — не основание для уголовного наказания.

Особые условия сделки

• существенная разница между ценой сделки и реальной рыночной стоимостью недвижимости («Квартира в центре Москвы и всего за миллион рублей — да вы редкий счастливчик!»),
• аффилированность участников сделки (родственники, сослуживцы, партнеры по бизнесу) и есть подозрения, что истинные цели покупки недвижимости скрываются,
• в сделке участвуют лица нетипичной возрастной или социальной группы («Мальчик, а тебе не рано еще коттедж на Рублевке покупать?»).

Разумеется, закон не возлагает обязанности на нотариусов или риэлторов задавать подобные вопросы, а их клиентов — отвечать на них. Да и сложно, честно говоря, представить профессионала, который позволит себе спрашивать о таких вещах своих клиентов.
Но сообщать обо всех подозрительных сделках, тем не менее, они обязаны под угрозой ответственности. Так что не давайте лишнего повода нотариусу или риэлтору заподозрить вас в отмывании денег!

НДС – 2022

Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На онлайн-практикуме осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>

Кого и при наличии какой задолженности накажут

Обычно наказание за неуплату налогов назначают организации (юрлицу), но в определенных ситуациях наказывают собственников и ответственных должностных лиц. Инспекция проводит расследование, определяет виноватых сотрудников и адресно выписывает штрафные санкции (письмо ФНС № ЕД-18-15/[email protected] от 06.09.2018).

Перечислим все виды штрафов за неуплату налоговых платежей в таблице:

ВАЖНО!

Взыскание или штраф ИФНС за несвоевременную оплату штрафа не предусмотрено. Инспекция отправляет требование о перечислении штрафных санкций за нарушение, но не устанавливает предельный срок оплаты. За просрочку налоговых платежей и стразовых взносов начисляются пени.

Доходы, освобожденные от налогообложения согласно п. 1 ст. 217 НК РФ

Список доходов, не облагаемых НДФЛ:

• Государственные пособия.
• Все виды компенсаций: возмещение вреда здоровью; бесплатное предоставление жилья и оплата коммунальных услуг; оплата натурального довольствия; оплата тренировочного процесса и участия в спортивных соревнованиях, питания, снаряжения, оборудования и всего, что необходимо для проведения подобных мероприятий; при увольнении сотрудников (кроме выплат выходного пособия руководящему составу предприятий расположенных в районах Крайнего Севера); в случае гибели служащих при исполнении; возмещение расходов на повышение квалификации сотрудников; оплата проезда к месту отдыха и обратно работников, проживающих и работающих на Крайнем Севере, включая багаж и проезд неработающих членов семьи с багажом; оплата переезда на работу в другую местность.
• Выплаты, связанные с рабочими командировками с учетом предоставления документов, подтверждающих траты.
• Выплаты полевого довольствия в размере 700 руб.

Предприниматель — страхователь по взносам за физлицо

ИП и организации обязаны платить страховые взносы за физлиц, с которыми сотрудничают. А ещё отчитываться в Пенсионный фонд и налоговую. Здесь они становятся страхователями по ст. 419 НК РФ.

Сумма страховых взносов — это 27,1 % от вознаграждения.

Взносы добавляют, а не вычитают. Всю сумму платят в налоговую, а оттуда 22 % уйдут в Пенсионный фонд, а 5,1 % — на медстраховку по полису. Получается, страховые взносы — это допрасходы предпринимателя. И переложить их на физлицо нельзя. Физлица без ИП и самозанятости вообще никогда не платят взносы за себя сами.

Для айти-компаний, аптек, инноваторов и социального бизнеса тарифы ниже. Поищите свою деятельность в ст. 427 НК РФ.

Взносы не платят за самозанятых. Но чтобы перед налоговой всё было чисто, надо сохранить чек от самозанятого из приложения «Мой налог». Без чека взносы заставят платить. Правило — из ч. 1 ст. 15 Закона о самозанятых.

Взносы платят до 15 числа следующего месяца после выплаты гонорара — ст. 431 НК РФ.