28.01.2017
А. Гордон
Адвокат Гордон Андрей Эдуардович
При покупке квартир, после вопроса о характеристиках квартиры (место, площадь, количество комнат, размер кухни), следует: а какие документы? Наилучшим ответом считается приватизированная квартира, собственность более 3-х лет. Считается, что приватизированная квартира это прозрачная история квартиры, это безопасно, и никаких сюрпризов.
Вынуждены разочаровать: Риски при покупке квартиры есть всегда! Их может быть больше или меньше. Приватизированные квартиры – не является исключением.
Приватизированная квартира риски
Риски при покупке приватизированной квартиры можно разделить на несколько видов: 1) Нарушения при приватизации, 2) Наличие «отказников».
Отказники — лица, отказавшиеся от участия в приватизации квартиры, и не ставшие собственниками. При купле продаже квартиры в сделке отказники участвовать не должны, но именно они могут преподнести покупателю сюрприз.
Причем, проблемы у покупателя могут возникнуть даже если приватизированная квартира будет куплена на торгах, у банка и т.д.
Дело в том, что отказник имеет право пожизненного пользования квартирой, и спустя время он может заявить свои права на проживание в купленной вами квартире.
Согласно закону о приватизации жилищного фонда в РФ жилые помещения передаются либо в общую собственность всех проживающих на данной жилплощади, либо, по соглашению между ними, в собственность одного или только нескольких из них (статья 2 закона).
Если кто-то из проживающих не желает участвовать в приватизации, то для приватизации квартиры необходимы: Отказ от участия в приватизации и Согласие на приватизацию квартиры другим лицом. Эти документы приобретают решающее значение. Без такого отказа квартира не будет приватизирована – то есть, передана в собственность. Отказавшись от участия в приватизации, отказник фактически приобретает право пожизненного проживания (пользования) приватизированной квартирой.
С 2004г. такое право отказника прямо закреплено в законе – в статье 19 вводного закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и в статье 31 самого кодекса. Продажа квартиры, в которой живет (зарегистрирован) отказник не прекращает его прав на проживание в квартире. Причем, это правило распространяется и на бывших членов семьи собственника квартиры.
Подробнее про отказ от приватизации
Приватизация государственного или муниципального жилья регламентируется федеральным законом № 1541-1. Оформляться в личную собственность жилая площадь может только с согласия взрослых и несовершеннолетних лиц в возрасте от 14 до 18 лет, проживающих на объекте недвижимости.
Квартира или дом может иметь несколько собственников или одного хозяина. Процедуру можно сделать один раз бесплатно, приватизируя жилую площадь.
После проведенной процедуры с жильем можно проводить по закону любые сделки: продавать, дарить, оставлять в наследство, сдавать квартирантам и т. д. Несут собственники и обязательства по выплате налога.
Иногда в квартире прописано несколько человек и один из них решает отказаться от процедуры приватизации. В этом случае, доля отказавшегося человека передается в собственность, зарегистрированным в квартире людям.
Практическое значение права отказника на проживание в квартире
Сопровождая сделки купли продажи квартир, неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в покупаемой квартире зарегистрирован ребенок собственника от первого брака, или бывшая супруга (бывшие теща, тесть) и т.д. Причем эти лица в квартире не проживают. Но юридически, такие граждане право пользования квартирой сохраняют.
Продавцы и их риелторы часто уверяют покупателя, что после оформления собственности на квартиру продавец выпишет таких лиц из квартиры (снимет их с регистрационного учета по месту жительства в купленной квартире), а если они не захотят, продавец выпишет их через суд.
Иногда, ссылаясь на личные неприязненные отношения со своими «бывшими», продавцы убеждают покупателя самому выписать бывших, поскольку покупатель- новый собственник и имеет право выписать членов семьи прежнего собственника квартиры.
В таких ситуациях нужно быть внимательным.
Если кто-то из бывших членов семьи продавца отказался от приватизации этой квартиры, выписать их из квартиры новый собственник (покупатель) не сможет. Даже если подаст иск в суд о выселении.
Покупатель так же может столкнуться с проблемой выселения зарегистрированных граждан, даже если эти жильцы не имеют отношения к приватизации. Например, если это несовершеннолетний и один из его родителей или опекунов.
Существуют судебные решения, когда суд отказывал в прекращении регистрации ребенка до его совершеннолетия.
Немного легче ситуация, когда в покупаемой квартире отказник проживает. Были случаи, когда после продажи квартиры отказник по тем или иным причинам отказывался выписываться в другую.
По этому, покупателю нужно заблаговременно, при подготовке сделки установить статус каждого проживающего в квартире. Нужно заранее выявить наличие отказников. Следующий этап — нужно озаботиться правильным оформлением «освобождения квартиры от отказника».
Исключить такие ситуации поможет простой прием: до совершения сделки такие лица должны быть зарегистрированы по другом адресу, а квартира – свободной. Вместе с тем, такую выписку могут признать незаконной, если имело место злоупотребление и отказника выписали «в никуда», или в заведомо не пригодное помещение и т.д.
Не столкнуться с описанными ситуациями позволит правильная подготовка сделки с квартирой – обязательное проведение юридической проверки квартиры, в ходе которой выявляются зарегистрированные в квартире лица и их права.
Известны случаи, когда продавцы умалчивают об отсутствующих лицах – военнослужащих, отбывающих уголовное наказание и т.д. За этими лицами так же сохраняется право проживания в квартире.
Но все это — злоупотребления стороны сделки купли продажи, которые могут и должны быть выявлены при подготовке к проведению сделки с квартирой.
Читайте новые публикации:
Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости
Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом
27 января 2021 года
Какой указывать адрес проживания
Здесь я отвечу на такие вопросы — «Я не знаю где сейчас проживает «отказник», какой тогда адрес указывать в исковом заявлении? А если известно, тогда указывать фактический адрес?»
По судебной практике адресом проживания ответчика считается адрес его прописки — п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. N25. Поэтому в исковом заявлении адресом проживания «отказника» вписываем адрес прописки — квартиры, из которой и хотим его выписать. Истец не обязан знать где на самом деле проживает ответчик. Часто он и не знает об этом.
В итоге все повестки в суд ответчику отправят на адрес квартиры — ст. 113 ГПК РФ. Если он не получит их (потому что там не проживает), суд все равно посчитает его извещенным. По закону суд сделал все от себя зависящее, чтобы уведомить ответчика. Получение корреспонденции — это обязанность гражданина. Если он не явится в суд, дело будут рассматривать без него (заочно) — п. 4 ст. 167 ГПК РФ. Это на руку истцам, потому что он не сможет защищать свои интересы.
Как оформить отказ?
Для оформления отказа необходимо подготовить заявление и собрать необходимый пакет документов.
В зависимости от требований муниципалитета, может понадобиться нотариальное заверение.
Что потребуется?
В пакет документов входит:
- Нотариально заверенный отказ
- Справки с паспортного стола
- Выписки из ЕГРП
- Техпаспорт с кадастровым номером
- Документы всех лиц, участвующих в процедуре
- Ордер и договор социального найма.
При участии в процедуре несовершеннолетнего может понадобиться решение органов опеки.
Единой формы заявления не существует. Документ можно написать от руки или набрать на компьютере. В бланке отражаются личные данные «отказника». Адрес жилой площади. Человек прописывает, что отказывается получить долю приватизированного жилья, это согласовано с другими проживающими в квартире (доме) людьми.
Прописывается, что отказ осуществлен на добровольной основе и без давления.
Пошаговые действия
- Сбор документов
- Нотариальная заверка отказа для максимальной безопасности процедуры
- Подача другими проживающими документов с «отказной» на приватизацию в БТИ, Департамент по управлению городским имуществом
- Занесение данных в Росреестр
- Выдача свидетельств права собственности
Заверение договора
Заявление с отказом заверять не обязательно, если этого не требуют государственные органы. Но юристы рекомендуют заверять документ для наиболее безопасного проведения всей процедуры.
Кто имеет право на отказ от приватизации?
В 2021 году отказа от приватизации могут делать люди, зарегистрированные в муниципальном жилье, которое сдается по договору соцнайма.
Закон предусматривает случаи, когда отказ может производиться людьми, которые по уважительной причине не проживают в квартире:
- заключенные, находящиеся в тюрьме;
- солдаты-срочники;
- люди, работающие вахтовым методом в районах Крайнего Севера.
Люди, живущие в таком жилье временно, не принимают участия в оформлении собственности.
В пользу кого?
Отказ от приватизации происходит в пользу конкретного лица (совершеннолетнего или несовершеннолетнего) или всех проживающих в доме (квартире). В зависимости от обстоятельств и объекта собственности, нюансы оформления сделки могут различаться.
В пользу другого лица
Обычно процедура отказа в пользу конкретного человека проводится, чтобы передать жилье ему в собственность полностью. Владельцем доли часто двигает нежелание заниматься документами по приватизации, платить налоги или человек просто хочет передать другому лицу все права на имущество.
Отказаться не могут люди, которые однажды уже приватизировали жилье, отказывались от своей доли в пользу кого-либо. Не разрешают проводить отказ, если у человека есть частная собственность на жилье или долю. Полученная часть жилья не может отдаваться конкретному лицу по стандартной схеме. По закону часть квартиры (дома) делится на остальных участников приватизации. Для передачи прав конкретному лицу необходимо приватизировать квартиру полностью, а потом оформить договор купли-продажи или подарить жилье.
В пользу родителей
Отказаться от своей доли в пользу родителей ребенок может, если не хочет иметь в собственности часть квартиры.
Это лучше делать, если в доме проживают только родители и ребенок.
Если кто-то прописан в квартире дополнительно, то по закону часть муниципального жилья придется делить и на него.
Но при смерти родителей отказавшийся ребенок имеет одинаковые права с другими наследниками.
Делится жилье по завещанию или по закону, если завещание не составлено.
В пользу несовершеннолетнего ребенка
Изначально по закону в процедуре не могли участвовать дети до 18 лет. Сейчас внесены правки: дети имеют такие же права, что и родителей. Закон защищает несовершеннолетних, и их участие в процессе приватизации стало обязательным.
Когда родители и прописанные лица отказываются от долей в муниципальной квартире, ребенок становится единственным собственником жилья. Заявление для детей до 14 лет подается опекунами и родителями. Дети с 14 лет имеют право самостоятельной подписи документов.
В заявлении должно указываться данные свидетельства о рождении или основания для опеки, адрес дома, причины отказа, данные заявителя.
Отказ от приватизации
Отказ производится на добровольной основе, заявление заверяется нотариально. В зависимости от объекта недвижимости, существуют разные нюансы оформления процедуры.
Квартиры
Процедура частично регулируется Жилищным кодексом. Чтобы перевести муниципальную собственность в частную, все проживающие в квартире должны быть согласны. Если один из жильцов не согласен, то приватизация жилья не проводится.
Люди считают, что отказаться можно в пользу другого лица, но юридически процедура выглядит так: человек не участвует в приватизации, а его долю делят другие собственники жилья, согласно соглашению или в равных долях.
Когда решено отказаться от своей доли в пользу конкретного лица, то владелец приватизирует квартиру на себя, делает дарственную на нужное лицо и регистрирует сделку в Росреестре. Заменить дарственную можно договором купли-продажи, но это более трудозатратно.
Можно отказаться от приватизации и без указания лица, которому передается доля.
Заявление пишется, согласно административному регламенту по приватизации. В нем указывают перечень проживающих, которые будут участвовать в приватизации квартиры. Но это не означает переход доли отдельному человеку.
Если отказывается от своей доли ребенок, которому нет 18 лет, то родителям необходимо написать заявление и получить разрешение у органа опеки. Детям с 14 лет можно подписать документ собственноручно. До этого возраста заявление подписывается родителями. В нем пишется причина отказа от приватизации. В случае, если органы опеки разрешат процедуру и не найдут нарушений, официальное разрешение выдается в течение 10 дней.
Когда совершеннолетний человек отказывается сам, то он может подать заявление самостоятельно, если в помещении присутствует сотрудник администрации. В случаях, когда лицо не присутствует лично, отказ заверяется нотариально.
Некоторые административные регламенты допускают прием заверенного заявления у нотариуса.
Дома
Приватизация домов также частично регулируется Жилищным кодексом. При переводе муниципальной собственности в частную также требуется согласие всех проживающих людей в доме.
Отказаться от своей доли человек может, но должен подумать о последствиях. Отдающий свою долю владелец может продолжать жить на этой площади, пользоваться всеми благами, но не имеет права голоса при продаже. Даже частично деньги, полученные по договору купли-продажи, человек не получит. Если приватизация дома уже проведена, то отказаться от своей доли человек уже не сможет. Утратить право собственности на свою доли он сможет, только продав свою часть или подарив конкретному лицу.
Люди, отказавшиеся от приватизации дома, могут проживать в помещении даже после продажи. Такое основание является обременением и отмечено при регистрации собственности.
Если человек прописывается в другом жилье, купленного взамен старого, то право бессрочного пользования переносится на новое жилье.
Земельного участка
В случаях, когда нет препятствий в отказе, владелец может отказаться от права собственности на земельный участок. Это можно сделать, когда на земле нет принадлежащих ему строений и сооружений, существуют незначительные обременения. Часто причиной отказа является длительное неиспользование участка по назначению из-за удаленности, неплодородного грунта, маленькой площади. Все это время владелец платит налоги, и отказаться от имущества можно только официальным путем.
Отказ от приватизации запрещен, когда на земле есть постройки и сооружения в собственности человека. Не разрешают отказываться, если участок является частью наследства. Тогда человек должен полностью отчуждать все наследство, а не только землю.
Для отказа от приватизации участка владелец должен обращаться в Росреестр и написать заявление на прекращение права собственности. При покупке оно рассматривается региональным отделом Росреестра, при наследовании муниципалитетом. Срок рассмотрения: месяц. Если разрешение пришло, то государственный орган, который становится владельцем, подает необходимые документы для регистрации в Росреестре, уведомляет Госкадастр, налоговую инспекцию. Земля передается в земельный фонд муниципалитета.
Право собственности, если владелец передумал можно восстановить в течение 12 месяцев.
