Какие расходы несет покупатель при покупке квартиры, кто оплачивает договор купли продажи квартиры продавец или покупатель

Последние изменения: Октябрь 2021

Переход права собственности по сделке купли-продажи влечет за собой потребность в сборе, составлении документов и последующей регистрации. На каждом этапе сделки возникают расходы со стороны продавца и покупателя. Если средства на покупку ограничены, особенно важно заранее выяснить, какие расходы несет покупатель при покупке квартиры.

Существует несколько статей затрат при переоформлении собственника, а конкретный список – зависит от обстоятельств приобретения недвижимости и требований сторон в привлечении юриста или нотариуса.

Как распределяются расходы при оформлении купли-продажи квартиры?

Закон не устанавливает общих правил касаемо вопроса, кто платит за договор купли-продажи. Нет конкретных норм, возлагающих расходы на одну или другую сторону. В данном случае законодатель руководствуется принципом свободы договора как добровольного акта двух сторон.

Нормы закона даже не содержат ситуации, когда лица не смогли достичь согласия по несению расходов. Предполагается, что оформление сделки урегулируется в любом случае добровольно.

На практике сложились обычаи делового оборота, которые используются в большинстве случаев. Они просты, понятны и эффективны. В общем виде их можно описать следующим образом: «платит тот, кому это нужно». Иными словами, каждая сторона должна заплатить за те действия, которые обеспечат полноценное оформление купли-продажи.

Это не отменяет возможность уступок. Контрагенты могут спокойно перераспределить затраты, если так будет необходимо.

Расходы продавца

Продавец берет на себя обязанность продемонстрировать недвижимость в лучшем свете. Квартира не должна быть обременена, должна быть зарегистрирована в установленном порядке и т.д. Никто не станет покупать незаконную недвижимость «с подвохом». Как результат – продавец несет расходы по обеспечению доказательствами юридической «чистоты» приобретаемой квартиры.

Конкретные статьи расходов:

• документы из БТИ;
• выписка из ЕГРН;
• справка о прописанных лицах;
• справка об отсутствии долгов перед налоговой службой и управляющей компанией.

В БТИ продавцу понадобится взять кадастровый паспорт и экспликацию. Их стоимость зависит от площади квартиры. Средняя цена составляет 2 500 рублей. Выписка из реестра недвижимости сама по себе бесплатна, но за услугу придется заплатить госпошлину в размере 750 рублей. Справки об отсутствии задолженностей по налогам и ЖКХ бесплатны. Но никто не отменил затраты по времени – документы еще нужно получить.

Расходы покупателя

На долю приобретателя квартиры возлагается обязанность по оплате всего юридического сопровождения сделки. Подобный подход, сложившийся на практике, логичен: сторона несет расходы за договор, так как именно ей необходима квартира.

Статьи расходов:

• услуги нотариуса;
• оценка квартиры;
• свидетельство о праве собственности.

Сделка не подлежит обязательному нотариальному заверению. Тем не менее, услуги нотариуса помогут официально подтвердить факт заключения договора. Оценка производится за счет покупателя, если он не согласен или сомневается в цене, которую указал продавец.

Свидетельство о праве собственности – документ, который подтверждает переход квартиры из рук продавца во власть покупателя. Сам договор купли-продажи регистрировать не надо. Важно закрепить факт перехода собственности. Этим занимается Росреестр. За регистрацию права собственности взимается госпошлина в размере 2 000 рублей.

Величина государственной пошлины для покупателя-организации превышает базовую ставку для физических лиц. Компаниям придется платить 22 000 рублей.

Основные затраты, итоговая сумма

1. Риэлтерская компания или свободный агент по недвижимости найдут квартиру среди предлагаемых на рынке вариантов, помогут подготовить документы для сделки, предоставят услугу сопровождения в ведомствах; либо напротив покажут объект покупателю.
   В среднем по России стоимость составит 50 тыс. руб. (либо к первоначальной цене квартиры добавляется 5%).
2. Оформление договора купли-продажи у юриста, в среднем — 1500 руб. на территории РФ.
3. Госпошлина за переуступку прав собственности в Росреестре – 2000 рублей. Эти затраты чаще всего на себя берёт приобретатель прав собственности – покупатель квартиры.
4. Для удостоверения права собственности и отсутствия обременений на квартиру берётся выписка из ЕГРН в Росреестре или МФЦ, на обычном бумажном бланке сумма составит 300 рублей, а на электронном носителе 750 рублей соответственно.
5. Необходимо получить нотариальное заверенное согласие супруга или супруги для продажи объекта недвижимости у нотариуса, за что нужно заплатить 500 рублей.
6. Если при оформлении сделки купли-продажи будет принимать участие представитель одной из сторон, необходима нотариальная доверенность – 100 рублей для близких родственников и 500 рублей для всех физических лиц.

Всего сумма расходов составит в среднем 55 тысяч рублей.

Расходы, с которыми может столкнуться покупатель:

Расходы, с которыми может столкнуться продавец:

Кто оплачивает оформление договора?

Непосредственное составление сделки зависит исключительно от желаний контрагентов. Оформлением может заняться как покупатель, так и продавец.

На практике документ часто составляет продавец, если он выступает профессиональным участником рынка недвижимости. К примеру, это организация, которая работает через риэлторов. При участии в сделке только граждан, договор составляется совместно, без односторонней инициативы.

Кто имеет право составить договор купли-продажи

Специального разрешения на подготовку договора купли-продажи квартиры не требуется. За разработку текста документа может отвечать как продавец, так и покупатель. Для этого им не требуется профильное юридическое образование. Они могут воспользоваться готовыми образцами или шаблонами договоров, которые есть сегодня в открытом доступе.

Но если стороны опасаются, что самостоятельная подготовка договора несет повышенные риски его аннулирования или признания недействительным, то они могут воспользоваться посредническими услугами по подготовке текста соглашения.

Можно выделить следующие ключевые варианты составления договора купли-продажи:

1. Через специализированную юридическую компанию или практикующего в частном порядке юриста.
2. Через риэлторскую компанию.
3. Через МФЦ. Сегодня во многих МФЦ можно не только переоформить право собственности на недвижимость, но и заказать подготовку договора.
4. Через нотариуса.

Каждый из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Самостоятельная подготовка договора позволяет минимизировать затраты на заключение сделки купли-продажи. При этом стороны без профильного образования могут не учесть при подготовке документа важные законодательные изменения или требования гражданского права, которые распространяются на юридически значимые документы.

При участии специалистов при подготовке договора он разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом специфики продажи квартиры и в соответствии с требованиями законодательства.

Обращение к специалисту потребует определенных трат. В зависимости от региона и уровня квалификации юриста подготовка договора купли-продажи обойдется сторонам в 3-10 тыс.р. В крайнем случае, стороны могут просто обратиться за консультацией относительно содержания документа в юридическую компанию. Такие консультативные услуги обычно оплачиваются из расчета 500-1000 р. в час.

Во что обойдется сделка для продавца и покупателя?

Покупателю дополнительные опции обойдутся более чем в 130 000 рублей и 0,1% от стоимости квартиры за услуги страховой компании, и всего расходы в среднем составят 184 100 рублей + 0,1% от стоимости квартиры.

Продавцу придётся выложить от 15 000 рублей и 0,1% от стоимости квартиры за договор страховой компании, и если он заинтересован в услугах различных контор или обременён некими житейскими обстоятельствами. Всего расходы в среднем составят 17 625 рублей +0,1% от стоимости квартиры.

Всем, кто планирует покупку квартиры, может быть также интересно, как приобрести жилплощадь за материнский капитал и в ипотеку.

Расходы при оформлении сделки купли-продажи квартиры могут стать неприятным сюрпризом для сторон, но они всецело направлены на возможность законной, справедливой и безопасной процедуры переуступки прав. С экранов телевизоров то и дело можно было услышать про обманутых дольщиков, нерадивых покупателях и продавцах-хапугах. Сегодня общество и государство приняло множество мер, чтобы сделка стала действительно лёгкой для всех заинтересованных сторон.

Какие предстоят траты?

Часть расходов постоянна, другие могут возникать при определенных ситуациях.

Госпошлина

Продавец должен оплатить госпошлину в размере 350 рублей за изменения, которые будут внесены в ЕГРН (когда они необходимы), если в его личных данных произошли изменения (например, смена фамилии). А покупатель оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей за регистрацию права собственности на приобретаемый объект недвижимости.

Кто оплачивает договор?

Для составления договора купли-продажи целесообразно обратиться к профессиональному юристу. Цена зависит от региона. Обычно от 2000 до 6000 руб. Стороны сами решают, кто платит при продаже за оформление договора и других документов, продавец или покупатель, либо делят расходы по сделке между собой.

Необходимые документы и стоимость их оформления

При совершении сделки кроме составления договора потребуются следующие действия:

1. получение технического паспорта на объект недвижимости – 1,0-15 тыс. руб.;
2. оформление кадастрового паспорта – 2-3 тысячи рублей;
3. получение справки из Росреестра – 750 рублей.

Плата за подготовку договора купли-продажи

За составление договора купли-продажи платить не обязательно, этот документ продавец и покупатель могут составить самостоятельно. Но если стороны хотят обезопасить себя от правовых рисков, они вправе заказать подготовку договора в юридической компании. Стоимость подготовки предварительного договора может стоить 10-15 тыс.р., основного – 30 тыс.р.
Нотариальное заверение договоров купли-продажи не требуется по закону, но и не запрещено. Нередко стороны прибегают к участию нотариуса для придания договору большей юридической значимости и снижения рисков его оспаривания или аннулирования в судебном порядке.

За нотариальные услуги придется заплатить 0,1-0,4% от стоимости сделки, прописанной в договоре.

Тариф зависит от наличия/отсутствия родственных связей между сторонами сделки и стоимости недвижимости.

Указанные расходы могут распределяться между продавцом и покупателем в равных долях. Хотя большая заинтересованность в грамотном юридическом оформлении сделки у покупателя.

Услуги риэлторов

Практика сложилась таким образом, что покупатель, как правило, оплачивает все услуги, связанные с оформлением сделки. Но, примерно с 2021 года, ситуация несколько изменилась. Активность на рынке недвижимости упала, жилье стало продаваться плохо. Передовые риэлторы этим начали пользоваться. Они стали брать деньги с продавцов за поиск покупателей. Сейчас встречаются разные варианты:

• оплату услуг специалиста, традиционно, осуществляет покупатель;
• деньги взимаются с продавца;
• расходы по оплате услуг риэлтора несут обе стороны договора.

О том, сколько стоят услуги риэлторов и что входит в их услуги, можно подробнее узнать в этой статье.

Таким образом, отвечая на вопрос, кто оплачивает договор купли-продажи, можно говорить о том, что многое зависит от договоренностей сторон. При этом есть расходы, которые несет только продавец или только покупатель, в зависимости от того, какие правила установлены действующим законодательством.

Дополнительные услуги

Кроме перечисленных выше услуг могут потребоваться и другие.
Стоимость нотариального заверения договора составит 0,5% от суммы, указанной в нем. Такой тариф указан в Налоговом кодексе РФ (статья 333.24). Определены и границы: не менее 3000, но не более 20000 рублей. Такая цена определяется, если договор купли-продажи должен быть заверен в обязательном порядке.

Если же стороны по собственному желанию решили заверить соглашение у нотариуса, то согласно Основам о нотариате (ст. 22.1, п. 1) берется определенный процент в зависимости от ситуации:

• если стороны являются близкими родственниками, то при сделке до 1 млн. руб. заверение обойдется в 3000 рублей;
• при сумме сделки от 1 до 10 млн. руб. – 7000 руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.;
• при сумме свыше 10 млн. руб. придется заплатить 25000 руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб).

Закон не устанавливает, кто при продаже оплачивает услуги нотариуса. Чаще всего расходы по сделке несет продавец, т.к. в результате именно он получает деньги, т.е. является выгодоприобретателем. Но участники сделки вправе решить этот вопрос по собственному усмотрению.

При необходимости предоставить согласие мужа или жены на продажу недвижимости этот документ также подлежит нотариальному заверению. Стоимость услуги – около 1,5 тыс. руб. Расходы берет на себя продавец, т.к. именно ему нужна эта бумага.

Если одна из сторон действует через третье лицо, то необходима нотариальная доверенность, составление и заверение которой стоит 500 рублей.

Сделку можно провести, воспользовавшись услугами риелтора. Он поможет подобрать подходящий вариант, проконсультирует в процессе сбора и составления документов. Стандартный тариф в таком случае – от 2% до 5% от стоимости недвижимости.

Проверка объекта на юридическую чистоту. Сделать это можно самостоятельно или довериться профессионалу. Стоимость его услуг определяется параметрами жилья и сложностью проведения процедуры и начинается от 5000 рублей. Оплачивает услугу покупатель.

При расчетах через банковскую ячейку придется оплатить ее аренду, срок которой, как правило, составляет один месяц. Обычно эти расходы, составляющие в среднем 3-5 тыс. руб., берет на себя покупатель. А продавец может оплатить проверку подлинности купюр.

В случае приобретения жилья с помощью ипотеки на покупателя возлагается ряд связанных с ней расходов. В такой ситуации необходимо провести оценку объекта, которая стоит 4-5 тыс. руб. Также потребуется в обязательном порядке застраховать недвижимость, поскольку она будет передана банку в залог до окончания расчетов по кредиту. В большинстве случаев оформляется и полис страхования здоровья и жизни. В целом страховые услуги обходятся в 0,5%-1,5% от стоимости квартиры.

Покупка квартиры в ипотеку

Нам осталось рассмотреть, какие дополнительные расходы при покупке квартиры в ипотеку могут лечь на плечи покупателя недвижимости.

Покупателя помимо оплаты самого кредита за жильё будут ждать и другие расходы:

• комиссия банка за выдачу средств;
• оплата отчета по оценке квартиры;
• страхование залогового имущества.

Банки обычно предлагают своих оценщиков жилья, с условиями предоставления услуг которых клиентам банков приходится соглашаться. Помимо страхования залогового имущества банк может попросить клиента застраховать свою жизнь или трудоспособность.

Хоть эти виды страхования и являются добровольными, отказ клиента может обернуться для него ростом процентной ставки по ипотеке. Чтобы сократить свои расходы по ипотеке, покупателю нужно воспользоваться услугами ипотечного брокера.

Ипотечный брокер хорошо знаком с условиями всех банков, действующих на рынке. Он сможет за определённую плату подобрать самые выгодные для покупателя условия оформления ипотеки. С участием в сделке ипотечного брокера шансы покупателя на получение ипотеки существенно возрастают.

Не нужно забывать, что покупателю квартиры придётся оплачивать со своего нового имущества имущественный налог.

Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке – это всегда большие расходы, которые, как правило, выходят за рамки предполагаемых покупателем платежей.

Некоторые из расходов берет на себя продавец недвижимости, но все же львиную долю платежей придётся осуществлять именно покупателю, имеющему больший набор рисков в этой сделке.

Экономия на покупке квартиры для покупателя может обернуться утратой жилья и денежных средств в случае признания соглашения недействительным.

Когда стороны должны обсудить нюансы?

Как говорят в народе, решить все нужно «на берегу». Причин тому несколько:

1. Если подготовку к сделке ведет третье лицо, то оно должно знать, с кого именно требовать оплату. Кто может стать таким помощником? Профессиональный юрист, нотариус, риэлтор.
2. Если договор купли-продажи грамотный, то в нем должен содержаться пункт о распределении расходов между сторонами. Это необходимо для того, чтобы в случае чего была возможность взыскать с одной из сторон сумму средств, уплаченных лицу, помогавшему оформить сделку.Например: все документы подготавливал юрист, а оплачивал покупатель, после того как бумаги были подписаны, а услуги оплачены, выяснилось, что продавец недееспособен. В таком случае, покупатель может заявить о недействительности сделки и потребовать возврата не только стоимости недвижимости, но и денежных средств, уплаченных юристу. Это можно будет легко сделать, но только в том случае, если в бумагах есть указание на то, кто именно нес расходы по договору.

Таким образом, стороны сделки должны решить вопросы по оплате договора до его подготовки и подписания. При этом нужно еще и определиться, каким образом будут происходить расчеты между участниками процесса: наличными средствами «из рук в руки», путем безналичного перевода, с использованием банковской ячейки.

Кто платит агентству?

Чаще всего покупатель сам обращается к агенту с целью поиска подходящей квартиры, в таком случае ему рассказывают о спектре услуг; составляется расписка или агентский договор с указанием цены. Но бывает, что компания суммирует стоимость своих услуг и стоимость объекта недвижимости.

Может случиться, что клиент даже не знает о том, что оплачивает работу риелтора. Многие агентства вообще не берут гонорар с продавца, даже если рекламируют его квартиру в своих источниках, особенно если квартира расценивается, как выгодный объект. Причина опять же в том, что всю стоимость затрат покроет покупатель.

Но в том случае, когда клиенты заказывают сопровождение сделки, помощь с составлением договора, указывают дополнительные услуги, продавцу также могут предоставить счёт.

Цена составления документа

Цена формируется с учетом нескольких факторов:

• статус человека, оформляющего бумаги;
• стоимость недвижимости;
• форма договора.

Простая письменная форма

Действующее законодательство, в частности ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 2015 года, предусматривает, что сделка купли-продажи квартиры может быть заключена в простой письменной форме, при условии, что у жилья один совершеннолетний и дееспособный собственник.

Оформить бумаги может:

1. Одна из сторон. Сейчас в интернете довольно много инструкций по этому поводу, есть образцы документов. Можно просто скачать один из них и заполнить самостоятельно.Есть опасность выбрать устаревший или безграмотный образец, использование которого может скрывать ряд рисков, привести к финансовым потерям. Если же продавец или покупатель является юридически грамотным, а закон допускает, в конкретном случае, совершение сделки в простой письменной форме, то все нужно делать самостоятельно. Удастся сэкономить неплохие деньги.
2. Риэлтор. Как правило, у лиц данной категории имеется устоявшийся прайс. Обычно, они берут 1% от стоимости недвижимого имущества. Но и нижняя граница стоимости услуг тоже устанавливается. В регионах – это, примерно, 5 тысяч рублей. В столице – намного выше.
3. Профессиональный юрист. Это может быть адвокат или просто человек с высшим образованием по специальности. Цена проведения сделки может быть любой. Специалист и его клиент, обычно, индивидуально договариваются о размере вознаграждения.

Выходит, что фиксированной стоимости услуг, если договор оформляется в простой письменной форме, не существует. С формой нотариальной дела обстоят несколько иначе.

Нотариальная бумага

Согласно ст. 333.24 НК РФ, нотариус за оформление сделки вправе взять 0,5% от стоимости недвижимости. Учитывается цена, фигурирующая в кадастровых документов. Именно от этой стоимости сейчас, кстати, берется налог на недвижимость. Учитывая тот факт, что квартира может стоить 500 тыс., а может – 20 млн., законодатель установил:

• Минимальная сумма, которая уплачивается нотариусу, не может быть меньше 300 рублей.
• Максимальная – не больше 20 тыс. рублей.

Требование закона вполне понятно: в одном случае нотариус может получить слишком мало, в другом – слишком много. Законодатель этого не допускает. Если бы в НК РФ не было такого ограничения, то нотариусу достаточно было бы помочь продать всего один объект недвижимости, стоимостью несколько миллионов долларов, в год, и не работать оставшиеся 364 дня.

Каждый нотариус вправе требовать оплаты услуг правового и технического характера. Их стоимость определяется Нотариальной палатой региона. В среднем, УПТХ стоят от 2 до 6-7 тыс. рублей.