Раньше не значит выгодно. Когда не стоит гасить ипотеку досрочно

В России новый ипотечный рекорд: в январе отечественные финансовые организации выдали 96 тысяч жилищных кредитов на 265 миллиардов долларов, сообщает РБК со ссылкой на данные «Дом.РФ» и консалтинговой фирмы Frank RG. Для сравнения: в январе прошлого года россияне взяли 78 тысяч кредитов на 189 миллиардов рублей.

В настоящее время ипотечные ставки примерно на один процент ниже, чем год назад — 7,85-8,05% годовых, отметил руководитель аналитического Михаил Гольдберг.

В 2021 средняя ставка по ипотеке составляла 10,56%, в 2018-м — 9,66%, в 2017-м — 11,45%, в 2016-м — 12,9%, в 2015-м вообще достигала 15%. Граждане, оформившие жилищный кредит несколько лет назад, сейчас стараются рефинансировать ипотеку или даже вернуть долг досрочно. По данным Центрального банка РФ, в третьем квартале прошлого года соотечественники раньше срока закрыли жилищных кредитов на 524,8 миллиарда рублей — рекордный с 2021 года показатель. А в каких случаях досрочный возврат кредита невыгоден?

Когда ипотека под низкий процент

Как говорит первый заместитель Генерального директора оценочно-экспертной компании, профессор НИУ МГСУ, доктор экономических наук Кирилл Кулаков, досрочное погашение жилищного кредита может оказаться невыгодным, если ипотека оформлялась под низкий процент. Сейчас ипотечные ставки в нашей стране находятся на историческом минимуме, такими низкими они не были еще никогда. В новостройке, например, можно купить квартиру в кредит максимум под 6,5% годовых по программе льготной ипотеки. А некоторые застройщики дополнительно субсидируют снижение ставок до 2-3% годовых.

«Даже сейчас, при низких ставках по банковским депозитам и другим финансовым инструментам, есть варианты вложения средств под процент, больший, чем процент по ипотечному кредиту. А ведь со временем ставки по депозитам могут вырасти, а процент по ипотеке, как правило, фиксированный на весь срок», — поясняет эксперт.

Недоступное жилье. Почему банки отказывают в ипотеке? Подробнее

Минусы жилищного кредита

Несмотря на ряд плюсов, есть и минусы, ипотеку в Сбербанке нельзя назвать идеальной по нескольким причинам:

• Жесткие требования к заемщикам. Процент отказа в банке достаточно большой (о причинах отказа и о том, что делать при его получении, вы узнаете здесь). Основные причины отклонения заявок – низкий уровень дохода (учитываются преимущественно официальные заработки клиента), плохая кредитная история, неугодный банку род деятельности заемщика (например, ИП).
• Отсутствие прозрачности предоставляемой информации. За рекламными лозунгами о низких ставках нередко скрываются неучтенные дополнительные платежи, которые включаются в стоимость кредита. Например, страховка.
• Навязывание страховки. При оформлении ипотеки клиент не обязан страховать жизнь и здоровье. Однако настойчивые сотрудники нередко уговаривают застраховать себя под предлогом возможного отказа выдачи средств. Это, в свою очередь, повышает сумму кредита.
• Процесс рассмотрения заявки и процедура оформления могут затянуться. Если на сайте Сбербанка указан максимальный срок рассмотрения 5 дней, то это совсем не означает, что он будет соблюден. В зависимости от загруженности работы сотрудников и информации, предоставленной клиентом в анкете, срок может растянуться до нескольких недель. Подробнее о сроке рассмотрения заявки можно узнать тут.

Когда на погашение ипотеки берется другой кредит

За неплатежи по кредиту банк имеет право забрать у ипотечника залог, то есть квартиру. Это один из самых распространенных страхов должников. Некоторые из них, опасаясь, что не смогут обслуживать ипотеку, берут потребительский кредит, с помощью которого гасят жилищный и, с одной стороны, успокаиваются, но с другой — вешают на себя куда большую долговую нагрузку: проценты по потребительским займам ощутимо выше, чем по жилищным, и попасть на просрочку с ними гораздо проще. Да и переплата в таком случае оказывается внушительной.

Эксперты рассказали, что выгоднее — взять ипотеку или копить на жилье

В среднем по России ипотека позволит оформить в собственность «двушку» на 4 года и 1 месяц раньше, чем аренда, однако за это придется переплатить 353 704 руб.

Как пояснили «Российской газете» эксперты компании, для того, чтобы посчитать, что все-таки выгоднее, за основу была взята следующая ситуация: в семье работают два человека, доход каждого из них соответствует средней зарплате в регионе (по данным Росстата). На оплату ипотеки семья готова выделить половину совокупного дохода (то есть одну среднюю зарплату в месяц). Первоначальный взнос по ипотеке составляет 20% от стоимости квартиры (по условиям «семейной ипотеки»). Процентная ставка по «семейной ипотеке» составляет 6%. На то, чтобы накопить деньги на покупку квартиры, и нынешнюю аренду «двушки» семья также готова выделить половину совокупного дохода (одну среднюю зарплату в месяц).

Получилось, что в среднем по стране на выплату ипотеки уйдут 5 лет и 3 месяца, тогда как при аренде жилья получится накопить на квартиру только за девять лет и четыре месяца.

Из 78 регионов, которые приняли участие в исследовании, самой выгодной по времени оказалась ипотека в Крыму. Несмотря на переплату в 1 243 637 рублей (а это более трети стоимости «двушки» на вторичном рынке), получить ее в собственность можно за 12 лет и 8 месяцев. То есть на 25 лет и 5 месяцев быстрее, чем арендуя жилье и откладывая деньги.

Второе место у Чеченской Республики. Переплатив 16,6% от рыночной стоимости «двушки», здесь семья получает возможность стать собственниками на 13 лет и 8 месяцев раньше, чем если бы арендовала жилье и копила деньги на покупку. Третье место у Москвы. Выигрыш по времени у ипотеки в сравнении с арендой — 12 лет и 11 месяцев. Переплатить за скорость в столице придется 3 668 995 рублей, то есть более 36% от рыночной стоимости столичной «двушки».

Десятку лидеров замыкает Северная Осетия, где преимущество ипотеки — 7 лет и 1 месяц. Если арендовать и копить в этом регионе придется 13 лет и 7 месяцев, то, переплатив 316 854 ипотечных рубля получится обзавестись 2-комнатной собственностью уже через 6 лет и 5 месяцев.

Наименьший выигрыш по времени дает ипотека в Магаданской области. Переплатив 107 925 рублей, здесь семья сможет стать собственниками только на 9 месяцев раньше, чем если бы арендовала жилье и копила деньги. Собрать нужную сумму, проживая в съемной квартире, получится за 2 года и 7 месяцев, тогда как расплатиться с банком по займу можно за 1 год и 10 месяцев. Второе с конца место у Мурманской области. Здесь разница по времени в пользу ипотеки составляет 11 месяцев, а переплата для тех, кто выбирает ипотечный кредит, — 101 273 рубля. Третье место у Кемеровской области: временной выигрыш у ипотечников по сравнению с арендаторами — 1 год и 7 месяцев. За скорость семья переплатит 128 070 рублей, или 8,4% от рыночной стоимости двухкомнатной квартиры.

В Камчатском крае, Архангельской и Челябинской областях ипотека позволит получить собственную «двушку» быстрее на 1 год и 11 месяцев, чем аренда и накопления. Больше всего придется переплатить семье из Камчатского края (210 315 рублей), тогда как архангелогородцы и челябинцы доплатят 160 970 рублей и 150 985 рублей соответственно.

Когда не остается финансовой подушки

Пандемия коронавируса и связанные с ней ограничения показали нам, как важно иметь накопления. В марте прошлого года научно-технический выяснил, что более 60% россиян вообще не имеют никаких сбережений.

Теперь соотечественники настроены копить деньги, причем немалые: каждый пятый россиянин к выходу на пенсию хотел бы отложить сумму от 20 до 50 миллионов рублей, свидетельствуют результаты опроса негосударственного пенсионного фонда (НПФ) Сбербанка и «Рамблера». На эти деньги граждане собираются путешествовать, хорошо питаться и получать качественную медицинскую помощь. 22% соотечественников рассчитывают накопить 5-10 миллионов рублей, чтобы не экономить на основных потребностях. 18% респондентов назвали сумму в 750 (!) миллионов рублей, а 14% — 74,5 миллиона.

Статья по теме

Богатые тоже платят. Кто из звёзд покупал жилье в ипотеку Иметь накопления на старость или на черный день, конечно же, правильно. Неправильно — тратить их все одномоментно, пусть и на такое важное дело, как досрочное погашение ипотеки. Пытаясь избавиться от кредитного бремени за счет всех имеющихся сбережений, заемщик остается без страховой суммы на случай непредвиденных обстоятельств. А это чревато дополнительными расходами. Например, вам понадобятся деньги на лечение, и вам придется оформлять кредит, ставка по которому будет выше процента по ипотеке.

На что влияет срок ипотечного кредитования?

Всем известны три основных критерия кредитования – возвратность, платность и срочность. Любое предоставление заемных средств должно удовлетворять этим трем признакам, иначе это действие уже не будет признаваться кредитом.

Без возвратности предоставление денежных средств будет считаться дарением, без платности – рассрочкой, а без срочности – вообще несуразицей. Срок пользования заемными средствами является главным признаком кредитования.

Для ипотеки характерны достаточно продолжительные периоды пользования деньгами. Обычно это 10, 15, 20 лет, иногда больше. Максимальный срок ипотечного кредитования равен 30 годам.

Срок ипотеки всегда фиксируется в договоре кредитования по обоюдному согласию сторон. При этом каждый заемщик имеет законное право досрочного погашения ипотечного займа в случае улучшения его финансового состояния. Препятствовать этому банк не может, как и не может взимать за это дополнительные комиссии или проценты.

Часто банки прописывают такие санкции в ипотечных договорах, намеренно забывая уведомить об этом вторую сторону сделки. Поэтому нужно внимательно читать текст соглашения на предмет проверки таких невыгодным для заемщика нюансов.

Почему нужно думать о сроке, когда берешь ипотеку? Со сроком важно определяться именно на этапе оформления сделки, ведь от этого фактора будут зависеть условия дальнейшего сотрудничества с банком.

Срок может напрямую оказывать влияние на следующие факторы:

• Риски, связанные с просрочкой. За очень продолжительное время действия ипотечного договора с заемщиком может случиться, что угодно. В лучшем случае он может попасть в кризисную финансовую ситуацию или на время потерь работу, в худшем – он может заболеть или даже умереть. В такой ситуации появляются реальные риски потери недвижимости для плательщика. Поэтому не стоит брать на себя очень длительные обязательства, или при невозможности выбора другого сценария – обязательно застраховать свои жизнь и здоровье.
• Досрочное погашение. При осуществлении заемщиком частичных досрочных погашений ипотечного займа пересчитывается оставшаяся сумма долга. В результате таких манипуляций даже по очень долгой ипотеке можно существенно сократить переплату.
• Переплата. Чем дольше будет срок пользования заемными средствами, тем выше будет переплата. Это нужно учитывать, подписывая долгосрочный ипотечный договор.

Брать ипотеку на длительный срок или нет – личное дело каждого. Все зависит от приоритетов и текущих запросов заемщика. Долгосрочная ипотека чревата большими переплатами, но позволяет даже при небольшом доходе надежно обслуживать действующий кредит.

Когда ипотека почти выплачена

Досрочное погашение невыгодно делать в последние годы кредита, говорит эксперт Проекта Минфина России по финансовой грамотности Ирина Жигина. Чаще всего ипотечники получают аннуитетный кредит, при котором в первые годы выплачиваются в основном проценты. С каждым годом в рамках платежа сумма процентов уменьшается, а основной долг увеличивается. Поэтому если в первые годы делать досрочное погашение, то будет перерасчет процентов и уменьшение переплат по ним. Если же делать досрочное погашение в конце срока кредита, то экономии не будет, так как выплачивается основной долг, поясняет эксперт.

Подводные камни

Условия ипотечного кредитования Сбербанка на первый взгляд кажутся привлекательными. Однако в процессе оформления сделки клиент может столкнуться с непредвиденными сложностями, о которых даже не подозревал, обращаясь в банк.

Сложности при оформлении

В ходе процедуры сделки нужно быть готовым к дополнительным расходам:

1. оплата услуг оценщика;
2. открытие банковской ячейки и счета;
3. сопровождение риэлтора или юриста;
4. оплата страхового взноса;
5. государственная пошлина.

Суммы, которая приготовлена для оплаты первого взноса, может не хватить ввиду того, что оценка недвижимости окажется завышенной. Желательно накопить первоначальный капитал сверх планируемой суммы.

При поиске квартиры продавец может потребовать документальное подтверждение того, что вам одобрили кредит. Сбербанк не охотно выдает такие справки, а может и вовсе отказать.

Оценка выбранного объекта производится только аккредитованной компанией Сбербанка. В условиях кредитования сказано, что клиент может выбрать стороннюю организацию, если она будет соответствовать его требованиям.

Однако рисковать не стоит, так как заплатив за услуги неаккредитованного специалиста, вы рискуете выбросить деньги на ветер – банк может не принять документ оценщика, сославшись на нарушения в его работе или на иные причины.

Неприятные сюрпризы договора

Перед подписанием соглашения рекомендуется внимательно с ним ознакомиться. А лучше – отдать на анализ юристу. Впрочем, для каждого клиента Сбербанк готовит типовой договор, образец которого можно найти на официально сайте. Поэтому узнать все его нюансы можно задолго до обращения в банк.

На что обратить внимание:

• Неустойка за просрочку платежа и штрафные санкции. Размер пени зависит от ставки рефинансирования ЦБ. При образовании крупной задолженности к основному долгу может прибавиться достаточно крупная сумма. Лучше заранее узнать, что будет, если не внести платеж вовремя.
• Условие расторжения договора банком. В документе четко прописаны ситуации, в которых Сбербанк имеет право потребовать аннулирования соглашения и досрочного погашения кредита: систематические просрочки, использование жилья не по назначению, при отказе кредитору в проверке объекта, при расторжении страхового договора и пр.
• Использование недвижимости. Особое внимание следует уделить пункту, касающемуся прав и обязанностей заемщика. Так как квартира в течение срока действия договора находится в обременении у банка, заемщик не имеет право без согласия кредитора совершать некоторые юридические действия. Например, продавать жилье, сдавать в аренду, делать перепланировку, регистрировать иных лиц. О том, как снять обременение после погашения долга можно узнать тут.

Более подробно о кредитном договоре Сбербанка мы рассказывали в этой статье.

Собираясь брать ипотеку, следует несколько раз взвесить все «за» и «против», а также внимательно ознакомиться с документами по кредитному продукту, находящимися в открытом доступе. Чтобы избежать рисков, следует заранее обдумать возможные варианты их минимизации.

Как провести осмотр комнат?

Перед покупкой жилой недвижимости нужно тщательно обследовать район, в котором она расположена. В шаговой доступности от многоэтажного дома должны находиться остановки общественного транспорта, магазины, школы, поликлиники и детские площадки. Узнайте, нет ли поблизости от дома свалки, промышленных предприятий, электростанций и других опасных объектов.

Присмотритесь к местному контингенту. Не покупайте дома в районах с неспокойной криминальной обстановкой. Оцените благоустройство и чистоту дворов, обратите внимание на расположение мусорных контейнеров. Записывайте важные детали в блокнот и проводите видеосъёмку района. Собранную информацию нужно сравнить с предложениями других застройщиков. Внимательно осмотрите подъезды здания. Обилие шприцов, презервативов, пивных бутылок и окурков на лестничных клетках не говорит ни о чём хорошем.

Изучите данные, указанные в свидетельстве о праве собственности (метраж, серия дома, размер полезной площади и пр.). Сравните эту информацию с параметрами реального помещения. Перепланировки в комнатах должны быть узаконены. Если хозяева производили незаконные манипуляции с капитальными стенами, то отвечать за «ремонт» придётся новым владельцам. Они будут вынуждены возвращать конструкцию к исходному состоянию (в противном случае недвижимость будет реализована в принудительном порядке). Этот подводный камень ипотечного кредита может привести к потере собственности и значительным финансовым расходам.

Внимательно осмотрите комнаты на предмет наличия трещин, неровностей, плесени и следов жизнедеятельности насекомых. Убедитесь, что сантехника, электропроводка, батареи и трубы находятся в рабочем состоянии. Оцените уровень шумоизоляции и проверьте вентиляционные отверстия.

Наблюдайте за тем, как ведёт себя продавец во время осмотра. Если он нервничает, то нужно усилить бдительность и осматривать интерьер более тщательно. Выявленные недостатки помогут снизить стоимость квадратного метра на 10-15%.

Границы прав заемщика по залоговой квартире

Каждому будущему заемщику стоит научиться различать разумные и законные ограничения прав собственности по жилью с обременением и хитроумные банковские уловки. Например, некоторые ограничения действительно необходимы, такие как:

• сдача ипотечного жилья в аренду;
• несогласованная перепланировка;
• запрет продажи залогового имущества.

Но такие условия, как запрет на досрочное погашения ссуды, разрешение банка в одностороннем порядке изменять размер установленных процентов противоречат существующей законодательной базе РФ. И их необходимо оспаривать в судебном порядке, базируясь на закон «Защита прав потребителей».

Рассмотрение заявки и выбор квартиры

Процедура оформления документов занимает от 5 до 10 рабочих дней. В течение этого срока ваши документы рассматривает служба безопасности банка. Поэтому рекомендуем указывать только достоверные сведения.

Сотрудники банка могут позвонить на предприятие и поинтересоваться, действительно ли вы там работаете, и выяснить фактический размер вашей зарплаты. Кроме того, заёмщика «пробьют» по общей базе данных. Это межбанковская структура, где отображены злостные неплательщики. Если вас сочтут неблагонадёжным, то в выдаче кредита будет отказано без указания причин. При этом информация будет занесена в базу кредитных историй.

Если противоречий не обнаружено, банк выдаст вам необходимую сумму. Но на руки вы её не получите, средства поместят на депозитное хранение, а заёмщику даётся 120 дней на выбор подходящего для покупки жилья. Если по истечении указанного срока не удастся подыскать подходящую квартиру, порядок оформления ипотеки повторяется.

Обратите внимание, что Сбербанк одобрит не любое жильё. Квартира должна подходить под определённые условия. Не рассматривается ветхое и аварийное жильё, объекты недвижимости, предназначенные к сносу, деревянные строения.

Порядок оформления ипотеки также подразумевает снятие обременения, то есть выбранная жилплощадь не должна находиться в залоге или быть арестованной по решению суда.

Возможные валютные риски

Займополучатель может столкнуться и с такими проблемами, как:

• обесценивание рубля;
• скачки валютного курса;
• падение цен на недвижимость.

Учитывая, что ипотечные займы растягиваются на десятилетия, риск столкнуться с такими явлениями довольно высокий. Для ипотечного клиента это приводит к ежемесячному увеличению суммы проплат и многократному превышению суммы кредита над стоимостью ипотечного жилья.

Эксперты не рекомендуют оформлять ипотечные долгосрочные займы в валюте, настоятельно советуя брать ссуду только в рублевом эквиваленте.

Не нужно обольщаться выгодными предложениями и небольшими годовыми при оформлении ипотеке в валюте. Нужно быть готовым, что в данном случае банковская структура обязательно изменит эти условия в сторону повышения процентовки даже при незначительных колебаниях на валютном рынке, а такое у нас происходит постоянно. Особенно стоит избегать кредитов с «плавающей ставкой», при которой заемщик не будет даже знать, какой счет банковская организация ему выставит в следующем месяце.

Эксперты не советуют оформлять ипотеку в валюте, а пользоваться только предложениями обычного кредитования

Риски по утрате имущества

Владелец ипотеки обязан письменно уведомлять Сбербанк о любом повреждении залоговой недвижимости. Кроме того, согласовываются сроки и виды ремонта. Если объект утрачен полностью, то заемщик в течение месяца обязан предоставить для кредита новое обеспечение, либо погасить долг досрочно.

В договоре следует проверить:

• за какие нарушения предусмотрено расторжение договора;
• каким способом решается вопрос изъятия залогового имущества;
• в каком суде предусматривается решение спорных вопросов.

Часто, несмотря на федеральные законы, банк может прописать в документах, что имеет право изъять имущество до решения суда, если нарушены условия договора. В этом случае, банкиры могут забрать залог через судебных приставов, минуя суд.

Месторасположение суда, предусмотренное для решения правовых споров, также важно. Требование о рассмотрении дел по договору в судебной инстанции по месту регистрации банка не имеет оснований.

Дополнительные расходы

Не стоит забывать про дополнительные расходы, которые сопровождают любые ипотечные сделки. За оформление документов придется заплатить госпошлину. Сбербанк предлагает заемщикам воспользоваться электронным вариантом регистрации. В этом случае банк может снизить ставка по кредиту на 0,1% годовых.

Любой документ, заверяемый у нотариуса – это дополнительные траты, которые следует учесть. Чтобы не попасть в неудобное положение, следует предварительно выяснить весь объем расходов, перед тем как получить одобрение на ипотеку в Сбербанке.

Подводные камни кредитных сделок могут быть настолько весомы, что будут способны изменить мнение заемщика о необходимости брать ипотеку.