Как правильно торговаться при покупке дома

Сотрудники склада или розничного магазина часто сталкиваются с несоответствием данных во время приемки товара — недостачей, излишком, расхождением в наименованиях и так далее. Они выявляют ошибку при отгрузке, на этапе взвешивания или визуальной проверки. Там, где ведется учет на бумаге, часто просто зачеркивают одну цифру и вписывают вместо нее другую. Это приводит к несоответствиям при формировании отчетов. Но на этом этапе уже никто не вспомнит, по какой причине возникла ошибка. В то же время, даже небольшая недостача при каждой приемке товара может вылиться в серьезные финансовые потери для бизнеса.

Проблема решается составлением акта расхождения еще на этапе отгрузки товара в присутствии водителя, который его доставил. Этот документ — юридическое основание для выставления претензий поставщику. Рассказываем, как его правильно составить.

За 5 минут подберем ПО для автоматизации товароучета.

Оставьте заявку и получите консультацию.

Покупатели приезжают на показы дома огромной толпой

Конечно, покупка «родового гнезда» — дело крайней важности, и в принятии окончательного решения участвуют, как правило, все члены семьи.

Но осмотр объекта — это не развлечение и не досуговое времяпрепровождение.

Большой толпой сложно понять подлинную атмосферу дома, его размеры, расположение, планировку.

Любая комната покажется маленькой и шумной, если в ней толпится 7-8 человек (два агента, собственник дома, и целая семья потенциальных покупателей).

Когда товарищи и родственники клиентов разбредаются по разным комнатам, собственнику и риэлтору невозможно контролировать безопасность имущества, да и объяснить каждому какие-то детали по домовладению, ответить на вопросы не представляется возможным.

мой совет: осматривайте все интересующие дома и участки максимум в составе 2-3 человек. В случае же, если какой-то объект серьезно заинтересует и вы задумаетесь о покупке, на повторный просмотр всегда можно привезти оставшихся, любимых и, безусловно, важных для принятия решения родственников.

Как торговаться при покупке дома

Внимательно следите за поведением хозяев: ниже определенного уровня цену сбить уже не получится, зато у них может сложиться ощущение, что вы – не потенциальный покупатель с реальными деньгам, а неприятная личность, с которой лучше не иметь дела.

Не забывайте делать комплименты и улыбаться, чтобы сгладить неприятное ощущение.

Насколько удастся сбить цену, зависит не только от состояния квартиры или дома, других объективных факторов и вашего умения торговаться.

Немаловажное значение имеет и то, с кем вы имеете дело. Если продавец уверен в цене, то убедить его дать существенную скидку вряд ли удастся. Если же он сам не уверен, что жилье действительно столько стоит, вы можете выторговать хорошую цену.

Осмотр помещения

Проводите осмотр только в дневное время – вечером легко пропустить многие недостатки. Проверяйте все максимально тщательно.

На что нужно обратить особое внимание:

Окна и подоконники. Если нет пластиковых окон, внимательно проверьте рамы на наличие щелей, подергайте ручки, и посмотрите, хорошо ли открываются створки. Подоконники необходимо осмотреть в поисках царапин, а также проверить надежность их крепления.
Двери. Они должны открываться ровно и удерживать положение. Дверные ручки должны быть удобными, петли – не скрипеть.
Пол. Обратите внимание на напольное покрытие, наличие царапин и потертостей. Проверьте, не вздулся ли где-нибудь паркет или линолеум, в каком состоянии плитка в ванной комнате.
Освещение. Проверьте, горит ли свет в каждой комнате, и внимательно осмотрите розетки.
Вентиляция. Осмотрите и протестируйте вентиляцию на кухне и в санузле. Для этого приложите к ней лист бумаги: если он не прилип, вентиляция работает плохо.
Батареи. Они должны плотно крепиться к стене, иметь регуляторы температуры. Если вы проводите осмотр зимой, обратите внимание на то, насколько комфортная температура в помещениях.
Вода. Откройте все краны и проверьте, как течет вода, не подтекает ли она, хороший ли напор. Все соединения должны быть герметичными. Спустите воду в сливном бачке и посмотрите, как он наливает, сливает и удерживает воду.

Обращайте внимание хозяев на все недостатки и торгуйтесь.

Ваша цель – убедить их, что ремонт потребует значительных средств, и помещение не стоит запрошенной суммы.

Также обратите внимание продавца на недостатки двора, подъезда и района.

Как правильно подготовиться?

Сразу ли договариваются об осмотре предложенного варианта? С порога начинают торговаться? Нет. Каждый покупатель должен подготовиться к торгу, собрав сведения о квартире, районе, в котором она находится, хозяевах и причинах, которые подвигли их на продажу.

Как долго они продают ее? Как узнать все из перечисленного выше? Можно созвониться с хозяевами, расспросить их обо всем, что интересует, а также узнать точное местоположение квартиры. Зная адрес, можно его определить с помощью Яндекс или Google Карт. С помощью этих сервисов можно узнать, что находится неподалеку. Анализируют ситуацию на рынке, просматривая базы объявлений, отмечая для себя квартиры в одном районе, цену на них.

Все эти сведения впоследствии пригодятся, так как позволят продумать направления торга, подобрать адекватные аргументы для него.

Внимание! Не торгуйтесь во время телефонного разговора с хозяином. Зачем просить сбавить цену, если осмотра не было? Чем объяснить свою просьбу? Отсутствием денег? А зачем тогда решаться на столь дорогостоящую покупку?

Что учесть до просмотра жилища?

Не договариваются о просмотре квартиры, пока не ответят на вопросы:

Сколько готовы заплатить за недвижимость, какой бюджет выделен на ее покупку или какую сумму дадут в банке в кредит для приобретения квартиры в ипотеку;
Сколько стоит понравившаяся по объявлению квартира, стоит ли она тех денег, которые хочет за нее хозяин;
Сколько не хватает денег.

Ответ на первый вопрос зависит от бюджета покупателя, а на два других отвечают, зная цену на понравившуюся квартиру. Может пригодиться online калькулятор, чтобы посчитать среднюю стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья в выбранном микрорайоне.

Самые «сильные» аргументы, которые помогли и не раз покупателям, узнают тоже до просмотра квартиры:

Более дешевая квартира в доме неподалеку.
Внимательное изучение описания квартиры на сайте/в газете. Лучше заучить его наизусть, чтобы во время просмотра сопоставить сведения из него с реалиями жизни. Если выявят несоответствия, есть повод для торга (площадь кухни 8 кв. метров вместо 9 из объявления; до станции метро не 5 минут, а четверть часа).
До просмотра знакомятся с предложениями банков по депозитам и процентным ставкам по ним. Самые выгодные условия впоследствии озвучивают продавцу, если он откажется скинуть пару десятков рублей, но при этом упомянет, что деньги не к спеху ему. На депозите через пару-тройку месяцев хозяин вернет сумму уступки сполна.
Перед просмотром узнают, что такое неаргументированный торг. Иногда от него больше пользы, чем от аргументированного. Если по объявления пригляделось какое-нибудь жилье, а цена слишком высока, обдумывают, сколько заплатить за него не жалко. Потом высчитывают разницу, и именно ее размер оглашают в неаргументированном торге, как желаемую уступку.

Что учесть при просмотре жилья на вторичном рынке, чтобы сэкономить на его приобретении?

Когда при осмотре квартира понравилась, продумывают аргументы для торга. Можно ссылаться не только на недостатки (первый или последний этаж, близость трамвайных/ж/д путей, проблемы с естественным освещением и т.д.).

Можно действовать хитрее, но для этого понадобятся доверительные отношения с собственником. Побеседовав с продавцом, выясняют ответы на интересующие вопросы:

Как долго хозяин продает квартиру.
Есть ли у владельца особые «пожелания»: получение всей суммы наличными в кратчайшие сроки, быстрое оформление сделки из-за необходимости отъезда за границу и т.д.
Была ли узаконена перепланировка (чем грозит покупка недвижимости с нелегальной перепланировкой?).
Есть ли «естественные» обременения: долг за электричество, воду, свет и т.д. (о том, чем чревато приобретение квартиры с долгом по коммунальным платежам, читайте тут).
Нашел ли собственник подходящий вариант для разъезда с бывшим мужем.

Проанализировав ответы на вопросы, найдя «слабые» стороны продавца, формируют список аргументов, чтобы потом по одному озвучивать во время торга при следующем осмотре квартиры.

Подробнее о том, на что нужно обращать внимание при покупке квартиры и о чем спрашивать продавца, говорится в нашей статье.

Покупают дом без строительной экспертизы

Готовый особняк или таунхаус — всегда немного «кот в мешке»: кто его строил, как, насколько соблюдались строительные нормы и правила, неизвестно до конца даже самому собственнику. Неправильно сделанная гидроизоляция и трещина в фундаменте может никак не проявляться внешне, но сделает жизнь в доме невозможной без колоссальных вложений в переделки и перестройку.

Независимая строительная экспертиза зданий занимает несколько часов и стоит от 40 до 80 тысяч рублей за загородный особняк. При этом на выходе покупатель получает отчет с заключением, имеющим полную правовую силу и являющимся мощным документом в суде в случае проблем с домом в дальнейшем.

мой совет: Не экономьте на проверке: пока Ваш агент занимается экспертизой оснований прав собственности на объект, пригласите независимых экспертов, чтобы проверить качество строительства. Намного дороже в дальнейшем выйдет перестраивать дом, если в нем что-то не так.

Как найти подход к продавцу?

Покупая жилье, надо знать нюансы, позволяющие диктовать свои условия. Есть разумный довод для сомневающихся в целесообразности торгов: продавец продает, а покупатель покупает – они зависят друг от друга.

Но иногда даже «козыри» в рукаве не помогают, так как нет доверительных отношений с продавцом. Как же построить их?

Торг – процесс, который основан на споре и предполагает противостояние сторон. Если хозяин не захочет, он не уступит в цене, откажется продавать квартиру. Не надо обсуждать цену, пока не будет выстроен позитивный эмоциональный контакт с владельцем.

Не надо вести себя с ним, как с другом. Лучше слепо следовать трем правилам этикета:

вежливость;
внимательность;
пунктуальность.

На просмотр надо приходить вовремя, разуваться возле двери, вешать одежду на вешалку, если предложат.

Важно! Любой хозяин любит свою квартиру до глубины души, так как он жил в ней, воспитывал детей, переживал потрясения. Не допустимо «хозяйское» поведение покупателя в ней. Нельзя обсуждать с ним снос стен, способы борьбы с хламом.

Единственное, о чем можно упомянуть (если так и есть) – о ремонте, но при этом надо похвалить за что-то владельца: например, за узор на потолке или за плитку в ванной комнате.

Как вести себя в процессе торгов, зная о недостатках?

О недостатках разговаривают всегда аккуратно, чтобы владелец не обиделся. Обида затмит ему глаза, и станет первопричиной для отказа в сбавлении цены на жилье. Недостатки можно найти во всем, если захотеть, но некоторые покупатели мирятся с ними при условии, если хозяин пересмотрит цену. Аккуратно упоминают о следующих недостатках:

неудачная планировка: узкие коридоры, окна выходят на проезжую часть, а не во двор;
отсутствие капитального ремонта;
проблемы с теплоснабжением из-за того, что квартира угловая;
первый/последний этаж;
соседи-алкоголики и дебоширы;
недостаточная толщина стен и т.д.

Не перегибают палку при разговоре о них, помнят о здравом смысле и чувстве меры. Не понравились блеклые обои в гостиной? Этот довод плохой, так как они могут нравиться хозяину.

Адекватное поведение покупателя при выявлении недостатков: спокойное обсуждение с хозяином без гнева, ругательств, криков и препирательств. Когда человек спокоен, всегда услышат его; а когда он кричит, никогда не прислушаются.

Есть ли у Вас преимущества перед другими покупателями?

Каждую крупную сделку, как и продажу недвижимости, сопровождает торг. Его считают взаимовыгодным процессом. Иными словами, покупатель должен предложить что-то продавцу, чтобы тот сделал скидку.

Аргументы продумывают заранее, и никогда не оглашают весь список владельцу. Они – настоящие «козыри», которые лучше выкладывать на стол по одному. Такой подход позволит сбросить цену на столько, насколько получится.

Продавцы всегда идут навстречу покупателям, которые приведут аргументы:

Быстрая покупка. Не надо продавать ничего, чтобы купить предложенный вариант. Очень ценят владельцы желание оформить сделку купли-продажи недвижимости быстро.
Наличный расчет. Если покупатель говорит, что нужная сумма (с учетом скидки) есть на счету в банке, а задаток в кармане, хозяин «тает» (о том, что такое задаток, чем он отличается от аванса и залога и кому это выгодно, вы узнаете здесь). Напряженнее становится разговор о скидке, если покупатель хочет взять кредит в банке или занять недостающую сумму у родственников. Он зависит в таком случае от обстоятельств, а, значит, и сделка может сорваться.
Готовность подождать с переездом, так как хозяин не доделал ремонт в своей новой квартире или начальник не подписал заявление о переводе на работу в другой город.
Готовность взять на себя хлопоты по оформлению сделки. Этот аргумент оставляют напоследок, и приводят только тогда, когда продавец почти согласился на скидку.

Психологические уловки и тактика торгов

Более активные методы убеждений помогают, если переговоры о снижении цены зашли в тупик. Что предпринимают, чтобы изменить ситуацию в свою сторону?

Во-первых, можно прийти в понравившуюся квартиру с бумажкой, на которой записать плюсы/минусы всех осмотренных квартир. Увидев ее, любой продавец занервничает. Главное правильно повести себя покупателю и не радоваться раньше времени.Он должен надеть на себя маску скучающего человека, которого больше волнуют не детали, а вид из окна. Лишь изредка он должен бросать взор на бумажку с адресами. Можно пожаловаться на усталость и бросить как бы невзначай фразу: «Лучше уж что-то дешевле купить».Если у хозяина не стоит толпа под дверью из желающих приобрести жилплощадь, он удержит клиента сбавлением цены.
Во-вторых, можно схитрить. Если покупатель осматривает квартиру не в первый раз, он знает об ее местонахождении. Когда хозяин будет на работе, он может прийти и переговорить с соседями.Можно договориться о неожиданном визите, когда покупатель придет на осмотр. Если они наговорят «гадости» про нее, продавец занервничает и уступит пару десятков тысяч рублей.

Как не перегнуть палку?

Торги – эмоциональный процесс. Обычно сначала говорят, а потом думают, поддавшись своим эмоциям. Владелец жилплощади соглашается на скидку сегодня, а назавтра изменяет решение.

Почему? Основные причины: сразу после предварительного соглашения к хозяину может прийти другой покупатель и предложить больше или скидку выторговать меньшую. Чтобы избежать такого исхода, лучше не перегибать палку со скидкой: она должна быть аргументированной и разумной, а не запредельной.

Грамотный торг по объективным критериям

Кроме чисто психологических моментов и умения договариваться, есть вполне объективные причины для торга при покупке квартиры без посредников.

Озвучьте реальные недостатки квартиры. Значительная удаленность от метро, крайние этажи, неузаконенная перепланировка, близость трассы или железной дороги, сомнительные соседи, — все это может быть предметом торга. Обозначьте продавцу сумму, в которую может вылиться устранение отдельных недостатков, и настаивайте на ее компенсации.
Юридические тонкости. Чем проблемнее квартира с юридической точки зрения, тем больший может быть торг. Если вы готовы принять на себя определенные риски, можно смело говорить о снижении цены. Обременения квартиры в виде ипотеки, наличие несовершеннолетних собственников, свежее наследство, сложная альтернатива, непрозрачная история квартиры – это реальные причины для хорошей скидки.
Если найден еще один или несколько вариантов на более выгодных условиях, можно сообщить об этом продавцу. Если вариантов нет, всегда можно их придумать. Покажите, что вы реальный покупатель и при определенных преференциях выбор будет в пользу данного продавца.

Когда вероятнее всего сбить цену при покупке дома?

Вероятность получить скидку при покупке жилья есть всегда. Но существуют некоторые моменты, при которых эта вероятность, значительно возрастает.

1. Во-первых, как говорилось выше, часто уже в тексте объявлений продавец указывает на возможность торга. Торговаться нужно от той цены, которая указана собственником как стоимость жилья.

2. Во-вторых, можно найти (хоть и с трудом), когда дом продается не через агентство недвижимости, а от частного собственника, который может не знать действующих цен на рынке и потому, возможно, неплохо уступит и сделает скидку .

3. В-третьих, когда владельцу жилья в силу обстоятельств срочно понадобились деньги. И поэтому он готов ощутимо уступить реальному покупателю в стоимости, но при условии скорой сделки. Срочная продажа жилья – это вообще самый удачный вариант, при котором торг не только уместен, но и есть большая вероятность того, что покупатель и продавец быстро договорятся о цене.

Правила составления акта расхождения

Акт расхождения оформляют по ф. ТОРГ-2 (для отечественных товаров) или ТОРГ-3 (если выявлены несоответствия во время приемки продукции иностранного происхождения). Это рекомендованная унифицированная форма первичного документа, но она необязательна к применению. Руководитель предприятия вправе разработать свой бланк. Акт расхождения можно заполнить вручную (шариковой ручкой) либо на компьютере (распечатывают после внесения данных в электронную форму документа). Нужное количество экземпляров:

по ф. ТОРГ-2 — четыре;
по ф. ТОРГ-3 — пять.

При обнаружении несоответствий сотрудник, осуществляющий приемку товара, приостанавливает отгрузку и извещает об ошибке поставщика или экспедитора. Акт расхождения составляют члены комиссии и специалист организации, на которую возложена ответственность по проведению экспертизы. Обязательно присутствие представителей с обеих сторон.

Подпишись на наш канал в Яндекс Дзен — Онлайн-касса! Получай первым горячие новости и лайфхаки!

Когда возможно снизить цену?

Есть, как минимум, два случая, когда можно торговаться, например:

Самый удачный вариант: продавец выставил на продажу жилплощадь в связи с отъездом. Его уже ждут в другой стране, к примеру.Иногда продавцы продают квартиру из-за острой нужды в деньгах. У них есть непогашенный кредит в банке или срочно нужны деньги на операцию.Трудно предсказать размер скидки в таком случае. Если удача на стороне покупателя, можно сторговаться на сумму меньше оглашенной вначале на 20-30%, если вырученной от сделки хватит на то, чтобы погасить задолженность или оплатить операцию.
Опубликовав объявление, продавец ждет звонков, а их все нет и нет спустя месяц, два, полгода. Тяжело смириться с затягиванием процесса продажи. Если изначально он хотел выручить за 2-комн. квартиру с ремонтом 1,2 млн. рублей, то по прошествии времени согласен и на миллион.«Вкусная» цена – приманка, чтобы отвлечь от наличия в квартире прописанных жильцов, отсутствия документов на перепланировку или справки о дееспособности из психоневрологического диспансера.Торг для него стал уместным, он «ломается». Из-за чего? Из-за боязни, что продажа затянется на годы, и произойдет обвал цен на недвижимость.

Безопасность покупателя

Кроме цены на участок необходимо выяснить характеристики участка, а также имеющиеся на него ограничения. Исчерпывающая информация на недвижимость содержится в расширенной выписке из ЕГРН. Ее может заказать любое заинтересованное лицо. Риэлтор или сам покупатель, если он самостоятельно проводит сделку по купле-продаже, выясняют:

наличие обременений: арест, сервитут, ипотека, залог;
не является ли участок предметом арендного договора;
не является ли земельный надел предметом разбирательств в судебной инстанции;
не передана ли земля в бессрочное пользование.

Кроме того, на руках у владельца должны быть все документы на недвижимость. Без них он не сможет ее продать. Например, большое значение имеет кадастровый паспорт. Это документ, позволяющий идентифицировать земельный надел среди миллионов похожих. Кадастровый паспорт получают по результатам процедуры межевания. Ее проводит кадастровый инженер, уточняя границы участка, формируя точную площадь. И для покупателя это очень важно, так как он должен понимать, за что он платит.

Как найти контакт с продавцом и указать на недостатки жилья

О том, как купить дом дешевле не пишут в книгах и журналах, такая практика приходит лишь с опытом. Установить контакт с продавцом не всегда просто. Расположить к себе человека нужно в процессе разговора. Следует доказать человеку, что вы непросто смотрите, а заинтересованы в приобретении.

Как мы уже говорили нужно похвалить квартиру, но с этим важно не переусердствовать. Далее, нужно как можно деликатнее сообщить о видимых минусах дома.

Среди явных недостатков можно выделить:

отсутствие ремонта;
необходимость перепланировки;
слишком далеко расположение;
плохие соседи;
отсутствие коммуникаций.

К тому же на руку могут сыграть факт того, что дом уже давно в продаже, продавец спешит отдать жилье, есть похожие варианты с меньшей стоимостью.

Клиенты слишком восторженно осматривают дом, проводят на показе по нескольку часов

Кто-то смотрит дома по 5 минут: подъехал, зашел и вышел. Таких покупателей мало: они, как правило, точно знают, что ищут, располагают практически неограниченным бюджетом и лимитированным временем.

В основном на показе одного объекта мы проводим в среднем 30-35 минут.

Бывают и исключения с противоположным градусом: покупатели по полтора-два часа ходят по дому, расспрашивают про каждый плинтус, расставляют свою мебель по углам, расселяют всех членов семьи по комнатам, восторгаются планировочными и отделочными решениями и посылают море комплиментов собственнику дома.

Конечно, когда хозяин видит такое отношение, переубедить его потом в том, что дом не так идеален, и есть все основания для торга, и вообще — «не надо зазнаваться» — очень сложно.

мой совет: Быть сдержанными и, если дом ужасно понравился и является тем самым «домом мечты», делайте poker face и постарайтесь держать эмоции при себе.

Тогда мы, агенты, сможем обеспечить в дальнейших переговорах лучшие условия по сделке: хороший дисконт, рассрочку, лояльность продавца.

Покупатели ждут, когда цена на и так «демпинговый» объект упадет еще ниже

Конечно, каждому хочется купить как можно дешевле и выгодней. Иногда, при поиске по рынку находятся совершенно удивительные объекты недвижимости по цене на 20-30 процентов ниже среднерыночной.

Как правило, собственникам срочно нужны деньги, и они сразу скидывают цену до «пола». Многие покупатели, найдя такой дом, полностью устраивающий и редкий по соотношению цена-качество, после ряда переговоров с продавцом занимают выжидательную позицию — «Пусть еще упадет, куплю дешевле через пару месяцев. На рынке сейчас все равно ничего не продается и не покупается».

мое мнение: это дурная стратегия. Очень часто мне приходится сильно расстраиваться, когда клиенты, занимающие такую выжидательную позицию, теряют действительно интересные объекты: дом, продающийся существенно ниже рынка, дольше 1-2 месяцев не задержится в рекламе.

Слушайте советы своего агента, если дом действительно понравится: желающих купить «выгодно и ниже рынка» — длинные-предлинные листы ожидания у каждого застройщика и риэлторского агентства. А объекты такие встречаются довольно редко. Если дом очень нравится и цена у него хороша — покупайте. Не ждите, когда его купит кто-то другой.

Нейромаркетинг

Фил Барден в книге «Взлом маркетинга» напоминает о двух системах мышления клиента, принимающего решение о покупке.

Пилот — это мышление медленное и рациональное. В этом состоянии мы контролируем эмоции, оцениваем характеристики продукта.
Автопилот — импульсивное и быстрое мышление. Такую систему мы контролировать не можем. Маркетологи предпочитают ориентироваться именно на автопилот.

Один из способов мотивировать покупателя на сделку с помощью автопилота — дать ему возможность сродниться с брендом. Потенциальный клиент должен часто видеть упоминания о вашем продукте, получать о нем информацию постоянно и из разных источников.

Точек касаний, то есть ситуаций, когда клиент встречается с брендом, должно быть как можно больше. Разные маркетологи говорят о минимум семи соприкосновениях, другие источники предлагают делать 23 контакта. Барден уверен: главное — как можно больше. Но для полноты эффекта можно и нужно применять и другие приемы.

Используйте эффект «скидки». Указывайте сначала большую цену, а затем зачеркивайте ее и пишите число меньше. Например, обычная цена — 500 руб., а со скидкой — 300 руб.
Создайте искусственную ценность. Например, автомойка может выдать клиенту скидочный купон «10-я мойка бесплатно», где уже две отмечены как выполненные. Когда водитель решит помыть машину, у него в голове включится автопилот — он решит сэкономить и «заработать» бесплатную мойку.
Формируя концепцию бренда, не думайте только о привычном применении продукта. Барден приводит в качестве примера дезодорант Axe. Маркетологи не преподносят его как средство от неприятного запаха. В рекламе его позиционируют как средство для привлечения противоположного пола.

эффективных советов покупающим жильё

Продавец, а не покупатель называет цену со скидкой. На его стороне «эффект якоря». Узнав, сколько хочет хозяин за жилье, покупатель выдвигает условия и приводит доводы.
Определение для себя, а нужна ли понравившаяся квартира или нет. Если по душе первый вариант, надо определиться с размером суммы, которую не жалко отдать за нее. Это делают в самом начале – еще до торгов.Даже если хозяин уступит ровно столько, сколько надо, можно проиграть: минусов окажется больше, чем плюсов.
Введение в процесс торгов третьего лица, например, соседа. Его задача рассказать о квартире нелицеприятные факты, чтобы хозяину стало немного стыдно. Ни один покупатель после такого «рассказа» не захочет переплачивать, и ему это понятно.
Торги – дело не быстрое. Главное, чтобы никто не потерял терпение раньше времени: ни продавец, ни покупатель. С одной стороны кто сдастся быстрее, тот и проиграет.С другой стороны не всем нравится состояние конфликта и противостояния. Поэтому главное не перегибать палку, не выходить из себя и не переходить на личности.
Молчание – золото. Покупатель должен молчать больше, чем говорить. Если хозяин сделает предложение – например, скидка 5%, не стоит соглашаться сразу. Можно показать языком тела, что она слишком маленькая, учитывая все недостатки. Владелец жилья занервничает и пойдет на уступки.
Театральные реакции. Как ведут себя актеры в театре? Они умеют неожиданно вздрагивать, закатывать широко глаза и удивленно восклицать. Вот также должны поступать покупатели, задавая неожиданный для продавца вопрос «Сколько-сколько Вы хотите за свою 2-комн. квартиру?».От вопроса с такой интонацией любому человеку может стать неловко и неуютно. Это произойдет и с хозяином. Он будет оправдываться, и в конечном итоге сам поймет, что цена на жилье слишком велика.
Нельзя научиться торговаться в одночасье. Надо тренироваться в этом навыке ежедневно во время походов по магазинам.
Выдвигание своих вариантов условий. В случае со сделкой «Купли-Продажи» можно предложить выплатить всю сумму наличными, без оформления ипотеки или взятия кредита в банке;
Если предложенная цена устраивает и есть вся сумма целиком, все равно торгуются.
Нет ничего идеального. Если есть недостатки, есть аргумент для торга.
Принятие правильной позы во время обсуждения деталей сделки. Во время разговора лучше стоять возле дивана или садиться на углу стола. Атмосфера будет доверительной и стороны обязательно договорятся.
Доверительные отношения с владельцем пригодится, когда будут обговаривать детали сделки. Устанавливают их, обращаясь к нему по имени, следя и повторяя каждый его жест. Не надо говорить «я», лучше – «мы» в такой предложении: «Стартовая цена – 2 млн. рублей, но мы обговорим ее детально».
Открытые вопросы лучше, чем блуждания вокруг, да около.
Контроль над реакцией. При расширении зрачков предложение нравится, а при сужении – отсутствие доверия на лицо.
Нельзя расстраиваться, если хозяин отказался сбавлять цену. Ищут другой вариант, который понравится ценой, месторасположением, ремонтом.

Выманивание платежных данных

37-летняя жительница Йошкар-Олы разместила информацию о продаже пылесоса на популярном сайте бесплатных объявлений. Вскоре ей позвонил незнакомец, который выразил готовность приобрести прибор. Для проведения оплаты лжепокупатель попросил продиктовать ему номер карты и коды, пришедшие в смс-сообщениях. Женщина передала информацию. После этого злоумышленник получил доступ к личному кабинету ее мобильного банка и перевел с ее банковской карты на свою несколько тысяч рублей.

Коды из СМС-сообщений от банка, пин-код и CVV-код банковской карты нельзя диктовать или отправлять никому и никогда. Эти данные не нужны ни покупателям, ни продавцам, и их не могут запрашивать даже сотрудники вашего банка. Такие данные просят только мошенники, и всегда с целью обмана. Используя их, мошенники могут получить доступ к вашему онлайн-банку и вывести деньги.

Как вести торг при покупке дома?

Высокая цена не всегда говорит о том, что продавец слишком хочет нажиться за счет покупателей. В отличие от квартир цены на дома слишком отличаются друг от друга, поэтому не существует единого шаблона. Проект дома сугубо индивидуален и его стоимость зависит от многих факторов. Так, некоторые владельцы основным ценообразующим фактором считают себестоимость недвижимости, что в принципе неверно.

Современный рынок недвижимости диктует собственные условия, при которых цена дома зависит от расположения, типа строения и качества ремонта объекта. Зная среднюю рыночную стоимость понравившегося дома и умело указав на недостатки можно добиться скидки в 5-12%. Первое правило покупателя — это оценка собственных финансовых возможностей. Опираясь на реальную сумму, которую вы готовы потратить на дом, необходимо подбирать варианты.

Важно! Прежде чем заняться поиском квартир нужно исследовать рынок недвижимости, это даст представление о возможных вариантах поиска.

Для того чтобы купить дом дешево нужно правильно подобрать стратегию. Начнем с просмотра квартиры: при первой встрече продавец изучает клиента, последнему важно понравиться и не быть излишне навязчивым. Для начала нужно познакомиться, чтобы наладить контакт можно аккуратно поразузнать о жизни владельца (кто он по профессии, почему продает жилье, какие есть особенности в доме и т.д). Подобные действия помогут войти в доверие и продавец вас уж точно не забудет.

Зачастую владельцы дома являются его строителями либо они прожили в нем большую часть своей жизни, поэтому узнают, кому собственно передают свое «гнездышко». Таким людям не стоит активно указывать на недостатки дома, — это может вызвать сомнения.

Не стоит стараться сбивать цену при первой же встрече, лучше показать продавцу, что у вас есть еще масса вариантов и возможно, более дешевых. Дабы доказать свою заинтересованность, посетите дом несколько раз, устройте показ родственникам.

Следует показать, что объект недвижимости пришелся вам по вкусу, но существуют некоторые недостатки. На второй или третьей встрече нужно приступать к торгу.

Реализация раньше покупки. Что делать?

20 марта на сайте был размещен мой опус, где в меру своего незаурядного таланта (а чё, я такой!) размышляю о расходах, которые могут возникнуть гораздо позже, чем получены доходы по этой сделке.

Но узок круг таких затрат, и далеко не всегда возникшие у организации расходы по какой-либо сделке, доход от которой был отражен намного раньше, можно полностью законно списать на уменьшение финансового результата и налогооблагаемой прибыли.

Не первый год, как на семинарах, так и на консультациях, задают одни и тот же вопрос: — Мы заключили контракт с бюджетом (или с крупной корпорацией). Нам выкрутили руки и заставили подписать акт на сдачу объекта (или накладную на отгрузку товара) последними числами декабря. Но к работам мы фактически приступили (приобрели товар) только в конце января (а то и в начале марта). Как нам списать фактические расходы?

Мой ответ: — как это сделать полностью законно, не знаю.

Бюджетные заказчики (равно как и крупные компании) до сих пор, как и лет 40-50 назад, оценивают эффективность работы своих подразделений, в первую очередь, по освоению средств, выделенных им на год по смете, под тот или иной проект, задачу.

И если в декабре все выделенные средства не освоены, то на следующий год их могут, и того, урезать. А ни один чиновник этого допустить не может. А то, что в конце года будет подписана фактическая «липа» на принятие объекта (получение товара), да еще и оплачена, его не волнует. Деньги то не его, казенные. А подрядчик (поставщик) чаще всего убежать никуда не может.

Лесную тему (как распилить, как откатить) обсуждать не будем. Автор чтит (ну, почти) Уголовный кодекс. Поэтому попробуем разобраться, как организации, на свою голову заключившей договор с бюджетом, попытаться выйти из такой ситуации, не привлекая излишнего внимания налоговиков.

Ситуация номер раз (не я придумал, вопрос был задан на форуме в прошлом году).

В бухгалтерию принесли ТОРГ-12, датированную декабрем, на отгрузку товара, который мы сами закупили только в конце января.

Реализацию «виртуального» товара, хочешь, не хочешь, придется отразить декабрем, со всеми вытекающими последствиями — начислением НДС и прибыли.
А вот как отразить отгруженный товар, который еще не приобрели?

Здесь можно будет попытаться вспомнить и применить термин, которая большая часть современных бухгалтеров, возможно, и не знает — неотфактурованные поставки.

Так называются товары, полученные без сопроводительных документов поставщика. Да, в настоящее время это случается очень-очень редко, но, в теории, возможно. Они оцениваются покупателем по рыночной стоимости, и приходуются на основании первичного документа (приходного ордера), подписанного материально-ответственным лицом покупателя*.
*Здесь надо будет еще найти смельчака, согласного его подписать

А вот когда в январе товар действительно будет получен, а с ним и ТОРГ-12 и счет-фактура, то можно будет скорректировать и стоимость «продажи» его в декабре, и принять НДС к вычету.

Хотя, при очень внимательной проверке всех документов может быть обнаружена нестыковка. Мы товар оприходовали декабрем, а поставщик отгрузил нам его в январе. Но может и проскочить.

А вот что делать, допустим, с декабрьским актом приема-передачи временной зимней дороги (зимника), к прокладке которой приступили в начале февраля?

Попытаться все затраты отнести на исправление брака? Ловится.

Можно понять, когда выявленный брак составил 10, ну, 20 процентов от стоимости работ. Но вот когда 80-90, а то и все 100? Тогда как принимали его в декабре и этот брак не обнаружили?

Единственное, что приходит в голову — размазать тонким слоем по другим объектам текущего года. Хотя при внимательном анализе документов это тоже не сложно обнаружить.

И, по своей наивности, думал, что так рассуждают — сначала можно объект сдать, а только потом приступить к работам по его выполнению — только чиновники и наиболее продвинутые директоры. Оказывается, такая зараза пошла и дальше, и в таком же направлении стали мыслить и коллеги-бухгалтеры.

И опять с форума.

— По основному договору дата закрытия работ по акту 25.11, по субподряду — 23.12. Документы оформлены. Читаю разные статьи в интернете, пишут, что имеет место такое быть. Вопрос: — Есть ли нормативный документ на порядок закрытия работ по субподряду и договору с основным заказчиком?

Уточняю:
— То есть результат работ заказчику передали на месяц раньше, чем приняли его от субподрядчика? И ничего не смущает?

В ответ приходит:

— Меня нет. А если я приму работы у Субчика, а Заказчик у меня их не примет? Так что абсолютно правильная тактика: как раз сначала сдать работы своему Заказчику, а потом принять у Субчика.

И часто идут еще дальше. Подписывают документы с субподрядчиком только после того, как получили от заказчика деньги за работы, сделанные тем самым субподрядчиком.

Ну и какие тут МСФО, методология учета и прочие премудрости, да и сам здравый смысл?

НДС – 2022

Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На онлайн-практикуме осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>

Обзвон собственников и риэлторов

После того как сформирован шорт-лист интересующих вариантов, можно приступать к обзвону. Помните: при контакте с продавцом не позволяйте ему делать вывод вашем хорошем материальном положении. В переговорах не затрагивайте темы о ваших дорогих покупках, путешествиях, подарках и т.д. Не обсуждайте с ним вашу любимую люксовую машину. Делая вывод о вас, как о человеке с финансовым достатком, он не станет понижать цену на квартиру.

Имейте в виду, что застройщики и агентства недвижимости отлично разбираются в психологии потенциального покупателя. Наученные опытом и практикой, они легко добиваются, чтобы покупатель потратил больше, чем планировал вначале. К тому же доходы риэлторов и агентств — это часть от стоимости проданного вам жилья, поэтому они очень даже заинтересованы, чтобы продать вам как можно дороже.

Если хотите выгодно купить дом – не изображайте из себя богатенького дядю. В этом деле лучше выглядеть как «бедный родственник».

Как составляется претензионное письмо

Покупатель составляет и направляет претензионное письмо или решение об одностороннем расторжении контракта поставщику вместе с копией акта входного контроля и формой ТОРГ-2 или отчетом эксперта (если был привлечен эксперт).

В этих документах должны быть указаны корректные замечания к качеству или количеству товара и предложены способы урегулирования проблемы. После того, как в акте по форме ТОРГ-2 или другом документе было установлено количество товара, которое не соответствует требованиям договора, покупатель составляет и направляет претензионное письмо на имя поставщика. В письме нужно перечислить, по каким товарам есть претензии к качеству и количеству и что должен сделать поставщик для устранения этих недостатков.

Претензионное письмо и решение должны включать:

наименование документа поставки;
дату и место составления документа;
наименование организации, от имени которой составлен документ;
ссылку на договор поставки и поставленный товар (наименование, количество, цена, ассортимент, партия);
перечень требований к поставщику (возврат уплаченной суммы, замена товара, устранение недостатков) по урегулированию проблемы.

Если вы считаете, что устранить недостатки невозможно, можно оформить односторонний отказ от исполнения контракта.