Зачем используют договор на неотделимые улучшения при покупке и продаже квартиры и когда он нужен? Образец документа

Расписка за неотделимые улучшения: риски

В общем случае расписка выполняет роль соглашения о займе или фиксирует исполнение финансовых обязательств по договору или по алиментам. По договору все более или менее понятно. Но мы в своей практике часто сталкиваемся с ситуацией, когда фактическая стоимость недвижимости по договору купли-продажи искажается, а на разницу продавец пишет расписку.

Так вот ЕСЛИ НЕТ ОТДЕЛЬНОГО ДОГОВОРА, по которому и получены деньги (в частности, расписки за неотделимые улучшения), такая расписка будет являться долговой. Ею фиксируется, что одна сторона (заемщик) берет конкретную сумму у другой стороны (займодателя или кредитора) под конкретные условия, обязуется вернуть в течение какого-то срока или до конкретной даты, или же не возвращать при исполнении ряда условий. Если срок возврата не указан (а в расписках на «доплату» за квартиру он как раз не указан), то сумма должна быть возвращена заемщиком в течение 30 дней со дня предъявления займодавцем требования об этом. В случае, когда расписка рассматривается в качестве договора займа, речь идет о долговой расписке. Это наиболее распространенное назначение этого документа.

Именно поэтому, если Вы продаете или покупаете недвижимость «с неотделимыми улучшениями», заключите отдельный договор на покупку этих улучшений.

Вы можете заказать такой договор здесь>> или составить его самостоятельно.

Сопровождение сделки специалистами СПИК

Гарантируем Вам
безопасность сделки

и подготовку всех документов

Для справки! Особенность такого вида договора займа в том, что он составляется в одном экземпляре, который находится у займодателя. При возвращении долга или исполнения взятого обязательства документ передается заемщику.

Что это такое?

Рассмотрим, что означает понятие неотделимые улучшения при составлении договора при купле-продаже квартиры. Неотделимые улучшения — это усовершенствованные условия проживания, созданные предыдущим владельцем:

• наличие на момент продажи в квартире встроенной бытовой техники;
• замена старой мебели, системы отопления, стройматериалов;
• а также перепланировка и реконструкция комнат.

А неотделимыми они называются потому, что бывший владелец не может отделить их от недвижимости. Это является основанием к удорожанию вторичного жилья.

Стоит отметить, что в Гражданском кодексе нет понятия «неотделимые улучшения». Его придумали продавцы, чтобы уменьшить сумму налога за продажу недвижимости, ценность которой возросла за счет проведенного ремонта.

Несмотря на это, договор является законным. В случае, если производилась перепланировка жилища, это должно быть обозначено в технической документации, иначе она будет считаться незаконной.

Возможно Вам будут

Рекомендации и требования по составлению

Неправильное составление документа приводит к юридическим последствиям. То есть, чтобы по расписке можно было предъявлять требования к должнику, ее необходимо грамотно оформить.

Основные требования к этому документу:

1. Четкая надпись «расписка», расположенная посередине листа;
2. Ниже с левой стороны, указывается населенный пункт, где она составляется или где находится место исполнения обязательства (в 90% случаев мы наблюдаем, что продавцы просто не пишут место составления);
3. Строчкой ниже или напротив места составления, с правой стороны, указывается дата составления документа – число, месяц и год;
4. Далее прописываются данные сторон и их роль – кто и кому передает деньги;
5. Фамилия, имя и отчество (ФИО) вносятся полностью, без сокращений – напр., Иванов Петр Владимирович;
6. После ФИО записываются паспортные данные (серия, номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан), число, месяц и год рождения, место постоянной (и временной) регистрации;
7. Размер денежного займа – цифровое обозначение дублируется прописью;
8. Валюта, в которой предоставляется заем, другие особенности сделки;
9. Срок предоставления денег или дата, до которой заемщик обязуется их вернуть. А так же, если применимо, условия, при которых сумма не возвращается;
10. За что передаются денежные средства, по какому договору или обязательству (если применимо);
11. После текста расписки ставится полностью ФИО и подпись лица, ее написавшего. При желании, займодавец (в сделках с недвижимостью — покупатель) может удостоверить расписку своей подписью.

Наличие свидетелей не является основным аргументом в судебном процессе, если спор ведется относительно условий, указанных в расписке. Но они могут подтвердить сам факт написания такого документа, состояние сторон в тот момент. В таком случае об их присутствии указывается в тексте расписки, свидетели также подписывают документ.

Для справки! Если удастся доказать, что расписка составлялась и подписывалась под физическим и/или психологическим давлением, ее признают ничтожной.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Обязательный порядок действий при манипуляциях с жильем законом не установлен. Наш портал рекомендует арендатору придерживаться следующего варианта:

1. Определить состав работ, составить предварительные расчетные документы, сметы.
2. Письменно согласовать с хозяином квартиры предстоящий ремонт. Сделать это нужно не просто формальным уведомлением, а с помощью полноценного дополнительного соглашения, в котором конкретно указать, какие работы будут произведены, сколько это будет стоить и каким образом будет выплачена компенсация.
3. Произвести работы, принять их по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции и передать копии арендодателю для возмещения.

.

Обратите внимание! Если собственник жилья откажется компенсировать неотделимые улучшения, взыскать их можно в судебном порядке.

Зависимость юридической силы от формата

Итак, какого-то требования российского законодательства к тому, чтобы расписка составлялась от руки или с помощью оргтехники, нет. Тем не менее, юристы рекомендуют ее писать от руки.

Рукописный вариант, который составлял должник, подтверждает следующее:

1. Он знал об обязательствах, которые брал на себя;
2. Было время подумать и принять решение (хотя бы во время обсуждения и написания документа);
3. Не находился под воздействием каких-либо веществ или в состоянии душевного переживания.

Последнее устанавливается в ходе почерковедческой экспертизы, дополнительно подтверждается свидетелями. Но если расписка напечатана, а должник поставил только подпись, то действительность его намерений может поддаваться сомнению. И нередко суды склоняются на сторону должников, которым удается доказать, что их ввели в заблуждение, они не осознавали суть происходящего, а подпись была поставлена по другому случаю.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

сопровождение сделок «под ключ» материальная ответственность за Ваше благополучие

Нотариус

Закон не обязывает нести расписку к нотариусу или составлять документ в его присутствии. Но, как и в предыдущих случаях,

нотариально заверенная расписка указывает на намерение сторон. Суды такие соглашения принимают в качестве доказательств без каких-либо оговорок.

Кроме того, Покупатель сам заинтересован составлять расписку у нотариуса. Последний удостоверится в личность Продавца, проверит его дееспособность и психическое состояние.

В данном случае документ может быть составлен и в печатном варианте. Нотариальное удостоверение отметает многие сомнения, чтобы признать такой документ ничтожным, нужны веские основания и документальные доказательства. Если они есть, даже простой рукописный вариант не поможет.

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения. Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию. Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

.

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».

Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму. Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы.

.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.

Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона. В соответствии с ГК:

• арендатор берет у арендодателя согласие;
• арендодатель впоследствии компенсирует стоимость работ.

Таким образом, исключить компенсацию при наличии согласия собственника можно, только включив в договор особое условие. В иных случаях хозяин обязан возместить их стоимость жильцу.

Налоговый вопрос

По договору между физическими лицами неотделимые улучшения декларировать не нужно. А юридические лица – фирмы любых организационно-правовых форм – должны принимать к учету данные операции при расчете налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, режима налогообложения и даже срока использования усовершенствований в деятельности фирмы.

Внимание! По вопросу учета усовершенствований помещения в балансе предприятия можно проконсультироваться с дежурным юристом портала.