Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ в 2021 г.

Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика при нарушении срока передачи квартиры по ДДУ

Сначала законы про требование компенсации: В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки.

Таким образом, при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Действия Ответчика причинили Истцу/Истцам существенный моральный вред, поскольку Истец/Истцы были лишены возможности вселиться в оплаченное жилище, что вызвало серьезные переживания и моральные страдания.

Теперь описание ситуации с суммой компенсации. Пример №1: Истец женат, имеет двоих несовершеннолетних детей 2011 и 2021 года рождения. Желая улучшить жилищные условия своей семьи, Истец заключил договор с Ответчиком, для оплаты которого использовал все свои сбережения, а также был вынужден взять кредит в банке, который в настоящее время регулярно погашает. Кроме того, на иждивении Истца находятся его пожилые родители, которые являются пенсионерами, нигде не работают и нуждаются в постоянной материальной поддержке.

На момент заключения договора участия в долевом строительстве, Истец рассматривал несколько вариантов квартир для приобретения в других жилых комплексах, где срок передачи был назначен на 2020 год, но и цена квартир была ниже на 20-30%. Менеджер по продажам компании Ответчика утверждал, что высокая цена договора участия в долевом строительстве, обусловлена, в том числе, сроком передачи квартиры Истцу. Таким образом, нарушив сроки передачи квартиры Истцу на срок более 4 месяцев, Ответчик получил существенную экономическую выгоду, заключив с Истцом договор участия долевого строительства, предусматривавшим более ранние сроки передачи квартиры, и, соответственно, более высокую цену договора.

В соответствии со статьей 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В данном случае Истец считает справедливой компенсацию морального вреда равной 50 000 рублей.

Пример №2: Желая улучшить свои жилищные условия, Истцы заключили с Ответчиком Договор, для оплаты которого использовали все свои сбережения. Ситуация осложняется тем, что на иждивении Истцов находятся их пожилые родители, которые являются пенсионерами и нуждаются в постоянной материальной поддержке. Кроме того, отец Истца 2 является инвалидом третьей группы, нуждается в постоянной заботе и уходе.

В данном случае Истцы считают справедливой компенсацию морального вреда равной 50 000 рублей, для каждого из Истцов.

Пример № 3. Истцы являются мужем и женой, имеют двоих несовершеннолетних детей, Истец 1 в настоящее время беременна. Истцы не имеют в собственности никакого жилья, зарегистрированы в квартире брата Истца 1. Истцы на протяжении длительного периода проживали в г. Мытищи, где снимали квартиру. Желая улучшить свои жилищные условия, Истцы заключили Договор с Ответчиком, для оплаты которого использовали все свои сбережения, которые копили всю жизнь.

Истец 4 является инвалидом детства, в настоящее время является студентом очной формы обучения и помочь финансово своей семье не может. Истец 2 является ветераном службы МВД.

Ситуация осложняется тем, что родители Истца 1 являются пенсионерами, не работают, в связи с чем нуждаются в постоянной материальной поддержке. В 2021 году умер Иванов С.В. – отец Истца 2, мать Истца 2 осталась одна, является пенсионером, нуждается в постоянном уходе и материальной поддержке.

В данном случае Истцы считают справедливой компенсацию морального вреда равной 100 000 рублей, для каждого из Истцов.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи.

___________________________________

ПРЕТЕНЗИЯ

об уплате неустойки за нарушение срока передачи

участнику долевого строительства объекта долевого строительства

и о передаче объекта долевого строительства

«___» __________ 20__ года между мной, с одной стороны, и Обществом с ограниченной ответственностью «______________________», с другой стороны, был заключён договор участия в долевом строительстве № _________.

В соответствии с условиями данного договора ООО «_________» обязалось построить на земельном участке ___-квартирный __-ти этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общей площадью – ____ кв.м., расположенный по строительному адресу: _________________, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать мне как участнику долевого строительства Объект долевого строительства – ____комнатную квартиру с условным номером № ___, расположенную в ________ подъезде, на ____ этаже, общей площадью по проекту _____ кв.м., жилой площадью ____ кв.м.

В свою очередь, я обязался принять долевое участие в финансировании строительства указанного дома в части строительства однокомнатной квартиры, оплатить её стоимость в размере __________ рублей _______ копеек, принять в собственность объект долевого строительства, а также исполнить иные договорные обязательства.

Мной договорные обязательства были исполнены своевременно и в полном объёме, в том числе обязательство по оплате стоимости квартиры.

Между тем ООО «__________» своё обязательство по строительству многоквартирного дома и передаче мне объекта долевого строительства по акту приёма-передачи в срок не позднее «___» ___________ 20__ года до настоящего времени не исполнило.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В настоящее время ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке, размер которой также устанавливает Центральный Банк Российской Федерации, и в настоящее время её размер составляет 11% годовых.

В связи с тем, что ООО «___________» своё обязательство по передаче Объекта долевого строительства до настоящего времени не исполнило размер неустойки по состоянию на момент предъявления настоящей претензии, согласно нижеприведённому расчёту, составляет _______ рублей _______ копеек.

Цена договора: ________ рублей

Количество дней просрочки: _____ дней (с __.__.20__г. по __.__.20__г.)

Ключевая ставка: 11%

0,11 : 150 х ___ дней х _____ рублей = _____ руб. ___ коп.

Пунктом ____ договора участия в долевом строительстве предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования спора, согласно которому претензии рассматриваются в течение ___ дней со дня поступления.

Учитывая вышеизложенное, и руководствуясь статьёй 6 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», прошу Вас в срок не позднее ____ дней с момента получения настоящего требования:

— выплатить мне неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере _____ рублей ______ копеек за период с «___» __________ 20__ года по «___» ___________ 20__ года;

— передать мне по передаточному акту объект долевого строительства — – ____комнатную квартиру с условным номером № ___, расположенную в ________ подъезде, на ____ этаже, общей площадью по проекту _____ кв.м., жилой площадью ____ кв.м.;

— выплатить мне неустойку, рассчитанную на день передачи Объекта долевого строительства.

О своём решении прошу сообщить мне письменно.

В случае не исполнения указанных требований в добровольном порядке я буду вынуждена обратиться в Роспотребнадзор с жалобой на действия ООО «____________» и с исковым заявлением в суд о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в доход государства за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Реквизиты для перечисления неустойки:

__________________________________

_______ /_________________/

«___» ______________ 20__ года

Неустойка по ДДУ

Статья объемная, если коротко — то подавать иск к застройщику нужно как только появилась просрочка сдачи квартиры. Взыскивать реально и обязательно, если нужны лишние деньги. В статье об основных вопросах по неустойке. Для жителей Крыма бонус — небольшая аналитика по застройщикам.

Как зарабатывает застройщик на сроках сдачи

Проблема дольщика со сроками получения жилья — его личная. Деньги за квартиру застройщик начал получать еще на этапе котлована. Предприимчивые спекулянты, не опасаясь 13% налога, распродают квартиры как только общей массе населения становиться понятно, что жилье в удобном месте и стоит своих денег. Как правило, это происходит на этапе возведения первых четырех этажей. Из обычных смертных – это те люди, которые в ситуации с застройщиком в самом выигрыше.

За каких – то полгода капитализация достигает в 0,5 – 1,5 миллиона рублей. Застройщик так же реализует квартиры самостоятельно. Обычно он это делает через фирму — девелопера. Поскольку спекуляция на рынке недвижимости заставляет цену для конечного потребителя повышаться, срок продажи квартир затягивается. Те граждане, которые покупают квартиры для себя начинают начинают терпеливо ждать. В суд идут не все дольщики, поэтому для застройщика бывает рентабельно подождать с передачей ключей. Иногда дольщик не может закончить стройку по объективным причинам. Например, администрация отказывается принимать дом в эксплуатацию.

Для защиты граждан законодатель пока не придумал ничего лучше, кроме взыскания неустойки. И поверьте, этот механизм реально работает и позволяет компенсировать потраченное время.

Для чего нужно спешить? Из 10 застройщиков 7 выводят деньги. Схема банальна до жути. На любой объект привлекаются субподрядчики из числа своих. Они за деньги застройщика иногда выполняют почти все работы по строительтсву. Проверка всех субподрядчиков для чиновников дело емкое и хлопотное. Пока дойдет до установления истины застройщик либо достроит объект либо обанкротится.

Непроданных квартир нет — они уже в карманном ООО. Однако, вывести деньги сразу застройщик не всегда может. Из-за этого к застройщику начнут задавать вопросы контролирующие органы. Поэтому, у каждого застройщика наблюдается движение по счету до момента сдачи последней квартиры. С момента сдачи по истечении 12 месяцев у застройщика, как правило, денег не остается. За исключением случаев, когда застройщик взял другой объект в работу или является добросовестным бизнесменом.

Главный промах дольщика дожидаться акта приема – передачи

Кто-то боится, что квартиру ему не отдадут. Что абсолютно зря, если застройщик не смог ввести дом в эксплуатацию, то квартиру он отдать не сможет и так. Если застройщик ввел дом и уже начал передавать квартиры, то застройщик не будет намерен отказываться от передачи квартиры. Если сотрудники застройщика приглашают юриста или начальника для того, чтобы как ограничить дольщика в правах — это замечательно лечиться жалобой прокурору или в Росстройнадзор.

После сдачи гражданам квартир, остатки зачастую уходят девелоперу — в карманные ООО. Это если продажей квартир девелопер не занимался изначально. То есть застройщик спокойно начинает выводить активы.

Подача иска не препятствует подписанию акта приемки, а ускоряет передачу квартиры.

акт приема передачи дду и неустойка

Второй промах — подписать акт с указанием на отсутствие претензий. Пришел дольщик в офис к застройщику, а там все такие серьезные. Говорят, что нельзя в акте писать что есть претензии. Иначе квартиру не дадут. Это, конечно, своеобразный вид обмана. Но обыватели, как правило, счастливы что наконец — то дождались и готовы на что угодно, лишь бы закончить свою проблему. Тем более, что идти в суд готовы лишь самые мудрые из дольщиков.

Если совсем страшно, рекомендуем в акте написать, что «претензий нет, кроме сроков передачи квартиры». Это позволит взыскать неустойку, а она составляет минимум стоимость ремонта квартиры.

Сколько взыскиваем

Период неустойки по дду не ограничен. Размер зависит от цены квартиры. Так от квартиры стоимостью в 2 миллиона рублей неустойка составляет 176 тысяч за год. Размер неустойки зависит от учетной ставки ЦБ РФ и может варьироваться.

Судья зачастую уменьшает неустойку, но в разумных пределах. И делает это далеко не каждый судья и только по обоснованному заявлению застройщика. Поскольку госпошлиной требование по неустойке не облагается имеет смысл заявлять неустойку в максимальном размере.

неустойка и штраф по дду

К неустойке добавляется штраф который равен половине от размера пени. Говоря о неустойке в этой статье мы имеем в виду пеню. Если до рассмотрения дела судом квартира Вам так и не передана, можно заявить требования о взыскании неустойки на будущее. Кроме указанного стоит попросить еще моральный вред. Его размер варьируется от 1 тысячи рублей до 50 тысяч рублей.

Если Ваш договор заключался не по 214 — ФЗ, то штраф и моральный вред будут применимы от позиции суда.

Услуги представителя так же рассматриваются и компенсируются судом. Их размер может быть уменьшен. Средняя сумма компенсации составляет 14 тысяч рублей из расчета 1 судебной заседание и составление иска.

Порядок взыскания неустойки по дду выглядит следующим образом

Претензия по договору дду неустойка

Подаем претензию (это необязательный этап, но есть вероятность, что судья вернет иск без претензии). Хотя многие судьи указывают в своих решениях на необязательность подачи претензии, лучше подстраховаться. По истечении 10 дней с момент получения претензии застройщиком подаем иск.

Неустойка по дду подсудность

Подача осуществляется либо по месту регистрации дольщика, либо застройщика. Можно по месту нахождения объекта строительства. Мы крайне не рекомендуем это делать ибо судья может не согласиться с возможностью такого рассмотрения. Отрицательная практика, к сожалению существует. Передача дела из суда в суд займет 3 месяца минимум.

иск в суд неустойка дду

В иске указываем все, что подлежит взысканию. Опционально можно включать требования о признании недействительным некоторых пунктов договора по ДДУ, если они нас не устраивают.

Решение о взыскании неустойки по дду

В заседаниях имеет смысл обращать внимание на сроки рассмотрения дела. Некоторые судьи, как кремень, рассматривают в положенные 2 месяца. При явке застройщика нередко рассмотрение проходит в 1 заседание. Некоторые наоборот — растягивают процесс.

Апелляционная жалоба дду и неустойка

После получения судебного решения важен анализ застройщика, как судебного оппонента. Если застройщик не интересуется судьбой процесса, есть вероятность, что апелляция подана не будет. Тогда исполнительные листы можно получить через месяц после оглашения решения. Плюс время на почтовую пересылку решения. Если застройщик активен — имеет смысл подать апелляцию самому (конечно, если решение Вас не устроило). Дело в том, что застройщикам нередко восстанавливают пропущенный срок на подачу жалобы и дело опять растягивается. Апелляция рассматривает быстро. Это одновременно плюс и минус. В нашем случае это жирный и уверенный плюс.

Получение исполнительных листов позволяет обратиться к банку за списанием денег со счета. Именно в банк, а не к приставам. Если на счету уже пусто — то к приставам.

Даже если застройщик совсем Вас подвел и свои активы распродал или вывел, у Вас остается возможность закрыть зачетом требования застройщика к Вам. Например, за увеличенную площадь квартиры.

Для жителей Крыма — бонус. Аналитика по застройщикам в Симферополе.

В Симферополе строят много. Это раньше строили мало, а теперь строят много. Многие пророчат даже спад стоимости жилья и ссылаются на Краснодарский опыт. Кто-то пророчит рост стоимости, как в Москве. Мы же, как рыцари права, поговорим о проблеме юридического характера — эскроу и возможность компенсации.

Кто использует эскроу в Крыму?

Официальный реестр застройщиков перешедших на эскроу в Крыму небольшой — всего 4 компании. По состоянию на август 2021 года. Договоримся, что названия застройщиков мы использовать не будем, поскольку многие из них смотрятся совсем печально, некоторые наоборот — слишком уверенно. Указание на конкретных лиц будет подрывать и без того изменчивый рынок недвижимости.

Кто строит в Крыму Всего в Крыму?

32 компании, которые включены в Единый реестр застройщиков и дают чуть больше гарантий, чем остальные. Перечень застройщиков Крыма.

ООО ВАЕНГА-21
ВЕК ООО
ГК ВЛАДОГРАД
ООО ДИНАМИКА
ООО ДОМСТРОЙОМСК
ЖСК ПАРКОВЫЙ
ООО ИНТЕРСТАР-РЕСУРС-СЕРВИС
ООО ИНТЕРСТРОЙ
ООО ИССО
ООО КЕРЧЬ ДЕВЕЛОПМЕНТ
ООО КРЫМ-ИНВЕСТСТРОЙ
ООО ПЕРСПЕКТИВА ИНВЕСТ
ООО ПЕТРОКОМПЛЕКТ
ООО ПКФ РЕГИОН-ИНВЕСТ
ООО ПУЛЬС
ООО РЕКОН-КРЫМ-СТРОЙ
АО САНТЕХПРОМ
ООО СЗ КЛЕВЕР ПЛЮС
ООО СЗ НЬЮ
ООО СЗ РИЧ-ПЛЮС
ООО СЗ СК СТАТУС
ООО СЗ ЦОР
ООО СИК КАПИТАЛ
ООО СК АКУРА
ООО СК КОНСОЛЬ-СТРОЙ ЛТД
ООО СКАЗОЧНЫЙ МИР
ООО СКГ
ООО СОЛО ЛЛП
ООО СОЮЗ-АЛУШТА
ООО СПК ИМЕКС-КРЫМ
ООО СУБОС
ООО ЯЛИТА-ИНВЕСТ
ООО ЯЛТАОВОЩ

Застройщика с пресловутым уставным капиталом в 10 тысяч рублей мы не нашли. Но среди этого списка есть застройщики с капиталом в 1,5 рублей. У кого-то 10 млн. Согласитесь немного для гарантий. Особенно, если строить несколько объектов одним застройщиком. Рекордсмен по уставному капиталу набрал 131 миллион рублей на 15 объектов недвижимости. Чуть меньше чем по 10 млн на объект. В учредителях у одного из застройщиков мы обнаружили компанию из Кипра с небольшой долей уставного капитала.

За период с 2014 по 2021 годы суды Крыма рассмотрели чуть более 1 тысячи дел по неустойке, связанной с долевым строительством.

Рекордсмены по числу дел: Симферополь и Ялта. Севастополь в расчет не берем.

По традиции, — эта статья является сугубо личным мнением и не нацелена на причинение вреда третьим лицам. Цель статьи — защита граждан и доведение до их ведома информации о реализации своих прав.

Взыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительстве

Дата первоначальной публикации статьи — 01.09.2013. Материал актуализирован и дополнен по состоянию норм законодательства на 01.02.2017.

Как правило при заключении договоров долевого участия в строительстве недвижимости (ДДУ) фиксируются два обязательства застройщика с четким обозначением сроков их исполнения: дата возведения (создания) объекта недвижимости и дата, в которую застройщик обязуется передать объект недвижимости участнику долевого строительства (дольщику).

Срок возведения объекта и дата его последующей передачи дольщику юридически совершенно различные понятия. Факт возведения объекта недвижимости застройщиком даже в виде завершения его строительства в полном объеме (например, многоквартирного дома) не является правовым основанием для передачи дольщику построенной квартиры, поскольку до момента введения дома в эксплуатацию его нельзя поставить на учет как объект недвижимости и оформить право собственности. После окончания постройки дома застройщик обязан получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, тем самым зафиксировав соответствие возведенного объекта всем необходимым требованиям проектной декларации. При успешном вводе в эксплуатацию застройщиком осуществляется постановка построенного дома на кадастровый учет, после чего он вправе передать дольщику возведенный для него объект. Имея на руках акты приема-передачи построенного жилья, дольщики получают юридическую возможность зарегистрировать (оформить) право собственности на квартиру.

В реалиях недобросовестные застройщики нарушают как сроки возведения объекта недвижимости, так и сроки передачи уже построенных объектов участникам долевого строительства. В последнем случае застройщик как правило затягивает вопрос получения разрешения на ввод в эксплуатацию из-за допущенных при строительстве нарушений. И в том, и в другом случае при несвоевременной передаче застройщиком объекта долевого строительства дольщику причины просрочки не имеют юридического значения. Застройщик несет гражданскую ответственность, установленную Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» Наиболее распространенной формой ответственности застройщика при просрочке является выплата дольщику неустойки.

Порой, при приближении оговоренного договором срока передачи строящегося объекта становится очевидно, что он не будет возведен вовремя. Согласно положению закона, застройщик обязан известить дольщиков о предстоящем переносе срока не менее, чем за 2 месяца до его истечения, а также предложить изменить договор в данной части. В тоже время дольщик вправе отказаться от подписания соглашения о переносе сроков без каких-либо для себя правовых последствий. На возможные «угрозы» застройщика обязать подписать соглашение о переносе сроков в судебном порядке дольщику не следует обращать внимания, поскольку такие действия застройщика не основаны на законе. Однако, в подобной ситуации мы рекомендуем сохранить полученное от застройщика извещение о переносе сроков (почтовый конверт и проект соглашения), поскольку данный документ в судебной практике служит доказательством в судебных делах о расторжении договора долевого участия в строительстве и о взыскании неустойки при просрочке застройщика.

Решение суда о взыскании неустойки по ДДУ

В одностороннем порядке дольщик вправе расторгнуть ранее заключенный договор по основанию:

задержки застройщиком передачи объекта долевого строительства дольщику более чем на два месяца;
создания объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, когда застройщик отказывается предпринять предусмотренные законом меры к их устранению;
существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
прекращения договора поручительства в отношении застройщика,
иные случаи, оговоренные законом или договором.

Застройщики иногда возводят объекты такого качества, что дольщику приходится отказываться от принятия жилья из соображений безопасности для жизни и здоровья своей семьи, но все же в основном односторонние расторжения ДДУ вызваны задержкой передачи объекта дольщику на куда более, чем установленные законом, 2 месяца.

Прежде чем направлять застройщику претензию об одностороннем расторжении ДДУ, рекомендуется тщательно изучить ситуацию, поскольку с момента направления письма о расторжении договора отказаться от одностороннего расторжения можно будет только при согласии застройщика. Причем в таком случае следует получить письменное подтверждение, что, несмотря на полученную ранее претензию, застройщик согласен на ее отзыв дольщиком и считает договор действующим.

Какие риски возникают у дольщика при необдуманном отказе от ДДУ? Пожалуй, единственный и имеющий существенное значение для дольщика риск – это неполучение денежных средств. Добиться судебного решения о взыскании внесенных по ДДУ – вполне достижимая цель, получить по нему деньги — порой невозможно. Если застройщик финансово несостоятелен, исполнительный лист не гарантирует дольщику взыскания по нему денежных средств.

FAQ по вопросам участия в долевом строительстве

Если при действующем (исполняемом) договоре долевого участия застройщик окажется в процедуре банкротства, то дольщик имеет возможность включиться в реестр на получение жилого помещения и рано или поздно получить жилье в собственность. Если ситуация с платежеспособностью застройщика не вызывает опасений, и дольщик не хочет ждать окончания строительства, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, получив от застройщика внесенные по ДДУ денежные средства, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Дольщик, не желающий расторгать договор, несмотря на просрочку застройщика, вправе рассчитывать на получение неустойки, предусмотренной законом и договором. Как правило, добровольно застройщики неустойку не выплачивают, и за неё придется судиться.

Требовать неустойку имеет смысл, если просрочка составила уже значительное время и сумма неустойки, как минимум, превышает расходы на квалифицированную юридическую помощь. В судебной практике суды снижают размер неустойки, применяя статью 333 ГК РФ, причем значительно, поэтому мы рекомендуем суммировать размер исковых требований к застройщику за счет доказанных убытков дольщика, компенсации ему морального вреда и применения положений Закона о защите прав потребителей.

Самостоятельно рассчитать неустойку можно по формуле, обозначенной в законе.Адвокат при подготовке иска в любом случае уточнит расчет, исходя из даты его подачи в суд. Государственная пошлина за иск оплачивается из расчета суммы всех денежных требований: взыскание денежных средств, внесенных по ДДУ + неустойка + убытки. Дольщики по искам о взыскании неустойки, убытков, процентов за пользование денежными средствами и другими, связанным с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, пользуются льготой предоставленной Налоговым кодексом РФ (подпункт 4 пункта 2 и пункт 3 статьи 333.36 НК РФ) и освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей, а если превышает, то госпошлина оплачивается с суммы превышающей 1 000 000 рублей. Госпошлина на возмещение морального вреда составляет 300 руб. вне зависимости от заявленной в иске суммы.

Право на взыскание неустойки в случае просрочки застройщиком передачи объекта долевого строительства с даты, указанной в договоре долевого участия, возникает также у дольщика, который приобрел право требования по ДДУ по договору переуступки Закона об участии в долевом строительстве. Поскольку в силу статьи 384 ГК РФ права первоначального дольщика переходят к новому в том же объеме и на тех условиях, что существовали к моменту перехода, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, если договором переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве не предусмотрено ограничений для нового дольщика, то он в полной мере может пользоваться своим правом на взыскание неустойки с даты передачи объекта долевого строительства, обозначенной в ДДУ. К такому выводу же пришел Верховный суд РФ, что нашло отражение в Обзоре судебной практике ВС РФ №3 (2015), утвержденной Президиумом ВС РФ 25.11.2015 года

Убытки в спорах с застройщиками взыскиваются не часто, из-за того, что истцы не тщательно готовят доказательственную базу перед обращением в суд. По мнению большинства юристов, а также судебной практики, подтвержденной постановлениями Пленумов ВС РФ, убытками можно считать:

расходы на аренду жилья,
расходы на приведение объекта долевого участия в состояние, соответствующее установленным в строительстве стандартам, в случае отказа застройщика устранить выявленные дольщиком недостатки,
расходы на выплату процентов банку по ипотечному кредиту (в случае расторжения договора долевого участия в связи с просрочкой застройщика),
расходы на услуги посредников, которые навязывает застройщик при заключении ДДУ (в случае расторжения договора долевого участия в связи с просрочкой застройщика).

Безусловно, убытки, в отличие от причинения морального вреда, в суде будет необходимо доказывать письменными доказательствами. Правильно оценить имеющиеся у дольщика доказательства или подсказать, какие именно документы необходимо собрать к предстоящему процессу, поможет адвокат, специализирующий на разрешении подобной категории споров.

Адвокат по судебным делам о долевом строительстве недвижимости

При определении подсудности споров о взыскании неустойки и прочих споров с застройщиком (кроме спора о признании права собственности) у дольщика есть право выбора суда, в который он вправе обратится:

по месту нахождения ответчика (юридическом адресу),
по месту заключения договора или его исполнения,
по месту жительства дольщика (по закону «О защите прав потребителей»)

Обращаем внимание, что если сторонами установлена договорная подсудность, то это положение договора недействительно. Согласно п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту нахождения ответчика, месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или исполнения договора, выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу. Законодателем в целях защиты прав потребителей, как экономически слабой стороны в договоре, введены дополнительные механизмы правовой защиты, в том числе в вопросе определения подсудности гражданских дел с их участием.

Постановление о передаче дела месту жительства дольщика

Закон о защите прав потребителей наряду с неустойкой позволяет дольщикам взыскать денежную компенсацию в размере 50% от суммы удовлетворенных судом требований, если застройщик в добровольном порядке отказался выплатить дольщику долг. Вне зависимости от того, включены ли данные требования в исковое заявление суд обязан вынести решение, в котором ко всей сумме удовлетворенных требований (долг, неустойка, убытки, моральный вред), добавляется указанная денежная компенсация за нарушение требований Закона о защите потребителей.

Адвокат Надежда Домкина

За дополнительными консультациями по вопросам взыскания неустойки по договорам долевого участия в строительстве Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры»

Порядок взыскания

Чтобы процесс получения возмещения имел положительный результат, важно соблюдать определенный алгоритм действий:

Собрать все необходимые документы, подтверждающие факт нарушения положений договора.
Рассчитать сумму задолженности.
Направить должнику претензию.
Если после направления претензии вопрос не удалось решить в досудебном порядке, подать в суд исковое заявление о взыскании неустойки.
Получить решение арбитражного суда о взыскании только неустойки или вместе с возмещением убытков.

Образец претензии по взысканию неустойки

Претензия составляется в свободной форме, но в ней должны содержаться следующие сведения:

дата и место составления;
полные наименования и адреса отправителя и получателя претензии;
ссылка на договор;
описание допущенного нарушения;
основание для наложения штрафных санкций (пункт договора или законодательная норма);
сумма штрафа и его расчет;
срок погашения;
банковские реквизиты, на которые необходимо перечислить средства;
Ф.И.О. и должность лица, составившего претензию и его подпись.

К претензии необходимо приложить документы, подтверждающие основание для ее составления. Весь этот пакет документов необходимо направить по адресу должника, указанному в договоре.

Необходимые документы:

копии платежных документов;
копии документов о получении (возврате) денег;
копии счетов и квитанций;
акты приема/передачи;
оригиналы договоров;
копии квитанций к приходным кассовым ордерам;
копии расходных кассовых ордеров.

В зависимости от деталей дела список документов может быть расширен.

Типы неустойки

В зависимости от различных признаков ее разделяют на несколько видов. Например, штраф и пеня считаются ее видами. Различие этих двух понятий заключается в том, что штраф имеет конкретный размер, который может выражаться в точных цифрах или проценте от суммы и уплачивается один раз. Пеня начисляется за каждый день невыполнения обязательств.

В зависимости от того, каким документом определен размер и порядок уплаты штрафов и пеней, существует договорная и законная типы неустойки. Право на получение второго типа имеют все кредиторы, даже если в договоре не оговорены санкции за нарушение его положений. Такая норма содержится в статье 332 ГК РФ.

В зависимости от того, в какой сфере деятельности были нарушены обязательства, применяются различные нормативные акты, оговаривающие размер и порядок возмещения. Например, в сфере перевозок применяется Федеральный закон от 08.11.2007 № 259-ФЗ «Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта».

Неустойка может быть взыскана вместе с убытками или без них. В зависимости от этого она бывает:

зачетная — позволяет кредитору получить возмещение убытков в части, не покрытой штрафными санкциями;
исключительная — кредитор не имеет права взыскать убытки;
штрафная — кредитор имеет право требовать полное возмещение убытков;
альтернативная — потерпевшая сторона может взыскать либо убытки, либо штрафные санкции.

Отвечая на вопрос, какая неустойка взыскивается сверх суммы убытков, ответом будет: штрафная. Кредитор может получить полную сумму убытков плюс штраф.