Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция «Как взыскать неустойку с застройщика при просрочке строительства по договору участия в долевом строительстве?»

При нарушении застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства дольщик вправе взыскать неустойку за просрочку передачи объекта ДДУ.

Шаг 1. Направление претензии застройщику

При наличии просрочки передачи объекта дольщик в первую очередь направляет застройщику досудебную претензию с требованием выплатить дольщику в добровольном порядке неустойку за просрочку передачи, рассчитанную по правилам ч. 2 ст. 6 ФЗ 214-ФЗ.

Просрочка начинает течь с даты, следующей за последним днем срока передачи, установленного договором (или дополнительным соглашением к нему) и исчисляется по дату фактической передачи объекта ДДУ по акту приема-передачи (включительно).

В случае подписания застройщиком одностороннего акта приема-передачи, период просрочки определяется днем составления застройщиком одностороннего акта. Однако если застройщик составил односторонний акт незаконно, дольщик может его оспорить в суде. Для этого нужно представить все возможные доказательства того, что дольщик не уклонялся от приемки объекта долевого строительства (отправлял застройщику письма о готовности принять объект, являлся на приемку, составлял акты осмотра, направлял претензии по качеству строительства и пр.).

Неустойка рассчитывается от первоначальной цены ДДУ, стоимость уступаемых прав по договору уступки прав требования при расчете не учитывается.

Подробнее о расчете неустойки по ДДУ можно посмотреть в статье: Неустойка по ДДУ: как правильно рассчитать? В данной статье вы также найдете онлайн калькулятор неустойки по ДДУ

, который поможет правильно определить даты начала и окончания просрочки, количество дней просрочки и сумму неустойки, которую застройщик должен вам выплатить.

Претензию необходимо отправить по актуальному адресу застройщика (в соответствии с ЕГРЮЛ) ценным письмом с описью вложения (в описи укажите «досудебная претензия по договору участия в долевом строительстве № ___ от _____ года). Сохраните квитанцию и опись вложения. На сайте Почты России вы можете отследить статус доставки письма.

В претензии укажите разумный срок для удовлетворения требований дольщика. По практике достаточно 10 дней с даты получения претензии.

В случае если застройщик не удовлетворяет требования претензии, дольщик подает иск о взыскании неустойки, штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца (в соответствии с Законом о защите прав потребителей), компенсации морального вреда и судебных расходов. Отправка досудебной претензии застройщику позволит дольщику избежать отказа суда во взыскании штрафа.

Шаг 2. Судебное разбирательство

Для обращения в суд определите подсудность по иску о взыскании неустойки с застройщика и выберите суд с лучшей практикой по данной категории споров.

Юрист

Несмотря на разъяснения Верховного суда РФ о возможности снижения неустойки только в исключительных случаях, на практике суды в 99 % случаев снижают неустойку за просрочку по ДДУ при наличии соответствующего заявления застройщика. Арбитражные суды, которые ранее не снижали неустойку по данным делам, в настоящее время также ее снижают в большинстве случаев. Процент снижения неустойки по ДДУ зависит от конкретного суда и судьи, рассматривающего дело, так как у каждого судьи свое понимание соразмерности неустойки допущенному застройщиком нарушении. В среднем неустойка снижается на 50 %. Среди юристов по долевому строительству принято делить суды на «лояльные к дольщиком» (при снижении неустойки менее чем на 50 %) и «нелояльные к дольщикам» (при более значительном снижении неустойки). Поэтому при обращении в суд с иском к застройщику необходимо проанализировать практику судов по данной категории дел и выбрать лучший суд исходя из возможных вариантов подсудности.

Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек

За последние семь лет рынок долевого строительства России вырос в 3,5 раза, сообщил в конце прошлого года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. С помощью ДДУ в стране приобретается около 80% жилья на первичном рынке. По закону «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям, констатирует Михаил Варюшин, старший юрист ЮБ «Аронов и Партнеры».

И практически любой выявленный недостаток у нового жилья дает возможность покупателю предъявить претензии строительной компании. Для этого участник долевого строительства должен сначала попросить застройщика составить акт, в котором будут перечислены обнаруженные дефекты. Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» ЮФ «Инфралекс» Сергей Шумилов подчеркивает, что до удовлетворения всех своих требований участник долевого строительства вправе не подписывать документы о приемке квартиры. Такое поведение покупателя будет стимулировать продавца поскорее удовлетворить все претензии, иначе компании придется платить еще и неустойку за просрочку сдачи жилья. Кроме того, все расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи) до подписания акта приема-передачи недвижимости несет застройщик, добавляет Шумилов.

Варианты защиты

По закону участникам долевого строительства доступны сразу несколько способов защиты, однако среди них нет права требовать замены некачественной квартиры на другую, замечает Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры». Вместе с тем такую возможность дольщик может прописать в ДДУ, подчеркивает эксперт.

В любом случае, как показывает практика, застройщики чаще всего положительно реагируют на просьбу устранить недостатки, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», объясняет, что продавцу удобнее ликвидировать дефекты своими силами, а не платить компенсацию: «Это более экономически оправдано, так как рабочие и материалы у компании есть, а денег нет или не хочется их отдавать».

Когда недостатки очевидны или с претензиями обратилось большое количество дольщиков, то шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают, поясняет Екатерина Калинина, старший юрист Noerr. По ее словам, если жители одного дома столкнулись с общими для всех жильцов недостатками, то стоит подать коллективную претензию строительной фирме.

Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные, то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость. Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию, говорит Калинина. Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ (7,75%) умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения. Однако у такой возможности есть и «обратная сторона медали», замечает Некрестьянов: «Дольщику, как правило, возврат денег даже с процентами не выгоден, ведь стоимость жилья за пару лет строительства уже выросла, а цена квартиры на стадии котлована ниже, чем у готовой».

Что делать в суде

Вместе с тем лишь небольшая доля конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками успешно урегулируется в досудебном порядке, констатирует Дмитрий Петров из КА «Юков и партнёры». Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд. Закиян советует в рамках таких процессов представлять максимум доказательств, которые подтвердят у квартиры существенные недостатки: акты осмотров, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее.

Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками

– Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок (дело № 33-30716/2016).

– Дольщик потребовал взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры, которая произошла из-за того, что компания устраняла недостатки у жилья. В суде компания уверяла, что участник должен был принять квартиру вовремя: ведь выявленные дефекты считаются несущественными и легкоустранимыми. Но суды удовлетворили иск, отвергнув эти доводы ответчика, рассказывает юрист практики разрешения споров и банкротства юр Кирилл Коршунов, который представлял интересы заявителя в этом споре (дело № 4-КГ17-25).

– Заключая договор с участником долевого строительства, застройщик обязан сообщить клиенту полную информацию о характеристиках объекта недвижимости и точно описать его местоположение. ВС подчеркнул, что продавец обязан своевременно предоставлять потребителю те сведения о товаре, которые позволят сделать правильный выбор. Вместе с тем договор, заключенный с застройщиком, не предусматривает замены квартиры, однако дает истцу право на получение компенсации (дело № 5-КГ16-47).

– Суды откажут истцу, если недостатки жилья могли возникнуть по вине заявителя из-за ненадлежащей эксплуатации недвижимости уже после ее приемки (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2021 года № Ф06-12576/2016 по делу № А57-18247/2015).

– Если, несмотря на изменение проектной документации, квартира пригодна для использования и соответствует обязательным требованиям, суды отказываются удовлетворять требования дольщика, предъявленные в связи с недостатками жилья (дело № 33-15528/2016).

Кроме того, если дольщик устранил все повреждения самостоятельно, то ему придется доказать, что он реально потратил ресурсы на эту работу, объясняет юрист: «Иначе можно полностью лишиться возможности возместить фактически понесенные расходы». Эксперт акцентирует внимание на том, что надо различать существенность выявленных дефектов: «Отсутствие ручек в окнах или смотрового глазка во входной двери не являются серьезными недостатками, из-за которых жилье нельзя использовать по назначению».

Как избежать понижения компенсации

Даже если дольщик доказал существенность недостатков и выиграл суд у застройщика, то истцу вряд ли удастся взыскать в полном объеме причитающиеся ему проценты за пользование чужими деньгами, потребительский штраф и компенсацию морального вреда, предупреждает Варюшин. По его словам, СОЮ до сих пор активно снижают миллионные проценты и штрафы до 100 000–150 000 руб. Чтобы избежать таких решений и получить большую сумму, дольщики идут на свои хитрости, рассказывает эксперт. Граждане уступают свои права требования в подобных делах коммерческим организациям и ИП, которые взыскивают деньги с застройщиков в арбитражном судопроизводстве.

Варюшин подтверждает, что арбитражные суды не снижают компенсацию и потребительский штраф, присуждая их практически в полном объеме (см. дела № А40-162161/2016, № А41-72694/2015 и № А41-2072/2015). Эксперт объясняет, что арбитражи справедливо перекладывают бремя доказывания несоразмерности компенсации и потребительского штрафа на застройщика. Но такая ситуация перегружает систему арбитражных судов, констатирует юрист. Кроме того, в последнее время наметился новый тренд, когда сами дольщики злоупотребляют своими правами, говорит Некрестьянов. При малейших недостатках участники долевого строительства отказываются от приемки квартиры, чтобы получить с застройщика неустойку, резюмирует юрист.

Алексей Малаховский

Верховный суд РФ

Исчисление срока исковой давности по оспоримым сделкам

По признанию отдельных пунктов ДДУ недействительными

Срок исчисляется с даты подписания договора долевого участия. Как правило, временной интервал между датой подписания договора и датой передачи квартиры составляет более одного года. Плохо, что когда понадобиться оспорить отдельные пункты ДДУ, срок исковой давности в этой части будет пропущен. Когда поясняешь дольщикам, говорят что об этом ничего не знали.

На этапе покупки квартиры практически невозможно изменить условия в шаблоне договора долевого участия. На все замечения ответ один: не нравится — не покупайте. Однако, подписав ДДУ с кабальными условиями, многие его пункты можно легко признать в суде недействительными. Достаточно не пропустить срок в один год с даты подписания ДДУ.

ВС напомнил, какие штрафы взыскиваются с застройщика, несвоевременно передавшего жилье владельцу

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда опубликовала Определение от 1 июня 2021 г. № 10-КГ21-3-К6 по спору о взыскании с застройщика в пользу собственницы квартиры в Подмосковье штрафных санкций за ее несвоевременную передачу последней, а также понесенных ею убытков в связи с наймом московской квартиры.

В июле 2021 г. ЗАО «Птицефабрика “Красногорская”» заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком ООО «Рождествено». По условиям ДДУ застройщик обязался передать птицефабрике 412 квартир и 19 нежилых помещений не позднее 30 июня 2021 г. Впоследствии стороны перенесли срок сдачи на 1 сентября того же года.

В декабре 2021 г. птицефабрика за 4 млн руб. уступила права требования по ДДУ на одну из квартир Марине Родиной. В договоре уступки отмечалось, что на момент его заключения обязательство по уплате застройщику цены договора участия в долевом строительстве было исполнено полностью.

Только в августе 2021 г. застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, о чем он уведомил и Марину Родину. 24 августа женщина направила претензию в адрес ООО «Рождествено» с требованием выплаты неустойки, но требование осталось без удовлетворения.

В ноябре квартиру передали собственнице по акту приема-передачи, после чего Марина Родина обратилась в суд с иском к застройщику. Со ссылкой на нарушение срока передачи объекта долевого строительства она просила взыскать неустойку в размере 897 тыс. руб., убытки из-за найма московской квартиры в размере 100 тыс. руб., 50 тыс. руб. компенсации морального вреда, а также почтовые расходы и штраф в размере 50% от присужденной ей суммы за отказ от добровольного исполнения требований.

Суд удовлетворил иск частично, взыскав с ответчика неустойку в размере 122 тыс. руб., 29 тыс. руб. компенсации морального вреда, штраф в размере 71 тыс. руб. и почтовые расходы. Апелляция и кассация поддержали это решение.

Суды согласились, что застройщик нарушил срок передачи объекта долевого строительства, а потому истец вправе требовать уплаты неустойки за период с 4 сентября 2021 г. по 21 ноября 2021 г. При расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры суды применили цену ДДУ, которая была определена в результате деления цены договора на проектную площадь всех объектов долевого строительства. Стоимость 1 кв. м площади при данном расчете превысила 18 тыс. руб., таким образом, стоимость квартиры была определена в размере около 637 тыс. руб. – из этой суммы и была исчислена неустойка.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания убытков, суды сочли, что представленные истцом доказательства не достаточны для вывода о том, что ее расходы по найму жилья были понесены исключительно в результате неисполнения ответчиком обязанности застройщика по передаче квартиры и непосредственно связаны с данным обстоятельством.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Марина Родина отметила, что подлежащая взысканию неустойка должна исчисляться из суммы 4 млн руб., определенной договором уступки. Она также не согласилась с мотивами отказа судами удовлетворить ее требование о взыскании убытков в связи с наймом жилья.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что при нарушении предусмотренного договором срока передачи участнику ДДУ объекта долевого строительства застройщик уплачивает такому лицу неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБР, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Если же участником долевого строительства является гражданин, вышеуказанная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

«Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Между тем цена уступки права требования не тождественна цене договора долевого участия в строительстве, а, следовательно, у суда при расчете подлежащей взысканию в пользу истца неустойки не имелось предусмотренных законом оснований для исчисления ее из суммы 4 075 012 руб. 80 коп.», – отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что вывод о недоказанности необходимости несения истцом расходов по найму столичного жилья был сделан судом первой инстанции и поддержан апелляцией, поэтому кассация не вправе игнорировать такие выводы, основанные на оценке установленных обстоятельств. Таким образом, ВС оставил в силе судебные акты нижестоящих инстанций.

Партнер Юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев пояснил, что положения Закона об участии в долевом строительстве устанавливают право дольщика на взыскание с застройщика убытков, понесенных дольщиком из-за нарушения последним своих обязательств по ДДУ: «Это касается и взыскания затрат дольщика на вынужденную аренду жилого помещения в период нарушения застройщиком сроков передачи готовой квартиры дольщику».

По словам эксперта, для взыскания такого рода убытков необходимо доказать факт их несения, размер и причинно-следственную связь между возникновением таких расходов и действиями застройщика. «Факт понесенных расходов и их размер, как правило, доказать несложно, представив, например, договор найма и расписку в получении денег. Наибольшую сложность с точки зрения доказывания составляет как раз последнее обстоятельство. Доказать его возможно в тех случаях, когда, например, дольщик вместе со своими родственниками (родители, братья, сестры) является собственником однокомнатного жилья, где проживает вместе со своей собственной семьей, при этом дольщик и члены его семьи является разнополыми по отношению к другим проживающим с ними родственникам (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 17 июля 2021 г. по делу № 33-7459/2018). Суды считают, что при таких обстоятельствах у дольщика возникает необходимость в отдельном проживании и аренде отдельного жилья», – пояснил Антон Алексеев.

Он добавил, что если в квартире есть несколько обособленных помещений, то необходимость найма другой квартиры дольщику, скорее всего, доказать не удастся (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 июня 2021 г. № 33-10892/2018 по делу № 2-3670/2017; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 ноября 2021 г. № 33-24016/2017 по делу № 2-1305/2017). «Также суды могут удовлетворить требования дольщика о взыскании затрат на аренду жилого помещения, если дольщик зарегистрирован в одном населенном пункте, а работает в другом, находящемся на значительном удалении (Определение ВС РФ от 19 декабря 2021 г. № 18-КГ17-239; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 мая 2021 г. № 33-9989/2018)», – резюмировал Антон Алексеев.

Младший юрист Содружества земельных юристов Татьяна Кустова отметила, что сложившаяся практика взыскания с застройщика, нарушившего срок передачи квартиры, расходов на оплату съемной квартиры дольщика имеет негативный уклон. «Определение ВС РФ – не исключение. Риск отказа возмещения убытков связан с отсутствием причинно-следственной связи между пропуском сроков передачи квартиры и наймом другой, усугубить ситуацию может заключение договора найма до просрочки застройщика или наличие вины самих дольщиков в истечении сроков сдачи квартир», – пояснила она.

По мнению эксперта, чтобы суд встал на сторону дольщика, необходимо продемонстрировать, что последний зарегистрирован в одном городе, но вынужден по уважительной причине проживать в другом, где уже купил квартиру, т.е. действует добросовестно. Крайне важно представить суду документы в качестве обоснования требований: договор найма, расписки арендодателя о получении арендной платы/акт сверки взаиморасчетов, справку с места работы/копию трудовой книжки. «Проблема также кроется и в том, что однозначных критериев определения добросовестности самих дольщиков не закреплено. Этим, в свою очередь, пытаются воспользоваться застройщики, оспаривая предъявленную к взысканию сумму арендной платы как несоразмерную и завышенную. Рациональным представляется способ сравнения ранее имевшегося жилья дольщика со съемной и средней стоимости аренды квартир у частных лиц. Справедливо учитывать, что стоимость найма квартир существенно разнится в зависимости от города. Так, дольщик, вынужденный снимать квартиру, например, в Москве (в связи с переездом по работе, иными жизненными обстоятельствами), понесет больший размер убытков, чем тот, который переехал в иной город, но сможет рассчитывать на справедливое, по его мнению, возмещение, только если докажет его соразмерность и обоснованность», – полагает Татьяна Кустова.

Она добавила, что при решении спора о возмещении застройщиком стоимости вынужденного найма дольщику необходимо распределять ответственность пропорционально вине как дольщика, так и застройщика.

В случае нарушения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве с него могут быть взысканы неустойка, убытки, компенсация морального вреда, судебные расходы и т.д.

Заключая договор участия в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора. Если застройщик исполнил ненадлежащим образом или не исполнил обязательства по договору, то участник долевого строительства (дольщик) может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом в рассматриваемом случае процедура досудебного урегулирования не является обязательной, но может быть предусмотрена договором. Не исключено, что направленное застройщику требование (претензия) будет способствовать решению конфликта без обращения в суд. Обратите внимание!С 03.04.2020 до 01.01.2021 не начисляются неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику ранее, предоставляется отсрочка (п.1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423). Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора. Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях:

если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;
застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;
существенно нарушены требования к качеству объекта строительства.

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения. Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях:

прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;
изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
наличия иных оснований, установленных законом или договором.

Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе гражданина — участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России. Справка.Ключевая ставка (ставка рефинансирования) С 10.02.2020 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 6%. Если права требования участника долевого строительства приобретены полностью или частично с использованием кредитных средств (средств целевого займа) и находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем), то возврат денежных средств осуществляется на залоговый счет участника долевого строительства. Взыскание с застройщика неустойки Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную. Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта. В исключительных случаях по заявлению застройщика суд может снизить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если застройщик докажет, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пеней) составляет 1% от:

стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Взыскание с застройщика штрафа При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения договора в связи с односторонним отказом участника долевого строительства от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику. При этом намерение застройщика частично удовлетворить требования участника долевого строительства без реального перечисления ему денежных средств, согласно позиции Верховного Суда РФ, не является основанием для освобождения застройщика от уплаты штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 80-КГ18-10).

С опоздавшего — квартплата

Не секрет, что многие семьи, решившие улучшить свои жилищные условия, продают свою квартиру и в надежде на скорое новоселье снимают жилье. Нередко подобная ситуация — жизнь в съемной квартире, затягивается на очень долгий срок.

Итак, гражданка заключила договор участия в долевом строительстве с фирмой. По договору застройщик обязался построить жилой дом, в котором его клиентка получит однокомнатную квартиру. Дама полностью расплатилась с фирмой. На юридическом языке это называется полное выполнение своих обязательств.

А вот о фирме такое сказать нельзя. Когда подошел срок сдачи дома, она отправила гражданке дополнение к соглашению, по которому срок сдачи дома был перенесен на полгода, и предложила эту бумагу подписать.

Но клиентка оказалась упрямой. Вместо того чтобы молча ставить свою подпись, женщина направила застройщику вторую претензию с просьбой уплатить неустойку из-за переноса срока передачи квартиры, а также возместить ей убытки, связанные с оплатой аренды другого жилья, и компенсировать моральный вред.

Фирма-застройщик даме не ответила. Женщина повторно требовала возместить убытки на оплату аренды съемной квартиры. Но застройщик отказался пойти навстречу своей клиентке. В итоге пришлось женщине отправляться в суд. Там истица потребовала взыскать с фирмы неустойку за несдачу жилья в срок, штраф за нежелание это делать добровольно, оплатить ее судебные расходы и… возместить ей убытки: оплату аренды жилья, расходов на коммунальные услуги в съемном жилье. И в конце списка требований дама попросила компенсацию морального вреда.

О правовых аспектах долевого строительства эксперты «РГ»
рассказываютв рубрике «Юрконсультация»
Районный суд согласился с требованиями истицы. Правда, частично — уменьшил сумму претензий. Застройщику выставили счет, в котором значились неустойка и расходы на оплату аренды жилья, компенсация морального вреда, штраф и расходы на оплату юридических услуг.

Подсчитывая размер убытков истицы за аренду квартиры, суд исходил из договора найма квартиры и доказательств несения бремени арендных платежей. В суд были представлены расписки хозяина жилья, которое арендовала гражданка.

Верховный суд посчитал, что нерадивый застройщик, по вине которого гражданин вынужден снимать жилье, должен за аренду платить

Такое решение не устроило ни одну из сторон спора. Истица настаивала на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, а не в урезанном варианте. Фирма-застройщик, наоборот, требовала уменьшить размер неустойки, морального вреда и расходов на оплату услуг представителя. А вот в остальных требованиях фирма просила даме отказать.

Апелляция встала на сторону ответчика и отменила решение районного суда о взыскании расходов на аренду квартиры. Заодно второй инстанцией был уменьшен и штраф. Апелляционный суд вообще пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением гражданки и расходы по оплате ею аренды нельзя посчитать убытками. Более того, вторая инстанция заявила, что причинно-следственной связи между сроками сдачи дома и понесенными истицей убытками нет. Расходы по найму квартиры не направлены на восстановление нарушенного бездействием застройщика какого-либо права, заключил суд.

Обиженная подобным решением гражданка была вынуждена пойти в Верховный суд РФ. В своей жалобе она написала, что она не согласна с такими решениями, и попросила их отменить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила оба решения и посчитала требования женщины обоснованными.

Верховный суд РФ напомнил коллегам, что под убытками понимаются расходы, которые человек, чье право нарушено, сделал или должен был сделать для восстановления нарушенного права. Суд напомнил — утрата или повреждение имущества — это реальный ущерб, неполученные доходы, которые гражданин получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено — это упущенная выгода .

Сторона, не исполнившая свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве или ненадлежаще исполнившая их, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Это сказано в статье 10 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Верховный суд подчеркнул — застройщик должен был передать истице квартиру, но сделал это лишь через полгода.

Суд особо отметил следующий момент: истица — приезжая. Она зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на приличном расстоянии от места своего фактического проживания и работы, и не имеет в собственности жилье в этом городе. По мнению высокого суда, дама была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры, но в связи с допущенной застройщиком просрочкой вынужденно «несла затраты по найму жилого помещения».

Таким образом, ВС РФ пришел к выводу о том, что между просрочкой срока сдачи квартиры, отсутствием у гражданки жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными ею на вынужденный наем другого жилья, имеется причинно-следственная связь. Поэтому вывод апелляции неправильный и дело надо пересматривать по новой, но с учетом разъяснений Верховного суда.