Порядок и проблематика изменения статуса жилого помещения

От статуса дома зависит способ содержания, права и обязанности владельцев квартир, расположенных в здании.

Какой дом считается многоквартирным по Жилищному Кодексу? Многоквартирным считается здание, в котором расположено две и более квартиры.

В нем имеется отдельный выход в помещения общего пользования, а также общая территория земли, прилегающая к многоквартирному дому.

Жилищный кодекс

Согласно Жилищному кодексу, понятие многоквартирного дома – это строение различной планировки, этажности и формы. Управление МКД осуществляется по закону, на основании договора.

В п. 1, ст. 36 ЖК РФ, МКД рассматривается как недвижимость, которая находится в общей долевой собственности. Кроме квадратных метров, собственникам принадлежит земельный участок, на котором построен дом, инженерные конструкции, крыши.

Также туда относятся помещения, которые:

• не относятся к квартирам и находятся в общем пользовании (чердаки, подвалы, лестничные клетки, лифты);
• предназначаются для проведения мероприятий для собственников дома.

Кто является собственником многоквартирного жилого дома? Собственниками МКД являются владельцы квартир, которые расположены в этом доме.

Согласно п. 1, ст. 37 ЖК РФ, доля собственности на общее имущество пропорциональна площади, принадлежащей собственнику квартиры.

Виды МКД

Многих интересует, какие дома относятся к многоквартирным в 2021 году. Такое строительное сооружение может классифицироваться по нескольким признакам.

По назначению:

• дома для постоянного проживания;
• общежития для постоянного или временного проживания.

По строительным материалам конструкции:

• панельные;
• кирпичные;
• монолитные;
• смешанного типа.

От материалов зависит срок эксплуатации дома. Панельные здания служат 100-120 лет, а кирпичные и монолитные – до 150 лет.

По количеству этажей:

• малоэтажные – до 2 этажей;
• средней этажности – от 3 до 5 этажей;
• многоэтажные – более 6 этажей;
• здания повышенной этажности – 11-16;
• высотные – более 16 этажей.

По структуре:

• коридорные;
• секционные;
• блокированные;
• галерейные;
• смешанного типа.

По количеству квартир:

• двухквартирные;
• многоквартирные.

Требования к МКД

Основные требования указаны в СНиП 31-01-2003, регламент распространяется на:

• расположение здания;
• высотность;
• несущие конструкции;
• квартиры и помещения общего пользования;
• внутренние коммуникации;
• деятельность организаций, расположенных в коммерческих помещениях МКД.

Этот документ не распространяется на мобильные здания и объекты блокированной постройки. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса, блокированная постройка – это здание до 3 этажей, которое состоит из отдельных блоков, предназначенное для проживания нескольких семей.

Такая постройка имеет общие стены между блоками без проемов и отдельный выход из каждой квартиры на участок общего пользования.

Особенности многоквартирных домов

МКД отличаются от других жилых объектов и имеют свои особенности. Многоквартирные дома бывают точечные и протяженные, в зависимости от высоты и длины. Там может быть несколько подъездов с отдельным входом. Высота точечных зданий выше, чем длина, зачастую они имеют один подъезд.

МКД разделяют на:

1. Секционные. Дом состоит из подъездов и секций, в каждой из которых имеется своя лестничная клетка. На этажах расположена лестничная площадка, с которой люди попадают в квартиры.
2. Коридорные. Несколько лестничных клеток ведут в общий коридор. В квартиры можно попасть по внутреннему коридору.
3. Галерейные. Вокруг дома или по одной стороне здания проходит галерея, откуда можно попасть в квартиры. Лестничная клетка обычно одна.

К особенностям многоквартирного дома относятся объекты, находящиеся внутри здания:

1. Помещения жилого сектора. Сюда входят квартиры жилого дома или комнаты в общежитии, которые принадлежат гражданам или компаниям на правах собственности.
2. Площади нежилого сектора. Обычно располагаются на первом этаже или в нулевом секторе.
3. Площади иного назначения. Сюда относятся подъезды, подвалы, чердаки, общие коридоры, лестничные клетки, лифты.

В многоквартирном доме:

1. Проживает большое количество собственников, которые несут ответственность за личное имущество и за содержание помещений общего пользования.
2. Недвижимость подвержена износу, на содержание и ремонт уходит много денег. Жилые и коммерческие помещения не бывают без собственника, поэтому взносы ремонт и обслуживание начисляются в любом случае.
3. Централизованные коммуникации, поэтому невозможно ограничить ресурсы должникам в отдельно взятую квартиру, кроме электроэнергии.
4. Обязательно наличие управляющей организации, которая следит и контролирует подачу ресурсов, надлежащий уход и техническое состояние коммуникаций и сооружений.
5. Финансирование происходит не только на средства собственников, но и за счет бюджета города.

Придомовая территория

Так как содержание земельного участка требует расходов от собственников, то важно знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома.

Это прилегающий участок земли вокруг жилого дома, который закреплен за ним градостроительными и землеустроительными организациями. Параметры, площадь и границы придомовой территории указаны в кадастровом паспорте.

К придомовым участкам относятся:

• аварийные и пожарные проезды;
• детские и спортивные площадки;
• сушки для белья;
• автостоянки.

Придомовая земля считается собственностью МКД, ее содержание и эксплуатация производится за счет всех собственников квартир. Хотя владельцы получают придомовую территорию бесплатно, она считается объектом налогообложения. Ее часто используют на свое усмотрение, вместо сквера или детской площадки воздвигая магазин.

Что такое дуплекс?

Дуплекс (duplex) — это отдельный загородный дом, разделенный на две секции, и имеющий соответствующую планировку. Рассчитан он для комфортного проживания двух семей. Это как два дома с общей стеной и крышей, но у каждого свой отдельный вход. Дуплекс можно сравнить с такими жилыми объектами, как коттедж или таунхаус.

Существенным отличием дуплекса от других подобных застроек считается то, что в них чаще всего селятся семьи, имеющие родство. Такой вид жилья особенно пришелся по вкусу американским жителям, которые желают жить рядом с родственниками и при этом вести свой собственный быт.

Планировка дуплексов сравнима с таунхаусами по расположению помещений и их схожестью друг с другом в каждой из секций.

Основной схемой считается:

• расположение котельной, санузла, подсобных помещений, а также кухни и гостиной (часто объединенных в одно пространство) на первом этаже,
• на втором находятся спальные комнаты, также может располагаться дополнительный санузел.

Сейчас замечено новое веяние в планировке дуплекса, когда появляется третья секция, являющаяся общей для двух других, имеющая входы с обеих, и в полном распоряжении всех жителей дома. Там могут располагаться тренажерный зал, общая прачечная, зал для просмотра фильмов, а также подсобные помещения.

Преимуществом такого вида жилья считается его невысокая цена.

Квартира

В соответствии с п. 3, ст. 16 ЖК Российской Федерации, квартирой называется отдельная площадь, которая состоит из жилых комнат и помещений для бытовых нужд.

Согласно Жилому Кодексу, квартира – это структурно обособленное помещение. Может состоять из одной или нескольких жилых комнат и хозяйственных мест для бытовых и других нужд граждан.

Размер квартиры зависит от количества отдельных комнат. Со стороны улицы она может быть оборудована балконом и иметь защитное ограждение. Из квартиры также можно попасть в помещения общего пользования.

Долевая собственность

Все квартиры в МКД являются не только объектами недвижимости, но и долевой собственностью владельцев. Она определяется площадью, которую занимает собственник. Владельцам также принадлежит территория прилегающего участка и конструкционные элементы.

Например, гражданин является владельцем квартиры площадью 100 кв. м и ему принадлежит 2% от имеющихся в многоквартирном доме помещений. Также он является собственником 2% территории земельного участка, на котором построен МКД. Сюда относятся системы канализации и водопровода, стены и перегородки, фундамент и другие конструкционные элементы.

Несмотря на право владения общей собственности, владелец квартиры не имеет права использовать крышу, чердак, подвал для оборудования там личной мастерской или кладовки, а также захватывать лестничную площадку для своих целей.

Инженерные коммуникации

Для каждого вида сооружения список общего имущества определяется индивидуально. Например, в некоторых домах есть лифт, в других – такой системы нет. Или в одном здании есть система противопожарной автоматики и удаления дымовых газов, а в других — нет, из-за небольшой этажности.

В домах до 9 этажей функционирует система газопровода. Если здание выше, газифицировать его запрещено на законодательном уровне.

Что общего между дуплексом и таунхаусом?

Прежде чем определиться с тем, что лучше выбрать – таунхаус или дуплекс, нужно разобраться в их общих характеристиках и отличительных особенностях. При первом знакомстве с этими форматами жилой недвижимости можно увидеть много черт, которые их объединяют. Логичным будет предположить, что эти дома предназначены для создания практически идентичных условий для жизни горожан с незначительными нюансами.

Выделяя сходные характеристики дуплексов и таунхаусов, стоит отметить, что эта недвижимость на сегодняшний день относится к одной из самых востребованных и удобных разновидностей. За годы существования на рынке совершенствовались их архитектурный облик, внутренняя планировка, разрабатывались проекты с ориентацией на требования современного потребителя. Многие эксперты считают, что за такими домами стоит будущее строительства городов. Благодаря выбору практичного пути решения жилищного вопроса для их владельцев, создаются бытовые условия по аналогу симбиоза – сочетания положительных черт жизни в городе и сельской местности. В результате мы видим во многом похожие объекты:

• дома стоят под одной крышей и объединены боковыми стенами;
• каждый дом является полноценным объектом, у которого есть свой отдельный вход;
• возле строений находится небольшой участок земли, на котором организовывают зону отдыха и палисадники;
• количество помещений и их предназначение в домах зависит от метража зданий и выбранной планировки;
• проживание в таких строениях предполагает наличие гаража или собственной стоянки;
• на 2- или реже 3-этажных объектах мы увидим зеркальное или схожее размещение комнат;
• у домов, объединенных в один комплекс, фасад оформлен в едином стиле, что позволяет их воспринимать как одно целое.

Современные таунхаусы и дуплексы имеют большую жилую площадь. В них много света, а проблемы, касающиеся их коммунального обслуживания, лежат на плечах управляющих компаний. На многих объектах монтируются индивидуальные котлы отопления. Экономно относиться к потреблению воды и электроэнергии позволяют установленные в домах счетчики.

Себестоимость возведения и дуплексов, и таунхаусов намного меньше той, которую можно констатировать при строительстве отдельных домов. А ремонтные и отделочные работы в них осуществляются при отсутствии строгих требований.

Отличия от частного дома

Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса, частным домом считается здание до 3 этажей в высоту, предназначенное для проживания лишь одной семьи.

МКД не ограничен законодательством в количестве этажей и рассчитан на проживание большого количества различных семей.

Разнятся данные постройки наличием общей собственности. Частные дома обычно не имеют лифтов и общих лестничных площадок, ими не управляют ТСЖ, организации или кооператив. Владельцы собственного дома платят только за коммунальные услуги, не оплачивая капитальный ремонт и содержание жилищного фонда.

Двухквартирный дом

Многих собственников интересует, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным? Согласно постановлению Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением», МКД – это строение, в котором две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы. Двухквартирные дома встречаются редко, но они считаются многоквартирными.

Общежитие

Является ли общежитие многоквартирным домом? После реконструкции общежития, только приватизированные комнаты могут относиться к многоквартирным домам. Комнаты в общежитиях являются жилым сектором.

Чтобы общежитие могло называться МКД, необходима реконструкция и инвентаризация, после чего жильцам необходимо переоформить документы и изменить все адреса.

Таунхаус

Является ли таунхаус многоквартирным домом? По закону новый формат жилого помещения не является МКД, так как это не многоквартирное сооружение, а блокированный жилой дом.

На территории общего пользования сервисные услуги оказывает управляющая организация, заботится о покраске фасада или ремонте крыши. Между собственником таунхауса и компанией заключается также договор водоотведения холодного и водоснабжения.

Итак, многоквартирный дом – это здание, в котором расположено две и более квартиры, которые имеют отдельный выход, а также общий земельный участок. За надлежащим уходом и подачей ресурсов следит управляющая организация.

Как выбрать район для постоянного проживания?

У нас было два критерия

1. Это должен быть дом (таунхаус);
2. Он должен находиться близко к работе мужа.

Как мы выбирали сам район

1. Мы изучили гугл карты и определили для себя несколько районов;
2. Проехали по ним на машине и прогулялись пешком.
3. Спросили коллег по работе, что они думают о том или ином районе.

В итоге мы выбрали небольшой городок Diemen в пригороде Амстердама, две трамвайные остановки от города, или десять минут на велосипеде до работы мужа.

небольшой городок Diemen в пригороде Амстердама

небольшой городок Diemen в пригороде Амстердама