Новая редакция Ст. 90 ЖК РФ
1. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
2. Если совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено выселение этих граждан в судебном порядке по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора в другое жилое помещение по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Стороны договора управления могут отказаться от его продления по истечении срока действия документа
В деле № А51-21536/2019 одна из управляющих организаций Приморья направила собственникам, муниципалитету и органу ГЖН уведомления о том, что не будет пролонгировать договор управления домом. ГЖИ на основании этого заявления внесла изменения в реестр лицензий субъекта РФ, исключив дом из управления УО.
Но в надзорное ведомство пожаловался один из жителей этого МКД, указав, что никто теперь не занимается содержанием дома и ремонтом общего имущества собственников. Госжилинспекция провела внеплановую проверку, составила акт и направила УО предписание. Орган ГЖН потребовал, чтобы компания на основании ч. 3 ст. 200 ЖК РФ продолжала управлять домом, пока собственники не выберут другую УО, не создадут ТСЖ или же муниципалитет проведёт открытый конкурс.
Управляющая организация посчитала, что такие требования нарушают её права и противоречат законодательству. Она подала иск в суд, прося признать предписание незаконным и отменить его.
УО своевременно уведомила собственников и муниципалитет о том, что по истечении срока действия договора управления пролонгировать его не будет. Орган ГЖН в свою очередь исключил дом из реестра лицензий компании. Следовательно, организация не обязана и дальше управлять МКД, ведь между ней и собственниками нет соответствующего договора.
Госжилинспекция в суде указала, что предписание вынесено в рамках закона. В соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, УО обязана заниматься содержанием и ремонтом дома после исключения его из реестра лицензий, пока у МКД не появится другая управляющая организация, ТСЖ или кооператив для выполнения этих функций.
Об исполнении предписаний ГЖИ после расторжения договора управления
Требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ обеспечивают непрерывность управления домом при смене УО
Спор перешёл в апелляционный суд. Управляющая организация в жалобе указала, что уже несколько лет её расходы на содержание многоквартирного дома превышают суммы, поступающие на содержание и текущий ремонт общего имущества от жителей. Жители задолжали управляющей компании более 1 миллиона рублей, поэтому она не стала продлевать договор, уведомив об этом собственников и муниципалитет в установленном законом и самим договором порядке.
Поскольку договора между ней и собственниками уже нет, размер платы за содержание жилья не утверждён, то орган ГЖН не может принуждать УО выполнять обязанности по управлению домом без указания источника финансирования таких услуг. С момента исключения дома из реестра лицензий компания не вправе управлять таким домом.
Но апелляционный суд, как и предыдущий, при вынесении решения вновь опирался на ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Судья указал, что эта норма направлена на соблюдение прав граждан, обеспечивает безопасность эксплуатации многоквартирных жилых домов и непрерывность управления домом и поставки жителям коммунальных услуг.
Собственники помещений не выбрали новую УО и не создали ТСЖ для управления домом. Муниципалитет провёл два открытых конкурса, чтобы выбрать компанию, но в них никто не участвовал. Поэтому суд сделал вывод, что УО-истец обязана управлять спорным домом, чтобы обеспечить безопасность и комфорт для его жителей.
При этом не имеет значения, что у собственников помещений в доме накопилась большая задолженность за ЖКУ перед компанией: эти вопросы не являются предметом спора. Законодательство не освобождает УО от исполнения требований в сфере управления домами из-за убыточности этой работы. Решение первой инстанции осталось в силе.
Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения
При исключении дома из реестра лицензий собственники или муниципалитет должны выбрать новую УО
Кассационный суд, куда УО подала жалобу, не сказал ничего нового по делу, также опираясь на нормы ч. 3 ст. 200 ЖК РФ как основополагающие при разрешении спора компании и органа ГЖН.
Управляющая организация пыталась указать суду на то, что принуждение её управлять домом, исключённым из лицензии, незаконно. Жилищное законодательство не возлагает на УО такую обязанность до выбора новой компании в случае если истёк срок действия договора управления и он не был продлён.
Согласно ч. 4 ст. 200 ЖК РФ, муниципалитет, получив уведомление об исключении дома из реестра лицензий, обязан был созвать общее собрание собственников помещений в МКД, чтобы они выбрали новую компанию или изменили способ управления. Если жители дома решения не примут, проводится открытый конкурс (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ). При отсутствии желающих получить дом в управление по конкурсу, орган местного самоуправления назначает временную УО в соответствии с ч. 6 ст. 200 ЖК РФ.
Кассационный суд согласился с этими доводами УО-истца, но всё равно не отменил решение первой инстанции. Он указал, что муниципалитет обязан предпринять все эти действия. Но пока орган местного самоуправления это не сделает, компания обязана управлять МКД.
При отказе УО от пролонгации договора она не должна управлять домом до выбора новой компании
В деле № А51-21536/2019 Верховный суд РФ сделал важные для управляющих организаций выводы, которые компании могут использовать для своей защиты в судах:
- Управляющая организация имеет право отказаться от пролонгации договора с собственниками. Компания уведомляет их об этом, а также ставит в известность орган ГЖН и муниципалитет.
- После исключения дома из реестра лицензий такая УО не вправе больше управлять домом и норма ч. 3 ст. 200 ЖК РФ к ней не применяется.
- Требования продолжать управлять домом после исключения сведений о нём из реестра касаются только тех компаний, кто лишился дома или лицензии из-за нарушений в их работе. Перечень таких нарушений содержится в ч.ч. 5 – 5.4 ст. 198 ЖК РФ.
Если УО отказалась пролонгировать договор управления после окончания срока его действия, а орган ГЖН внёс соответствующие изменения в реестр лицензий, то вопрос управления и содержания таким МКД бывшую УО уже не касается. С этого момента это проблема собственников помещений в доме и муниципалитета: именно они должны решить, кто дальше будет отвечать на надлежащее содержание общего имущества в МКД.
