Договор социального найма жилого помещения

Что такое социальный наем жилья?

Но если при обыкновенной аренде арендодатель является физлицом, то при социальном найме в качестве арендодателя выступает муниципальное ведомство или государство. Эти структуры являются владельцем такой жилплощади, и лицо, снимающее ее, осуществляет платеж за пользование жильем названным структурам (ст. 49 ЖК РФ).

Примечание. Снятие жилой площади у государства не каждому дано. Для этого лицо обязано стать на учет, в качестве малоимущего и нуждающегося в выделении жилплощади. Государство оформляет с таким лицом договор социального найма (ДСН), после чего гражданин становится съемщиком жилплощади. Заселить в такую площади наниматель может свою семью. Ему также предоставлено право приватизации помещения.

Форма договора

На сегодняшний день существующими законодательными нормами предусмотрены определенные критерии лиц, которые вправе оформить ДСН жилого помещения. В ст. 63 ЖК РФ регламентировано, что форма такого соглашения обязана быть письменной. Договор должен быть подписан обеими сторонами. При этом, ДСН, практически, почти не отличается от обыкновенного договора аренды квартиры.

Примечание. Документ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

На сегодняшний день законодательством предлагается типовой шаблон договора между наймодателем и нанимателем, в котором отображены основные данные о жилье. В документе должно быть отображено:

Число комнат жилой квартиры.
Адрес расположения жилплощади.
Общая и полезная площадь квартиры.

Кроме этого, в договоре должно быть обозначено:

Размер оплаты.
Данные о ремонте.
О возможности передачи помещения в поднаем.

О чём говорится в законе?

Надо ли регистрировать сделку? Обязательство регистрации договора найма жилого помещения между физическими лицами прописано в ст. 674 ГК РФ.

В законе сказано следующее:

соглашение о найме квартиры должно быть составлено в письменной форме (о том, в какой форме составляется документ и какие документы нужны для его оформления, говорится здесь);
заключение сделки на срок более 1 года влечет за собой возникновение обременения правом владения недвижимостью;
соглашение, составленное на срок более года, повлекшее за собой ограничение прав собственности, подлежит обязательной регистрации.

ВАЖНО: Таким образом, договор найма, занесенный в реестр сделок с недвижимостью, ограничивает владельца в правах на пользование жильем, а нанимателя, напротив, наделяет рядом прав.

Кто может оформить договор социального найма?

Ключевым основанием, позволяющим малоимущим гражданам получать социальное жилье является решение муниципальных структур, которое принимается в результате рассмотрения заявления от нуждающегося лица. При этом, заявитель обязан предоставить требуемый пакет документов:

Заявление, по образцу предоставленного в инспекции.
Паспорт нанимателя жилья, который вправе оформлять соглашение с представителями госструктур.
Документы, свидетельствующие о нуждаемости в жилье.
Документы, удостоверяющие личности каждого члена семьи, имеющих право на проживание на выделенной площади.
Справки, удостоверяющие родственные и семейные отношения.

На сегодняшний день право на оформление ДСН имеют физлица следующих категорий:

Малоимущие. Такой статус присваивается гражданам по решению муниципальных ведомств, при предъявлении документов, свидетельствующих о низком уровне дохода всех работоспособных членов семьи.
Нуждающиеся в жилплощади. Более подробно о статусе нуждающегося описано в ст. 51 ЖК РФ. При этом, современным законодательством РФ не предусмотрено выделение социального жилья иностранным гражданам. Исключением может быть наличие международного соглашения, подписанного сторонами, с указанием подобной возможности. Таким образом, преимуществом оформления ДСН обладают в первую очередь граждане РФ.

Как получить жилье в социальный наем в 2021 году?

Для получения социального жилья необходимо стать на жилищный учет в статусе гражданина, нуждающегося в жилплощади. Учет ведется соответствующими структурами местных властей (ст. 52 ЖК РФ). К примеру, в Москве жилищный учет осуществляет Департамент гор. имущества столицы, а в Санкт-Петербурге — отделы рай. администраций.

Для постановки на учет с целью получения социальной жилплощади требуется нуждающемуся лицу подать заявление в соответствующее ведомство. Для вынесения решения отводится 30 дней с даты приема запроса. Если недостаточно представленных справок или в запросе будет найдена ошибка, госструктура обязана уведомить заявителя письменно и предложить устранить замечания. В этом случае период рассмотрения запроса может продлиться.

Заявление обязано быть подписано всеми членами семьи. Приобрести бланк запроса можно в МФЦ или на портале Госуслуг. В эти же ведомства можно подать все документы для получения социального помещения.

Ниже представлен бланк такого заявления.

Если запрос о постановке на учет не будет удовлетворен, решение можно опротестовать в суде (п. 3 ст. 54 ЖК РФ).

К запросу потребуется прикрепить следующие справки:

Выписка уполномоченной структуры о рекомендуемых вариантах жилплощади.
Паспорт или другое свидетельство, подтверждающее личность заявителя и членов его семьи.
Выписка из лицевого счета заявителя или из домовой книги. Этот документ можно получить в МФЦ или через портал Госуслуг. Также его можно приобрести в ТСЖ или УК.
Письменное согласие от заявителя и всех членов семьи на выделение жилплощади по ДСН.
Письменное уведомление от заявителя и членов его семьи, что за последние 5 лет жилищные условия не были ухудшены.
Если жилплощадь выделяется с условием, что здание, в котором живет заявитель, требуется освободить, понадобиться написать письменное обязательство об этом, заверенное нотариусом.

Примечание. Большинство прикрепленных документов должны быть подписаны заявителем и членами его семьи в присутствии представителя МФЦ или того ведомства, куда они сдаются. При отсутствии такой возможности, можно предоставить все справки, заверенные нотариусом.

Надо отметить, что перечисленный список документов не является окончательным. Уполномоченные ведомства в каждом конкретном случае могут истребовать дополнительные справки.

Примечание. Надо иметь ввиду, что очередь на получение социального жилья движется медленными темпами, то есть, ожидать можно десятилетиями.

Вне очереди вправе получить жилплощадь следующие категории граждан:

Сироты.
Ветераны.
Граждане с хроническими болезнями.
Инвалиды.
Лица, проживающие в непригодных условиях.

Если очередь подойдет к заявителю, ему на протяжении 3-х рабочих дней будет направлено принятое решение о предоставлении жилья (п. 3 ст. 57 ЖК РФ).

После этого ему будет предложено оформить ДСН и заявитель, наконец сможет вселиться в помещение.

Оплата

Общее для всех нанимателей: независимо от того, по какому договору они занимают жилое помещение (социальный наем, коммерческий наем или безвозмездное пользование), обязаны оплачивать предоставляемые коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилья по ценам, утвержденным правительством Москвы. Отличия же состоят в следующем. Те, кто занимает жилые помещения по договорам социального найма, имеют право получать субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.
Коммерческий наем льгот по оплате коммунальных услуг не предусматривает, нужно платить все сто процентов. При этом плата за сам наем коммерческого жилья выше, чем социального. Если жилое помещение предоставлено по договору безвозмездного пользования, то оплачивать нужно только коммунальные услуги (льготы учитываются), за пользование жилым помещением плата не взимается.

Как заключить договор социального найма?

Чтобы оформить ДСН требуется обратиться в уполномоченную структуру при местной администрации, в МФЦ или направить документы, воспользовавшись порталом Госуслуг.
Для того, чтобы договор получил юридический статус, требуется соблюсти порядок оформления ДСН. Только в этом варианте право гражданина на бесплатное получение жилья может быть удовлетворено. Порядок оформления ДСН предполагает соблюдение необходимых действий, как со стороны нанимателя, так и со стороны наймодателя:

Перед подписанием ДСН требуется ознакомиться с данным документом, устанавливающим право пользования выделенного жилья.
Наймодатель проверяет предоставленные нанимателем документы (заявление обязано отображать сведения о статусе заявителя, а также его паспортные реквизиты, основания для выделения жилья по ДСН и прочие сведения).
Если жилье выделяется с полной обстановкой, включая электроприборы, то в этом случае оформляется приемопередаточный акт, свидетельствующий о рабочем или нерабочем состоянии электрооборудования.
При этом, важным моментом является сверка показаний приборов учета ЖКУ (воды, электроэнергии, газа), с отображением этих данных в приемопередаточном акте, который является приложением к ДСН.
При отсутствии замечаний стороны могут подписать ДСН.
Подписи сторон проставляются на каждой странице ДСН, а также в конце документа после раздела «Реквизиты сторон».
При отсутствии любой подписи ДСН считается ничтожным.

Срок действия договора социального найма

Срок, на который оформляется ДСН жилья регламентируется п. 1 ст. 683 ГК РФ, где прописано, что такое соглашение оформляется сторонами на период до 5-ти лет с момента его подписания.
Кроме этого, в п. 2 ст. 683 ГК РФ отмечено, что ДСН может быть оформлен участниками соглашения и на менее продолжительный период, не превышающий одного года (краткосрочный найм жилья).

При нарушении нанимателем правил, прописанных в ДСН, такое соглашение может быть расторгнуто по инициативе наймодателя досрочно.

При окончании срока действия ДСН, наниматель обладает правом первоочередного перезаключения ДСН.

Пошаговая инструкция

Чтобы зарегистрировать договор необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

Обязательное присутствие обеих сторон.
Оформление договора найма должно быть в трёх экземплярах (два для каждой из сторон и один для органа Росреестра).
Собрать пакет необходимой документации.
Предоставить полный пакет в местное отделение Росреестра.

Необходимые документы

В пакет документов должны входить следующие бумаги:

документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение;
правоустанавливающий документ на сдаваемую жилплощадь;
документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию договора аренды (квитанция или чек);
оригиналы и копии паспортов обеих сторон;
оба экземпляра соглашения, подписанные каждой из сторон;
технический план объекта недвижимости (выдаёт орган БТИ).

Правоустанавливающими документами признаются источники, на основании которых жилплощадь перешла в собственность владельцу, например:

договор покупки;
договор дарения и иные документы.

Справка. В техническом плане должно быть указано количество и площадь комнат, а также их расположение.

План действий для участников сделки:

Составление и подписание соглашения.
Процесс сбора требуемых документов.
Предоставление заявления и всех документов в органы Росреестра.
Ожидание ответа, который должен последовать через 5 рабочих дней.
Внесение сведений сотрудниками Росреестра в ЕГРН.
Получение документа о регистрации.

Договор найма квартиры – договор аренды квартиры – образец

Составление заявления о государственном оформлении

Существует типовой бланк заявления и он находится в Росреестре. На законодательном уровне установленной формы не существует. Форму можно скачать в интернете, набрав в поисковике необходимый запрос. Однако заявление в обязательном порядке должно содержать:

правильное название учреждения и ФИО, а также должность ответственного лица, на имя которого направляется заявление;
ФИО и адрес заявителя, а также контактные данные для связи (телефон, электронный адрес);
название документа;
согласие супруга или супруги (если они имеются);
дату и личную подпись заявителя.

В целом документ выглядит так:

В верхнем правом углу заполняется шапка заявления на имя уполномоченного лица. Также прописывается полное название учреждения и данные заявителя.
Далее посередине пишется название документа – заявление.
«Тело» заявления содержит просьбу о регистрации соглашения найма с указанием адреса объекта недвижимости.
Следом прописывается согласие второго супруга, его ФИО, подпись и расшифровка (при его наличии).
В завершении проставляется текущая дата и личная подпись с расшифровкой заявителя.

На заметку. Заявление вместе с полным пакетом документов может быть подано законными представителями собственника на основании нотариальной доверенности.

В какие сроки необходимо это сделать?

Соглашение найма должно быть зарегистрировано не позднее 30 дней с момента его подписания (ФЗ №218 статья 51).

Пошлины и другие траты

Размер государственной пошлины за услугу регистрации договора найма составляет 2000 рублей. Однако если документы будет подавать законный представитель, то собственнику необходимо обратиться к нотариусу для составления доверенности. Эта услуга является также платной. Конкретные суммы необходимо узнавать в нотариальной конторе, так как они имеют отличия в зависимости от региона проживания.

Как правильно составить договор?

ДСН является двухсторонним соглашением, по которому нуждающееся лицо приобретает жилплощадь, пригодную для проживания. При этом, данная недвижимость сохраняет право собственности за государственными ведомствами.
Основанием для вселения нуждающейся семьи на выделенную муниципальную жилплощадь является оформленный ДСН. Договорные отношения между муниципалитетом и нанимателем регламентируются 8-ой главой разд. III ЖК РФ и отдельными нормами гл. 35 ГК РФ.

Правильно составленным ДСН является документ, заполненный без ошибок, исправлений и зачеркиваний. В соглашении должно быть четко прописан предмет договора и условия, которые обязаны выполнять стороны данного соглашения.

Примечание. При составлении ДСН в каждом регионе РФ могут быть свои законодательные особенности по социальному использованию жилья.

Как правило, инициатором составления ДСН является уполномоченное ведомство, которое, обычно, предоставляет бланк договора, в который нужно внести соответствующие данные нанимателя и его семьи. Поэтому нанимателю нет необходимости заниматься поиском бланка. Тем не менее, такой бланк и образец можно скачать в данной статье, немного ниже.

Подписанное соглашение позволяет нанимателю:

Вселять и регистрировать на выделенной жилплощади временных и постоянных жильцов.
Сдавать жилье в поднаем.
Требовать устранения неисправностей в общедомовой собственности и предоставления ЖКУ.
Приватизировать жилье.

Невзирая на то, что ДСН подписывает заявитель, в соглашении обозначаются все члены его семьи, так как:

Все лица, проживающие на выделенной жилплощади, как и наниматель отвечают за целостность и исправность жилого помещения.
Также они на законных основаниях вправе претендовать на перезаключение ДСН от своего имени, при возникновении такой потребности.

Правильно составленный ДСН обязан содержать существенные условия, в противном варианте он не будет признан действительным.

Существенные условия договора

Государство или муниципальное ведомство может выделять жилплощадь нуждающимся семьям на основании ДСН. Наймодателем является муниципальное ведомство или государственный жилфонд. Нанимателем может стать гражданин РФ, получивший статус малоимущего в установленном порядке.
Начало составления договора осуществляется с обозначения:

Названия документа.
Места и даты его заполнения.
Отображения реквизитов сторон.

При дальнейшем заполнении ДСН, в документе необходимо отобразить существенные условия соглашения, в том числе:

Предмет договора. Здесь наймодатель обязуется передать нанимателю жилплощадь.

Характеристику жилого здания. В данном разделе отмечаются параметры жилья, список членов семьи заявителя.

Размер ежемесячного платежа за пользование выделенной жилплощадью.

Остальные разделы не относятся к существенным условиям, но они также играют немаловажную роль, в обозначении условий ДСН. К таким разделам, которые не относятся к существенным, и в то же время, нельзя проигнорировать, являются:

Права и обязанности сторон.
Ответственность участников соглашения.
Условия изменения и расторжения соглашения.
Прочие условия.
Реквизиты сторон с их подписями.

Если все рекомендации будут выполнены, такой ДСН будет правильным и получит соответствующий юридический статус.

Образец заполнения договора социального найма жилого помещения в 2021 году

и образец

Бланк, doc
Образец, doc

Особенности

В соответствии со ст. 674 ГК РФ, соглашение между собственником помещения и жильцом регистрируется только в том случае, если оно заключено на срок не менее 12 месяцев. Многие владельцы используют эту лазейку в законе в личных целях: намеренно заключают договор на срок меньше 1 года, а потом продлевают его.

Это дает возможность избежать регистрации документа и сэкономить деньги. Кроме того, отсутствие регистрации позволяет владельцам квартир оставаться незамеченными налоговой службой. Регистрация найма недвижимости – процедура обязательная, если соглашение было подписано на срок более года.

Заключение договора на срок больше 12 месяцев целесообразно только в том случае, если сдается дорогое жилье с ценным имуществом, или собственник квартиры проживает в другом городе и ему необходимы дополнительные гарантии безопасности сделки. Теперь вы знаете, нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Изменение договора социального найма

Законодательными нормами РФ предусмотрена возможность изменений ДСН при определенных обстоятельствах.
Такие изменения допускаются:

Если на выделенной жилплощади согласно ДСН заселяются новый состав семейства нанимателя, в такое соглашение заносятся изменения согласно (п. 2 ст. 70 ЖК РФ).
Также необходимо вносить корректировки в ДСН, если граждане, живущие на одной жилплощади, в какой-то момент соединяются в одну семью. В этом варианте – они получают вправо требовать, чтобы были в ДСН сделаны корректировки с учетом проживания всех лиц, занимающих жилое здание (ст. 82 ЖК РФ).
Еще одну возможность внесения изменений в ДСН можно осуществить, если член семьи нанимателя, при согласии прочих членов семейства и наймодателя, пожелает, чтобы он стал нанимателем по существующему ДСН взамен первоначального участника соглашения. Такое же право может получить член семьи при кончине нанимателя.

Все эти договоры имеют свои отличия и условия. Каковы они?

Размер предоставляемого жилого помещения Жилплощадь по договорам социального найма и безвозмездного пользования предоставляется по норме, составляющей 18 кв. метров площади жилого помещения на человека. Размеры жилого помещения, специально оборудованного для проживания инвалида с нарушением опорно-двигательного аппарата, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, могут быть более нормы предоставления, но не более чем в два раза. В отличие от социального найма и безвозмездного пользования, размер жилплощади, предоставляемой по договору коммерческого найма, не ограничен нормой предоставления (например, при наличии возможности у наймодателя жилье может быть предоставлено из расчета — по одной комнате на каждого члена семьи).