Собрание собственников квартир (и других помещений, в т.ч. и нежилых) органами управления ТСЖ или ревизионной комиссией ТСЖ, проводится двумя способами:
- В очной форме. Все хозяева по предварительному согласованию собираются в назначенное время в определённом месте. Они лично обсуждают все проблемы, поставленные на повестку дня, лично же и голосуют по требующим решения пунктам.
- В заочной форме. Хозяева помещений, собственники квартир не присутствуют лично, вместо этого они заполняют бюллетень голосования (в котором указывается полная информация по всем проблемным и важным пунктам) и отправляют его в правление ТСЖ.
В ответственность членов ТСЖ входит проведение общие собрания минимум один раз в год. Сроки и периодичность их проведения закрепляются в Уставе ТСЖ. Но в любой день, если возникнет такая надобность, можно созвать и внеочередное собрание.
Члены правления следят за тем, чтобы минимальная периодичность соблюдалась.
Как провести собрание?
Для начала нужно определиться с причиной созыва собрания. Связано ли оно с какой-либо исключительной ситуацией или просто проводится «по расписанию», согласно Уставу?
Подготовительный этап собрания включает в себя несколько стадий:
- вначале нужно сформулировать повестку дня: определить, какие темы будут обсуждаться, что потребуется решить и т.д.,
- «вторым шагом» сразу определить, в очной или же в заочной форме будет проходить мероприятие;
- назначить дату, точное время, а также — если выбрана очная форма — место проведения;
- если на собрании будут избираться должностные лица — подобрать кандидатуры;
- подготовить все нужные документы: бланки протоколов, списки жильцов, бюллетени для голосования и, в случае нужды, какие-либо дополнительные бумаги (более подробно тут);
- установить долю каждого собственника в доме.
После того, как подготовительная деятельность будет завершена, необходимо проинформировать собственников о намечающемся собрании. Обычно с этой целью печатаются информационные листки, которые ответственные лица прикрепляют на информационную доску у каждого подъезда и помещают в ящики для корреспонденции.
Примерное содержание информационных листков таково:
- сведения об инициаторе собрания (его полные ФИО и адрес, а если это организация — название и местоположение юр. лица);
- информация о форме проведения (личное присутствие или заочное голосование);
- время и место собрания (если форма очная);
- сроки подачи бюллетеней голосования и адрес, по которому их нужно отправлять (если форма заочная);
- список обсуждаемых вопросов;
- разъяснение, как и каким образом можно ознакомиться со всеми материалами собрания.
Извещения следует распространять не позже, чем за 10 дней до собрания.
Очная форма
Есть одно условие, невыполнение которого делает проведение собрания невозможным. Явившиеся участники должны обладать — в сумме — более 50% от количества всех голосов. Это количество напрямую зависит от размера доли хозяина квартиры.
В ходе собрания:
- регистрируются присутствующие жильцы (рекомендуемая, но не обязательная мера);
- выбираются председатель и секретарь собрания;
- последовательно, в соответствии с повесткой дня, рассматриваются все пункты (сама повестка не должна изменяться в ходе собрания, иначе может возникнуть путаница, а мероприятие затянется);
- проводится голосование путём заполнения бюллетеней (отдавать свой голос в устной форме недопустимо);
- счётная комиссия подводит итоги голосования и оглашает их;
- результаты заносятся в протокол, который ведёт секретарь.
В течение 10 календарных дней после собрания все жильцы должны быть оповещены о принятых решениях. С этой целью можно вывесить объявление у подъездов. Все постановления должны выполняться всеми без исключения собственниками квартир и прочих помещений в доме — в т.ч. и теми, кто лично не смог явиться и отдать свой голос. Но если кто-то из них с решениями не согласен, он имеет право обжаловать их в суде в ближайшие 6 месяцев.
Оспаривание собрания ТСЖ в суде
Все, что мы рассказали в предыдущей статье об оспаривании собрания собственников МКД, применимо и к оспариванию собрания членов ТСЖ. Важным отличием является то, что оспаривать собрание имеют право лишь члены ТСЖ. Вернее, иск могут принять и у нечленов… но при вынесении решения суд, скорее всего, укажет, что их права не нарушены.
Помимо конфликтных ситуаций, типичных и для собраний собственников (неуведомление о собрании, неправильный подсчет голосов, подозрения в подлоге бюллетеней), в ТСЖ к поводам для судебного спора добавляется и ряд специфических моментов. Это, прежде всего, манипуляции с реестром членов ТСЖ. По ходу собрания председатели могут искусственно раздувать численность реестра (если нужно показать, что ТСЖ в доме легитимно, поскольку охватывает больше половины голосов собственников), или, наоборот, выкидывать из реестра «мертвых душ», если нужно уменьшить базу для подсчета кворума. Доказать манипуляции обычно весьма сложно.
Поскольку ТСЖ не связано требованиями о предоставлении копии протокола в Жилищную инспекцию, процветает и сбор бюллетеней «задним числом» (иногда в течение чуть ли не года после подписания протокола). Суды склонны не считать это существенным нарушением, если подписи не подделаны: в общем-то, председателей можно понять, собрать бюллетени у неактивных жильцов объективно непросто. Действительно серьезное ретроактивное нарушение – подмена протокола.
Всё же в спорах между «несогласными» и действующим правлением ТСЖ преимущество имеет правление, поскольку имеет больше ресурсов и лучше подготовлено к затяжной войне. Но, если нарушения действительно вопиющие, а истцы готовы идти до конца, незаконные решения будет отменены. Впрочем, часто продуктивным оказывается не оспаривание состоявшегося собрания, а самостоятельное проведение нового.
Протокол
В ходе собрания секретарём обязательно ведётся протокол. В нём фиксируется повестка дня и результаты голосования.
Образец
Жилищное законодательство не устанавливает конкретную и неизменную форму протокола. В ЖК есть лишь указания на то, какие элементы и основные пункты должны быть обязательно.
Во-первых, в верхней части бланка протокола нужно обозначить точный адрес дома, для управления которым создавалось данное ТСЖ.
Во-вторых, ниже следует написать, где именно проводится собрание (например, в одной из квартир дома или в каком-либо нежилом помещении) и когда оно началось (точное время).
Необходимо пометить, кто из жильцов был инициатором собрания. Обычно это председатель товарищества, но право инициативы есть у каждого собственника, входящего в ТСЖ.
Очень важно в начале мероприятия подсчитать количество явившихся жильцов и определить, каким процентом площади помещений дома (как жилых, так и нежилых) они обладают. Эти значения тоже вносятся в протокол. Дело в том, что любые решения собрания становятся недействительными, если процент площади помещений, которой владеют собравшиеся, меньше 50.
Основная часть протокола — повестка дня. В этом разделе нужно прописать, какие вопросы собственники намереваются решить в ходе собрания — например, «Утверждение Устава ТСЖ». Оформлять эту часть лучше всего в виде нумерованного списка.
Затем в бланке проставляются результаты голосования по каждому вопросу и формулируется принятое решение. В последней части протокола подводится итог собрания: кратко сообщается, по всем ли вопросам участники пришли к консенсусу, все ли задачи собрания были выполнены, а также повторно (но уже сжато и кратко) указывается, какие были приняты решения.
В нижней части бланка председатель и секретарь ставят свои подписи.
Скачать образцы вы можете ниже:
- протокол общего собрания членов;
- протокол заседания правления.
Собрание собственников и собрание членов ТСЖ – в чем разница?
Даже руководители ТСЖ, не говоря уже об обычных жителях, не всегда понимают разницу между общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (общее собрание собственников помещений в МКД) и общим собранием членов ТСЖ (общее собрание ТСЖ). Чем же отличаются эти собрания?
Во-первых, составом голосующих – тех, кто имеет право принимать участие в собрании. В общее собрание собственников помещений в МКД имеют право участвовать абсолютно все собственники помещений, будь то члены или не члены ТСЖ. В общем собрание ТСЖ – только члены ТСЖ.
Во-вторых, различны и полномочия собраний, то есть круг вопросов, которые они уполномочены решать. Полномочия общего собрания собственников помещений в МКД и общего собрания ТСЖ определяются, соответственно, статьями 44-48 и 145-146 Жилищного кодекса РФ. Например, вопросы об использовании земельного участка под домом или иного общего имущества относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, а установление тарифов на содержание общего имущества или выборы правления – прерогатива общего собрания ТСЖ. Путаница между видами собраний, неверное определение того, на каком собрании какие вопросы решать, приводит к недействительности их результатов.
В-третьих, протоколы общего собрания собственников помещений в МКД управляющая организация (в том числе ТСЖ) обязана направлять в Жилищную инспекцию, а протоколы общего собрания ТСЖ – нет. Впрочем, это не освобождает ТСЖ от обязанности размещать информацию в ГИС ЖКХ и иных информационных системах, о чем мы расскажем в другой статье.
Хотя в законе и говорится, что собственники обязаны ежегодно проводить общее собрание собственников помещений в МКД, но у ТСЖ нет ни обязанности его организовывать, ни ответственности за то, если оно не состоялось. А вот обязанность ТСЖ регулярно проводить общее собрание ТСЖ вытекает из того, что ТСЖ должно ежегодно утверждать план содержания общего имущества, смету доходов и расходов, принимать тарифы, раз в два года выбирать правление, без чего председатель не сможет подтвердить свои полномочия и, как следствие, оформить банковскую карточку для управления счетом. В общем, отсутствие кворума на общее собрание ТСЖ вполне способно породить реальные проблемы для его руководства.
На практике общее собрание собственников помещений в МКД и общее собрание ТСЖ часто совмещают. Это можно сделать двумя способами. Либо одновременно созывается два собрания и люди заполняют два разных бюллетеня, либо составляется один общий бюллетень, в котором те собственники, которые не являются членами ТСЖ, голосуют только по вопросам общего собрания собственников помещений в МКД, но не голосуют по вопросам общего собрания ТСЖ.
Голосование и выбор председателя правления
Голосование собственников — главный «законодательный» механизм в конкретном доме. Оно проводится после обсуждения практически каждого пункта, внесённого в повестку дня, поэтому голосование нужно считать неотъемлемой частью любого собрания ТСЖ.
Товарищества собственников применяют две формы голосования: очную и заочную. При очном варианте участники собрания голосуют непосредственно в ходе этого собрания в том месте, где оно проводится.
Заочное голосование осуществляется путём заполнения бюллетеней, рассылаемых всем хозяевам квартир.
Что такое заочное голосование?
По сути, это передача решений собственников по поставленным председателем ТСЖ вопросам управляющим органам товарищества.
Выглядит заочное голосование так: собственник забирает из своего почтового ящика бюллетень, внимательно читает его и голосует по каждому обозначенному вопросу. Заполненный бюллетень кладёт в почтовый ящик секретаря правления (или отправляет по другому адресу, который написан в этой бумаге).
Заочное голосование особенно удобно для собственников жилья в больших домах со множеством квартир. Чем больше людей — тем сложнее хотя бы половине из них собраться в одном месте в одно время. В этих условиях заочная форма становится оптимальным решением.
Если в бюллетене идёт речь о выборе способа управления домом, для принятия решения понадобятся голоса большей части хозяев (свыше 50%). Если же рассматриваются такие вопросы, как ремонт общего имущества, использование участка, строительства различных хоз. сооружений или проведения других масштабных работ — нужно собрать голоса минимум двух третей собственников от общего количества.
Итоги голосования подсчитываются членами правления ТСЖ или специально созданной для этого комиссией.
Вот один из примеров:
Протокол
Протокол голосования аналогичен протоколу собрания — в нём указываются пункты, по которым голосовали, количество голосов, отданных за каждый вариант, а также решение по этому вопросу.
Куда и в какие сроки передавать?
В силу ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ УК обязана передать документы в течение пяти дней с момента их получения от инициатора собрания (см. п. 3 Порядка). Поскольку не указано иное, считать нужно календарные дни. Важно зафиксировать дату поступления документов. Для этого необходимо составить акт приема-передачи документов, в котором следует привести перечень документов, отразить дату передачи, проставить подписи принимающей и передающей сторон.
Если в роли инициатора общего собрания выступает управляющий МКД, вполне логично предположить, что передать пакет документов органу ГЖН нужно в течение пяти дней с даты составления протокола.
В пункте 2 Порядка специально отмечено, что документы надо передавать в орган ГЖН субъекта РФ, на территории которого находится МКД, собственники помещений в котором проводили общее собрание.
Бюллетень
Жилищный кодекс указывает, что в бюллетене голосования ТСЖ должны быть следующие сведения:
- список вопросов, по которым нужно проголосовать;
- дата окончательного подсчёта голосов;
- адрес, по которому нужно отправить заполненный бюллетень;
- поля для внесения данных о собственнике (ФИО и данные свидетельства о праве собственности).
Бюллетень предусматривает три варианта выбора по каждому вопросу: «за», «против» и «воздержался».
При заочной форме проведения собрания бюллетень (образец) нужно отправлять собственникам вместе с объявлением о собрании. При очной форме проведения этот документ раздаётся всем участникам на этапе их регистрации в самом начале мероприятия.
Порядок переизбрания председателя
Председателя ТСЖ избирает собрание правления, выбирая его из своего состава. То есть председателем может стать только член правления ТСЖ.
Однако иногда возникает необходимость убрать главу товарищества. Неудовлетворительное исполнение своих обязанностей, воровство, добровольное желание уйти по каким-то личным обстоятельствам — причин может быть много. Как поступать в таких случаях?
Алгоритм прост! Потребуется созвать внеочередное собрание, соблюдая при этом все вышеуказанные условия (оповещение за 10 дней, повестка дня и т.д.). На собрании участникам должны быть представлены кандидаты на эту «верховную» должность, после чего объявляется о начале голосования.
Участники заполняют бюллетени, комиссия подсчитывает голоса. Сразу же объявляется, кто стал победителем и заменит теперь предшественника. Решение оформляется в рамках протокола общего собрания.
В течение нескольких следующих дней обязательно нужно дать знать о смене правления в налоговый орган и жилищную инспекцию.
Есть и другой способ переизбрания председателя. Участники собрания могут выбрать не самого председателя, а новых членов правления. Последние же по традиционной схеме выберут из своего круга председателя.
Наконец, можно вообще не собираться и не голосовать, а оставить дело переизбрания правлению (если состав этого органа нет нужды изменять).
Доверенность
Если собственник жилья не может явиться на собрание лично, закон позволяет ему выдать доверенность на участие другому лицу. В доверенности следует указать все паспортные данные и адрес как собственника, так и его представителя.
Доверенность, выписанная физическим лицом, заверяется только его подписью. Но если доверитель — юридическое лицо, помимо подписи руководителя понадобится печать ТСЖ. Непосредственно на собрании предъявленную доверенность подписывает председатель ТСЖ.
