Главная / Жилищные споры / Приватизация аварийного жилья
Аварийное и ветхое жилье малопригодно для проживания. Однако и по сей день такие дома заняты целыми семьями, которым больше негде жить. Естественно, они цепляются за любую возможность и часто хотят приватизировать жилье.
Государственная программа допускает ограниченное число объектов, доступных для приватизации. Ст. 4 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» прямо запрещает приватизировать аварийное жилье. Но все ли так однозначно? На самом деле нет – если дом признан ветхим, то находящиеся в нем квартиры можно приватизировать. Правда, с оговорками и не во всех случаях.
Ознакомившись с нашей статьей, вы узнаете: что принято понимать под аварийным жильем, чем оно отличается от ветхого и как приватизировать такие виды жилья в принудительном порядке?
✅ Что такое аварийное жилье?
Российское законодательство определяет понятие «аварийное жилье» – как непригодное для проживания. Зачастую это квартиры, создающие угрозу жизни и здоровью жильцов. Большинство изношенных жилых объектов подлежит капитальному ремонту. Остальные подвергаются немедленному сносу. Жильцы аварийного дома получают компенсацию или переселяются по другим домам.
Признаки аварийного жилья:
- Изношенность несущих конструкций, угроза их обрушения.
- Нахождение дома в непригодном для проживания месте (заболоченная местность, угроза оползней, обвалов).
- Внутренние и внешние повреждения важных коммуникаций.
- Расположение дома в зоне предполагаемой техногенной катастрофы.
Выявить аварийное состояние многоквартирного дома можно с помощью специальной экспертизы. Мониторингом занимаются местные власти. Однако в некоторых случаях о неисправности могут заявить жильцы дома. Например, если проблемы не видны снаружи, а создают дискомфорт внутри квартиры.
Необходимые документы
Чтобы добиться созыва межведомственной комиссии заявитель обязан предоставить:
- заявление с требованием признать дом аварийным;
- ксерокопию документов, подтверждающих право собственности;
- проект преобразования нежилого помещения в жилое, если таковое происходило;
- отчет специальной организации, привлеченной к обследованию жилья с целью выявления износа и других мешающих проживанию в доме деталей;
- заключение проектно-изыскательной организации о результате обследования несущих и иных конструкций (иногда в таком заключении нет нужды);
- письма и жалобы граждан, не удовлетворенных состоянием собственного жилья.
Дополнительно могут потребовать техническую документацию (технический паспорт и план помещения), а также бумаги, подтверждающие право собственности на дом.
✅ Можно ли приватизировать аварийное жилье, квартиру в аварийном доме?
Закон прямо запрещает приватизировать аварийное жилье, в каком бы состоянии оно ни находилось. Следовательно, если власти признают дом аварийным, муниципальные квартиры не подлежат переводу в собственность частных лиц. Но что, если здание не аварийное, а ветхое?
Сразу оговоримся, что «аварийное» и «ветхое» жилье – это не одно и то же понятие, а разные состояния многоквартирного сооружения.
Аварийное жилье – объект, признанный непригодным для проживания ввиду нарушения несущих конструкций более чем на 70%; не подлежит капитальному ремонту, а сразу или с течением времени сносится (см. «Снос приватизированного жилья»). Ветхое жилье – объект, изношенность которого составляет 65-70%, а сам дом не представляет опасности для проживания людей (МКД 2-04.2004). Хотя в законе об этом прямо ничего не сказано, приватизировать такие объекты можно – на свой страх и риск. Разумеется, с обязательством самостоятельного ремонта в квартире.
На заметку! Определения понятию «ветхое жилье» в законодательстве не предусмотрено. Приватизация таких объектов сложилась на основе жизненных ситуаций.
Статус аварийности дома выносится после проведения государственной экспертизы. Всеми вопросами ведают межведомственные комиссии – Комитет Государственного Строительного Надзора, ГУ МЧС России и другие. Обнаружив серьезные нарушения, органы составляют заключение, которое передается в Росреестр для внесения изменений. Если такого заключения нет, дом можно признать «ветхим». Следовательно, приватизация станет возможной.
Пример:
Жильцы муниципального дома проживали в «спартанских» условиях. Здание было введено в эксплуатацию еще в советские времена, а с течением времени пришло в негодность. Муниципальные власти отслеживали изменения конструкции дома. После одной из таких проверок было принято решение признать здание аварийным. Жильцов хотели расселить, но они всячески препятствовали этому – сохранялось желание приватизировать квартиры. Инициативная группа обратилась в суд с просьбой разрешить приватизацию. Однако им было отказано. Основанием суд называл ст. 4 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…», где сказано о том, что аварийное жилье не подлежит переводу в частную собственность ввиду непригодности для проживания. Жильцам пришлось уступить и довольствоваться переездом в новый дом.
Жилищный кодекс
Объекты жилого фонда могут быть приватизированы только в порядке определённом Жилищным кодексом (ЖК) РФ.
В отношении аварийного жилья особое значение имеет ст. 4 Закона №1541-1. Она действует с 04.07.1991 и гласит, что приватизация подобных помещений запрещена (за исключением случаев, когда статус аварийности снимается с них).
Также есть несколько типов объектов, на которые действие данного закона не распространяется:
- совхозы;
- сельхоз предприятия;
- социальные учреждения.
Дополнительные моменты, касающиеся аварийного жилья, рассмотрены в ст. 32 ЖК РФ.
✅ Плюсы и минусы
Стоит ли приватизировать заведомо аварийный и ветхий объект? Ответ на этот вопрос зависит от желания жильцов. Некоторые хотят стать собственником квартиры, а затем улучшить жилищные условия. Кому-то выгоднее дождаться расселения в другие дома (см. “Программа переселения из ветхого и аварийного жилья“).
Рассмотрим плюсы и минусы приватизации ветхого жилья:
| Преимущества | Недостатки |
| Получение компенсации – в случае сноса дома владельцы приватизированных квартир получат компенсацию от властей. Пускай ветхое жилье стоит недорого, но это лучше, чем не получить совсем ничего. | Использование попытки бесплатной приватизации жилья – став собственником квартиры в ветхом доме, человек больше не сможет воспользоваться бесплатной приватизацией. Поэтому многие ждут расселения в новые дома, а уже затем приступают к приватизации. |
| Расселение – второй вариант, которым могут воспользоваться жильцы приватизированной жилплощади под снос. При этом им полагается не менее 18 кв. метров на одного человека. Расселение происходит по квартирам на вторичном рынке жилья. | Налог, взносы на капремонт, содержание имущества многоквартирного дома – финансовые расходы возлагаются на собственников. Причем неуплата налогов грозит административной и даже уголовной ответственностью. |
| Прописка/выписка из квартиры – собственник квартиры имеет право на свободное оформление регистрации. Если в муниципальное жилье можно подселять членов семьи, то с приватизированной квартирой ограничений нет. | Установка внутриквартирных приборов учета воды – все это также ляжет финансовым бременем на плечи владельца квартиры. |
О расселении
При сносе ветхого и аварийного жилья всегда происходит расселение. При переселении получают равноценное жилье.
В 2011 году в закон о предоставлении жилья были сделаны некоторые поправки. На основании этих изменений собственники жилья и наниматели жилплощади стали равными в правах.
До этого жильцы по договору соцнайма могли рассчитывать на жилплощадь 18 кв. м. на одно зарегистрированное лицо. Однако на данный момент они могут рассчитывать на получение только равнозначной площади. На такую же долю имеют право и собственники приватизированного жилья.
Таким образом, приватизация жилья не даёт никаких дополнительных привилегий. Так же, как и регистрация большого количества граждан на одной площади не даёт право на расширение новой жилплощади. Отличие приватизированной квартиры при сносе лишь в том, что жильцу может быть выплачена компенсация, равная рыночной стоимости.
При сносе аварийного жилья владельцы муниципальных квартир выселяются, а соглашение о социальном найме расторгается. Взамен граждане получают другую благоустроенную жилплощадь с заключением нового договора социального найма (статья 86 ЖК РФ).
Статья 86 ЖК РФ. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Вопросами о размерах предоставляемой новой жилплощади занимаются чиновники местного самоуправления. На данный момент этот вопрос не решён на законодательном уровне.
Поэтому всё зависит от конкретного случая. В одной ситуации гражданам, которые стояли на очереди на улучшение, могут предоставить жильё согласно нормативам. В другой ситуации может быть предоставлена равноценная жилая площадь. Иногда семьи могут получить даже несколько отдельных квартир. Всё зависит от региона проживания и политики органов местного управления.
✅ Как приватизировать квартиру в ветхом жилье?
Итак, если жилье не признано аварийным, его можно приватизировать. Но сперва потребуется установить статус «ветхого». Вернее, подтвердить, что дом не аварийный и пригоден для проживания людей.
