Наличие ветхого и аварийного жилья, проживание в котором опасно для жизни, является серьезной проблемой для граждан. Для решения данной проблемы государством была принята федеральная программа переселения, которая работала до 31 сентября 2021 года. Поскольку до указанного срока не получилось закрыть вопрос полностью, с 1 января 2021 года стартовала новая программа по расселению из квартир и домов, непригодных для проживания. На этот проект федеральный бюджет выделит 431,9 млрд рублей в период 2019-2024 годов. Разберемся, что нужно знать собственникам недвижимости, попадающей под действие новых законодательных актов.
Какими законами регулируется процедура?
Согласно Конституции РФ, любой гражданин обладает правом на жилье и безопасное проживание в нем.
Расселение граждан из ветхих и аварийных домов осуществляется на основе Жилищного кодекса РФ и Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». А также соответствующего постановления Правительства РФ, регулирующего признание жилого помещения непригодным для проживания, а многоквартирного здания – аварийным или ветхим.
Разберемся с терминами:
Аварийным жильем считается дом с большим уровнем износа и деформации основных конструктивных элементов, делающим его неприемлемым для проживания. Нахождение в подобном помещении несет опасность для здоровья и жизни из-за высокой вероятности обрушения.
Ветхим жильем считается здание с общим износом конструкции 70% и более для каменных домов, 65% и более – для деревянных. При этом ключевые несущие элементы обеспечивают зданию достаточную устойчивость, но само здание уже не удовлетворяет заданным эксплуатационным нормам.
Непригодное к проживанию помещение – более объемное понятие. Таковым может быть признано жилище, несущее опасность для здоровья или жизни человека не только из-за конструктивного состояния дома, аварийности или ветхости. А, например, вследствие нахождения на территориях с превышенными санитарно-эпидемиологическими показателями или в зонах возможного разрушения (оползень, лавина, подтопление и т.д.), а также наличия других вредных для среды обитания факторов.
Таким образом, признание жилого помещения непригодным для проживания осуществляется на следующих основаниях:
- Фактический износ отдельных несущих элементов конструкции или здания полностью.
- Опасная деформация стен, фундамента или несущих конструкций, создающая вероятность обрушения строения.
- Невозможность соблюдения санитарно-эпидемиологических нормативов вследствие изменения микроклимата в помещении.
- Расположение жилой недвижимости на территориях, где нарушены нормы санитарно-эпидемиологической безопасности.
- Местоположение зданий в районах, подверженных землетрясениям, возникновению оползней, затоплений и других стихийных бедствий.
- Повреждение жилых домов вследствие пожаров, взрывов и прочих чрезвычайных ситуаций.
В любом случае признать какое-либо здание ветхим, аварийным или непригодным для проживания, могут только местные власти. А граждане, проживающие в таких помещениях, имеют право обратиться с заявлением в государственные инстанции для получения соответствующего решения.
Права жильцов
Согласно действующему Жилищному Кодексу Российской Федерации, гражданин, дом которого попадает под снос по той, или иной причине, имеет полное право на выбор следующих условий по получению будущего жилья:
- Ещё до момента переселения посетить будущую квартиру/комнату, убедиться в наличии всех условий для проживания;
- Самостоятельно, в пределах разумного, обозначить выкупную цену за квартиру перед государством (при надобности, аргументировать стоимость, если она покажется слишком высокой для властей);
- Выбрать жильё для переезда по договору социального найма, если он проживал в снесенном доме длительное время по договору аренды муниципального жилья.
Прежде чем перейти к вопросам, которые можно обжаловать в судебном порядке стоит отметить, что нельзя путать переселения из-за аварийного дома с переселением в рамках улучшения жилищных условий. Иными словами, если на момент снесения дома гражданин не стоит в очереди на получение нового, более комфортабельного жилья, государство не обязано предоставлять его жильцу. То есть, если ваш дом признан ветхим или аварийным, вы можете рассчитывать на «новое» жилье с аналогичными, очень близкими условиями к предыдущему. К примеру, будучи жильцом коммуналки, в коммуналку вас и переселят.
Теперь, что касается конфликтных ситуаций между гражданами и властями. Часто, жильцов не удовлетворяют новые условия проживания, причин может быть масса, но среди тех, на которые суд обратит внимание и обяжет соответствующие органы вас переселить, такие:
- Ранее вы жили в доме на втором этаже, но, после сноса вас переселили в дом на последний, к примеру, 9 этаж, где течёт крыша (вам могут выплатить компенсацию на ремонт и за моральный ущерб или переселить);
- В вашем новом жилище отсутствует газ, вода или электричество на протяжении месяца (зачастую, суд без колебаний встаёт на сторону истца);
- Может случиться, что новое жильё, сугубо вашему мнению есть худшим по отношении к предыдущему, вы можете потребовать доплату или компенсацию (отличия между условиями проживания должна зафиксировать независимая жилищная комиссия).
О проведении данной процедуры в городе Ижевск смотрите в следующем видеосюжете:
Как подать заявку на переселение?
Чтобы стать участником программы переселения, необходимо пройти процесс регистрации в ней. Перед этим нужно подать документы в местную администрацию для признания жилья непригодным для последующего проживания.
Процедура признания такова:
- Обращение в специальную комиссию по месту жительства с заявлением. Данное заявление может подать собственник дома или квартиры.
- Проведение данной комиссией экспертизы жилища на предмет пригодности для проживания. Оценка производится на основе технических стандартов и санитарных нормативов.
- Составление соответствующего акта по результатам экспертизы, который выполняется в трех экземплярах (один из них получает заявитель). Чтобы документ имел юридическую силу, его должны подписать все члены комиссии. Окончательное решение о недопустимости дальнейшего проживания в данном помещении принимается в течение двух недель.
- Если решение о непригодности жилища для проживания принято, то члены комиссии должны поставить об этом в известность местную администрацию в течение пяти дней.
- Местные органы самоуправления выносят вердикт о включении жилой недвижимости в списки непригодной для проживания. После этого администрация ставит вопрос о переселении заявителей или выполнении реконструкции строения.
Чтобы получить новую квартиру, собственник пишет заявление на имя руководителя местной администрации. К заявлению нужно будет приложить пакет предварительно подготовленных документов.
Вот их список:
- удостоверения личности всех членов семьи;
- справка из паспортного стола о составе семьи;
- документы для подтверждения родства, если в помещении зарегистрированы другие родственники;
- технический паспорт из БТИ и копия плана квартиры, непригодной для проживания;
- правоустанавливающие документы на данную жилую недвижимость;
- письменное согласие на переселение со стороны всех членов семьи;
- согласие на обработку персональных данных.
Все бумаги можно принести в администрацию лично или отправить по почте.
Какое жилье можно получить по программе переселения?
Законодательные нормы предполагают, что собственник жилья, подлежащего замене, получит другое жилье по принципу «метр на метр». Это означает, что администрация должна предложить гражданину для расселения равноценное по площади жилье. Причем, обязательно в пределах того же населенного пункта, в котором он проживал.
Варианты замены зависят от типа жилой недвижимости, признанной непригодной для проживания:
- Недвижимость находится в собственности заявителя. В этом случае в качестве замены администрация должна предложить равноценное жилище, и по количеству квадратных метров, и по числу комнат. Альтернативой может стать выкупная денежная сумма, которая будет перечислена на счет собственника для самостоятельной покупки жилья. Данная выплата должна включать в себя рыночную стоимость квартиры или дома, а также расходы собственника в связи с переселением.
- Квартира является частью муниципального или государственного жилого фонда. В такой ситуации администрация должна предоставить жильцам отдельные помещения такого же размера, как и аварийное жилье.
Важный момент: если предложенный администрацией вариант по какой-либо причине не устраивает собственника, то он имеет право отказаться. В данном случае органы местного самоуправления будут обязаны подыскать ему жилое помещение, которое его устроит.
Предоставление жилья за пределами населенного пункта, в котором находится аварийное помещение, возможно только с письменного заявления собственника. Например, когда администрация территориальной единицы не может предоставить переселенцу равноценную квартиру.
Основания
Как было указано, снос зданий может осуществится исходя из решения государственного органа (мэрии) и по желанию самих жильцов, если те смогут подтвердить аварийное состояние дома документально.
А подтвердить, собственно говоря, необходимо будет такие нарушения:
- У жилого дома произошла деформация конструкции (существенные трещины в стенах дома и на потолке);
- В доме по необъяснимым причинам более чем 1 месяц отсутствует вода, газ или электричество;
- Вентиляция дома даёт сбои даже после трёх попыток её починить (зачастую, это выражается в неприятном канализационном запахе);
- В доме зафиксирована чрезвычайная влажность, вследствие чего стены и потолок начали покрываться грибком;
- Многоквартирное здание расположено в подвале;
- Жилое помещение не имеет окон или не имеет необходимого их количества, а значит и требуемого правилами количества солнечного света в своих квартирах/комнатах;
- Зафиксировано, что конкретное жилое многоквартирное помещение включает в себя повышенное содержание токсинов.
Когда аварийное жилье выкупается?
Жилищный Кодекс РФ разрешает продажу аварийной недвижимости местной администрации.
Это может быть актуально, если:
- У собственника аварийной квартиры имеется другое полноценное жилье.
- Собственника не устроил ни один из вариантов расселения, предлагаемых местными органами самоуправления.
- Владелец аварийной недвижимости намерен перебраться в другой населенный пункт или купить в собственность частный дом.
Для продажи недвижимости владельцу нужно предоставить администрации соответствующее заявление. При этом органы самоуправления обязаны оценить жилье в соответствии с рыночной стоимостью, и цена должна устраивать и владельца, и администрацию. Отказать хозяину аварийного жилья в его покупке администрация права не имеет. Результатом сделки станет выдача векселя, который можно обналичить или предъявить при покупке другого жилья.
Проблемы, с которыми сталкиваются собственники
Факт признания дома аварийным означает лишь начало пути к получению новой квартиры, и процесс этот непростой и долгий. Основной конфликт сторон возникает по следующим причинам:
- При начислении денежной выплаты представители комитета считают, что граждане стараются завысить выкупную стоимость и получить побольше денег. Задача администрации или частной компании, занимающейся расселением, договориться на более низкую цену. Юристы, защищающие жильцов, согласны с тем, что людям зачастую предлагают получить заниженные компенсации. Дело в том, что оценщики сравнивают между собой аналогичные объекты, но выкупаемая жилплощадь признана аварийной, значит, непригодной для проживания. Следовательно, нельзя принимать в расчет квартиры такого же плана, ведь задача программ расселения – улучшить условия жизни, а не поменять их.
- Также зачастую нарушаются права несовершеннолетних граждан. Обычно квартиры, предлагаемые для обмена, находятся в отдаленных районах города, в то время как расселяемое жилье может быть в центре. Родителям приходится переводить детей в новые школы и детские сады, что создает дополнительные трудности, а иногда и вовсе невозможно.
Переговоры часто не приводят к удовлетворительным результатам, и отстаивать свои права жителям приходится в суде. Ведение дела лучше поручить жилищным юристам из Федерального правового центра помощи населению. Тел. для бесплатной консультации.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить свою проблему – позвоните и проконсультируйтесь с юристом: 8 (Москва и МО с 9:00 до 20:00) Консультации проводятся в рамках программы бесплатно.
