Расселение аварийного жилья: что говорит закон, гос программы, порядок переезда из ветхих домов

Согласно данным, имеющимся в распоряжении Минстроя РФ, на конец 2019 года в нашей стране насчитывалось более 54 тысяч многоквартирных жилых домов, которые были признаны опасными для проживания в них. По приблизительным подсчетам, это порядка 16 миллионов квадратных метров жилплощади, на которых проживают сотни тысяч граждан.

Аварийное жилье не только характеризуется, как правило, отсутствием необходимых коммуникаций и низким уровнем комфорта для жизни, но и значительной опасностью для жильцов, поскольку аварийность дома предполагает колоссальный износ основных конструкционных элементов строения.

В этой связи федеральные и региональные власти ведут планомерную законотворческую и практическую работу по скорейшему расселению аварийного жилья и снижению их доли в жилом фонде.

Законодательная база

Вопросы, связанные с расселением непригодного для жизни жилья, являются весьма сложными с точки зрения организации данного процесса в масштабах страны. В этой связи их нормативно-правовое регулирование должно быть комплексным, рассматривающим как тонкости их финансового обеспечения, так и процедурный порядок осуществления соответствующих работ на местах.

Итак, основным правовым документом, который регулирует процесс расселения аварийного жилья в части изыскания финансовых средств на данные цели, является федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185-ФЗ, который был принят еще в 2007 году.

Согласно данному нормативно-правовому акту был создан специальный государственный фонд, в задачу которого входит аккумулирование бюджетных средств для решения вопросов, связанных с капитальным ремонтом жилых зданий и расселением МКД, которые признаны аварийными. Этот правовой документ определяет порядок финансирования различных целевых программ как федеральных, так и региональных, которые направлены на ликвидацию негодных для обитания многоквартирных жилых домов.

Кроме этого, жилищные права граждан при расселении устанавливаются и нормами Жилищного кодекса РФ. В частности, установлено, что жители изъятых для сноса зданий и сооружений должны получить аналогичное по площади жилое помещение. А если жилец был собственником, то в таком случае он вправе выбрать – получать ли ему новую квартиру или рассчитывать на сообразную денежную компенсацию.

Вопросы, связанные непосредственно с порядком признания строения непригодным к дальнейшему проживанию, включая соответствующую процедуру и сроки расселения, рассматриваются специальным Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года.
Справка! Существующие программы расселения, разработанные с учетом обозначенных правовых актов, распространяются исключительно на жителей многоквартирных жилых домов. Граждане, которые проживают в индивидуальных домах, несут бремя по его содержанию исключительно за свой счет самостоятельно.
Кроме представленных выше правовых актов, существует большое количество и иных нормативных, технических и методических документов, которые затрагивают отдельные аспекты, связанные с расселением аварийного жилья.

Когда решится проблема аварийного жилья

Сохранов замечает: проблема останется острой еще долгое время, так как дома, построенные во время массовой индустриальной застройки в 1960–1970-е годы, подошли к рубежу своей эксплуатации. О постепенном приросте числа аварийных домов говорят и другие эксперты.

Даром не надо: почему подрядчики не интересуются капремонтом

Больше половины тендеров в 2021 году не удалось провести

— Нынешняя программа объема аварийного жилья не потянет, хотя каждый год нам докладывают о миллионах квадратных метров, которые пошли под переселение аварийного жилья, — сказал «Известиям» председатель комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков. — Аварийное жилье у нас из года в год прибавляется — примерно по 0,4% от уже имеющегося жилья.

Надежда Косарева отмечает, что ежегодно признается аварийным почти 2 млн кв. м жилья. Более того, замечает она, кроме этой программы есть масса других социальных обязательств государства перед людьми по улучшению жилищных условий.

— Сейчас более 2 млн семей стоит в очереди на улучшение жилищных условий, а если включать все программы, в том числе аварийное жилье, то уже порядка 4 млн семей получается, — говорит она. — Если все эти обязательства выполнять, предоставляя квартиры в собственность или по договору социального найма с правом приватизации, нужно почти 9 трлн рублей. Пока очевидно, что в обозримой перспективе справиться с этой задачей невозможно.

Сохранов замечает: одной только действующей программой расселения эту проблему не решить — в ближайшее время предстоит разработать новые дополнительные инструменты.

Бесконечный переезд

Фото: РИА Новости/Михаил Воскресенский

— Они уже предлагаются: это и внедрение инструментов комплексного развития территорий, и увеличение доли арендного жилья, в том числе предоставляемого по субсидируемой арендной ставке, и развитие инструментов адресной помощи нуждающимся гражданам, — сказал он.

Государственные программы расселения

Для скорейшего решения вопросов, связанных с модернизацией жилого фонда в РФ, был разработан специальный федеральный проект со сроком действия до 2025 года, который предполагает значительное увеличение финансирования регионов в части переселения граждан из аварийных квартир.

При этом денежные средства направляются в субъекты федерации на основании специальных программ. Порядок их формирования определяется статьей 16 Федерального закона № 185-ФЗ.

В частности, установлено, что осваивание федеральных средств находится в ведении регионов. Необходимое финансирование осуществляется, по сути, по заявке субъектов федерации, именуемой «региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда».

Данный документ формируется и утверждается администрацией субъекта федерации и должен содержать, помимо прочего, следующее:

перечень МКД (с адресами);
сроки переселения граждан из указанных МКД в новые благоустроенные дома;
объем требуемых средств федерального финансирования, а также имеющиеся средства, выделенные на эти цели региональным бюджетом, а также иными источниками;
обоснование необходимости привлечения федеральных средств.

Важно! Общегосударственная программа расселения предполагает, по большей части, долевое финансирование – как за счет федерального, так и за счет регионального (местного) бюджетов.

Сведения относительно региональных программ не являются закрытыми и доступны для изучения на сайтах местных органов власти конкретного региона РФ. Кроме этого, получить актуальную информацию о количестве МКД, подлежащих сносу, планах на включение того или иного МКД в программу, а также об уже расселенных домах можно на сайте «Реформа ЖКХ», расположенному по веб-адресу: https://www.reformagkh.ru.

Почему люди жалуются на программу переселения

Сбросить из счетов: жители домов под снос не будут платить за капремонт

Такая норма появилась в принятом в третьем чтении законопроекте о комплексном развитии территорий

Надежда Косарева замечает, что признанием многоквартирного дома аварийным занимается специальная комиссия в муниципалитете и, с одной стороны, местные власти не всегда заинтересованы в появлении нового аварийного дома.

— С другой стороны, при использовании средств фонда ЖКХ появляется хотя бы возможность решить эту проблему, в чем муниципалитеты, конечно, заинтересованы, — говорит она. — Ранее уже поднимали тему недостаточного контроля над решением муниципалитетов: не всегда соблюдается порядок, установленный правительством, не проводится независимая экспертная оценка износа или проводится неаттестованными экспертами. Но этими проблемами Фонд ЖКХ сейчас занимается.

В Фонде содействия реформированию ЖКХ сообщили «Известиям», что сейчас Фонд не наделен полномочиями по контролю за этими решениями муниципалитетов.

— Однако Фонд ведет систематическую работу по мониторингу соблюдения предусмотренного законодательством порядка признания жилых многоквартирных домов аварийными, — отмечают в Фонде. — Результаты этой работы предоставляются соответствующим органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и самим муниципалитетам вместе с рекомендациями по устранению существенных нарушений, если таковые обнаруживаются в ходе мониторинга.

Также, указывает Фонд, ведется работа по методологическому обеспечению процесса признания домов аварийными — так, летом 2020 года был введен в действие свод правил по обследованию технического состояния жилых домов.

Председатель комитета «Опоры России» по строительству Дмитрий Котровский поясняет: как только дом приобретает статус аварийного, администрация населенного пункта уже юридически несет ответственность за всё, что может произойти с людьми в этих домах.

— И как только вы присваиваете этот статус, вы обязаны заложить в бюджете все необходимые денежные средства на переселение людей в новое жилье, — сказал он «Известиям». — В том числе и обеспечить подготовку площадок под снос этого жилья и строительство нового жилья. Однако, я думаю, это вопрос не наличия денежных средств, а больше вопрос административного ресурса — нужно всё делать своевременно, постоянно следить за тем, чтобы количество аварийных объектов находилось на каком-то минимально допустимом уровне.

Бесконечный переезд

Фото: Global Look Press/Komsomolskaya Pravda

Котровский считает задачу административной, потому что «тот объем квадратных метров, который строится в Российской Федерации, абсолютно способен перекрыть нужды людей, живущих в аварийных домах».

Эхо Тулуна: признать жилье непригодным для проживания в случае ЧС станет проще

Механизм пересмотрели после прошлогоднего наводнения в Иркутской области

Сергей Сохранов отмечает и другие негативные тенденции, связанные с реализацией программ переселения граждан из аварийного жилья.

— В первую очередь они связаны с тем, что регионы сейчас предпочитают не строить новые дома, а выкупать квартиры на вторичном рынке, — говорит он. — Учитывая, что для каждого субъекта установлены предельные стоимости, во сколько может обходиться квадратный метр жилья, квартиры также покупаются в далеко не новых и лучших домах. Есть случаи, когда муниципальные власти предлагали переселенцам квартиры в домах 1950-х, 1960-х и даже 1930-х годов постройки.

Однако, замечает он, и граждане бывают неправы, отказываясь переезжать из аварийного дома в предоставляемое жилье в другом районе. Жителям может не нравиться дом или социальная инфраструктура, однако выбирать тут зачастую не приходится, говорит Сохранов.

— У муниципалитета просто нет такого запаса жилого фонда, чтобы предоставлять широкий выбор для переселения, — сказал он. — Давайте не будем забывать, что основная задача программы — устранить угрозу жизни и здоровью граждан, которые представляет аварийный дом, а не улучшить их жилищные условия.

Критерии ветхости и аварийности жилья

Понятие «аварийное жилье» раскрывается в соответствующем Положении, утвержденным Постановлением Правительства РФ 28 января 2006 года № 47.

Кроме прочего, в данном документе содержатся критерии, по которым МКД может быть признан аварийным.

Физический износ и невозможность реконструкции. Все возводимые строения и здания со временем изнашиваются с утратой эксплуатационных свойств. Однако сам по себе физический износ не является критерием для признания дома аварийным как таковой. Непригодный для жизни МКД имеет значительный износ перекрытий, фундамента и несущих стен, совмещенный с невозможностью проведения восстановительных работ.

Повреждение дома в результате события техногенного или природного характера. Если жилой дом был поврежден вследствие природного ЧП или при взрыве, пожаре, обрушении, то специальная комиссия оценивает возможность проведения восстановительных работ. Если последние являются нецелесообразными, то МКД признают аварийным и подлежащим сносу.

Дом могут признать аварийным и даже в том случае, если физический износ не настолько велик. Основанием для этого может служить нахождение здания в зоне, которая подвержена различным природным катаклизмам.

Кроме аварийного, выделяется еще и «ветхое жилье». Под ним следует понимать МКД со значительным процессом износа основных конструктивных элементов здания (для деревянных строений – 65%, для каменных – 70%). Однако при проживании в ветхом жилье нет опасности для жизни и здоровья граждан, что и отличает его от аварийного.

Ветхое или аварийное – в чем разница?

Жилищный кодекс не раскрывает понятие «ветхое жилье», но этот термин довольно широко используется на практике. Трактовка понятия «ветхое жилье» упоминается в методических рекомендациях по содержанию и ремонту жилищного фонда. Согласно этому документу (не являющемуся официальным) «ветхое состояние» – это состояние жилого помещения, когда износ конструкции здания составляет:

свыше 70% (для каменного сооружения),
свыше 65% (для деревянного.

Фото Pexels
Хотя ветхое жилье и характеризуется довольно высокой степенью износа, опасности обрушения для таких зданий не существует. Поэтому, даже если износ сооружения будет составлять более 70% – это не гарантия того, что из ветхого жилья будет производиться расселение. Решение о расселении принимается межведомственной комиссией.

Состояние здания считается аварийным в случае, когда более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания относятся к категории аварийных и могут представлять опасность для жизни людей.

Таким образом, отличие аварийного жилья от ветхого состоит в том, что аварийное жилье имеет такие деформации, которые могут привести к обрушению, стало быть проживание в таком помещении опасно для жизни.

Расселение аварийного жилья происходит аналогично расселению из ветхого жилья.

Варианты переселения из ветхих домов

Действующее законодательство предполагает следующие формы расселения жильцов аварийных домов:

Предоставление иных жилых помещений в новых домах, которые были построены в рамках данной целевой программы или выкуплены у застройщиков для этих целей.
Выплата денежной компенсации для приобретения собственником квартиры в аварийном доме жилья самостоятельно.
Предоставление субсидий для приобретения или строительства.

Жилищное законодательство предполагает, что новое жилье должно быть равным по площади изымаемому, а также быть пригодным для проживания, что включает в себя подведение необходимых коммуникаций и чистовую отделку помещений. Кроме этого, жилье выдается в пределах того же муниципального района, где и находился аварийный дом. В отдельных случаях возможна выдача квартиры в ином муниципальном образовании (районе), но только при согласии гражданина.

Порядок переселения

Если дом находится в региональной адресной программе, то расселение будет осуществляться не сразу, а в несколько этапов и по определенным правилам:

Уведомление собственников о начале строительных работ. Местная администрация обязана уведомить жильцов о начала процедуры фактического расселения не менее, чем за год.

Предоставление документов в местную администрацию для получения нового жилья или компенсации. Жильцы дома предоставляют в администрацию документы, удостоверяющие личность, правоустанавливающие бумаги, на основании которых им в последующем будет выделяться новое жилье.

Выезд из старого жилья. По направлению муниципалитета жильцы въезжают в новые квартиры. Однако нередки ситуации, когда возводимый для них МКД находится в стадии строительства, поэтому в этот период граждане могут быть переселены во временное жилье маневренного фонда.

Получение права собственности. После въезда в новые квартиры жильцам необходимо оформить право собственности на жилье в Росреестре. Для лиц, проживавших по социальному найму, имеется обязанность по заключению нового договора.

Если дом не признан ветхим, но жильцы не могут проживать в связи с непригодными для жизни условиями

Если жильцам неизвестно о том, принимает ли их дом участие в программе переселения, то, в первую очередь, необходимо узнать о наличии соответствующего обстоятельства. Для этого можно подать официальный запрос в администрацию муниципалитета или получить информацию на сайте «Реформа ЖКХ».

Если дом не участвует в программе, то жильцам необходимо осуществить следующее:

Подать коллективное заявление в муниципалитет на предмет признания дома аварийным.
Дождаться формирования межведомственной комиссии.
Дождаться заключения межведомственной комиссии.

На этом этапе дом может быть признан или ветхим или аварийным. В первом случае жильцы вправе рассчитывать на капитальный ремонт (с возможным временным переездом в маневренный фонд). Если же жилье признается аварийным, то жильцам объявляются примерные сроки переселения, после чего дом включается в соответствующий реестр.

Если жильцы не согласны с решением межведомственной комиссии, то они вправе оспорить его в суде. Однако для этого предварительно необходимо провести независимую экспертизу, которая подтвердит доводы жильцов.

Граждане, являющиеся собственниками, вправе рассчитывать на компенсацию вместо предоставления жилья. Для этого им необходимо направить в адрес муниципалитета соответствующее заявление, которое рассматривается в течение 5 дней. Если решение положительное, то с муниципалитетом заключается соглашение о передаче имущества, после чего происходит выезд из квартиры и получение компенсации на банковский счет.

Внимание! Наниматели перед расселением обязаны предоставить подтверждение количества членов семьи. В период переезда между муниципалитетом и квартиросъемщиком заключается новый договор социального найма, на основании которого возможно проживание на новой жилплощади.

Почему растет число жалоб

Пока все с домом: кто получит право на новое жилье взамен аварийного

В Госдуме хотят расширить списки претендентов на переселение из аварийного фонда

«Люди жалуются на отказы включать дома, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, в адресные программы переселения и на длительные сроки, которые устанавливают для расселения, — цитирует Москалькову «Парламентская газета». — Также серьезное недовольство вызывает размер выкупной стоимости за «ветхие квадратные метры».

Всего, сказала Москалькова, за девять месяцев этого года в аппарат омбудсмена поступило более 3 тыс. жалоб, что в два раза больше, чем за прошлый год. В 2,5 раза выросло количество обращений относительно предоставления жилых помещений льготным категориям граждан.

В аппарате уполномоченного и Минстрое на момент публикации материала не ответили на запросы «Известий» о ситуации с обращениями жителей страны относительно программы переселения из аварийного жилья.

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева замечает, что каких-то особенных факторов, которые могли бы повлиять на увеличение жалоб на программу переселения, нет.

— Возможно, на жалобы, касающиеся выкупного размера стоимости, повлиял рост цен на жилье, — сказала она «Известиям». — В крупных городах в последние два года он составил до 20–30%, и на этом фоне гражданам может казаться, что и сумма компенсации должна индексироваться.

Бесконечный переезд

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Зураб Джавахадзе

Исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Сергей Сохранов отмечает, что в их организации не заметили какого-то серьезного роста обращений.

— По обращениям, которые поступают на горячие линии и в приемные региональных центров общественного контроля в сфере ЖКХ, а такие центры есть практически в каждом субъекте РФ, столь существенного роста мы не заметили, — сказал он «Известиям». — Программа переселения в целом — одна из самых успешных, которые реализуются нашим государством. Это отработанный механизм — от момента признания дома аварийным до осуществления контроля за выделенным жильем.

По его словам, ключевой вопрос существования таких программ переселения — это участие в них средств федерального бюджета. Пока, говорит Сохранов, финансирование идет нарастающими темпами, но многое зависит от региональных и муниципальных властей.