Cлужба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области

Определение кворума

Если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более 50 % голосов от общего количества голосов сбственнков помещений в МКД, то кворум состоялся и собрание считается состоявшимся и правомочным (ч.3 ст. 45 ЖК РФ).

Количество голосов определяется не количеством людей, присутствующих на собрании, а размером принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Соответственно, для кворума нужно, чтобы на собрании присутствовали собственники, которые совместно обладают более 50% от доли в ОИ.

Если речь идёт о собрании ТСЖ, а не об общем собрании собственников, то кворум определяется от общего числа голосов членов товарищества.

А в силу п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение ОСС ничтожно, то есть недействительно независимо от признания его таковым судом, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

При проведении общего собрания в очной форме кворум необходимо определить сразу. Если собрание проходит в очно-заочной или заочной форме, кворум определяется в последний день принятия письменных решений.

Иногда управляющие организации не учитывают голоса собственников нежилых помещений – это ошибка. Кворум определяется исходя из участия собственников всех помещений – жилых и нежилых.

Общее собрание собственников жилья

Как провести первое собрание:

Авторизуйтесь на сайте в личном кабинете гражданина ЕИАС ЖКХ Московской области через портал «Госуслуги».

Выберите инициатора собрания или инициативную группу.

Перед проведением общего собрания инициатор должен:

• определить, какие вопросы нужно вынести на голосование, и сформировать повестку дня*;
• подготовить проекты решений общего собрания и документацию;
• выбрать помещение;
• определить дату и время проведения собрания;
• составить сообщение о проведении собрания.

* На самом собрании нельзя будет изменить повестку или проголосовать по вопросам, не включенным в нее.

Инициатор должен оповестить жильцов о проведении ОСС*.

Это можно сделать несколькими способами:

• отправить сообщение каждому собственнику заказным письмом;
• вручить сообщение лично под роспись;
• разместить сообщение в общедоступном месте для всех собственников**.

* Не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

** Если ранее такое место было обговорено на общем собрании.

В назначенную дату и время собственники должны прийти на собрание и отметиться в листе регистрации. В нем обычно указывают:

• ФИО собственника;
• адрес;
• реквизиты свидетельства о собственности на помещение;
• долю в праве общей долевой собственности на общее имущество;
• подпись собственника или представителя собственника с приложением доверенности*.

* Если в общем собрании принимает участие представитель собственника.

Выберите председателя ОСС, который будет вести собрание, секретаря собрания и счетную комиссию.

Обсудите повестку дня и проведите голосование.

Голосование проходит отдельно по каждому вопросу из повестки сразу после его обсуждения. Количество голосов собственника зависит от его доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД. Доля пропорциональна размеру общей площади помещения.

Счетная комиссия должна посчитать голоса, а собрание собственников — вынести решение по вопросу.

Как принимается решение

Решения принимают согласно тому, как проголосовало большинство. Собственники, которые голосовали по вопросу иначе, чем большая часть жителей МКД, должны следовать принятому в итоге решению.

Более чем 50% голосов от общего числа принимаются решения о:

• выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
• наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества.

Большинством не менее 2/3 голосов от общего числа принимаются решения о:

• реконструкции МКД;
• строительстве хозяйственных построек;
• капитальном ремонте общего имущества в МКД;
• переустройстве и перепланировке помещений в составе общего имущества;
• использовании фонда капитального ремонта;
• повышенном взносе за капитальный ремонт;
• получении и управлении ТСЖ, ЖСК, жилищным кооперативом, УО или ответственным лицом при непосредственном управлении МКД кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества;
• пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД;
• определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров и соглашений;
• наделении председателя совета МКД полномочиями.

Как обжаловать решение ОСС

Обжаловать решение можно в случае, если:

• принятое решение нарушает ЖК РФ;
• собственник не присутствовал на собрании или голосовал против принятия решения и таким решением нарушены его права и законные интересы.

Что нужно сделать: подать заявление в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал о принятом решении.

Подведите итоги и внесите их в протокол собрания.

Это нужно сделать не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

Инициатор должен сообщить информацию о принятых решениях всем собственникам.

Инициатор также должен направить подлинники решений и протокола в управляющую организацию, Госжилинспекцию Московской области и ТСЖ (если оно сформировано) не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

Бланки и документы для проведения ОСС в очной форме

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД

Протокол общего собрания собственников помещений в МКД

Доверенность на голосование для представителя собственника

Принятие решения по вопросам повестки дня

Наличие на собрании кворума не гарантирует, что решение по каждому вопросу повестки будет принято.

Для решения некоторых вопросов достаточно большинства голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, то есть достаточно 50% от общего числа голосов всех собственников в доме +1 голос, при условии, что собрание имеет кворум.

Для принятия решений, например, связанных с капитальным ремонтом МКД, необходимо количество голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, поэтому число участников собрания, обеспечивающее кворум, может оказаться недостаточным для принятия решений по таким вопросам.

По каким вопросам проводится заочное голосование собственников жилья

ЖК РФ отдельно не выделяет перечень вопросов, которые принимаются на общем собрании собственников жилья исключительно очным голосованием или заочным. Значит, любой вопрос, поставленный на повестку дня, теоретически может быть разрешен путем заочного голосования. Это:

• проводить ли капитальный или текущий ремонт общего имущества;
• каким образом использовать фонд капитального ремонта;
• как формировать фонд капитального ремонта жилого дома;
• получать ли займ на проведение капитального ремонта, установить ли повышенный размер платы за капремонт (более минимального);
• вопросы использования общего имущества, установки реклам, предоставления в аренду и т.п.

Если порядок проведения собрания, заочного голосования был нарушен, защита жилищных прав осуществляется в суде. Собственник жилого помещения в таком доме вправе подать в суд исковое заявление об оспаривании решения общего собрания собственников.

Если кворум не состоялся

Если собрание очное и кворума для решения вопросов не набралось, то объявляется заочное собрание. При этом инициаторам собрания нужно составить акт об отсутствии кворума на очном собрании, подтвержденный листами регистрации, и принять решение о проведении собрания в заочной форме с соблюдением всех установленных сроков.

Если собрание очно-заочное и нет кворума на очной части, собрание всё равно проводится и пришедшим раздаются бюллетени.

Заочная часть собрания проводится только для тех, кто не участвовал в очной части, её продолжительность заранее определяет инициатор собрания и публикует в сообщении о проведении собрания.

Когда голосование окончено, считаются голоса всех проголосовавших – и очно, и заочно. Кворум определяется по итогам обеих частей собрания (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Как проводится заочное голосование собственников жилья опросным путем

Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное голосование. А опросный путь предполагает следующий порядок.

Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного голосования). Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на голосование, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон.

Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проголосовало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет голосов.

Комментарий к оценке

Спасибо, ваша оценка учтена. Также вы можете оставить комментарий к своей оценке.

Образец документа полезен?

Если документ «Протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» оказался для вас полезным, просим вас оставить отзыв о нём.
Запомните всего 2 слова:

Договор-Юрист

И добавьте Договор-Юрист.Ру в закладки (Ctrl+D).

Он Вам ещё пригодится!

Оставить комментарий к документу

Считаете документ неправильным? Оставьте комментарий, и мы исправим недостатки. Без комментария оценка не будет учтена!
Спасибо, ваша оценка учтена. От вашей активности качество документов будет расти.

Способы уведомления

Можно выбрать один из перечисленных ниже способов:

• письменное уведомление под подпись

Для вручения уведомлений составляется специальный реестр, который будет подтверждать факт уведомления собственника. В этой форме должен расписаться каждый собственник, получивший сообщение (пп. «в» п. 20 Приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).

• заказное письмо

При вручении уведомления заказным письмом необязательно получать обратно уведомление о вручении с подписью. Сообщение считается доставленным и в том случае, если оно пришло адресату, но по каким-то причинам не было вручено или адресат не смог с ним ознакомиться (Ст. 165.1 ГК РФ).

Почта России ставит на письме штрих-код с номером, по которому можно отследить местонахождение письма. Как только письмо доставлено, собственник считается должным образом уведомлённым.

Рассчитывая сроки уведомления, необходимо заложить время, которое займёт доставка писем.

По какому адресу уведомлять собственника, если он проживает по другому адресу или у него в собственности находится несколько помещений? Суды имеют разное мнение на этот счёт, поэтому лучше на одном из первых ОСС принять решение о том, что уведомление собственника будет производиться именно по месту нахождения принадлежащего ему имущества.

• информационная доска

Разместить информацию о собрании в месте, доступном для всех собственников помещений – это дешёвый, удобный и быстрый способ.

Этот вариант возможен только в случае, если на одном из предыдущих собраний было принято решение, что уведомлять собственников об ОСС будут именно таким способом. Такая форма будет законна не только для ближайшего, но и для всех последующих собраний (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

• другие способы уведомления

Может быть выбран и другой способ уведомления: простое (не заказное) или электронное письмо, ГИС ЖКХ или другая информационная система.

Вариант, отличный от заказного письма с уведомлением, должен быть согласован в договоре управления, уставе ТСЖ или на предыдущем общем собрании (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.

Какие вопросы решает ОСС?

ОСС необходимо проводить по всем вопросам управления МКД: выбор (смена) формы управления домом, выбор или смена УО, определение места хранения протоколов ОСС. Все вопросы об использовании участка земли под МКД, придомовой территории и общего имущества также решаются общим собранием собственников. Управляющая организация или ТСЖ 1 раз в год отчитываются перед владельцами жилых и нежилых помещений дома о проведённых работах и их стоимости. В случае разногласий по принятым на ОСС решениям, главным документом для определения правомочности решения собрания является протокол ОСС