Причины, по которым суды не признают дома блокированными
Суды придерживаются единого взгляда на то, какими признаками должен обладать дом, который можно признать блокированным. Так, Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, как и Верховный суд Республики Карелия, подчеркнул, что наличие самостоятельных выходов на земельный участок не является единственным критерием для отнесения жилого помещения части дома (определение по делу № 88 – 7715/21).
Суд в кассационном порядке рассмотрел иск собственника квартиры в одноэтажном жилом доме. Владелец недвижимости просил признать дом блокированным. Ранее суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали. Суды признали, что истец не представил доказательств нарушения его прав. Вместе с тем истец не доказал, что выделяемое помещение является отдельной секцией дома блокированной застройки.
Кассационный суд привёл характеристики жилого дома блокированной застройки со ссылкой на Градостроительный кодекс: • количеством этажей — не более чем три; • состоит из нескольких блоков (не более десяти); • каждый блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками; • расположен на отдельном земельном участке; • • имеет выход на территорию общего пользования (ч. 2 ст. 49).
Подробное описание дома блокированной застройки дано и в СП 55.13330.2016. Это застройка, которая включает два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Секцией (блоком) считается жилой блок с самостоятельными инженерными системами и индивидуальным подключением к внешним сетям. Не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Суд подчеркнул: • Истец не доказал, что имеется техническая возможность разделить дом на несколько автономных жилых блоков. • Кадастровым учётом занимается федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы.
Суд не является органом технического учёта. Судебный орган не вправе решать вопрос об отнесении жилой недвижимости к тому или иному виду и подменять собой уполномоченные на это органы, в которые истец не обращался и действия которых не оспаривал.
Bзять и поделить? Если в дом два входа — это уже таунхаус?
Статья по теме
Что такое капитальное строение?
И это — в разгар строительного сезона.
Представьте, что вы живёте один в индивидуальном жилом доме, где несколько комнат и большая кухня. Для одного человека, может быть, места чересчур много. В данной гипотетической ситуации у вас есть дочь, ютящаяся с мужем и маленьким ребёнком в съёмной квартире. Вы решаете пригласить их к себе и готовы отдать им часть дома, при этом хотели бы сохранить за собой своё личное пространство. Для этого нужно блокировать доступ из одной половины дома в другую и проложить второй вход в здание, иными словами, сделать из одного большого дома два — но поменьше. Такое строение называется блокированным жилым домом.
Блокированный жилой дом — жилой дом, состоящий из двух и более квартир или двух и более квартир и вспомогательных помещений, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории. (Жилищный кодекс РБ)
Такая система застройки широко распространена в Великобритании. Там несколько домов, соединённых между собой общей стеной или стенами, стоящих в линию, называются таунхаусами.
Вариант удобный, если размеры вашего дома позволяют заселить туда ещё одну семью. И затраты на перепланировку небольшие. Вернее, были небольшими до недавнего времени.
Новые стандарты
С 1 апреля 2014 года в силу вступил Стандарт Республики Беларусь 2331-2014 «Здания и сооружения. Классификация. Основные положения», которым блокированные жилые дома отнесены к высокому, четвёртому, классу сложности. По сути, приравнены к многоквартирным домам.
Многоквартирный жилой дом — жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения.
Выяснилось, что если раньше застройщик мог самостоятельно реконструировать блокированные и одноквартирные жилые дома высотой до двух этажей (п.12 Главы 3 Положения о порядке реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов), то теперь продолжать строительство запрещено до заключения государственной экспертизы проектно-сметной документации.
— Пожилой женщине, собирающейся реконструировать свой индивидуальный дом, и застройщику многоэтажки теперь нужно готовить одинаковый пакет документов, — резюмирует проектировщик из белорусской столицы Ольга ВЕЧЕР. — Проектировщики отказываются подавать их на экспертизу, так как для этого теперь надо выполнять проект в гораздо большем объёме и соответственно по большей стоимости, которую мы не готовы платить. Главное, мы больше не имеем права реконструировать (строить) дома своими силами — только по договору подряда с аттестованной организацией, с привлечением Госстройнадзора.
Экспертиза
За комментарием «АиФ» обратился к Марине ПИВОВАРЧИК, заместителю начальника управления — начальнику отдела архитектуры и градостроительства управления архитектуры и строительства администрации Заводского района.
— Сегодня на территории одного только Заводского района Минска находятся более 50% возведённых и реконструированных блокированных жилых домов. До настоящего времени установившаяся практика относила индивидуальные жилые дома высотой до 2 этажей к 3-му уровню ответственности. Отнесение объекта к конкретному уровню ответственности определялось проектировщиком по согласованию с заказчиком. Данное обстоятельство не требовало прохождения экспертизы проектной документации, а строительство осуществлялось за счёт собственных средств застройщика без привлечения подрядной организации.
В настоящее время при отнесении всех блокированных жилых домов к 4-му классу сложности для застройщика возникает ряд проблем. А именно: необходимость прохождения экспертизы проектной документации, что требует более длительного периода времени; разработка документации в полном объёме начиная с технического заключения по надёжности несущих конструкций при реконструкции зданий, что влечёт увеличение сроков проектирования и стоимости проектной документации.
По словам эксперта, небольшие проектные организации и ИП, оказывающие услуги в данной отрасли, отказываются от разработки документации на реконструкцию и возведение блокированных жилых домов. Застройщики вынуждены обращаться в проектные институты, где стоимость разработки проектной документации гораздо выше. Это вызывает недовольство населения и поток жалоб.
Кроме того, к блокированным жилым домам относятся и переоборудованные в двухквартирные одноэтажные одноквартирные дома, где проектом реконструкции будут, к примеру, предусмотрены закладка дверного проёма, оборудование кухни и строительство входного тамбура либо реконструкция одной из квартир в блокированном жилом доме в части строительства одноэтажной пристройки с оборудованием санузла. А таких примеров немало. При минимальных материальных и временных затратах на строительство требования к разработке и прохождению экспертизы документации таких блокированных жилых домов стандартны. Следствием будет увеличение количества самовольно возведённых пристроек и переоборудований, отследить которые порой очень сложно.
Безопасность
С какой целью были реализованы нововведения? «АиФ» сделал официальный запрос в Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь. Ответ содержит следующее объяснение:
«В соответствии с СТБ 2331-2014 блокированные жилые дома отнесены к зданиям четвертого класса сложности (К-4) исходя из обеспечения требований безопасности проживающих в них людей, окружающего населения от чрезвычайных ситуаций мирного времени (пожар, взрыв газа, обрушение несущих конструкций, авария и др.)».
В качестве пояснения было указано: «Как показывает жизненный опыт, блокированные жилые дома строятся для членов разных семей, а в силу каких-либо обстоятельств (продажа имущества, смерть домовладельца и др.) в них зачастую проживают не родственники, а чужие люди, люди разной социальной принадлежности».
Специалисты Мин-стройархитектуры подчеркнули, что министерство «постоянно проводит анализ практики применения действующих технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства…»
Согласно последним данным министерством подготовлено изменение в СТБ 2331-2014 в части отнесения блокированных жилых домов к зданиям пятого класса сложности (К-5), которое в установленном законодательством порядке проходит процедуру согласования с органами государственного управления. Для примера: к пятому классу сложности относятся одноквартирные жилые дома высотой до семи метров. Следовательно, процедура строительства и реконструкции всё-таки упростится?
— Блокированный дом может включать в себя две квартиры, а может — и семь квартир, — говорит «АиФ» Виталий ШЕВЧЕНКО, руководитель проектной организации. — Вариантов много, и в отдельных случаях, действительно, существует потребность в более строгом контроле процедуры реконструкции или строительства. У нас же вне зависимости от сложности строения все блокированные жилые дома скопом отнесли к высокому, четвёртому, классу сложности. Здесь нужен разумный подход. Например, в Литве двухквартирный дом можно проектировать с пониженным уровнем ответственности до определённой площади. Если площадь больше, речь идёт уже о более высоком уровне ответственности.
Максим СЕРГЕЕНКО
Важно! Из приведённых решений можно сделать кое-какие выводы.
Если возникнет необходимость признать дом блокированным, первым шагом должно стать обращение в органы кадастрового учёта, а не в суд. Именно они относят недвижимость к тому или иному виду. В случае неправомерного отказа придётся собрать доказательства того, что есть техническая возможность автономного существования каждой секции в доме и обжаловать в суде неправомерный отказ. Нельзя рассчитывать на то, что для удовлетворения иска будет достаточно самостоятельных выходов на земельные участки.
Оформление собственности и основные варианты узаконивания
Варианты узаконивания дома блокированной постройки:
- Через регистрационный административный орган – в некоторых поселениях функции регистрационного органа выполняет местная администрация.
- Государственное подразделение БТИ – для регистрации объекта новой недвижимости в орган необходимо предоставить технический паспорт на здание и справку о присвоении почтового адреса. Тут же оформляется право собственности на объект недвижимого имущества – для этого необходимо написать заявление, предоставить кадастровый паспорт и документы на землю, техпаспорт на дом, паспорт и инн, квитанция об оплате госпошлины.
- Через судебный иск. К такому методу прибегают в спорных ситуациях, требующих правового регулирования.
Если дом блокированной постройки возведен без разрешения на строительство, следует обратиться с иском в суд для узаконивания возведенного объекта и учета его в кадастровом реестре.
Примеры фасадов домов блокированной застройки.
Управление домами блокированной застройки
Управление домом блокированного типа кардинальным образом отличается от аналогичного механизма управления многоквартирным домом. Отсутствие общего имущества у домов блокированной застройки устраняет требование о содержании единого объекта путем выбора одной из форм его управления.
Тем не менее, для упорядочения условий предоставления ряда коммунальных услуг или благоустройства единой придомовой территории, владельцы блоков имеют право заключить единый договор с обслуживающей компанией по правилам, схожим с выбором управляющих компаний.
Так как такое сооружение состоит из обособленных единиц, обслуживание дома может осуществляться по правилам эксплуатации частных жилых домов, когда каждый владелец принимает решение о необходимости ремонта своего блока.
Если требуется провести ремонт или реконструкцию общих строительных конструкций, будет необходимо получения согласия остальных владельцев смежных участков.
Управление общим земельным участком, если права на него не разграничены между жильцами секций, будет осуществляться по правилам общей совместной собственности. Наличие разграниченных прав также не исключает необходимость учитывать интересы соседей (например, при официальном оформлении различных обременений и сервитутов).
Регистрация и постановка на учет
Чтобы при регистрации и постановки на учет возведенного строения, не возникло непредвиденных заминок, должна быть полностью исполнена процедура оформления земельного участка. Для этого необходимо пройти следующие этапы:
- сведения о будущей постройке вносят в градостроительный план;
- соответствующими органами выдается разрешение на строительство жилого строения;
- кадастровыми службами проводиться процедура межевания и разграничение границ участка под строительство, отмечаются границы, за которые выходить нельзя, составляется межевой план, отражающий расположение, форму и площадь участка;
- конечный этап оформление дома как объекта недвижимости с участком земли в кадастровой палате.
Как заключить договор служебного найма жилого помещения? Правила и особенности документа по ссылке.
Какие законы РФ регулируют права?
Определение условий получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию и использования его для заселения граждан регламентируются следующими нормативными актами:
- Градостроительный кодекс РФ;
- Жилищный кодекс РФ;
- Федеральный закон № 218-ФЗ;
- Федеральный закон № 161-ФЗ;
- Земельный кодекс РФ;
- подзаконные акты профильных министерств и ведомств, в части выделения участков земли под жилой дом блокированной застройки.
Большинство нормативных актов при регулировании правоотношений в сфере строительства таких объектов направлены на определение условий предоставления участков земли и регистрации прав собственников на долю в объекте.
В части признания дома домом блокированной застройки, по настоящее время, существуют правовые пробелы, которые возможно определить только с использованием судебной практики высших судов.
