Доля в квартире
, это какая-то часть квартиры, имеющая собственника. Которая предполагает, что в этой же квартире есть и другие части и у них тоже есть свои собственники.
Доля в квартире может быть по заявлению собственника выделенной через суд «в натуре», то есть владелец такой доли может занимать комнату или несколько комнат. Если одна из них проходная, а остальные являются запроходными.
Основные понятия
Но чаще всего встречаются невыделенные доли. Порядок пользования комнатами в квартире состоящей из таких долей будет не определен.
И собственники таких долей будут испытывать постоянные неудобства, связанные с дележкой территории внутри квартиры.
Одни сособственники будут считать, что их соседи (соседей по квартире находящейся в долевой собственности называют «Содольщиками
») не там поставили свой шкаф.
А другие содольщики, могут быть против расстановки посуды на кухне. Считая, что им полагается место у раковины, а не у окна.
Порядок пользования долями в квартире иногда не может определить даже Суд.
Это случается если содольщики являются членами разных семей и их количество превышает число изолированных комнат в квартире.
Или, когда комнаты в квартире смежные. В этом случае порядок пользования определить попросту невозможно.
Поэтому-то и случаются скандалы между сособственниками такого жилья.
Самостоятельно договориться о том, кто какую комнату займет они не могут, и Суд им тоже не в силах помочь.
В таком случае, самым простым выходом будет продать квартиру, находящуюся в долевой собственности.
И поделить деньги между всеми содольщиками. На части, соответствующие размеру принадлежащим им долям в квартире.
Общее долевое имущество
Наследство, дарение, приватизация или купля-продажа несколькими гражданами – это ситуации, когда недвижимость переходит в долевое владение. Часть, принадлежащая каждому участнику, отображается как процент либо дробь от всего имущества. Размер зависит от оснований приобретения в собственность и определяется следующим образом:
- законом при наследовании либо приватизации;
- соглашением всех участников при купле-продаже.
Если документально не зафиксированы размеры частей, они считаются равными. Но при этом права владельцев отличаются от прав участников совместной собственности.
Более подробно тема раскрыта в материале «Отличие долевой собственности от совместной».
Как происходит определение порядка пользования при долевой собственности
Сама процедура определения порядка пользования происходит следующим образом:
Определить порядок проживания в квартире сособственники могут путем устной или письменной договоренности между собой в добровольном порядке.
Даже если сособственники не являются членами одной семьи, хорошие человеческие отношения никто не отменял.
И всегда можно договориться путем ведения переговоров без какого-либо негатива. Все ведь просто. Кто-то занимает одну комнату, а кто-то другую.
Или же при разводе, бывшие супруги делят квартиру пополам, и каждый из них становится собственником ½ доли в квартире.
Но если есть ребенок и он остается с матерью, то суд обычно решает отдать им большую часть квартиры.
И распределение происходит в следующих пропорциях: бывшему супругу достанется 1/3 часть в квартире, и бывшей супруге с ребенком тоже по 1/3 каждому. Что в сумме составляет 2/3 части или большую часть квартиры.
В этом случае, если квартира двухкомнатная, то бывшая супруга и ребенок займут большую комнату с балконом, а супруг изолированную маленькую комнату.
Если делится трехкомнатная квартира, то бывшему супругу достанется большая комната с балконом, а супруге с ребенком две оставшиеся комнаты меньшего размера.
Кухня, коридор и санузел останутся в совместном пользовании.
Ведь поделив квартиру на доли, люди получают ту самую коммуналку, от которой жители больших городов старались избавиться в конце девяностых и начале двухтысячных годов.
В то время коммунальные квартиры, находящиеся в самом центре любого крупного города.
Активно скупались «новыми русскими». А их жители получали взамен своей комнатушки полноценную квартиру, но уже на окраине города.
Всех это устраивало. Так как жители коммуналок о таком счастье в виде отдельной изолированной жилплощади и мечтать не могли.
Поэтому буквально свалившуюся на голову квартиру в спальном районе города, они принимали как подарок судьбы. И буквально благодарили «новых русских» бизнесменов, как своих спасителей.
Но самое интересное, случится при разделе Судом однокомнатной квартиры между членами одной семьи с ребенком.
Суд скорее всего встанет на сторону родителя, оставшегося с ребенком.
И попросту откажет бывшему супругу в праве пользования жилым помещением. Оставив его собственником, но без права проживания в квартире.
Фактически бывший супруг останется жить на улице. Причем абсолютно законно.
И скорее всего, когда у него закончатся личные сбережения, спущенные на аренду жилья.
Он будет вынужден выставить свою долю в квартире на продажу. Значительно потеряв в ее реальной цене. Так как больше всего теряет тот, кто первый продает свою долю.
Ведь именно на нем и зарабатывают деньги те люди, которые занимаются скупкой долей в квартирах.
Но не имея денег к существованию бывшие супруги, с легкостью идут на такой шаг понимая. Что доставят своим поступком ряд неприятностей. Как бывшей жене, так и своему ребенку.
Ведь чужие люди, купившие долю в квартире. Могут по-разному обойтись с бывшими членами семьи продавца. И у этой сложившейся ситуации может быть абсолютно разный исход.
Но то, что бывших членов семьи продавца попытаются ущемить в их правах и склонить либо к продаже своей части квартиры новым собственникам. Либо к совместной продаже и дележу вырученных денег согласно размеру долей.
Это факт, который очевиден изначально.
Ведь тогда зачем вообще покупать долю в такой квартире. Где заведомо известно то, что уже проживают люди.
Формула
Соответственно, формула расчета доли в праве общей собственности будет выглядеть следующим образом:
S1=(S2 – Sж)/Кд
где,
- S1– размер доли в праве общей собственности;
- S2– общая площадь квартиры;
- Sж– жилая площадь квартиры;
- Кд– количество всех собственников жилья.
Пример. Иван и Михаил совместно владеют трехкомнатной квартирой, общая площадь которой 90 квадратных метров, из которых жилой площади – 70 квадратных метров. Причем, доля Ивана в 2 раза больше, чем доля Михаила. Спустя три года проживания, соседи затеяли капитальный ремонт и перед ними встал финансовый вопрос. Иван, утверждал, что кухней, ванной комнатой и коридором они пользуются на равных, и соответственно складываться на их ремонт следует поровну, Михаил же, владеющий меньшей долей утверждал, что платить он будет только пропорционально размеру частей. Воспользовавшись онлайн-калькулятором и введя в него необходимые параметры, совладельцы посчитали, что размер из долей в праве общей собственности одинаков и составляет по десять квадратных метров: (90-70)/2=10. Михаилу ничего не оставалось, как согласиться с Иваном и оплатить ремонт поровну.
Почему содольщикам не получается разъехаться в изолированные квартиры
Этой ситуации можно легко избежать, договорившись полюбовно с бывшим членом своей семьи. И продав совместно квартиру поделить деньги поровну.
Затем купить две изолированных квартиры с меньшей площадью. И продолжить жить отдельно друг от друга оставшись друзьями.
Но часто людьми одолевает жадность, часто желание отомстить бывшему члену их семьи.
А иногда и стоимость проданной квартиры не позволит купить полноценное изолированное жилье меньшей площади.
Ведь, когда в семье присутствует несовершеннолетний ребенок. Условия его содержания защищаются государством в лице органов опеки и попечительства.
И эта инстанция не позволит родителям ухудшить условия проживания ребенка.
Поэтому, если ребенок имел в квартире изолированную комнату.
Ему в новом жилище так же должна принадлежать изолированная комната. Причем размером она должна быть не меньше, чем в проданной квартире.
И маму с несовершеннолетним ребенком не получится оставить жить в купленной однокомнатной квартире (трешку обычно разменивают на две однушки).
Так как это будет очевидным нарушением прав ребенка и несоблюдением условий его проживания.
Поэтому даже при всем желании люди не могут разъехаться из квартиры, находящейся в долевой собственности в изолированное жилье.
Если конечно они живут не в четырехкомнатной квартире, которая разменивается на двухкомнатную и однокомнатную при разъезде.
Порядок выделения долей
Основная цель собственников при выделении в натуре частей квартиры – возможность получить отдельный объект недвижимости. Согласно , в качестве отдельного жилого помещения могут выступать комнаты и части квартиры, предназначенные для проживания.
Если имеется техническая возможность для выделения частей, участники заключают соглашение и вносят изменения в ЕГРН. После получения выписки гражданин считается владельцем индивидуальной собственности. Чтобы изменить механизм оплаты коммунальных услуг, жильцы инициируют раздел лицевых счетов.
Более подробно процесс раздела имущества рассмотрен в материале «Выделение доли в квартире».
Как зародилось квартирное рейдерство и как оно было побеждено
Начиная с начала 2000-х годов, дорогостоящие квартиры. Находящиеся в долевой собственности враждующих между собой супругов.
Стали легкой добычей предприимчивых граждан, которые начали массово скупать доли в таких квартирах. И решать вопрос их расселения с тем супругом который оставался в квартире.
Во всех крупных городах России, предприимчивые граждане начали объединяться в небольшие группы, состоящие из:
- Собственных юристов, которые занимались поиском выгодных вариантов для покупки и проверкой правоустанавливающих документов по покупаемой недвижимости;
- Профессиональных соседей, которых заселяли в квартиру для видимости. Чтобы создать неудобства проживающим там содольщикам.
- Организаторов этого нехитрого бизнеса, которые выступали в роли инвесторов и давали деньги на выкуп спорных долей в квартирах.
- Адвокатов по недвижимости, которые отстаивали интересы данной группы в Суде.
- И лиц, привлекаемых для силовой поддержки, которая могла потребоваться при необходимости.
Люди, страдающие от деятельности квартирных рейдеров начали в панике стучаться во все двери и обращаться в органы правопорядка.
Но там лишь разводили руками и рекомендовали обращаться в Суд. Так как в ситуации просматривалась бытовая ссора между соседями, проживающими на одной территории.
Уголовные дела не возбуждались, а участковые инспектора отписывались о прекращении дела за отсутствием состава преступления.
Но все изменилось, когда эту проблему начали освещать Российские телеканалы. Которые проводили собственные расследования и снимали об этом полноценные передачи.
Затем эту проблему начали активно обсуждать в популярном видеохостинге Ютуб и к ее решению подключились верхние эшелоны власти.
Заставив действовать структуры на местах наделив их всеми нужными для этого полномочиями.
Молчать дальше было нельзя и нужно было действовать.
Ситуация с бизнесом на долях настолько быстро захлестнула все крупные города России.
Что в органах правопорядка было принято решение о создании специальных отделов, занимающихся только квартирными рейдерами.
Тут же во всех Судах закипела работа в области разоблачения нового зла.
И заработал механизм практически забытой до этого времени 179 статьи УК РФ (Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения).
По которой и были привлечены многочисленные мелкие группировки квартирных рейдеров.
Наконец-то бизнес на долях предприимчивых граждан начал рушиться повсеместно, как карточный домик.
И благодаря сплоченным действиям сотрудников полиции, зло в очередной раз было побеждено.
Как выделить доли в натуре
Как мы выяснили выше, выделение доли в натуре означает, что собственник получит официальное право владения, использования и распоряжения на отдельную комнату. Это поможет, в том числе и для более простой продажи, сдачи в аренду, разрешения конфликтных ситуаций с другими собственниками.
Главная проблема выделения доли в натуре – то, что в квартирах практически не бывает одинаковых или равнозначных комнат. Другими словами, сложно разделить пополам двухкомнатную квартиру с комнатами в 17 и 13 квадратных метров.
Поэтому Гражданский кодекс РФ устанавливает правило – если из-за особенностей квартиры выделить точно соответствующее доле собственника помещение невозможно, вводится механизм компенсаций.
Если выделенная в натуре комната меньше, чем доля ее владельца – он получает право на компенсацию за недополученную площадь, и наоборот. Закон не устанавливает конкретных правил расчета – предполагается, что разницу можно выплатить и другим эквивалентом по договоренности.
Иногда бывает, что доля конкретного владельца слишком маленькая, или же владелец не заинтересован в реализации своих прав, по решению суда ему будет присуждена компенсация даже без его согласия.
Как и в случае с разделом имущества на доли, выделение доли в натуре тоже можно произвести через соглашение или обратившись в суд.
Если все владельцы остальных долей согласны с выделением доли, то обращаться в суд нет необходимости – выделение доли оформляется соглашением. Этот документ более сложный
, чем соглашение о разделе имущества:
- подписывается всеми собственниками квартиры;
- заверяется нотариусом;
- подлежит регистрации в Росреестре – как само соглашение, так и непосредственно изменение соотношения частей в оставшемся имуществе.
Соглашение о выделении доли в натуре должно, кроме стандартных реквизитов документа, содержать такую информацию:
- данные о долях всех владельцев квартиры;
- данные правоустанавливающих документов всех владельцев;
- отсутствие взаимных материальных претензий по факту заключения соглашения;
- данные о наличии или отсутствии обременений;
- срок, в течение которого все участники соглашения должны зарегистрировать изменения в Росреестре.
После того, как соглашение будет подписано и зарегистрировано в Росреестре, выделенная в натуре доля станет полноценной собственностью.
Достичь соглашения удается не всегда, так как суммы компенсаций за «несовпадающие» метры – величина спорная. Если стороны не достигли компромисса, остается только обратиться в суд
.
Подает иск тот, кто планирует выделять свою долю в натуре. В исковом заявлении нужно указывать такую информацию:
- информация об объекте недвижимости (квартире);
- техническое обоснование возможности выделить долю в натуре (чтобы она соответствовала требованиям);
- сумму компенсации (и указать, как она формируется);
- просьба к суду осуществить процедуру выдела.
К исковому заявлению нужно будет приложить документы – технический паспорт помещения, заключение экспертизы о возможности выделить долю в натуре.
После того, как суд примет решение, можно обращаться в Росреестр для государственной регистрации права собственности на выделенную в натуре долю квартиры.
Какие шаги уже предприняты для решения проблемы долевой собственности
Но сама по себе проблема долевой собственности никуда не делась.
И наше правительство всячески пытается вывести продажу долей из гражданского оборота. Но пока это не особо получается.
Выдвигались теории о запрете продажи долей людям, не являющимся членами одной семьи, но данные инициативы так и не были поддержаны.
Хотя часть от этой идеи, государству все-таки удалось выгодно реализовать. Обязав граждан, совершающих сделки с долями через дарение. Платить возникший налог.
- Теперь одаряемый должен заплатить 13 % от кадастровой стоимости принятой в дар доли в квартире, в виде налога.
Если он не является близким родственником или членом семьи дарителя.
Так как это расценивается как обогащение и требуется оплата налога на доходы физических лиц.
Не стоит забывать, что сделка дарения чаще всего может быть оспорена заинтересованной стороной, так как может вскрыться факт передачи денег.
Если будет предоставлена в суд расписка о передаче денег одаряемым дарителю. То на лицо все факты сокрытия через сделку дарения другой притворной сделки.
По купле-продаже отчуждаемой доли, с целью обойти уведомление сособственников и ущемлении их в праве первоочередного выкупа отчуждаемой доли.
Ведь по закону, человек решивший продать долю в квартире, обязан нотариально уведомить всех остальных сособственников.
Предложив им выкупить у себя долю. Уведомление должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением. Иначе сделка будет считаться не действительной. И может быть оспорена в Суде.
И лишь в случае отказа каждого из сособственников от своего первоочередного права выкупа. Продавец может продать свою долю третьим лицам.
Но за цену не ниже той, которая была прописана в отправленном нотариальном уведомлении о продаже доли в квартире.
Так же стоит отметить, что на сложившемся рынке недвижимости. При продаже доли, которая была получена в дар по договору дарения. Ликвидность такой доли теряется.
И цену на нее придется скидывать, так как покупатели не горят желанием связываться с долями. Где право собственности возникло подобным образом.
Еще одним значимым шагом в решении долевой собственности стала возможность принудительного выкупа микро доли в квартире, признанной Судом незначительной.
Незначительной могут быть признаны доли, физическое проживание на которых может быть затруднено в силу сложившихся устоев в квартире, находящейся в долевой собственности.
Излишней перенаселенности квартиры или невозможности проживания на микродоле в связи с ее незначительными размерами.
То есть когда по факту на площади такой доли не может встать даже раскладушка.
Мера принудительного выкупа долей на данный момент очень востребована и помогла большому количеству собственников избежать конфликтов со стороны покупателей.
Промышляющих выкупом микродолей и чинения мелких неприятностей. С целью предложения к выкупу своей микродоли основным собственникам по завышенной стоимости.
- Следующим фактором, который снизил бесконтрольный оборот долей в квартирах находящихся в свободной продаже.
Выступил принятый в 2021 году закон о том. Что доля, находящаяся в собственности менее 5 лет. Должна при продаже быть обложена налогом на доход физических лиц.
Который платится сверх ежегодного налогового вычета, составляющего 1 млн. рублей.
- Также теперь все сделки по купле-продаже долей теперь проходят только нотариально.
И нотариус несет материальную ответственность в том случае, когда по его вине покупатель потеряет возникшее право собственности.
Связанное с принудительным изъятием самой доли или расторжению сделки по независящим от покупателя обстоятельствам.
Правила, касающиеся производимых улучшений общего имущества
В качестве улучшений закон подразумевает результаты изменения параметров имущества, обеспечивающих увеличение его ценности или улучшающих его существенные свойства.
Таковыми не являются следующие действия:
- выполнение как текущих, так и капитальных ремонтных операций. Эти расходы считаются связанными не с улучшением, а с поддержанием необходимых характеристик;
- осуществление действий, хотя и являющихся улучшениями, но отличающихся избыточной дороговизной и роскошью, в сравнении с аналогичными случаями. Это исключение делается для защиты других сособственников от возможных недобросовестных актов со стороны более экономически сильного субъекта.
