Суть обмена вещами между лицами очевидна и определяется самим действием сторон такого соглашения. Не исключение и договор мены земельных участков. Он предполагает передачу надела в собственность другому лицу взамен на получение другого надела либо какого-либо имущества. Законодатель не запрещает подобные отношения, так как собственник земли вправе распоряжаться принадлежащим участком по собственной воле, если это не нарушает существующих правовых норм, а также прав и интересов иных лиц.
Понятие
Договор мены земельного участка – документ, фиксирующий права и желание двух сторон произвести взаимообмен наделами. Опираясь на пункт № 3, статьи №3 Земельного Кодекса РФ, такой договор мены регулируется Гражданским Законодательством.
Это подразумевает, что договор на обмен участок будет составляться, опираясь:
- на правила из статей № 454 – № 491, а также № 549 – № 557 Гражданского Кодекса РФ;
- на статью № 37 Земельного Кодекса Российской Федерации «Особенности купли-продажи земельных участков».
Подводные камни
При заключении договора мены недвижимого имущества каждая сторона должна обратить внимание на следующую информацию:
- Должны быть внесены сведения про:
- размер участка и его местоположение;
- перечень угодий, цель эксплуатации;
- стоимость.
- Объектами купли-продажи и мены выступают наделы, зарегистрированные в кадастровом учете.
- В составляемом документе должна быть, прописана следующая информация, опирающаяся на требования пункта 2 статьи № 8 Земельного Кодекса РФ и пункта 1 статьи № 18 Закона о государственной регистрации прав:
- расположение участка;
- кадастровый номер;
- категория земли и разрешение на его эксплуатацию.
- Земельный ресурс не должен быть обремененным.
- Участок не должен находиться в статусе сервитута.
- Участок не должен быть в залоге у банковского учреждения.
Формы сделок
По отношению к мене участков в РФ приняты такие формы сделки, как:
- простая форма в письменном виде, когда стороны договора должны только заверить его подписями и передать далее в органы Росреестра на государственную регистрацию;
- нотариальная форма, при которой заверение данного договора не предусмотрено обязательно, но во многих случаях всё же предписывается нормативным актом.
Порядок оформления
При оформлении соглашения мены на земельный надел отношения между участниками сделки регулируются Земельным и Гражданским Кодексом.
Внимание! Субъектами таких отношений могут выступать исключительно те лица, на которых оформлено право собственности.
Алгоритм оформления соглашения об обмене земли можно разделить на несколько этапов: сбор документов и составление договора мены на земельный участок.
Договор должен быть составлен:
- в соответствии со статьей № 550 Гражданского Кодекса РФ;
- структура написания регламентирована Письмом Роскомзема от 19.10.94 года, № 2-16/1629;
- после проведения оценки участка и предоставления акта о назначенной кадастровой стоимости.
Список всех необходимых документов
Список требуемых документов для совершения обмена земельного участка:
- копии личных документов: паспорта, ИНН участников сделки;
- документы на земельный участок;
- справки, подтверждающие отсутствие обременений или ограничений на землю;
- акт установления нормативной цены, обмениваемых участков, выданные уполномоченными органами по землеустройству;
- сводные ведомости оценки строений, расположенных на обмениваемом участке земли;
- кадастровые паспорта;
- договор мены.
Содержание соглашения
В него должны быть внесено следующее:
- название и дата заключения договора прописью;
- место заключения документа;
- личные данные двух сторон: Ф.И.О. участника сделки полностью, дата рождения, паспортные данные и каким органом выдан документ, место регистрации и фактический адрес проживания;
- предмет соглашения;
- обременения обмениваемых участков;
- ограничения в использовании обмениваемых участков;
- права и обязанности сторон;
- ответственность участников;
- заключительные положения;
- адреса, банковские реквизиты участков договорных отношений;
- визирование документа подписями; приложения к соглашению;
- квитанции, подтверждающие оплату государственной пошлины за регистрацию соглашения мены и за выдачу свидетельства, удостоверяющее право на собственность.
Важными пунктами, на которые участники сделки должны обратить внимание являются:
- Пункт об ограничениях или обременениях участков, которые выбраны для обмены;
- если на участок наложено ограничение публичным сервитутом, то владелец должен предоставить нормативно правовой акт, который фиксирует причину и срок ограничения;
- если на участок наложено ограничение частным сервитутом, то владелец должен предоставить соглашение смежных земельных собственников и решение суда.
- Пункт определения предметов соглашения и их параметры.
- Пункт ответственность сторон, если участки не равноценны в цене.
- Пункт заключительные положения.
- Сторона(ы) несущая(ие) дополнительные расходы, связанные с оформлением и регистрацией сделки.
Обязательная оценка земли
Если владелец земельного ресурса принял решение произвести обмену участка на новую землю, то он обязан провести оценку земельного ресурса находящейся в его собственности, согласно статьи № 66 «Оценка земли» по Земельному Кодексу Российской Федерации.
Кадастровая оценка поможет определить:
- рыночную стоимость обмениваемого участка в соответствии со статьей № 8 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- стоимость земельных участков путем проведения государственной кадастровой оценки.
Оценка земельной собственности может быть проведена тремя способами:
- путем самостоятельного исследования спроса и предложений на продаваемый участок;
- опираясь на данные о кадастровой стоимости участка;
- используя услуги независимого оценщика.
Процедура оценки земли при заключении договора включает следующие этапы:
- решение владельца земельной собственности провести оценку его имущества;
- выбрать независимого оценщика и заключить с ним договор о сотрудничестве;
- проведение независимой оценки земляного участка оценщиком, с целью определения рыночной стоимости субъекта обмены;
- составление итогового отчета о проделанной работе;
- подписание акты выполненных работ по оценке участка;
- сдача результата владельцу участка.
Нужно ли обращаться к специалисту?
Составить документ для осуществления обмена земли на землю можно двумя способами: самостоятельно и путем использования услуг специалиста.
| Самостоятельное составление договора | Оформление документа, с использованием услуг специалиста | |
Для самостоятельного заключения документа необходимо иметь при себе:
Главная задача при самостоятельном составлении договора мены:
Чтобы обезопасить себя от мошенничества, лучше составить предварительное соглашение на совершение сделки обмена земельных участков и детально проконсультироваться по каждому из базовых пунктов с юристом. | Для оформления соглашения обмена земли специалистом, владелец должен предоставить:
Специалист самостоятельно:
| |
| Преимущества |
|
|
| Недостатки |
|
|
Можно ли поменять участок на другое имущество?
Обменять имущество способны исключительно собственники. Если участок или объект, на который планируется обмен, находится в распоряжении нескольких совладельцев, для осуществления сделки необходимо согласие каждого из них.
Обменять можно как равноценные предметы, так и отличающиеся по стоимости. В последнем случае сторона, получившая более дорогостоящий объект, обязана выплатить денежное возмещение второй стороне сделки.
Формально собственник участка вправе обменять его на любое интересующее его имущество – жилое помещение, дачу, другую территорию, транспортное средство и т. д.
Чтобы договор был признан действительным, а переход прав – успешно зарегистрирован в Росреестре, важно грамотно составить текст документа и учесть все нюансы обмена.
Какие еще могут быть объекты обмена?
Дом
Если на участке земли присутствует дом, то при составлении договора участники сделки обязаны:
- обговорить, как быть с прописанными лицами на данном участке;
- указать полную и детальную информацию о здании.
Поскольку, если в доме зарегистрированы несовершеннолетние граждане РФ, то необходимо проследить, чтобы их интересы не были ущемлены и были получены все разрешения и согласия от органов опеки. В такой ситуации объект недвижимости будет передаваться по передаточному акту, который прикрепляется к соглашению мены земли на землю.
Квартира
Если объектом договора выступает участок и квартира, то в соглашении обмена должна быть указана следующая информация:
- точный адрес места нахождения квартиры;
- её общая стоимость;
- список лиц, которые будут владеть правом пользования квартиры после совершения сделки.
Если собственниками выступают сразу несколько владельцев, тогда факт передачи квартиры необходимо согласовывать со всеми собственниками.
Внимание! Если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему ребенку, перед подписанием соглашения на обмен землями к документам необходимо будет приложить разрешение органов попечительства.
Движимое имущество
Для осуществления мены земли на землю на движимое имущество, необходимо договор предоставить в органы Государственной автоинспекции, там автомобиль будет проверен:
- на присутствие авто в розыске;
- на ограничение (арест);
- на техническое состояние.
После вышеуказанных процедур новоиспеченный владелец в день подачи договора на руки получает свидетельство на движимое имущество.
О том, как произвести обмен земельного участка и другой недвижимости на автомобиль, читайте тут.
Когда требуется нотариальное удостоверение?
Нотариальное удостоверение необходимо в следующих случаях:
- Для сделок, относящихся к участку, принадлежащему несовершеннолетнему лицу или гражданину, который признан ограниченно дееспособным.
- В случае обмена при наличии общей долевой собственности на земляной участок (включая те случаи, когда все стороны распоряжаются принадлежащими им долями в одной сделке).
Неважно посредством какой формы совершается сделка, договор мены (образец будет представлен ниже) обязательно должен быть зарегистрирован государственными органами. Если данное требование не соблюдается, то документ признаётся недействительным.
Процедура регистрации
Чтобы официально зарегистрировать соглашение мены земли на землю, участникам сделки необходимо обратиться в службу Росреестра или МФЦ. При регистрации документа двум сторонам необходимо предоставить:
- заявление о проведении регистрационной процедуры;
- внутренние паспорта граждан РФ, либо документы на юридических лиц;
- нотариальная доверенность на представителя, если сторона лично не может представлять собственные интересы;
- документ обмена недвижимости и передаточные акты;
- правоустанавливающие документы на право собственности;
- справка из ЕГРН;
- кадастровые документы;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Регистрация соглашения мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения. Для этого владельцу необходимо:
- получить межевой план, на часть участка, обратившись к кадастровому инженеру;
- отправить другим собственникам участка информационное уведомление о заключении договора мены с предложением продать часть на преимущественном праве.
Важно! Если в течение месяца на уведомление не было получено положительного ответа, а был прислан отказ, то договор направляется в нотариальную контору, с целью удостоверения.
Только после получения удостоверительной отметки от нотариуса, последующие регистрационные действия в Росреестре, касающейся договора мены будут проходить по общим правилам.
Налоговые особенности при мене земельных наделов
Любой договор, цель которого – изменение права собственности, может иметь определённые налоговые последствия. Так, при мене нужно будет учесть не только цену, в которую участки были оценены сторонами, но и их кадастровую стоимость.
Если кадастровая стоимость одного надела будет превышать кадастровую стоимость другого, фактически у одного лица возникнет прибыль, на которую будет начислен налог.
Законодатель не запрещает воспользоваться правом на налоговый вычет при заключении договора мены. Это позволить уменьшить потенциальные расходы.
Так, статья 567 ГК РФ вводит положение, согласно которому к договору мены применяются те же требования, что и к договору купли-продажи. Каждая сторона фактически признается продавцом со всеми вытекающими последствиями.
При этом Налоговый кодекс, пп. 1 п. 1 ст. 220, устанавливает право при определении налоговой базы на имущественный налоговый вычет.
То есть в данном случае обязанность по оплате налога может возникнуть только у лица, которое получило объект большей стоимости без доплаты со своей стороны (в расчёт берётся кадастровая стоимость, так как по тексту сделки объекты признаются равнозначными по рыночной цене).
Не стоит забывать и о том, что если объект был в собственности более трёх лет и был приобретён до 1 января 2021 года или более 5 лет, если был приобретён позже, то после любой сделки налог не платится.
