Общее имущество в бывших общежитиях, подлежащее обслуживанию управляющими организациями

Коллеги! На обсуждение хочу поставить вопрос о бывших общежитиях и разграничении зоны ответственности в таких общежитиях между собственниками и управляющими организациями.

Управляющую организацию беру, как синоним другой стороны в правоотношениях, однако для ЖСК, ТСЖ, непосредственного управления, все то, о чем я буду говорить ниже, также действует.

Начнем с того, что в 90-х, начале нулевых, ведомственный, служебный фонд, состоящий из общежитий, начал переходить в муниципальную собственность.

Этот же фонд начал довольно активно приватизироваться гражданами и утратил статус общежитий, став многоквартирными домами, – со всеми вытекающими.

По сути, такие новообразованные многоквартирные дома, именуемые в обороте – «Общаги», имеют две особенности, два типа, имеющих значение для управляющих организаций.

На мой взгляд, хорошая «дефиниция» дана для них в пп. 51, 52 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Процитирую:

«51. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях коридорного, гостиничного и секционного типа (с наличием на этажах общих кухонь, туалетов или блоков душевых), производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в коммунальной квартире.»,

«52. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях квартирного типа, производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в жилых помещениях в многоквартирном доме.».

То есть, у нас имеется два типа общежитий, одни – это блочные, где у нас имеются удобства в блоках или в худшем варианте – на этаже (правда, я таких не видел).

И второй вариант, где мы имеем удобства в комнатах, но какой-то элемент имеем общим. Например, я жил в таком общежитии, где все было в комнате: кухонька, туалет, душ; однако, душ не находился там изначально. Поэтому, в пятиэтажном здании, на первом его этаже, был довольно большой душевой зал «для всех».

И вот есть в этом, на мой взгляд, актуальный вопрос – что в таких общагах является общедомовым имуществом в понимании ч.1 ст.36 ЖК РФ и Постановления Правительства №491? Потому, что, отвечая на этот вопрос мы ответим, где заканчивается зона ответственности жильцов за содержание их имущества и начинается зона ответственности управляющей организации за содержание общего имущества всех собственников.

Хочу сразу отграничить этот вопрос от вопросов содержания лифта и консьержа, как недискуссионных, поскольку мы имеем в их отношении четкую позицию законодателя и Верховного Суда, выраженную Пленумом.

Я вижу это следующим образом в двух вариантах.

Вариант №1. Если Вы живете в общежитии, где на ваш этаж (блок) вынесены удобства в виде кухонь, туалетов, душевых – Вам следует воспринимать это вынесенное имущество, как собственность только тех граждан, которые проживают рядом с Вами на этаже или в блоке (как в коммунальной квартире), т.е. требовать что-то от управляющих организаций по этому имуществу (и проходам к нему) – Вы не можете.

Вариант №2. Если Вы живете в таком общежитии, где Вас с «этажными» соседями связывают только коридоры, а всех вас связывает, например, душ на первом этаже, то все это является общим имуществом всех жителей общежития. Такое имущество должно обслуживаться управляющей организацией.

Далее, в обоснование позиции я приведу нормы права (кроме пп. 51, 52 вышеприведенных правил).

1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч.3 ст.30 ЖК РФ).

2. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире), – ч.1 ст.41 ЖК РФ.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч.1 ст.42 ЖК РФ).

4. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст.42 ЖК РФ).

5. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч.3 ст.42 ЖК РФ).

6. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч.1 ст.43 ЖК РФ).

7. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (ч.2 ст.43 ЖК РФ).

8. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

9. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.4 ст.16 ЖК РФ).

А вот норма, которую, на первый взгляд, можно привести в контрапозицию.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), – п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ.

На самом деле, все что я цитировал, это одна неделимая норма. Она не противоречит сама себе и в полной мере определяет правоотношения собственников комнат в общежитиях. Также, все это согласуется с Постановлением Правительства №491.

В итоге, я предлагаю считать новообразованные общежития многоквартирными домами двух типов:

— многоквартирными домами в классическом понимании, где маленькие квартирки имеют все (или практически все) для самообслуживания, а общим имуществом дома является все, что не умещается в эти квартиры;

— многоквартирные дома коммунального типа, где блоки или этажи являются квартирами, а общим имуществом являются лестничные клетки, лестницы, чердаки, подвалы и т.п.

Прошу критиковать!

Что такое ПНИ?

Психоневрологические интернаты (ПНИ) — это государственные учреждения, в которых живут совершеннолетние люди с хроническими психическими заболеваниями, которые нуждаются в постоянном уходе. Важно подчеркнуть, что это не больницы, а интернаты, где постояльцам оказывают социальные услуги.

Зачастую персонал воспринимает проживающих в ПНИ людей как пациентов, которых необходимо изолировать от общества и лечить, говорят общественники, которые помогают людям с расстройствами. Представители некоммерческих организаций, которые работают с ПНИ, часто называют их тюрьмой. «Система ПНИ и ДДИ — да, я это утверждаю — это современный ГУЛАГ для престарелых и инвалидов», — заявляла учредитель фонда помощи хосписам «Вера» Нюта Федермессер.

Люди, которые живут в ПНИ, не могут позаботиться о себе сами?

Большинство постояльцев ПНИ действительно недееспособны, то есть их гражданские права ограничены и на многое им требуется разрешение опекуна. Обычно единственным опекуном, принимающим за ограниченного в дееспособности человека все решения, становится сам директор интерната.

Но люди в ПНИ же могут влюбиться, завести семью?

Влюбиться могут, но по закону ограниченный в дееспособности человек не может вступить в брак. Как тяжело добиться восстановления дееспособности и выйти из интерната — уже говорилось выше. Кроме того, в интернатах, как правило, не рассказывают о том, как правильно предохраняться, и не обеспечивают постояльцев контрацептивами.

Читайте также Почему действующую систему психоневрологических интернатов нужно срочно менять?

Вместе с тем женщины в интернатах беременеют регулярно — от персонала, от мужчин, живущих там, говорила Битова. Тех, кто забеременел, вынуждают делать аборты, поскольку в интернате для взрослых ребенок остаться не может. В случае если ребенок все-таки родился, его забирают в детдом.

18 октября в Екатеринбурге женщина, живущая в Уктусском пансионате для престарелых и людей с инвалидностью, рассказала, что ее и нескольких постоялиц угрозами заставили сделать стерилизацию.

Из ПНИ можно уйти, если там будет плохо или захочется вернуться к семье?

Формально в ПНИ люди могут жить постоянно, временно (до шести месяцев) или в течение пяти дней в неделю. Помимо этого, постояльцы имеют право отказаться от социальных услуг.

Тем не менее покинуть интернат очень тяжело

Во-первых, потому что эти правила не распространяются на недееспособных людей. А во-вторых, уйти из ПНИ можно только с разрешения специальной комиссии, которая решит, может ли человек жить самостоятельно. При этом четкого определения, что это означает, нет.

Фактически нужно получить согласие интерната, а учреждениям такого типа, как правило, это невыгодно. Будучи и заказчиками социальных услуг (как опекуны), и исполнителями, ПНИ выгодно, чтобы их подопечные навсегда оставались в стенах учреждения, об чем не раз говорили представители профильных НКО.

Что делает человек в ПНИ? Насколько это похоже на жизнь обычного человека?

В большинстве интернатов условия проживания и времяпрепровождения одинаковы для всех. Правила распространяются как на людей с тяжелыми ментальными нарушениями, так и на тех, у кого нет серьезных диагнозов.

В интернатах у людей нет своих личных вещей, они не могут распоряжаться деньгами.

Они не имеют права устроиться на работу, начать учиться

Им запрещено жениться, рожать и воспитывать собственных детей. Подопечные не могут отказаться от приема лекарств. При этом любое нарушение правил или недовольство персоналом может быть поводом для госпитализации в психиатрические клиники, также подопечных могут привязать к кровати или посадить в изолятор.

Во многих интернатах есть мастерские, но досугом это можно назвать с натяжкой. Во-первых, людям, которые годами находятся в одном помещении, полезнее была бы как раз смена обстановки: даже дорога до мастерской в другом доме уже давала бы им много впечатлений. А во-вторых, даже если у кого-то из постояльцев и нашлось бы желание попробовать что-то новое, разбираться ему пришлось бы самостоятельно: занятия в мастерских никак не организованы.

Зачастую постояльцы интернатов по несколько лет не покидают помещение ПНИ, многие целыми днями лежат на кровати. «Взрослые люди лежат в белых койках и смотрят в потолок», — описала жизнь подопечных ПНИ соучредитель фонда «Я есть» актриса Ксения Алферова.

Кто находится в ПНИ?

В ПНИ живут взрослые и пожилые люди с ментальными особенностями. В интернатах находятся пожилые люди с ментальными заболеваниями, люди с тяжелыми зависимостями и люди с врожденными ментальными нарушениями, потерявшие опекунов. В России в психоневрологических интернатах проживают, по разным данным, от 160 до 220 тысяч человек. 20% из них — это молодые люди от 18 до 35 лет.

Как правило, молодые люди попадают в ПНИ после выпуска из домов-интернатов для детей с психическими нарушениями. Впрочем, в ПНИ отправляют и бывших воспитанников с «тяжелыми» диагнозами из обычных детских домов. По мнению президента Гражданской комиссии по правам человека в области психиатрии Татьяны Мальчиковой, часто сироты попадают в интернаты не из-за умственной отсталости, а из-за педагогической запущенности.

А есть ли альтернатива системе ПНИ?

Да, у системы психоневрологических интернатов есть работающая альтернатива — сопровождаемое проживание. Это когда человек с ментальной инвалидностью живет дома или в условиях, близких к домашним, под присмотром специалистов: обычно это социальные педагоги, социальные работники и волонтеры. Человек учится минимальному самообслуживанию (готовить, стирать, планировать бюджет), может работать или заниматься любимым делом в безопасных условиях.

В России уже есть работающие примеры таких домов, но их очень мало.

А из ПНИ можно выходить на улицу?

Если у постояльца нет дееспособности, то он не имеет права куда-либо уходить из интерната без разрешения сотрудников. Помимо этого, многие отделения ПНИ просто-напросто запираются. Так, по словам руководителя центра лечебной педагогики «Особое детство» Анны Битовой, свобода передвижения в интернатах нарушается повсеместно — руководители учреждений считают, что так безопаснее, однако у них нет на это законного права.

Даже если жильцам ПНИ разрешают гулять, то часто их время для прогулок ограничено.

А как же врачи и родственники? Неужели не могут вмешаться?

Алферова отметила, что сотрудники многих интернатов даже не знают, как зовут их подопечных. Представители профильных НКО часто говорят о жестоком обращении по отношению к жильцам ПНИ со стороны персонала: связывание, физическое насилие, наказания.

Часто людям в интернатах запрещают видеться со своими родственниками, друзьями или волонтерами, объясняя это тем, что их визиты якобы дурно влияют на подопечного. Зачастую близкие на протяжении нескольких месяцев не могут добиться встречи со своими близкими, которые проживают в интернатах.

Без закона о распределенной опеке родственники людей с тяжелой ментальной инвалидностью остаются в безвыходном положении. Семьи вынуждены делать выбор: либо продолжать ухаживать за родственниками до последнего, либо отдавать в психоневрологический интернат и терять возможность повлиять на жизнь родного человека.