Недобросовестные соседи и общее имущество в нежилых зданиях: как защитить свои права

Кладовые в МКД: виды и правовой статус

Застройщики откликнулись на запросы рынка и стали разрабатывать проекты МКД либо менять уже существующие так, чтобы граждане вместе с помещением для проживания могли купить и помещения для хранения вещей. Мы разобрались, какой правовой статус у таких помещений.

Есть три варианта размещения кладовых в МКД:

• в квартире;
• местах общего пользования;
• подвалах МКД, со статусом нежилых помещений.

Правовые статусы кладовых в этих вариантах различны. Рассмотрим каждый из них.

Кладовые в квартире

В квартире, помимо жилых комнат, есть еще помещения вспомогательного использования. К их числу относят кухни, коридоры, ванны, санузлы, встроенные шкафы, внутриквартирные лестницы и кладовые. Такие помещения входят в состав жилого помещения, и их площадь включают в понятие «общая площадь» (ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса).

Поскольку расположенные в квартире кладовые входят в ее состав, их площадь должна учитываться как в расчете платы за ЖКУ, так и при подсчете голосов на общем собрании собственников помещений.

Такой позиции придерживаются и суды. Например, Арбитражный суд Красноярского края удовлетворил исковое заявление теплоснабжающей организации и взыскал задолженность за отапливаемую площадь. При этом суд указал, что в общую площадь жилых помещений следует включать и площадь кладовых. Не учитывают только площадь «холодных» кладовых, в которых отопления нет. На это указывает постановление Госстроя России от 12.10.2000 № 103 «О внесении изменений в Методику планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» (решение Арбитражного суда Красноярского края от 14.10.2009 № А33-10136/2009).

Кладовые в местах общего пользования

Чтобы устроить кладовую в местах общего пользования, нужно получить одобрение не менее 2/3 собственников помещений в МКД. Это следует из пункта 3 части 2 статьи 44, части 1 статьи 45 Жилищного кодекса. Если такого одобрения нет, использование общего имущества МКД признают незаконным.

Принять решение об устройстве кладовых в установленном порядке и правильно его оформить еще недостаточно. Необходимо также соблюдать требования правил пожарной безопасности. Например, кладовые нельзя обустраивать на лестничных клетках и создавать затруднения для прохода, ограничивать открывание дверей и т. п. Подробно требования к соблюдению противопожарного режима описаны в постановлении Правительства от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме». Нарушение таких требований может стать самостоятельным основанием для демонтажа кладовых. При проверке МЧС выдаст предписание устранить нарушения. Если управляющая МКД организация проигнорирует это требование, инспекторы привлекут ее к ответственности по статье 20.4 КоАП.

На кладовые в местах общего пользования жителям обычно не начисляют дополнительную плату за ЖКУ. Исключение составляют случаи, когда в кладовую проводят электричество или водопровод. В таких помещениях следует наладить учет потребления КУ и установить порядок их оплаты.

Собственники помещений на общем собрании вправе принять решение о возмездном использовании общего имущества МКД. Тогда житель, который обустроил кладовую, должен вносить плату за такое использование.

О типах помещений и плате за кладовки в подвале МКД, находящихся в собственности граждан

Посмотреть все сообщения

Сообщение опубликовал пользователь Вилкова Галина Николаевна 13.02.2017 в 14:08

Государственной Думы

Заявитель: Вилкова Галина Николаевна

Адрес: 680030, г. Хабаровск, ул. Шеронова, д. 6

кв. 42, тел. 8-924-202-19-50

О вспомогательных помещениях (кладовках) в МКД

Являюсь собственником хозяйственной кладовки в техническом подвале дома, где проходят инженерные коммуникации и расположено техническое оборудование.

Застройщик при строительстве дома выделил часть площадей в подвале дома, обнес их сеткой-рабицей и продал жильцам как вспомогательные (хозяйственные) помещения (кладовки) нежилого назначения. Фактически, учитывая расположение кладовок, их можно использовать лишь для хранения велосипеда, санок, других хозяйственных принадлежностей. Технический подвал (по паспорту дома) является вспомогательным помещением, общедомовым имуществом.

В проектной документации вышеуказанные помещения именуются как кладовки.

МКД содержит и ряд других помещений нежилого назначения, расположенных на первом этаже дома, в пристройках к дому, и они именуются в проектной документации, а также в техническом паспорте на дом, как «нежилые».

Т.е. в проектной и технической документации разделено: кладовки – это один вид помещений, нежилые – это другой вид помещений.

Жилищный и Гражданский кодексы не содержат понятий о вспомогательных (хозяйственных) помещениях.

Является ли это на сегодняшний день пробелом в законодательстве? Ведь кодексы принимались в 2004-2005 годах, когда такие помещения, как стоянки для автомобилей, кладовки, еще не продавались гражданам?

В нашем ТСЖ размер платы за содержание и ремонт кладовок, расположенных в подвале дома, приравнивают к оплате за жилые помещения (квартиры) и нежилые (коммерческого назначения), т.е. магазины, клинику, фитнес-клуб, ресторан, также расположенные в нашем МКД, ссылаясть на нормы ЖК РФ.

Госжилнадзор края дает такие разъяснения: поскольку кладовки в подвале домва – это нежилые помещения, то и платить за них мы должны соразмерно своей доле по таким же правилам, как и за жилые помещения, а также нежилые пломещения коммерческого назначения.

Считаю это абсурдом в связи с нижеперечисленными обстоятельствами.

Согласно строительным нормам «в подвалах дома могут размещаться хозяйственные (вспомогательные) помещения – кладовки» (дословно). А такие помещения как магазины, клиники и т.д. строительные нормы именуют как «Нежилые помещения общественного назначения».

Признаки отличия кладовок и нежилых помещений общественного назначения следующие:

невозможность существования нежилого помещения общественного назначения (аптеки, магазина, ресторана, клиники и т.д.) без отдельного входа. В отличие от нашего вспомогательного помещения (кладовки), вход в которую осуществляется через общую для всех собственников дома дверь в подвал, расположенную с торца дома, а не с общего подъезда в квартиры;

— невозможность перевода вспомогательного помещения (кладовки) в жилое, предназначенное для проживания (не подпадает под статью 23 Жилищного кодекса, т.к. находится в подвале (в отличие от предоставленной такой возможности для нежилых помещений, расположенных на первом этаже нашего МКД и в пристройках к дому);

— особые санитарно-технические, противопожарные и гигиенические требования к нежилым помещениям общественного назначения (в отличие от технического подвала);

— отсутствие естественного солнечного освещения в подвале дома, в котором расположены вспомогательные помещения (кладовки);

-повышенный уровень влажности в подвале; расположение подвала и, соответственно, вспомогательного помещения ниже уровня земли (в свидетельстве о регистрации это обозначено значком «- I », что означает «ниже уровня земли размером на один этаж»;

— особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налогов для нежилых помещений общественного назначения. Так, согласно статье 378.2 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы, исчисления и уплаты налогов учитывается следующий признак использования нежилого помещения: для коммерческих или некоммерческих нужд ( — в отличие от ЖК РФ);

— состояние подвала, в котором находятся кладовки: в кладовках проходят трубы инженерных коммуникаций дома, в том числе канализации, что приводит к подтоплению кладовок;

— нежилые помещения общественного назначения (ресторан, магазин, клиника) получают тепло, воду, пользуются канализацией, электроснабжением, вентиляцией, связью, телевидением, т.е. получают все работы и услуги, которые требуют эксплуатации, ремонта и обслуживания технического оборудования (наравне с жилыми помещениями), входящего в состав общедомового имущества. В то время как для эксплуатации кладовок в подвале не требуется затрат на обслуживание и ремонт инженерного оборудования, оплаты труда консьержей, видеонаблюдения, телевидения, работы средств связи, домофона, должной вентиляции и т.д. , а следовательно и оплаты труда многих наемных работников в ТСЖ. В подвале не осуществляется помывка полов, побелка (покраска) стен и т.д., т.к. назначение подвала (технический) не требует таких работ. Фактически вообще никакие работы для собственников кладовок не осуществляются. Подчеркиваю: это тех.подвал, а не цоколь и даже не обычный подвал.

В подвале отдельные кладовки купили не только собственники квартир соответствующего дома, но и граждане из других домов. Такие собственники кладовок не имеют общего имущества в МКД, за исключением доли площади технического подвала (которую, кроме собственников кладовок, имеют и все собственники жилых и нежилых помещений дома).

Собственники кладовок не имеют возможности получать такие же работы и услуги, которые получают собственники нежилых помещений коммерческого нахзначения и собственники жилых помещений.

Кроме платы за содержание и ремонт жилья есть еще взносы на капитальный ремонт. Кроме того, в квитанцию на кладовки включают плату за общедомовое потребление воды, за подогрев горячей воды. Хотя мы — собственники кладовок в подвале дома – не являемся потребителями коммунальных услуг, за исключением электроэнергии , т.е. «лампочек в подвале».

Учитывая изложенное, прошу законодателей ответить на следующие вопросы:

1. Учитывая регистрацию (прилагаю свидетельство о праве собственности) прошу разъяснить: к какому типу помещений относится моя кладовка: вспомогательное, функциональное, хозяйственное?

2. Правы ли ТСЖ и Госжилнадзор, выставляя нам, собственникам кладовок в техническом подвале дома (с вышеописанным состоянием), плату за содержание и ремонтобщедомового имущества дома, равную плате за жилые помещения и нежилые помещения коммерческого назначения ?

Если проще, подпадает ли наша кладовка под статьи ЖК и ГК РФ о том, что все собственники помещений в доме должны вность плату на содержание и ремонт общедомового имущества соразмерно своей доле, которая равна, согласно разъяснениям, квадратным метрам, находящимся в собственности?

3. Имеет ли право Собрание ТСЖ (собственники дома) устанавливать различный размер взносов на содержание и ремонт общедомового имущества (в зависимости от получаемых ими работ и услуг) для таких категорий собственников как:

— собственники жилых помещений; собственники нежилых помещений;

— собственники кладовок в подвале дома

4. Если мы не являемся протребителями коммунальных указано в постановлении № 354) должны ли мы оплачивать общедомовое потребление горячей и холодной воды?

5. Появится ли толкование законодателями норм ЖК РФ, в отношении таких собственников помещений в МКД, как мы?

В некоторых московских новосройках согласно проектной документации кладовки именуются как помещения вспомогательного назначения.

А у нас в свидетельстве написали : назначение – нежилое. Отсюда все сложности.