Отправьте нам свой телефон, и мы расскажем, где можно купить участок ИЖС по цене от 7000 рублей
Ваша заявка принята
Закрыть
Аббревиатура ИЖС в глазах покупателей земельных участков является очень сильным преимуществом. Это вполне понятно: данный вид разрешенного использования (ВРИ) позволяет оформить постоянную регистрацию в построенном на нем доме; к таким землям, как правило, быстрее подводятся коммуникации.
ИЖС бывает разный…
В то же время большая часть покупателей не знает, что буквами ИЖС обозначают не только ВРИ земель населенных пунктов, но и объект индивидуального жилищного строительства – то есть само строение. Парадокс в том, что такой дом может на вполне законных основаниях стоять и не на земле ИЖС – например, его можно строить и на сельхозземле под дачное строительство. Из-за этого периодически возникает путаница. Часто покупатели верят обещанию, что купленный ими участок «можно перевести под ИЖС». Покупатель уверен, что, совершив некие действия, получит в итоге участок категории «земли населенных пунктов» с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства». Однако в большинстве случаев все, что ему удастся сделать – это изменить ВРИ сельхозземли с «садоводства» на «дачное строительство», и это в лучшем случае. Поэтому прежде, чем покупать участок с такими обещанными перспективами, нужно выучить ситуации, в которых можно изменить категорию земли.
Юридические нюансы оформления участка под строительство коттеджного поселка
Расходы на оформление участка будут весьма значительными, поэтому для реализации бизнес-плана строительства коттеджного поселка стоит учесть три описанных ниже момента.
Во-первых, нужно определиться с характером владения — покупать земельный участок или арендовать его в престижном районе. Придется выложить немалую сумму, но можно сэкономить на строительных работах и обустройстве инфраструктуры поселка.
Второй момент — покупка земли на окраине населенного пункта. Здесь экономятся значительные средства, которые целесообразно вложить в развитие инфраструктуры. Например, имеет смысл построить магазин или центр досуга. Также желательно организовать уличную сеть внутри поселка.
Наконец, третий момент заключается в соответствии характеристик коттеджей минимальным требованиям потенциальных покупателей.
Выбор характера собственности зависит прежде всего от того, кто является первоначальным владельцем земли. Если территорией владеет государство, участок придется арендовать. У частного же лица землю лучше приобрести.
Земельные участки под строительство коттеджного поселка на территории под ИЖС сегодня стоят дорого, даже если брать их в аренду. К тому же свободной земли для этих целей может и не хватить в выбранном застройщиком регионе. Поэтому зачастую приобретается земля с разным целевым назначением (например, территория бывшей промзоны или земли сельхозназначения в сельской местности).
Впоследствии категория территории меняется, для чего застройщик обращается в орган региональной власти. За это мероприятие приходится доплачивать. Сумма доплаты определяется разницей между кадастровой стоимостью после перевода земли в новую категорию и до этого перевода. Затем вся земля нарезается на участки, которые межуются и регистрируются в Росреестре.
Некоторые несознательные застройщики не доводят процедуру оформления до конца. Благо сейчас покупатели недвижимости становятся юридически более грамотными, и продать недооформленные участки им уже сложнее.
Можно ли изменить категорию земель?
Главное, что нужно помнить: ИЖС – это не категория земель, а вид разрешенного использования. То есть прежде, чем переводить дачный или садоводческий участок в ИЖС, надо сперва изменить категорию земель из сельхозназначения на земли населенных пунктов. И здесь возникает сложность, во многих случаях непреодолимая. Земли населенных пунктов существуют исключительно в границах населенных пунктов, а перевод в эту категорию осуществляется исключительно путем расширения границ населенного пункта. Так что если Ваш участок не примыкает к какому-либо поселению, перевод невозможен. В этом случае Вы можете только зарегистрировать свой дом как объект ИЖС – это возможно, если ВРИ Вашего участка – для дачного строительства. Главное помните, что дом должен соответствовать определенным требованиям, иначе комиссия не признает его пригодным для жизни, то есть жилым.
Лучшим вариантом для тех, кто желает воспользоваться преимуществами ИЖС все-таки будет покупка земли, которая изначально имеет нужную Вам категорию и ВРИ.
Инфраструктура на участке для возведения коттеджного поселка
Состав инфраструктурных элементов определяется концепцией коттеджного поселка. Если данное поселение расположено вблизи крупного города, оно должно быть обеспечено всеми необходимыми коммуникациями.
В случае строительства поселка дачного типа необходимо провести лишь электричество и снабдить водой. Однако в каждом конкретном случае вопрос о требуемых коммуникациях решается в индивидуальном порядке. Вероятна ситуация, когда к сети подключиться невозможно, даже если она проходит вблизи поселка. Невозможность подключения тут связана с перегруженностью данной коммуникации. Оценить все риски поможет поставщик ресурсов.
Что касается транспортной доступности, зачастую к строящемуся поселку не подведена ни одна дорога. Это решается организацией подъездных путей самим застройщиком и последующим согласованием в местном отделении ГИБДД.
Это интересно!
“Общее имущество коттеджного поселка: пробел в правовой системе”
Подробнее
При возведении жилых коттеджей возникает необходимость в социальной инфраструктуре. Раньше оснащенностью магазинами, школами, развлекательными заведениями могли похвастаться лишь элитные поселки. Сегодня же минимальный набор социальных услуг предоставляется даже в поселениях эконом-класса. Это создает благоприятную почву для здоровой конкуренции между застройщиками.
Порядок действий для перевода земли в ИЖС
Если Вам нужен участок ИЖС, но по какой-то причине Вы приобрели землю другой категории, о переводе придется побеспокоиться самостоятельно. Все процедуры, связанные с переводом участка под ИЖС, можно произвести самостоятельно. Однако далеко не каждый потребитель имеет представление, как это делать. Данная процедура регламентирована Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков Из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ), и включает следующие этапы.
- Подача ходатайства. Для перевода земель из одной категории в другую нужно в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления подать ходатайство, в котором должно быть указано ( см. п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ): кадастровый номер земельного участка;
- категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
- обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
- права на земельный участок.
- выписка сведений об участке из государственного кадастра недвижимости или кадастровый паспорт этого участка;
Основной вывод, который можно сделать из всего вышеперечисленного – если Ваш участок находится в отдалении от границ существующих населенных пунктов, перевести его под ИЖС в обозримом будущем не получится. Проще говоря, земли населенных пунктов от этих самых пунктов «оторвать» нельзя; ИЖС в чистом поле – не менее чистая утопия…
Критерии выбора участка под строительство коттеджного поселка
Возведение коттеджных поселков основывается на некой концепции, разрабатываемой с учетом текущей ликвидности жилья. В процессе этой разработки необходимо также спрогнозировать интерес покупателей жилья на момент завершения строительных работ.
Концепция любого жилого комплекса (от эконом-класса до элитного жилья) обязательно включает в себя следующие компоненты:
- привлекательная для целевой аудитории идея;
- потенциальные покупатели, которым интересна вышеуказанная идея и которые готовы подкрепить свой интерес деньгами.
После выбора концепции приступают к поиску подходящего участка под строительство. Иногда этот этап выполняется первым. Тогда концепция поселка формируется уже под выбранную территорию. В любом случае участок застройки и концептуальная идея должны зависеть друг от друга. Идеальный вариант — одновременное выполнение данных этапов.
Земельный участок под поселок подбирается по определенным критериям:
- выбор между арендой земли и приобретением ее в собственность;
- законность оформления правоустанавливающей документации на данный участок;
- целевое назначение участка;
- размер территории, результаты инженерно-геологических изысканий;
- удаленность от магистральных инженерных сетей, возможность подключения поселка к ним;
- транспортная доступность участка;
- наличие внешней инфраструктуры, возможность ее частичной реорганизации под внутреннее использование.
При выборе земельного участка крайне важно определить свойства грунта и глубину залегания грунтовых вод. Эти параметры напрямую влияют на подбор типа фундамента. Например, на глинистых почвах целесообразно сооружать здания на буронабивных сваях, в то время как для пучинистых грунтов придется обустраивать более дорогое и сложное ленточное основание. Учитывая, что на возведение фундамента приходится до 40 % сметной стоимости, потенциального покупателя вариант с дорогим фундаментом может не заинтересовать. Помимо основания дома, пучинистость грунта влияет и на сооружение инженерных коммуникаций.
В любом случае желательно проконсультироваться с компаниями, которые будут заключать договоры подряда с застройщиками. Это позволит застраховаться от всех рисков.
Необходимость в предварительных исследованиях грунта очевидна, несмотря на относительную дороговизну этих мероприятий. Стоимость изысканий зависит от площади участка и сложности работ. Результаты окупятся тем, что минимизируют вероятные риски.
Как гарантировано получить ИЖС
Если Вы отправились за город для того, чтобы построить дом на лоне природы и проводить в нем отпуск, выходные, свободное время на пенсии — покупайте участки с категорией «земли населенных пунктов» и разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство», либо участки с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» и одним из двух видов разрешенного использования: «для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений», а также «для дачного строительства». Все эти формы позволяют построить загородной дом на Вашем участке. Различий между участком для «дачи» и для «садоводства» практически нет: все рассуждения на эту тему на форумах в интернете — не более, чем ерунда. И категория, и разрешение использование указываются в обязательном порядке в Свидетельстве на право собственности и Кадастровом паспорте участка. Примеры свидетельств:
,
,
.
