Судебная практика по принудительному выкупу долей объектов недвижимого имущества (квартир, домов, земельных участков)

На практике нередки случаи, когда квартира принадлежит нескольким собственникам. Такое совладение, особенно между чужими людьми, зачастую приводит к конфликтам. В решении вопроса может помочь принудительный выкуп доли у одного или нескольких собственников. О том, в каких случаях он допускается (незначительность доли, невозможность выдела доли в натуре, отсутствие существенного интереса в пользовании имуществом) и как реализовать принудительный выкуп доли, читайте подробнее в этой статье.

Допустимость принудительного выкупа доли

«Раздробленность» прав на жилплощадь может возникнуть по различным причинам:

— имущество получено в наследство несколькими лицами, — недвижимость приобреталась супругами в браке, — квартира принадлежит и взрослым, и детям, поскольку покупалась с использованием средств материнского капитала, — чёрные риэлторы купили небольшую долю в жилплощади с целью сделать невыносимым пребывание остальных в квартире и выкупить их доли за бесценок и т.д.

Во всех этих случаях при наличии конфликта использование общего имущества становится затруднительным, а порой невозможным. Один из способов решения проблемы – принудительный выкуп доли.

Вопрос в том, возможен ли он и при каких условиях. Если теоретическое обоснование допустимости принудительного выкупа доли вас не интересует, то рекомендуем сразу перейти ко второму разделу статьи: Предмет доказывания по делам о принудительном выкупе доли.

Для тех же, кто хочет глубже понять природу разбираемого правового института, предлагаем ознакомиться с ключевой статьёй из Гражданского кодекса РФ. Больше всего нас будет интересовать часть четвёртая.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Возвращаясь к вопросу о возможности принудительного выкупа доли, ответ, на наш взгляд, правильнее будет дать в двух плоскостях:

— с точки зрения нормативного толкования, — с учётом судебной практики.

1.1. Нормативное регулирование принудительного выкупа доли

В ч. 4 ст. 252 ГК РФ прямо предусматриваются условия принудительного выкупа доли, однако при толковании необходимо учитывать не только конкретное предложение, но и всю норму целиком, а в данном случае – всю статью, которая содержит несколько норм.

Изложим схематично содержание статьи.

Из рисунка становится очевидным, что вопрос о компенсации поднимается только после подачи иска собственником о выделе его доли в натуре. В данном случае выкуп доли используется как мера реагирования на требование истца.

Другое прочтение комментируемой нормы можно увидеть в апелляционном определении Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 29.01.2018 по делу № 33-311/2018: применение положений абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в том случае, когда требование о восстановлении нарушенных прав и законных интересов путем выкупа незначительной доли сособственника, не подлежащей выделу в натуре, при отсутствии его согласия и существенного интереса в использовании общего имущества, заявили другие сособственники, имеющие большую долю в долевой собственности.

Схематично в нашем понимании это выглядит так:

Встречается и третья позиция: закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем, распространил действие данной нормы, как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности (апелляционное определение Ульяновского областного суда от 17.10.2017 по делу № 33-4435/2017).

На наш взгляд, проблемы в толковании связаны с не очень удачным юридико-техническим оформлением статьи. Абзац второй ч. 4 ст. 252 ГК РФ, действительно, можно прочитать по-разному.

Ключевым словом во втором предложении абзаца является, пожалуй, слово «обязать». С одной стороны, если бы речь шла об иске о принудительном выкупе доли, то правильней было бы говорить об удовлетворении требования, а не наложении обязанности. С другой – удовлетворение требования может заключаться как раз в обязании истца выплатить соответствующую компенсацию, что влечёт прекращение права собственности на долю ответчика.

Если же рассматривать тот вариант, что компенсация может иметь место только при иске выделяющегося собственника, то развитие событий получается несколько абсурдным. Зачем человеку подавать иск о принудительном выкупе доли, например, в квартире, кроме как с намерением получить компенсацию? Ведь очевидно, что в натуре получить свою долю невозможно (если это не очевидно, не переживайте, ниже будет объяснение). Тогда при каком случае может возникнуть ситуация, когда требуется наложение обязанности по выплате компенсации при отсутствии согласия истца? Мы такое развитие ситуации придумать не можем.

Подводя итог законодательному регулированию вопроса о принудительном выкупе доли, скажем, что, на наш взгляд, инициатива может исходить от обеих сторон. Обратного в законе не написано. Пусть возможность реализации данной меры остаётся на усмотрение суда, который будет принимать решение на основании всей совокупности доказательств и с учётом конкретных обстоятельств.

1.2. Судебная практика по принудительному выкупу доли

Начнём, пожалуй, с разъяснений высших судебных инстанций о допустимости принудительного выкупа доли, а потом поговорим о том, какие тенденции наблюдаются в нижестоящих судах.

Существенный интерес представляет достаточно старое постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»:

При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику
и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.
При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.

С одной стороны, позиция ВС РФ сводится к тому, что лишение человека права собственности по иску другого лица неправомерно. Соответственно, требовать принудительный выкуп доли нельзя. С другой стороны, в разъяснениях присутствует оговорка об исключениях, предусмотренных законом. А таковое содержится всё в той же ст. 252 ГК РФ.

Другой акт, на который следует обратить внимание – постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В последнем абзаце п. 36 сказано, что в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Данное разъяснение допускает подход, согласно которому заинтересованный собственник может обратиться с иском о принудительном выкупе доли. Подтвердил его ВС РФ и при рассмотрении одной из надзорных жалоб:

Доводы надзорной жалобы о том, что применение положений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела из общего имущества принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм материального права. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности (определение Верховного Суда РФ от 24.10.2006 № 56-В06-17).

Конституционный Суд РФ, в свою очередь, напротив, твёрдо придерживается позиции, согласно которой принудительный выкуп доли миноритария по инициативе других собственников не допускается.

Так, в п. 2.1. определения Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 № 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Данная позиция поддерживалась КС РФ и в последующих актах: определения от 19 октября 2010 года № 1322-О-О, от 11 мая 2012 года № 722-О, от 16 июля 2013 года № 1086-О, от 29 мая 2014 года № 1148-О, от 27 февраля 2021 года № 400-О и др.

При этом следует отметить, что подобный вывод не находит широкой поддержки в судах общей юрисдикции. При анализе нескольких сотен дел было выявлено лишь несколько судебных актов, где давалась ссылка на соответствующие разъяснения (см., напр.: апелляционное определение Приморского краевого суда от 15.05.2017 по делу № 33-4358/2017; определение Приморского краевого суда от 13.04.2015 по делу № 33-2972 и др.). Причём порой суд, даже ссылаясь на определения КС РФ, всё же считает, что в исключительных случаях возможно другое толкование нормы закона (апелляционное определение Нижегородского областного суда от 15.05.2018 по делу № 33-5634/2018).

Обобщая судебную практику судов первой и апелляционной инстанций, выделим ряд тенденций и подходов на предмет допустимости принудительного выкупа доли.

(1) Не последнюю роль играет регион, в котором рассматривается дело. Например, в Дальневосточном и Центральном федеральных округах процент удовлетворённых исков о принудительном выкупе доли достаточно высок. Обратная ситуация наблюдается в Приволжском федеральном округе. Возможно, отчасти это связано с тем, что объектами раздела в последнем чаще выступают земельные участки и дома, раздел которых в натуре может быть проведён.

Вообще нужно понимать, что очень многое зависит всегда от конкретного судьи. Ведь даже в рамках одного суда могут существовать абсолютно противоположные позиции. Так, в одном деле Мосгорсуд настаивал на том, что ч. 4 ст. 252 ГК РФ может применяться, только если иск о принудительном выкупе доли подан миноритарным собственником (апелляционное определение Московского городского суда от 18.06.2018 по делу № 33-20145/2018), в другом очень подробно обосновал обратное (апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу № 33-16770/2018; см. также: апелляционное определение Московского городского суда от 18.06.2018 по делу № 33-20145/2018).

Но всё же при инициировании процессов о принудительном выкупе доли в «проблемных» регионах следует с особой тщательностью подойти к подготовке позиции по делу и сбору доказательной базы.

(2) Выше шансы по принудительному выкупу доли в однокомнатной квартире (определение Приморского краевого суда от 23.06.2015 по делу № 33-5183/2015). Хотя, как обычно, не без исключений. Так, суд отказал в признании незначительной ¼ доли в однокомнатной квартире, несмотря на то что ответчик в ней не проживал и коммунальные услуги не оплачивал (апелляционное определение Самарского областного суда от 08.02.2018 № 33-1381/2018). Но следует признать, что из мотивировочной части судебного акта совсем неясно, почему суд пришёл к такому решению.

(3) Процент удовлетворённых исков о принудительном выкупе доли достаточно высок при условии, что ответчик не приводит доказательств наличия у него существенного интереса в пользовании данной жилплощадью. Особый вес имеют доказательства, подтверждающие отсутствие другой недвижимости и наличие несовершеннолетних детей (определение Приморского краевого суда от 12.08.2015 по делу № 33-6881/2015; определение Приморского краевого суда от 01.07.2015 по делу № 33-5454/2015; апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2017 по делу № 33-26308/2017).

Но, опять же, это лишь обобщения, не означающие невозможность достижения иного исхода. Так, например, соистцам удалось убедить суд в допустимости принудительного выкупа 1/25 доли, принадлежащей несовершеннолетней Ю.М.Ф. (апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 04.07.2018 по делу № 33-1209/2018). В основу решения были положены те обстоятельства, что ребёнок в спорной квартире не зарегистрирован и не проживает, а доля столь мала, что не может представлять интерес для пользования общим имуществом.

Особой поддержки заслуживают судебные акты по делу № 33-30219/2017, где победа была одержана над чёрными риэлторами (иск о принудительном выкупе доли был удовлетворён). Суды встали на сторону истца, которая доказала, что ответчик, хоть и зарегистрированный в спорной квартире с несовершеннолетними детьми, является профессиональным скупщиком долей, поскольку за ним числятся доли ещё в 10 квартирах. Оставляя в силе решение Чертановского суда, Мосгорсуд указал: «судебная коллегия приходит к выводу о том, что со стороны ответчика в нарушение норм ст. 10 ГК РФ имеется злоупотреблением правом, т.к., зная о наличии иных сособственников в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания разных семей, он действовал заведомо недобросовестно» (апелляционное определение Московского городского суда от 16.08.2017 по делу № 33-30219/2017). На примере этого дела хочется отметить, что никогда не стоит сдаваться раньше времени и опускать руки. Даже если сначала кажется, что позиция другой стороны очень сильная. См. также: апелляционное определение Московского городского суда от 16.06.2017 по делу № 33-22823/2017; апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2017 по делу № 33-19030/2017.

Вот ещё одно ободряющее исключение из обозначенной выше тенденции: апелляция отменила решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска о принудительном выкупе доли, в основу которого был положен довод об отсутствии у ответчика иной жилплощади. Дело в том, что вывод был «сделан без учета ранее предпринятых им действий по распоряжению другими жилыми помещениями» (апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2017 по делу № 33-28769/2017). В данном случае имела место хитрость со стороны ответчика. Зная о предстоящем суде, он избавился от прав на другую недвижимость, чтобы иметь сильный довод в свою пользу. Однако представителю истца удалось вскрыть и продемонстрировать суду всю цепочку и выиграть в результате дело.

В целом же следует отметить, что исков о принудительном выкупе доли подаётся достаточно много и их удовлетворение не является редкостью. Зависит всё от фактических обстоятельств и собранной доказательной базы. Прежде чем начинать процесс мы рекомендуем оценить перспективы в рамках конкретной ситуации. Это зачастую избавляет доверителей от лишних трат на заведомо проигрышные дела. Стоимость консультации по вопросу принудительного выкупа доли в нашей Лаборатории права составляет 5 000 – 10 000 рублей.

Расторжение договора: основания, порядок

Договор в судебном порядке можно расторгнуть по нескольким причинам:

• Арендатор нарушил сроки оплаты за аренду: шесть месяцев при длительных сроках аренды, при коротких сроках – невнесение платы более двух раз по истечении срока платежа.
• Арендатор или лица, за которых он отвечает, испортили имущество арендодателя (суд может предоставить срок на год, чтобы все повреждения были устранены, либо договор расторгается).
• Арендатор отказывается оплачивать коммунальные платежи.
• Арендатор ведет себя аморально.
• Сторона не соблюдает условия, прописанные в договоре.
• Помещение непригодно для жизни.
• Арендатор, либо лица, за которых он отвечает, используют комнату не по назначению и нарушают права других жильцов по пользованию помещениями.

Чтобы расторгнуть договор нужно:

1. Уведомить арендатора о расторжении договора за три месяца в письменной форме, если это отдельно не обговорено.
2. Договор расторгается по обоюдному согласию сторон, если не возникло споров или других конфликтов.
3. В ином случае обращаемся в суд.

Аренда чаще всего оформляется на целую квартиру. Мы подготовили для вас несколько полезных материалов о такой процедуре:

• Социальный, коммерческий, служебный и безвозмездный найм.
• Порядок оформления аренды.
• Как заключить арендный договор на специализированное жилье?
• Порядок краткосрочной и долгосрочной аренды.
• Возможные проблемы с квартирантами.

Следует быть особенно внимательным в процессе составления текста договора и продумать все условия найма. По его тексту можно будет потом решить все сложности и конфликты, если те возникнут, так что лучше предусмотреть все неприятности заранее.

Предмет доказывания по делам о принудительном выкупе доли

В ч. 4 ст. 252 ГК РФ чётко прописано, что должно быть доказано при подаче иска о принудительном выкупе доли:

— незначительность доли, — невозможность её реального выделения, — отсутствие существенного интереса в пользовании общим имуществом.

В судебных актах можно встретить и более подробное описание предмета доказывания. Так, Президиум Верховного суда Республики Башкортостан по одному из дел указал следующее: юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение следующих вопросов: может ли доля собственника в объекте недвижимости выделена в натуре, могут ли объекты собственности быть использованы всеми собственниками по его назначению (для проживания) без нарушения права собственника, имеющего большую долю в праве собственности; имеется возможность предоставления ответчикам в пользование изолированных жилых помещений, соразмерные их долям в праве собственности, есть ли у ответчиков существенный интерес в использовании общего имущества, нуждаются ли они в использовании общего имущества, а также, имеют ли возможность на выплату денежной компенсации другому сособственнику.

2.1. Незначительность доли

Данный критерий не имеет заранее установленного показателя, а определяется в каждом случае индивидуально. Значительность доли зависит от характеристик недвижимости. Например, 1/5 в однокомнатной квартире площадью 36 кв.м., с высокой степенью вероятности будет признана незначительной. Однако такая же доля в 3-хкомнатной квартире уже может составлять целую комнату, что сделает полноценным её использование для собственника и сведёт шансы на удовлетворение иска о принудительном выкупе доли к нулю

Например, исковые требования К. были удовлетворены на том основании, что «…что спорная квартира является однокомнатной и незначительной по площади, не может использоваться для проживания обоих сособственников без нарушения права истицы, имеющей большую долю в праве собственности на эту квартиру, при этом возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру, отсутствует, и у него не имеется существенного интереса в использовании общего имущества…» (апелляционное определение Приморского краевого суда от 15.05.2017 по делу № 33-4358/2017).

В другом деле суд совершенно обоснованно отказал в удовлетворении требования о принудительном выкупе ½ доли в квартире, нажитой в период брака (определение Приморского краевого суда от 05.11.2015 по делу № 33-10014/2015). Очевидно, что половина не может быть незначительной долей, поскольку, как минимум, не является меньшей по сравнению с оставшейся частью. К сожалению, подобный иск, несмотря на его неграмотность, не является уникальным (апелляционное определение Пензенского областного суда от 20.03.2018 № 33-912/2018).

С учётом этого, если вы планируете самостоятельно отстаивать свои интересы в суде, всё же рекомендуем обратиться к юристам за консультацией и помощью в подготовке документов. Стоимость составления иска о принудительном выкупе доли в Лаборатории права Майи Саблиной составляет 20 000 – 30 000 рублей.

Общее правило по незначительной доле можно сформулировать так: если доле в праве на жилплощадь хотя бы примерно соответствует любая из существующих в квартире комнат или она может быть создана, то такая доля не будет признана незначительной.

Так, один из судов Саратовской области отказал в удовлетворении иска о принудительном выкупе доли С., которой принадлежала 1/3 доли в праве собственности на квартиру площадью 58,9 метров, поскольку в ней имелось три комнаты (17,6, 13,6 и 7,6 кв.м.), любая из которых может быть использована ответчиком по назначению в соответствие с её долей (апелляционное определение Саратовского областного суда от 07.03.2018 № 33-1463/2018).

На приведённом примере удобно рассмотреть правило «примерного соответствия». Совсем не обязательно, чтобы метраж комнаты с точностью до десятой метра совпадал с долей в праве собственности. Отклонение может составлять до 5 метров как в большую, так и в меньшую сторону. Но отталкиваться всегда нужно от конкретных фактических обстоятельств. Например, если доля в жилплощади составляет 2-3 квадратных метра, то это не будет основанием для предоставления собственнику 7-8 метровой комнаты. А вот 12 и 17 кв.м. уже могут быть признаны сопоставимыми. Дело в том, что 2-3 кв.м. абсолютно бесполезны с точки зрения использования помещения по назначению – для проживания. Ведь на таком клочке даже кровать не поместится, и было бы несправедливым ущемлять права мажоритарных собственников. Двенадцать же метров – существенная площадь сама по себе, и несправедливым будет уже отказ в предоставлении отдельной комнаты из-за существующий планировки.

Также следует обратить внимание на другое важное уточнение, которое было сделано в сформулированном правиле: если доле в праве на жилплощадь хотя бы примерно соответствует любая из существующих в квартире комнат или она может быть создана, то такая доля не будет признана незначительной. Если по заключению экспертной организации при существующей планировке можно изолировать дополнительную комнату, приблизительно сопоставимую со спорной долей, то признать последнюю незначительной нельзя.

2.2. Невозможность выдела доли в натуре

Для упрощения объяснения проведём сравнение с земельным участком. Представьте, что есть кусок земли, площадью, например, 30 соток. У участка есть два собственника: брат владеет 4/5, сестра – 1/5 земельного участка. У родственников конфликт, и они больше не могут проживать на одной территории. Что ж, достаточно просто отделить забором 6 соток и сестра может использовать их по своему усмотрению: сажать огород, построить дом, баню и т.д. Да, при этом долю в натуре необходимо будет выделить у границы участка рядом с проезжей частью, чтобы сестра могла беспрепятственно входить на участок и покидать его, не затрагивая при этом права брата или соседей.

В квартире же выделить долю в натуре без соразмерного ущерба всему имуществу невозможно. Ведь даже если доля соответствует одной из существующих в жилплощади комнате, то как обеспечить раздел коридоров, кухни, санузла и иных мест общего пользования? В отдельно стоящем доме ещё можно добиться поставленной цели, проведя, например, реконструкцию здания, но в условиях типового городского жилья это неразрешимая задача.

С учётом сказанного необходимо понимать, что при прочих равных принудительный выкуп доли в квартире намного более реалистичен, нежели принудительный выкуп доли в доме или земельном участке. Хотя если последний имеет минимальный размер с учётом земельного законодательства, то выдел доли в натуре становится также невозможным.

2.3. Отсутствие существенного интереса в пользовании общим имуществом

В п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при решении вопроса об отсутствии существенного интереса в пользовании общим имуществом оценивается, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Зачастую в мотивировочной части судебных актов по делам о принудительном выкупе доли можно встретить указание на то, что отсутствие существенного интереса ответчика в пользовании общим имуществом не доказано (апелляционное определение Пензенского областного суда от 30.01.2018 № 33-314/2018). С учётом этого следует сделать вывод, что недостаточно просто сослаться на непроживание ответчика в квартире. Необходимо представить соответствующие доказательства. Например, данные, подтверждающие регистрацию миноритария по другому адресу, наличие у него на праве собственности другой жилплощади, работу в другом регионе, доход, позволяющий приобрести иную недвижимость; направляемые ранее предложения по выкупу его доли и т.д.

При этом следует отметить, что на практике также встречается другой подход, согласно которому сам ответчик должен доказать наличие у него существенного интереса (апелляционное определение Московского городского суда от 14.03.2018 по делу № 33-10810/2018).

Доводы есть в пользу обеих позиций. С одной стороны, подтверждение отрицательных фактов (в нашем случае отсутствие интереса) – одна из самых сложных задач в процессе. С другой – есть прямое предписание закона о том, что каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается (ст. 56 ГПК РФ). Поскольку, применив фантазию, определённые доказательства всё же собрать можно, рекомендуем это сделать. Мы готовы как помочь с подготовкой к процессу в рамках консультации, так и полностью представлять ваши интересы при принудительном выкупе доли через суд. Подробнее о содействии в решении жилищных вопросов смотрите здесь.

Обратите внимание, что суды также принимают в расчёт длительность владения недвижимостью (апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2018 по делу № 33-22124/2018). Если стороны лишь недавно получили права собственности на объект, то невозможно с достоверностью установить, имеет ли кто-то из них существенный интерес в его использовании или нет. Мера же, предусмотренная ч. 4 ст. 252 ГК РФ, должна применяться в исключительных случаях и при наличии достаточных на то оснований.

Ещё один важный момент: истцу, требующему принудительного выкупа доли ответчика, необходимо внести на депозитный счёт суда или нотариуса сумму предполагаемой компенсации, так как это будет свидетельствовать о реальной возможности выплаты причитающейся миноритарию денежной суммы. В противном случае суд может прийти к выводу об отсутствии у истца возможности произвести расчёт, что приведёт к отказу в удовлетворении иска о принудительном выкупе доли (апелляционное определение Московского городского суда от 02.11.2017 по делу № 33-45187/2017, апелляционное определение Московского городского суда от 28.08.2017 по делу № 33-34200/2017).

Нюансов в делах о принудительном выкупе доли множество. Мы искренне не рекомендуем участвовать в этих процессах без профессионального представителя. Но если по какой-то причине обращение к юристу для вас затруднительно или нежелательно, то предлагаем посмотреть видео о принудительном выкупе доли на нашем YouTube-канале:

Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли

Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.

Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.

При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.

Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.

В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.

В тесноте, да не в обиде…

Да, конечно, можно руководствоваться таким принципом и терпеть нежелательное соседство. Но всё же, если вы готовы бороться за свои права и обстоятельства позволяют это делать, в бой!

Если же вы стали жертвой недобросовестных истцов, тоже не падайте духом. В таких спорах нет заранее установленной истины. Всё зависит от того, как будет выстроена линия защиты. Мы всегда готовы дать объективную оценку вашей ситуации и помочь добиться справедливости.

Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующих на 21.10.2018 г.Автор статьи: Майя Саблина, директор Лаборатории права

Ориентировочная стоимость услуг по сопровождению дел о принудительном выкупе доли в Лаборатории права Майи Саблиной:

Не бойтесь защищать свои права и делайте это с нами!

Документы

Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:

• документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
• бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
• документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
• выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.

Потребуется также представить заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на отчуждение долевой собственности с указанием ее характеристик.