Что значит понятие «отчуждение имущества»
Обратите внимание! Отчуждение имущества — это передача имущества или права собственности на него от нынешнего собственника иному субъекту.
Важно! По умолчанию принимается, что отчуждение имущества — это комплекс действий, осуществляемых его собственником по доброй воле (например, на основании различных сделок).
Системный анализ норм закона позволяет сделать вывод, что отчуждение имущества — это не (см. п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ):
- отказ от права;
- предоставление имущества во временное пользование;
- утрата или гибель имущества либо утрата права на него по объективным причинам;
- прекращение права по решению суда;
- предоставление будущих возможностей к отчуждению.
Сделки по отчуждению долей: нужно ли идти к нотариусу?
Заключая сделку по отчуждению (продаже, дарению и т. д.) доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества, возникает вопрос: обязательно ли обращаться к нотариусу или достаточно составить договор в простой письменной форме. Причиной сомнений может быть неоднократно меняющееся законодательство в данной сфере. Специалист Кадастровой палаты Тамбовской области Марина Герасимович отметила наиболее распространенные ситуации и рассказала, в каких случаях придется обратиться к нотариусу.
Согласно действующему законодательству, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. При этом законом определены исключения из этого правила.
Нотариальное удостоверение не потребуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. В данном случае под сделкой понимается договор. И если, например, доли отчуждаются все одновременно, но по разным договорам, то требование «одной сделки» не соблюдено. Таким образом, каждый договор будет подлежать нотариальному удостоверению.
Не требуется обращаться к нотариусу в случае отчуждения доли от целого: когда собственность у продавца либо дарителя не долевая, а индивидуальная.
Также не нужно нотариально удостоверять договор при отчуждении квартиры в целом, если одновременно к правоприобретателю переходит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в котором расположена такая квартира. Поясняется это тем, что доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом не является самостоятельным предметом сделки.
Не придется нотариально удостоверять сделку по отчуждению земельных долей. Речь идет о земельной доле в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности превышает пять лиц. В отношении таких земельных долей применяются нормы Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения пять и менее, будут действовать общие нормы гражданского права, и тогда при отчуждении доли потребуется нотариальное удостоверение договора.
В настоящее время не подлежат обязательному нотариальному удостоверению договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями, в том числе, с банками.
И в завершение, обязательно нужно запомнить случаи, когда нотариального удостоверения договора не избежать. Итак, нотариальному удостоверению всегда подлежат сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Здесь нет никаких исключений – Закон защищает права лиц, которые не наделены полным объемом прав участников гражданских отношений.
Принудительное отчуждение имущества на праве собственности
Вместе с тем ГК РФ содержит нормы, согласно которым отчуждение имущества — это не всегда решение, принятое субъектом права самостоятельно и по доброй воле.
Так, собственник имущества, которое в силу предписаний закона не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество — это вещь, относящаяся к объектам, оборот которых ограничен, п. 2 ст. 129 ГК РФ), должен произвести его отчуждение в установленные законом сроки (ст. 238 ГК РФ).
Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).
Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
Вывод! Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.
КАУ «МФЦ Алтайского края»
28.03.2018 В связи с неоднократным обращением заявителей – участников долевой собственности, особенно зданий и нежилых помещений, Управление Росреестра по Алтайскому краю информирует об особенностях отчуждения доли в праве общей собственности.
На основании ст. 244 Гражданского Кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из участников (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Участники общей долевой собственности (граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица) вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей – продать, подарить, завещать, отдать в залог, либо распорядиться ею иным образом. При этом, когда происходит возмездное отчуждение указанной доли, должны быть соблюдены правила, установленные ст. 250 ГК РФ.
Законом установлено, что при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Следовательно, продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае письменного отказа остальными участниками долевой собственности от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.
Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривается возможность известить участников долевой собственности на объект недвижимости (за исключением жилых помещений) посредством размещения извещения на сайте Росреестра в случае, когда число таких участников превышает 20. Разместить такое извещение собственник может через «личный кабинет», вход в который осуществляется с главной страницы сайта Росреестра.
Новая функция в «личном кабинете» ведомства позволит собственникам недвижимости экономить время и средства в случае продажи ими доли в праве общей собственности. Опубликованное извещение доступно для просмотра в течение трех месяцев. Особенно данная услуга актуальна для участников малого и среднего бизнеса, когда юридическим или физическим лицам на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые здания, паркинги и т.п.
Управление Росреестра по Алтайскому краю напоминает, что сделка по продаже доли в праве собственности на объект недвижимости подлежит нотариальному удостоверению.
Кроме того, обращаем внимание на следующее: если участниками общей долевой собственности на недвижимое имущество являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, то при его отказе от преимущественного права покупки доли вправе собственности законные представители должны дать согласие на такой отказ. От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет отказ дают законные представители (родители, опекуны, попечители). В таких случаях требуется предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу согласия законным представителем несовершеннолетнему на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего от указанного права.
Необходимо отметить, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.
Источник: Пресс-служба Управления Росреестра по Алтайскому краю
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
В данном случае отчуждение имущества — это операции, производимые также в соответствии с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ, определяющими степень дееспособности несовершеннолетних лиц в зависимости от их возрастной категории.
Обратите внимание! Сделки с имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста, совершают только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ), за исключением мелких бытовых сделок.
Важно! Сделки же несовершеннолетними лицами старше 14 лет совершаются с письменного согласия их законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), за исключением регламентированных законодательством случаев.
Источник: RusЮрист
Согласно пункта 4 статьи 42 Федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.
В случае, указанном выше, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным Федеральным законом. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
Присуждение лицу права на долю в ООО не наделяет его правами участника
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела спор о правах бывшей супруги, получившей долю в уставном капитале ООО на основании решения суда о разделе совместно нажитого имущества.
Судьи пришли к выводу, что присуждение лицу доли в уставном капитале общества без получения согласия остальных участников не влечет автоматического возникновения у такого лица корпоративных прав участника общества, если в уставе общества содержится запрет на отчуждение доли третьему лицу. Пренебрежение правилами, предусмотренными согласованными участниками положениями устава, недопустимо.
Поэтому приобретение статуса участника общества на основании только вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции, в отсутствие волеизъявления участников общества на принятие в его состав третьего лица, ошибочно.
Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2020 № 308-ЭС20-11834
Ранее суды трех инстанций констатировали, что наличие вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции о признании за бывшей супругой права на долю в уставном капитале общества влечет автоматическое приобретение ею статуса участника. Поэтому требования истицы о выплате ей действительной стоимости доли правомерны.
Окружной суд во взыскании действительной стоимости доли отказал, разъяснив, что для ее получения участник должен подать нотариально удостоверенное заявление о выходе из общества (п. 1 ст. 36 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ, далее «Закон об ООО
»).
Обращаясь в Верховный Суд РФ, истец поясняла, что ее законные интересы были нарушены, поскольку она, с одной стороны, не была принята в состав участников общества, а с другой, ей отказано во взыскании действительной стоимости доли. Решением суда общей юрисдикции за ней было признано имущественное право на долю, поэтому она вправе была требовать выплаты ей действительной стоимости доли в судебном порядке.
Верховный Суд РФ выводы нижестоящих инстанций признал ошибочными
. Как следует из мотивировочной части определения, приобретение бывшей супругой статуса участника ООО на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции возможно только при соблюдении установленных уставом этого общества положений.
Внесение одним из супругов вклада в уставный капитал ООО предполагает (по смыслу ст. 35 Семейного кодекса РФ), что другой супруг дал согласие на подобное распоряжение своим имуществом, тем самым согласившись с положениями устава организации. В рассматриваемом случае уставом была предусмотрена необходимость получения согласия других участников общества на отчуждение участником общества своей доли третьим лицам, т.е. на включение его в «свой» круг участников общества (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1564).
В случае присуждения супругу (бывшему супругу) в порядке раздела совместно нажитого имущества доли в уставном капитале общества, отчуждение долей которого третьим лицам ограничено, такой супруг (бывший супруг) получает право обратиться к обществу с требованием о вхождении в состав участников общества. Право на получение действительной стоимости доли у супруга (бывшего супруга) возникает только в случае отказа других участников в переходе прав на долю или ее часть к такому лицу
(п. 1 ст. 6 ГК РФ, п. 5 ст. 21 Закона об ООО).
Закон об ООО содержит диспозитивные положения о возможности отчуждения доли третьим лицам. Действительно, в уставе может содержаться запрет на отчуждение доли в уставном капитале третьему лицу без согласования воли его участников, для обеспечения баланса их интересов и интересов общества в целом. Поскольку, как разъяснял Конституционный Суд РФ[1], доля в уставном капитале как объект гражданского оборота не может рассматриваться как простой набор имущественных прав, поскольку наличие доли связывает ее обладателя определенными обязанностями. И особенностью правового положения обществ с ограниченной ответственностью является стабильный состав его участников.
Право на получение действительной стоимости доли в уставном капитале, по общему правилу, имеет участник, вышедший из состава общества. Также, в п. 5 ст. 23 Закона об ООО содержится специальная норма об обязанности общества выплатить наследникам умершего участника общества действительную стоимость доли, если предусмотренное уставом согласие участников на переход доли наследником не было получено.
Таким образом, во всех иных случаях в случае присуждения супругу (бывшему супругу) в порядке раздела совместно нажитого имущества доли в уставном капитале общества, если отчуждение долей третьим лицам уставом ограничено, такой супруг (бывший супруг) получает право обратиться к обществу с требованием о вхождении в состав участников общества.
Право на получение действительной стоимости доли у супруга (бывшего супруга) возникает только в случае отказа других участников в переходе прав на долю или ее часть к такому лицу (п. 1 ст. 6 ГК РФ, п. 5 ст. 21 Закона об ООО).
Верховный Суд РФ отменил все принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.
