Как лишить доли в квартире, можно ли собственника лишить доли в квартире законно

Главная » Жилищные споры » Как лишить собственника доли в квартире без согласия

Долевая собственность нередко напрямую связана со всевозможными конфликтами и разногласиями между совладельцами имущества. Как следствие, возникает острая потребность выкупить или любым другим способом отобрать долю другого лица, чтобы избавиться, наконец, от проблем и начать нормально жить. Но без согласия собственника доли в обычном режиме лишить его доли не получится. Как быть в такой ситуации? Читайте в этой статье.

Можно ли лишить доли в квартире без согласия?

При долевой собственности юридически объект недвижимости разделён на части. При этом каждый собственник имеет равные права пользования этим объектом.

Такой вид собственности чаще всего используется:

При отчуждении части имущества в пользу других людей.
Наследовании.
Разделе имущества бывшими супругами.

Во всех этих случаях у владельца появляется право распоряжаться полученным имуществом. Есть некоторые ограничения, касающиеся преимущественного права выкупа доли при её продаже. Но главное, что ни один из владельцев не может заставлять другого провести отчуждение своей доли недвижимости. Такое право есть только у суда.

Поэтому законом допускаются только три способа перевести часть квартиры на себя:

По согласию её владельца. В этом случае стороны договариваются о проведении сделки продажи или дарения.
Лишение права собственности судом за долги по коммунальным платежам и за иные взыскания. Доля такого собственника будет продана на торгах, деньги пойдут в счёт погашения долгов, а их остаток получит сам должник.
Выкуп незначительной доли. Таковой долю квартиры может признать только суд. Если такое решение будет вынесено, то её можно будет выкупить за кадастровую стоимость.

Для других собственников квартиры второй способ неприемлем, так как долю продадут на торгах, и им снова придётся решать вопрос с новым владельцем. Наиболее предпочтительный вариант – выкуп по согласию владельца. Если это сделать не получилось, нужно подавать иск о признании его доли малозначительной с последующим её выкупом. Это можно сделать и в том случае, если владелец доли погряз в долгах и не собирается их выплачивать.

Выдел доли и компенсация

Появление частей жилья в собственности относится к «тяжёлому наследию» приватизационного процесса, начавшегося с 90-х годов 20-го века. Возможность приобретать и реализовывать доли в квартирах использовалась не только с целью получения регистрации, но и для вселения, превращения жизни соседей в ад с перспективой завладеть за бесценок объектом недвижимости целиком.

Прецеденты доходили до судебных разбирательств в Верховном Суде, поскольку в соответствии со статьёй 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания, а согласно статье 247 ГК РФ долевой собственностью необходимо распоряжаться по соглашению сторон, при отсутствии которого руководствоваться решением суда. Теоретически владелец мог проживать, имея два квадратных метра, что шло вразрез с интересами остальных жильцов и требовало лишить права собственности через суд.

Впервые революционное решение было вынесено Верховным Судом в 2012 году о принудительной выплате компенсации за лишение прав собственности на долю в квартире собственникам малой части. При отсутствии согласия хозяина для выплаты денежных средств необходимо одновременное выполнение трёх условий в соответствии с п.4 ст.252 ГК РФ:

Незначительность доли. Данный параметр рассматривается не в относительном выражении, а приравнивается к квадратуре на одного человека, установленного местными властями для проживания в конкретном регионе. Например, 1/6 часть квартиры, имеющей 30 и 120 квадратных метров – разные числовые величины, ведущие к разному подходу.
Отсутствие реальной возможности выдела. Чтобы принудительно лишить права собственности на долю в квартире, суд рассматривает два критерия:
основание приобретения, позволяющее сделать вывод о цели (нейтральный фактор – следствие приватизации, негативный – покупка хозяином, знающим предварительно о невозможности выдела).

Отсутствие существенного интереса в использовании по назначению. Судами принимается во внимание наличие иной жилплощади для проживания.

В Госдуме рассматривается законопроект, согласно которому россиян лишат права наследовать долю в квартире, обязывая реализовать часть. Практически при передаче в долевую собственность имущества будущие хозяева в трёхмесячный период должны будут определиться, кто станет единоличным хозяином. В противном случае недвижимость будет реализована на аукционе с лишением прав собственности на квартиру в обмен на вырученные средства, разделенные между участниками пропорционально долям.

Как лишить доли в приватизированной квартире без согласия?

Для признания доли в недвижимости малозначительной, нужно иметь доказательства следующих условий:

Малый размер доли. При этом суд будет смотреть не на условный размер (одна пятая и т.п.), а на размер доли в соотношении с размером квартиры. Пятая часть от пятикомнатной квартиры будет равна одной комнате и никак не будет признана малозначительной долей.
Неучастие в содержании и управлении общей собственностью. Владелец доли не живёт в квартире, не платит за коммунальные услуги и ремонт. Нужно доказать эти факты на основании документов, а также свидетельских показаний.
Отсутствие крайней необходимости в жилье. Достаточно доказать, что у собственника доли есть другое жильё.

Важно понимать, что должны присутствовать все три признака. Иначе суд не признает долю малозначительной.

Что важно для суда при рассмотрении дела?

Чтобы собственник квартиры лишился доли по решению суда, необходимо собрать доказательства того, что для этого имеются основания.

Суд при вынесении акта будет обращать внимание на следующие моменты:

Площадь квартиры. Имеется ли в недвижимости комната или иное помещение по размерам приблизительно равно части, выкупаемой в принудительном порядке. Если его нет, то прекращение права собственности фактически невозможно. Например, в квартире с 1 комнатой.
Обстоятельства приобретения права владения. Если недвижимость была получена по договору купли-продажи, остальные лица дали свое согласие на вселение нового жильца, то суд откажется лишить права собственности на квартиру. Когда речь идет о наследовании, дарении, то есть ситуации, когда новый владелец был подневольным, то при наличии объективных доказательств лишение права собственности на часть недвижимости вполне возможно.
Наличие иной жилплощади. Лишать человека доли в квартире суд будет в том случае, если ему есть где жить. Это может быть дом в другом регионе. Главное, чтобы помещение было пригодным для жилья.

Все доказательства оцениваются в совокупности. Свидетельские показания не будут иметь приоритета перед документами.

На вопрос, можно ли лишить собственника квартиры или доли в ней, стоит ответить положительно, если имеются основания, указанные в законе.

Однако собственник жилья, желающий выселить соседа, должен понимать, что это процесс долгий и сопряженный с трудностями в оформлении документов. Обращение за помощью к профессионалам будет нелишним и сэкономит временные и денежные ресурсы.

Порядок действий

Весь процесс обращения в суд строго определён законом. Нужно пройти следующие стадии:

Попытаться решить конфликт до суда.
Собрать все документы.
Составить исковое заявление с указанием норм закона и ссылками на собранные справки.
Направить его в суд, приложив документы. Копии заявления должны получить также все ответчики.
Участвовать в судебном заседании, защищая свои права и доказывая суть иска.
Если решение не в пользу истца, он может обжаловать его в вышестоящем суде.
Если решение положительное, то истец должен выплатить компенсацию ответчику за его долю.
Оформить права собственности на полученную долю в Росреестре.

Можно также объединить доли, если после выкупа у одного владельца их оказалось несколько.

Основные моменты

Зачастую долями недвижимости владеют несколько граждан. Такая ситуация возникает, если имущество переходит по наследству или делится после развода.

Важно! Если один из совладельцев отдает свою долю под прописку, то на имущество может также возникнуть неожиданно много претендентов. Подобные сделки оформляются, как правило, с помощью дарственной.

Лишить человека собственности на долю просто так нельзя. Необходимо наличие добровольного согласия либо судебное решение.

Исковое заявление

Требования к составлению иска о выкупе доли в квартире указаны в статьях 131-132 ГПК РФ. Иск должен содержать:

Название заявления и суда, в который оно направлено.
Данные истца и ответчика.
Точные сведения о квартире и малозначительной доли в ней.
Обстоятельства возникновения права собственности.
Информацию о попытках договориться во внесудебном порядке.
Обоснования малозначительности доли.
Требования.
Список документов.
Список свидетелей, которых истец хочет вызвать в суд.
Дата и подпись истца.

Поскольку в составлении таких исков есть немало юридических нюансов, стоит воспользоваться помощью квалифицированного юриста.

Утрата права собственности за бесхозяйственность

Каким бы сомнительным это не казалось с первого взгляда, но бесхозяйственность и халатность являются вескими причинами не только для выселения нанимателя из муниципального жилья, но и вполне законным основанием для лишения права собственности владельца приватизированной квартиры.

293 статья Гражданского кодекса подразумевает «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» и прописывает порядок действий в таких ситуациях. Так, если владелец квартиры не смотрит за своим имуществом, отказывается его содержать и ремонтировать, а также нарушает общественный порядок в доме и мешает соседям, то органы муниципальной власти могут вынести ему предупреждение и определить сроки для проведения ремонтных работ. Однако, если никаких ответных мер нарушитель не предпримет, то суд по иску администрации вправе принять решение о продаже такой квартиры с публичных торгов и выплате вырученных денег ее владельцу, кроме расходов, покрывающих ремонт жилого помещения и устранение других последствий халатности бывшего хозяина.

Подобное решение было вынесено в ноябре 2021 года. Администрация Моршанского района Тамбовской области обратилась в суд с иском о лишении права собственности на квартиру ее нерадивых владельцев и продажи имущества с публичных торгов. Поводом к таким радикальным мерам, — объясняет адвокат Олег Сухов, — послужило систематическое неисполнение хозяевами своих обязанностей по содержанию жилья, что привело к полной антисанитарии, порче и разрушению стен, окон и пола в квартире.

В ходе судебного разбирательства удалось выяснить, что настоящему собственнику жилье перешло по наследству после смерти матери, но вскоре в квартире произошел пожар, последствия которого до сих пор не устранены из-за отсутствия денег у наследника. Суд, руководствуясь статьей 210 Гражданского кодекса, по которой бремя по содержанию имущества несет его владелец, а также нормами Жилищного кодекса, не допускающими бесхозяйственного обращения со своим жильем, удовлетворил исковые требования администрации. Таким образом, право собственности на квартиру за прежним владельцем было прекращено, на органы местного самоуправления возложена обязанность продать имущество с публичных торгов. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу.

Необходимые документы

Среди приложенных к иску документов обязательно должны быть:

Копия паспорта истца.
Выписка из домовой книги о прописанных в квартире.
Выписка из ЕГРН.
Техническая документация.
Квитанция об оплате пошлины.
Документы, подтверждающие обоснованность иска – справка о неуплате коммунальных платежей, данные ЕГРН о наличии у ответчика другого жилья и т.д.

Часть документов можно предоставить непосредственно в суде.

Способы лишения права собственности

Лишение права собственности на недвижимое имущество очень часто становится предметом юридических споров. Каждый собственник должен знать свои права на обладания имуществом, чтобы избежать возможных проблем. Рассмотрим, в каком случае можно лишить человека правом обладания недвижимым имуществом. Разберем инструкцию и способы лишения прав собственности.

В соответствии с действующей Конституцией РФ лишить собственника его права на квартиру можно только по решению суда. Никакой другой орган не уполномочен лишать человека права собственности на его имущество. Чаще всего предметом спора становится недвижимость. Человек может не проживать на жилплощади, быть не зарегистрированной на ней, но это не мешает ему быть собственником данного помещения.

Основанием для лишения права собственности может выступать конфискация и обращение взыскания на имущество

. Недвижимое имущество может быть отобрано по решению суда или отнято за долги. Например, если речь идет о квартире, приобретенной по ипотеке. Она является собственностью банка и в случае нарушения условий договора со стороны заемщика жилье переходит в собственность банка.

Но банки идут на такие меры только в крайнем случае. Для них гораздо выгоднее пересмотреть условия ипотечного кредита. К тому же забрать квартиру, в которой одним из собственников является несовершеннолетний ребёнок можно только в том случае, если органы опеки дадут свое согласие. Также обязательным условием считается тот факт, что у ребенка должно быть другое жилье, пригодное для проживания.

В ряде случаев право собственности на недвижимость отбирается в пользу государства. Например, это может произойти в том случае, если данный объект понадобился для размещения объектов муниципального или государственного значения. В данном случае собственнику будет выплачена компенсация соразмерная рыночной стоимости имущества.

Часто возникает вопрос о выселении из квартиры должников по коммунальным платежам

. Отметим, что в данном случае принудительно выселить человека из жилого помещения нельзя. Он может только добровольно отказаться от квартиры в счет уплаты накопившейся задолженности.

При обнародовании наследства право на имущество переходит наследникам, определенным законом или этим самым завещанием. В том случае, если имеется завещательный отказ, то кроме лиц, о которых идет речь в завещании, обязательная доля должна отойти нетрудоспособным родственникам первой очереди, если такие имеются.

Данные положения закреплены в действующем Гражданском кодексе. Для того чтобы лишить любого из наследников права собственности

на недвижимое имущество, необходимо заранее предпринять определенные действия.

Наследодатель имеет право при жизни распорядиться своим имуществом и указать лиц, которым оно будет передано, в завещании. В этом случае после смерти собственника, наследование имеющегося у него имущества, будет происходить по завещанию. Если на момент смерти у наследодателя были дети, супруга или родители, признанные нетрудоспособными, то им в обязательном порядке полагается доля наследства.

Способом лишения права собственности наследника на квартиру может стать вариант реализации квартиры или её дарения

. Для того чтобы сделка не была признана недействительной после смерти завещателя, предпочтительнее вариант с куплей-продажей имущества, поскольку договор дарения проще оспорить в суде.

За что могут отнять имущество

Закон допускает изъятие собственности лишь в крайних случаях, когда это связано с виной собственника в противоправных действиях или с интересами государства и общества.

На практике возможны такие случаи изъятия доли в недвижимости:

За неуплату ипотеки.
За бесхозяйственность при содержании культурных ценностей, когда человек живёт в памятнике архитектуры.
При нарушении прав и законных интересов других людей.
При нарушении закона, за которое предусмотрена конфискация имущества.
Изъятие участка и строений на нём на государственные нужды. Это возможно на законных основаниях лишь по решению суда.

Все эти правила по изъятию собственности в равной степени относятся и к изъятию доли в собственности.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность — это право собственности на имущество, находящееся в собственности нескольких лиц с определением долей каждого из них.

Пути появления долевой собственности могут быть разными:

Наследование несколькими наследниками имущества умершего.
Раздел совместно нажитого имущества после развода.
Продажа частей своей доли под прописку (такие сделки оформляются, как правило, договором дарения, чтоб обойти право преимущественной покупки других собственников).

Но в каждом из них право собственности каждого дольщика неоспоримо. И по закону лишить кого-то этого права крайне сложно.

Насколько вероятно выселение?

На практике выселение в нашей стране применяется крайне редко. В большинстве случаев суды не склонны применять жёсткие решения ни к должникам с единственным жильём, ни к гражданам, нарушающим правила совместного быта с соседями. Нередко судебные споры о выселении продолжаются так долго, что конфликт за это время решается сам собой на уровне соседей, муниципальных властей и кредиторов. Тем не менее это не означает вседозволенности.

Источники

https://kvadmetry.ru/dolevoe-vladenie/kak-sobstvennika-lishit-doli-v-kvartire.html
https://ros-nasledstvo.ru/kak-lishit-sobstvennika-doli-v-kvartire-bez-soglasiya/
https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/dolevaya-sobstvennost-na-nedvizhimost-kak-mozhno-zakonno-lishit-sobstvennika-doli-v-kvartire/
https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-lishit-doli-v-kvartire/
https://rtiger.com/ru/journal/kak-lishit-sobstvennika-doli-v-kvartire-bez-soglasiya/
https://provashiprava.ru/kvartira/prodazha/lishit-sobstvennika-doli.html
https://news.ners.ru/za-chto-sudy-chacshe-vsego-lishayut-sobstvennikov-ih-nedvizhimosti.html
https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/kak-lishit-prava-sobstvennosti-na-kvartiru/
https://zakon-dostupno.ru/pravo-sobstvennosti/lishenie-prava-sobstvennosti-na-dolyu-v-kvartire/
https://www.Sravni.ru/text/2019/8/22/9-situacij-v-kotorykh-vy-mozhete-lishitsja-kvartiry/

[свернуть]

✅ Судебная практика

Говорить об однозначном успехе истцов не приходится. Прежде чем назначать цену за незначительную долю в квартире, суд учитывает факторы права собственности. Разбираться в сложившейся ситуации придется на основе оценки доли, аргументов истца, жилищных условий ответчика и текущего положения дел.

Какие факторы учитываются в суде:

статус квартиры – приватизированная или муниципальная;
размер жилой и нежилой площади;
размер доли ответчика, других дольщиков;
нуждаемость в текущей жилплощади – есть ли альтернатива для проживания (см. “Могут ли выселить из квартиры, если нет другого жилья“).

Судьи оценивают позиции обеих сторон, назначают экспертизу, устанавливают адекватную выкупную стоимость и требуют гарантий выплаты денег ответчику.

Итак, если собственник против продажи доли в квартире, остальные жильцы могут лишить его части недвижимости. Но лишь в том случае, если доля признана малозначительной, т.е. не нужна совладельцу, меньше жилищных нормативов на человека и никак не выделяется в натуре. Подобные дела рассматриваются в суде – самовольно отнять долю у собственника не получится!

Принудительный выкуп незначительной части жилья сопровождается трудностями. Ситуация выглядит просто лишь на бумаге, а на деле нуждается в экспертной оценке. Если вы хотите судиться с дольщиком, лучше обратиться к юристу и получить консультацию. Зная, как действовать, вы сможете заказать экспертизу, провести оценку, уведомить владельца, составить иск и собрать доказательства. Халатное отношение к процессу может сыграть злую шутку, особенно если другие собственники хотят лишить вас доли в квартире.

Смотрите видео на тему лишения собственника доли в квартире:
Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
+7(495)128-69-80
— Москва и Область
+7(812)509-13-65
— Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (3 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

614

Обращение в суд

При отсутствии достигнутого соглашения между сторонами лишение доли в приватизированной квартире возможно путём обращения в судебные инстанции и последующим принятием решения. Процедура имеет жёсткий регламент по соблюдению, включающий:

Попытку достижения соглашения в досудебном порядке. Необходимо представить документы, подтверждающие желание проведения переговоров и игнорирование второй стороной.
Подготовку аргументов для принудительной реализации части собственности:
наличие иного объекта недвижимости;
невыполнение обязательств по погашению задолженности по ипотеке, коммунальным платежам.

Составление искового заявления с указанием адреса месторасположения территориального отделения судебного органа, анкетных данных истца и ответчика с указанием информации относительно спорного объекта недвижимости, включающей:
обстоятельства получения объекта в собственность (участие в приватизации, купля-продажа, договор долевого участия, дарственная);
исковые требования и список лиц, свидетельские показания которых существенны для комплексной оценки картины;
дату предоставления и подпись.

Участие в судебных разбирательствах с целью доказательств обоснованности обращения с готовностью обжалования решения.

К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие обоснованную необходимость для того, чтобы лишить права собственности на долю в квартире неугодного соседа:

выписку ЕГРН о подтверждении в собственности иного объекта недвижимости;
справки жилищно-коммунального хозяйства о числящейся задолженности по предоставленным услугам;
техническую документацию на объект недвижимости;
акты правоохранительных органов, подтверждающие нарушение общественного правопорядка;
выписку из домовой книги о зарегистрированных гражданах;
банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины в размере, зависящем от желаемой для выкупа доли.

Образец искового заявления

Срок рассмотрения составляет пять дней с момента подачи документации, по истечении которых выносится вердикт о принятии в судебное производство или возврате истцу в связи с недостатком аргументов для разбирательства. Судебный процесс в зависимости от необходимости сбора дополнительной информации, проведения экспертиз и позиций сторон продолжается от нескольких месяцев до нескольких лет.

Права дольщика в приватизированной квартире независимо от метража относятся к охраняемым конституцией страны. Принудительная реализация вследствие незначительности доли или бесхозяйственного отношения возможна по решению судебных инстанций, занимающих неоднозначную позицию. Доведение в процессе разбирательств до высшей инстанции – Верховного суда и наличие законопроекта о запрете долевой собственности красноречиво свидетельствуют о спорности трактовок законодательства.