Как с мая 2021 года изменился порядок признания домов аварийными?

Вчера Госдума РФ приняла в 3 чтении изменения в закон о государственной регистрации недвижимости. Предполагается, что после его вступления в силу (1 февраля 2022 года) гражданам станет проще получить сведения о техническом состоянии дома. Органы власти и местного самоуправления будут передавать в Росреестр данные о признании дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции. Гражданам эти сведения будут видны по выписке из ЕГРН. Рассказываем читателям, где можно посмотреть эти сведения прямо сейчас.

Что относится к нежилым объектам?

Нежилыми считаются любые объекты, в которых невозможно постоянное проживание:

1. Отдельно стоящие здания.
2. Помещения внутри многоквартирных домов.
3. Офисные помещения и центры.
4. Отдельные сооружения – изолированные объекты.

Главное условие – отношение здания к нежилому фонду.

Например, в многоквартирных домах первые этажи могут отдаваться под магазины и кафе, и они считаются нежилыми. Квартиры со второго этажа жилые.

Обратите внимание! Если собственники квартир сами обратились в межведомственную комиссию для признания дома аварийным, владельцу нежилого помещения подавать документы необязательно. Дом в любом случае признают аварийным только вместе со всеми расположенными в нем помещениями.

Где узнать сроки и порядок расселения аварийных домов?

Каждый регион создает и ведет базу ветхого и аварийного жилья по своей территории. Уточнить перечень домов, попадающих в план расселения, можно непосредственно в местной администрации или на региональном сайте органа власти региона.

Помимо этого ведется федеральный реестр таких домов, который находится в свободном доступе на официальном сайте «Реформа ЖКХ», где можно найти следующую информацию:

• общую базу по домам, по которым имеются обращения граждан о ненадлежащем состоянии жилищного фонда и осуществляется контроль качества;
• перечень жилых строений, признанных ветхими и аварийными, попадающими в списки к переселению и сносу (по каждому региону отдельно);
• сведения о строящемся жилом фонде в рамках переселения жильцов домов, попавших в федеральную программу по переселению, а также уже о построенных и введенных в эксплуатацию по указанной программе жилых домах;
• статистику о уже проделанных мероприятиях в соответствии с нормативными актами;
• просмотреть часто возникающие по этой теме вопросы и ответы на них;
• узнать, попадает ли ваш дом в список подлежащих расселению, по адресу, уточнить плановую дату мероприятий.

Аварийное здание: что это?

Аварийное состояние здания – это состояние, при котором нахождение людей в нем небезопасно:

1. Значительное повреждение несущих и иных конструкций в результате временного износа: неисправность вентиляционной или канализационной систем, инженерных узлов, обрушение стен.
2. Нахождение объекта в опасной зоне: при повышенном радиационном излучении, воздействии электромагнитных полей.
3. Повреждение помещения в результате взрыва или аварии.

Инициировать признание нежилого помещения аварийным вправе собственник или администрация. Если по результатам обследования будет установлено, что объекту можно вернуть нормальное состояние посредством ремонта, его аварийным не признают, но обяжут отремонтировать и сделать так, чтобы не было опасности обрушения для других людей.

Разница и преимущества ветхого жилья над аварийным

Признание частного дома аварийным и подлежащим сносу

Признаки аварийности

Постановление Правительства РФ от 2021 года № 577 устанавливает правила признания нежилого помещения аварийным. Документ регулирует порядок признания аварийным любого нежилого объекта капитального строения, вне зависимости от формы собственности.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Инициировать процесс сноса нежилого сооружения может только орган местного самоуправления. Причиной должно быть плохое техническое состояние помещения. Основанием для демонтажа является меры районной администрации по комплексному развитию территории.

Для того, чтобы нежилое помещение было признанно аварийным и подлежащим сносу, необходимо соответствие одному или нескольким следующим условиям:

• высокий физический износ сооружения в целом или его частей;
• расположение помещения на территории с высоким уровнем опасности (районы селей, лавины, сходов, затоплений);
• разрушение помещения или его частей вследствие пожара, взрыва, землетрясений;
• расположение здания в районе техногенных катастроф.

Обязательным условием для признания аварийным является экономическая нецелесообразность проведения капитального ремонта.

Признание здания аварийным: законодательство

В ГК и ЖК РФ ничего не говорится об особенностях и порядке признания нежилого объекта аварийным. Поэтому в судах часто бывают споры, и ответы на эти вопросы содержатся только в местном законодательстве. Но есть Определение ВС РФ от 20 ноября 2021 г. по делу N 309-КГ18-13252, где сказано, что нужно руководствоваться законами, регулирующие сходные вопросы по жилым помещениям:

1. П. 10 ст. 32 ЖК РФ. Орган, принявший решение о признании здания аварийным, вправе предъявить к собственнику требование о сносе в установленные сроки.
2. Ст. 279 ГК РФ. Земельный участок, на котором расположено аварийное здание, может быть изъят для муниципальных нужд. Об этом с собственником заключается соглашение, ему выплачивается денежная компенсация. Если он отказывается от оформления соглашения, земля изымается по решению суда.
3. Ст. 56.3 ЗК РФ. Земельный участок может быть изъять вне зависимости от формы собственности на него: право бессрочного пользования, договор аренды, право собственности, и пр.

Самая важная – это ст. 6 ГК РФ. Там сказано: если конкретные имущественные отношения не регулируются гражданским законодательством, к ним применяются нормы гражданского права, регулирующего схожие отношения.

Каков порядок признания жилья аварийным?

Ранее дома признавались аварийными на основании решения межведомственной муниципальной комиссии. В соответствии с постановлением правительства РФ от 29 ноября 2021 года № 1535 «О внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания…», теперь для заключения требуется экспертиза. Ее проводят специализированные организации, которые имеют право на осуществление работ по обследованию состояния грунтов оснований зданий, сооружений и их строительных конструкций.

В дальнейшем межведомственная комиссия в трехдневный срок направляет результаты экспертизы в соответствующий орган федеральной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, а также орган местного самоуправления для принятия решения. Кроме того, результаты экспертизы получает заявитель и (или) орган государственного жилищного надзора (муниципального жилищного контроля) по месту нахождения помещения либо многоквартирного дома.

Порядок признания здания аварийным

Порядок признания нежилого здания аварийным выглядит так:

1. Собственник или администрация обращаются в межведомственную комиссию, специализирующуюся на проведении экспертизы технического состояния здания на соответствие требованиям ФЗ от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
2. Проводится экспертиза, инициатору на руки выдается акт обследования, на основании которого оформляется заключение межведомственной комиссии. В обследовании могут участвовать сотрудники МЧС, Роспотребнадзора и других ведомств.
3. С заявлением и другими документами инициатор обращается в комитет имущественных отношений или иную организацию, уполномоченную к рассмотрению документов.
4. Комитет рассматривает документы в течение 20 дней, выдает решение о признании здания аварийным или об отказе в этом.

После этого сооружение включается в перечень нежилых объектов в аварийном состоянии. Собственнику выплачивается компенсация.

Образец акта

Содержание и образец заявления

В заявлении указываются следующие данные:

1. Ф.И.О., адрес заявителя.
2. Наименование и адрес организации, в которую оно направляется.
3. Адрес нежилого объекта.
4. Просьба о признании нежилого здания аварийным.
5. Опись представленных документов.
6. Дата оформления и подпись.

Образец заявления

Заявление о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции

Документы

При обращении в комиссию понадобится:

• заявление;
• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• документ, на основании которого возникло право собственности;
• кадастровый паспорт;
• техпаспорт.

Важно! Перечень документов может меняться в зависимости от типа нежилой недвижимости.

Расходы

Плата за признание нежилого помещения аварийным не взимается. Но собственнику придется понести расходы на его снос, если земельный участок, на котором оно расположено, не изъят под муниципальные нужды. Соглашением может быть предусмотрена компенсация расходов.

Последствия признания здания аварийным

Если человек пользовался нежилым помещением на основании договора аренды, другое здание на замену ему не предоставляется. Договор расторгается с момента признания объекта аварийным. Собственник же может получить денежную компенсацию стоимости участка.

Кто может принимать решение о признании домов аварийными?

Новые правила обозначены в постановлении правительства РФ от 24 апреля 2021 года № 581 «О внесении изменения в пункт 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

Вопрос-ответ Как жителям аварийного дома перестать платить за капремонт?

В этом документе правительство уточнило, кто принимает решение о признании жилого помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома — аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В постановлении говорится, что если проводится оценка объектов жилищного фонда РФ, а также многоквартирного дома, находящегося в федеральной собственности, то решение принимает федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий полномочия собственника имущества. Если же имущество принадлежит федеральному органу исполнительной власти либо его подведомственному предприятию (учреждению), то решение принимает данный орган.

Судебная практика

Законодательного регулирования вопроса о признании нежилого помещения нет, в связи с чем нередко возникает путаница. Жилищный комитет может отказать в приеме документов, сославшись на отсутствие полномочий. Нужно смотреть региональные законы, но с учетом норм, указанных в ГК, ЖК и ЗК РФ.

Нередко даже суды отказывают собственникам помещений в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации с муниципалитета, говоря, что она полагается только владельцам жилых объектов. При этом они забывают про нормы ст. 35 Конституции РФ, согласно которой даже при принудительном отчуждении имущества собственнику обязательно выплачивается компенсация.

Вот несколько примеров решений по теме:

1. Решение № 2-2902/2014 2-2902/2014~М-2508/2014 М-2508/2014 от 27 ноября 2014 г. по делу № 2-2902/2014.
2. Апелляционное определение № 33-1447/2015 от 28 января 2015 г. по делу № 33-1447/2015.
3. Решение № 2А-1472/2019 2А-1472/2019~М-1068/2019 М-1068/2019 от 14 июня 2021 г. по делу № 2А-1472/2019.

Фонд ЖКХ рассказал о новых механизмах расселения аварийных домов

Мощным инструментом расселения аварийного жилья должен стать механизм комплексного развития территорий, подчеркнул Рурин. Сейчас на территориях, где предполагается комплексное развитие, есть три вида домов — около 10% это здания, признанные аварийными до 2017 года, 15% — дома, признанные аварийными с 2021 по 2021 год, а 75% — ветхое жилье. Фонд предлагает ослабить ограничения на последующее использование земель под сносимыми аварийными домами, если это территория комплексного развития. Кроме того, предполагается отделить финансирование комплексного развития от обычного расселения аварийных домов.

В этом году уже приняты решения о выделении средств для комплексного развития двух территорий — в Марий Эл и Мурманской области. До конца года ожидается утверждение еще восьми проектов, рассказал Рурин. В целом в ближайшее время могут появиться 30 таких проектов, а до конца следующего года их число может вырасти до 90.

Также Фонд планирует развивать наемное жилье. Хотя применение этого варианта по закону уже возможно, за более чем год не состоялось ни одного проекта по наемному жилью. «Мы считаем, что можно предпринять дополнительные усилия, чтобы этот механизм заработал, стал развиваться и даже, возможно, стал одним из ключевых механизмов реализации данной программы», — отметил Рурин. Эта недвижимость будет находиться в собственности муниципалитетов или регионов и будет приносить доход, пусть даже предполагается применять льготные ставки. «Мы считаем возможным для создания наемного жилья использование возвратных средств, например, из средств Фонда национального благосостояния», — рассказал Рурин.

Кроме того, Фонд намерен проанализировать решения о признании домов аварийными. Многие из них не соответствуют законодательству — не хватает заключений специализированных организаций, иногда для оценки состояния домов используются стандарты советских времен.

Также предполагается с опережением финансировать расселение жилья, признанного таким после 2021 года (по основной программе расселяются дома, ставшие аварийными до конца 2016-го). Так, в пятницу будет рассмотрена первая заявка на финансирование ликвидации такого жилья от Сахалина. Программу ликвидации аварийных домов по программе регион завершил досрочно, остатки средств предлагается пустить на следующие аварийные дома. Всего программу завершили уже четыре региона, до конца года должны завершить еще пять. В марте следующего года эти регионы, как предполагается, получат средства на новое расселение, в проекте бюджета на это заложено 45 млрд рублей.

Эти инициативы пока находятся в стадии обсуждения, подчеркивают в Фонде содействия реформированию ЖКХ.

Ответы юриста на частные вопросы

Что делать, если отказали в признании помещения аварийным?

В заключении МВК может быть указан отказ в признании нежилого здания аварийным, и это решение может быть обжаловано через суд. В таком случае комиссию обяжут провести повторную проверку, или помещение будет признано аварийным по решению суда.

Мне выплатили компенсацию за снос аварийного здания. Облагается ли она НДФЛ?

Да, она облагается налогом в размере 13%, при этом налоговым агентом становится администрация. Она самостоятельно выплачивает НДФЛ за бывшего собственника. Если же вместо компенсации предоставляется другое помещение, в базу включается его рыночная стоимость.

Могут ли предоставить другое помещение вместо нежилого, признанного аварийным?

Чаще всего нет, это зависит от региона. Обычно специализированный фонд рассчитывается только на собственников жилых домов и квартир. Но могут и предоставить другое помещение или здание, если есть такая возможность. Законом это не запрещено.

Дом признали аварийным, мой магазин на первом этаже. Администрация обязывает расселиться в установленные сроки. Могу ли я не покидать свое помещение?

Теоретически можете, но по закону администрация подаст исковое заявление о принудительном освобождении нежилого помещения, и тогда его придется освобождать уже в сопровождении судебных приставов.

Как признать аварийными гаражи в ГСК? Что для этого нужно?

Для признания гаражей в ГСК нужно заявление от нескольких владельцев или арендаторов.

На сайте Реформа ЖКХ

Здесь можно найти более подробную информацию по домам, признанным аварийным. На странице с аварийным фондом введите адрес дома – город, название улицы, номер дома (без «г.», «д.», «ул.»). Поисковик подскажет нужный адрес, если дом есть в системе. Откройте страницу с домом и нажмите вкладку «Расселение аварийного жилья».

На этой вкладке видно, когда дом признали аварийным, когда муниципалитет мечтает его расселить, общую степень износа здания.