Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Когда человек берет в ипотеку квартиру, то зачастую выплачивает ее не меньше 10-15 лет.

За это время многое может измениться, планы у заемщика могут поменяться, к примеру, он может захотеть подарить ипотечную квартиру своему ребенку, супруге, родителям.

Но возникает логический вопрос: «Можно ли подарить квартиру в ипотеке, если долг еще не был выплачен?».

Решать вопрос со сменой собственника на квартиру, находящуюся в обременении банка, сложно и есть в этом деле свои тонкости, о которых пойдет речь ниже.

Порядок оформления дарственной на ипотечную квартиру в 2021 году

Если заемщик планирует подарить ипотечное жилье третьему лицу, тогда он должен:

1. Получить согласие банка на осуществление сделки по передаче жилья.
2. Собрать пакет документов для банка.
3. Составить дарственную.
4. Подать документы с заявлением в Росреестр для переоформления прав собственности на жилье.
5. Получить выписку из ЕГРН.

Как договориться с банком и подарить ипотечную квартиру?

Банки в единичных случаях соглашаются на смену собственника ипотечной квартиры. Если в будущем заемщик планирует подарить ипотечное жилье, тогда еще на стадии оформления и подписания договора с банком он должен настоять на том, чтобы в договоре значился пункт о возможном дарении жилья в пользу третьих лиц (с согласия банка).

Только в этом случае у заемщика есть хоть какие-то шансы подарить квартиру, находящуюся на обременении.

Если этот пункт будет включен в договор, тогда следующий шаг заемщика – согласовать с банком вопрос касательно дарения жилья, находящегося на обременении.

Для этого нужно:

1. Пойти в отделение банка, с которым заемщик заключал ипотечный договор.
2. Написать заявление о получении права на дарение квартиры. К заявлению нужно приложить документы на залоговую недвижимость, а также бумаги на то лицо, которому заемщик планирует подарить жилье.
3. Объяснить и при необходимости доказать сотруднику банка, почему тому стоит согласиться на смену заемщика (например, текущему заемщику затруднительно платить по ипотеке, а у нового владельца финансовое состояние гораздо лучше).

Последствия нарушения запрета

Можно ли совершить оформление дарственной, если жилище в ипотеке, без разрешения банка? Что будет, если условия соглашения о запрете дарения окажутся нарушенными? Составить дарственную без согласия банка не получится.

Чтобы посчитать передачу имущества состоявшейся, необходимо сперва зарегистрировать переход права собственности. А для госреггистрации обязательно нужны определенные документы, выданные банком.

Заемщик может попытаться нарушить условия, прописанные в соглашении. В таком случае банк может поступить следующим образом:

1. Подать исковое заявление в судебный орган. Это нужно, чтобы передачу жилища в дар посчитали недействительной.
2. Настоять на преждевременном закрытии задолженности и оплате штрафов, которые были назначены из-за нарушений условий договора.
3. Продать ипотечное жилье, если долг окажется невозвращенным.

О том, как расторгнуть соглашение дарения квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Особенности составления

Если заемщик получил письменное согласие банка на дарение ипотечного жилья, тогда стоит задуматься о составлении дарственной.

Документ оформляется в письменном виде, в тексте договора должна быть отражена следующая информация:

• данные о сторонах сделки: дарителя, одариваемого и кредитора (банка);
• информация о документах, на основании которых квартира является собственностью дарителя;
• документы на предмет сделки (техпаспорт и др.);
• информация о том, что квартира передается в дар на безвозмездных началах;
• права и обязанности сторон сделки (указать, что одариваемому переходит обязанность в выплате остатка долга по ипотеке);
• порядок передачи квартиры;
• информация о том, что передаваемое жилье находится в залоге у банка;
• подписи сторон (дарителя, одариваемого, ответственного сотрудника банка).

Дарственную необязательно заверять нотариально. Главное, чтобы договор был грамотно составлен и зарегистрирован в Росреестре.

Пройти процедуру регистрации дарственной нужно в течение 12 месяцев. Если не успеть в этот срок, тогда договор утратит свою юридическую силу.

Регистрация договора дарения ипотечной квартиры

Согласно ч. 3 ст. 574 ГК РФ дарственная должна быть оформлена в письменном виде и обязательно она должна пройти государственную регистрацию. Поэтому после подписания договора необходимо подать в Росреестр все необходимые документы.

В обязательном порядке следует предоставить ипотечный договор, где будет указана возможность передачи предмета договора другому лицу в качестве дарения. Также сотрудник Росреестра не примет документы от заявителя, если тот не предоставит письменное согласие банка на осуществление сделки.

Только при наличии этого документа, а также самого ипотечного договора можно зарегистрировать дарственную и в дальнейшем передать квартиру одаряемому.

Категории и статус одаряемых

Передача права собственности, следующая за процессом дарения, для кредитной организации – смена заёмщика, требующая изучения его финансовых возможностей и сравнения с платежеспособностью первоначального дебитора с точки зрения коммерческих рисков. Банки дают согласие при пошатнувшемся материальном положении первичного заёмщика, резком ухудшении состояния здоровья, но выдвигают требования по отношению к новому заёмщику, рассматривая индивидуально каждого:

1. Дети дарителя. Можно ли подарить квартиру в ипотеке ребёнку сводится к возрасту одаряемого. Если ребёнок на момент желаемой передачи не достиг совершеннолетия, то банком в качестве возможного заёмщика рассматриваться не будет. Это объясняется недееспособностью и нетрудоспособностью лица, что прямо противоречит интересам кредитной организации.
2. Супруги. Процесс дарения между мужем и женой не предусматривается в силу принадлежности имущества, приобретённого в период брака, к составу совместной собственности. Оформление дарственной в юридическом отношении имеет смысл при условии:
   приобретения квартиры до вступления в брачный союз;
3. расторжения брака с сопутствующим желанием одного из супругов аннулировать права и обязанности на жильё.

Можно ли подарить ипотечную квартиру супруге или её часть, зависит от одобрения банка, который будет изучать реноме супружеской четы на предмет платежеспособности.

1. Близкие родственники. Наличие или отсутствие родственных отношений не имеет значения для банковского учреждения, которое будет оценивать одаряемого на основании получаемых доходов, кредитной истории, стабильности финансового положения. Однако ответ на вопрос, можно ли подарить ипотечную квартиру родителям, с высоким процентом вероятности окажется отрицательным в силу сравнения возраста текущего должника с предполагаемыми, что окажется не в пользу родителей.
2. Созаёмщики. Постановка вопроса имеет смысл при желании лица освободиться от статуса путём передачи прав на недвижимость с обязательствами по погашению кредита. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире банком будет оцениваться с точки зрения достаточности у остальных созаёмщиков финансовых возможностей для погашения ипотеки без участия конкретного лица.

Отличительная особенность договора дарения от купли-продажи заключается в отсутствии необходимости получения согласия остальных собственников для передачи доли. Оформление квартиры в долях по ипотеке не ограничивает владельца в реализации собственных прав, требуя лишь согласие кредитного учреждения.

Статус одаряемого интересен банку исключительно с точки зрения финансового положения и оценки собственных рисков при смене заёмщика. Кредитная организация примет положительное решение при выигрыше «кредитного реноме» перспективного должника по сравнению с текущим. Дарение ипотечной квартиры родственнику первой степени родства представляет интерес для участников дарственной ввиду освобождения от уплаты НДФЛ, являющегося обязательным при передаче стороннему лицу.

В каких случаях можно получить согласие банка на дарение ипотечной квартиры?

При рассмотрении заявления заемщика о дарении жилья другому человеку банк обращает внимание на следующие пункты:

• условия ипотечного договора. Если в соглашении будет обозначен пункт о возможной процедуре дарения жилья, находящегося в ипотеке, тогда банк рассматривает заявление. В противном случае зачастую банки отказывают заемщикам;
• процент оставшегося долга. Если заемщик погасил большую часть ипотеки, то он реально может получить согласие банка на дарение ипотечного жилья. Если же заемщик не погасил даже 50% от той суммы, что дал ему банк, тогда шансы на одобрение заявки снижаются;
• платежеспособность нового собственника. При рассмотрении заявки на дарение ипотечной квартиры банки обязательно интересуются, где работает человек, которому текущий заемщик планирует подарить квартиру, сколько он зарабатывает, как долго работает и т. д. Если финансовое состояние такого человека будет благоприятным, а текущий заемщик при этом утратит свою прежнюю финансовую стабильность, тогда банк может дать одобрение на осуществление процедуры дарения ипотечной квартиры.

Реакция банков

Как может отреагировать банк? Наличие возможности передачи недвижимости в дар до окончания кредитных отношений указывается в соглашении. При этом организация, осуществляющая банковскую деятельность, вправе запретить сделку дарения.

В то же время банк может, наоборот, дать согласие, либо указать в договоре то, что необязательно ждать положительного ответа при передаче обремененного недвижимого имущества в подарок.

Так что при оформлении соглашения между банком и заемщиком, в случае если квартиру в дальнейшем планируется подарить другому лицу, такую возможность лучше всего обсудить заранее и включить этот пункт в кредитное соглашение.

Перед тем как составить договор отчуждения на ипотечное жилье, нужно получить одобрение от банка. Если не сможете назвать веские причины, то вряд ли сделке будет суждено состояться.

Надо аргументировать займодателю то, что отношения дарителя и одаряемого в данном случае необходимы. Возможно и то, что лицо, совершающее дарение жилого помещения, находится в плохом здравии или не имеет достаточно финансовых средств.

Все это объясняется тем, что на одаряемого, наряду с правом собственности на недвижимость, переходит и банковский кредит. Поэтому человек, который может получить в дар жилье, обязан соответствовать таким условиям:

• быть гражданином РФ и иметь постоянную регистрацию там, где располагается банк;
• трудиться на последнем месте работы не менее 6 месяцев (общий стаж должен иметь хотя бы год);
• быть обеспеченным достаточным количеством денег для успешного погашения кредита.

Передать квартиру в дар можно, даже если по ней есть долги. Одаряемый будет обязан погасить все имеющиеся перед банком или ТСЖ долги (туда также входят пени).

Если правопреемник не будет уведомлен о задолженностях, сделка окажется недействительной.

Банк не согласится с оформлением договора дарения и его регистрацией, если эта процедура увеличит риски финансовой организации. Например, не получится, скорее всего, подарить жилплощадь пожилому человеку или несовершеннолетнему гражданину.

Это можно объяснить тем, что для банка будет тяжело принудительно продать заложенное жилье, если заемщик прекратит выполнять свои обязательства.

Можно ли подарить ипотечную квартиру без согласия банка?

Некоторые люди ошибочно думают, что могут подарить ипотечное жилье кому-то из родственников. Однако, не имея согласия банка, сделать это невозможно.

Даже если даритель и одариваемый заключат договор дарения, то такой документ не будет иметь юридической силы, поскольку его придется затем регистрировать в Росреестре, а там никто не возьмет договор без согласия финансового учреждения, где заемщик брал ипотеку.

И даже если у заемщика есть какие-то связи, он хитрым способом осуществил регистрацию договора, то при обнаружении этого факта банк может потребовать аннулировать сделку и обязать заемщика погасить ипотеку преждевременно.

Если заемщик не выполнит требования банка, тогда кредитор в судебном порядке имеет право требовать продажу залогового имущества заемщика.

Список документов

Для составления дарственной нужно собрать следующие документы:

• личные паспорта участников сделки;
• ходатайство о регистрации договора;
• правоустанавливающие документы на предмет соглашения;
• техпаспорт недвижимости;
• согласие со стороны второго супруга, заверенное нотариально (если жилплощадь приобреталась после регистрации брака);
• выписка из похозяйственной книги;
• согласие со стороны органов опеки и попечительства (если одним из участников сделки является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин);
• согласие банка.

Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, ребенку?

Квартира, купленная в ипотеку, до момента выплаты задолженности находится в залоге у банка. Только при согласии банка заемщик может осуществлять какую-либо сделку с недвижимостью, взятую в ипотеку.

Даже если банк и согласится на смену собственника, то он будет тщательно проверять его платежеспособность. А поскольку ребенок не имеет собственных доходов, то банк может отказать ему в оформлении сделки, даже в том случае, если у него есть согласие от родителей либо они подтвердили свою платежеспособность.

Если банк одобрил заявку заемщика на дарение ипотечной квартиры ребенку, тогда даритель должен заключить с одариваемым дарственную, взять письменное согласие в банке и отправить документы на регистрацию в Росреестр.

Кому можно подарить?

Прежде чем продумывать процедуру дарения, следует кое-что сделать, а именно: изучить условия заключенного с банком договора. Некоторые кредитные учреждения прописывают пункт о запрете дарения ипотечной недвижимости. Если он присутствует в закладной, то рассчитывать на согласие кредитора не стоит. При отсутствии такого запрета следует соблюсти еще несколько обязательных условий:

1. Одаряемый должен быть оповещен о статусе жилого помещения.
2. Получатель недвижимости готов выполнять все обязательства по займу.
3. Кредитор имеет интерес в подписании дарственной. Чаще всего банки неохотно идут на такие шаги, но если собственник не имеет более финансовой возможности оплачивать заём, то кредитору будет выгодно переложить ответственность на другого человека и получить свои денежные средства вместе с процентами назад.

Наиболее просто оформить дарственную на созаемщика. Таковым зачастую выступает супруг(а) заемщика, если ипотека оформлена в браке. А вот подарить невыплаченную полностью ипотечную жилплощадь несовершеннолетним не получится. Дети не несут материальной ответственности, а потому не могут быть преемниками залогового имущества.

При наличии запрета на дарение произвести данную процедуру можно будет только после того, как обременение снимется с квартиры, после погашения долговых обязательств в полном объеме.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Подарить долю квартиры, равно как и всю квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только с согласия банка.

Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть передано третьему лицу только с согласия залогодержателя (банка). Согласие должно быть выражено в письменном виде. Без него подарить даже долю в квартире, находящейся в ипотеке, нельзя.

В теории подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только с согласия банка, который и выдал заемщику деньги. На практике же далеко не каждому заемщику банк дает свое согласие на такую сделку, потому что он не хочет рисковать, вступать в отношения с новым заемщиком.

Но если даритель докажет, что банку выгодно дать свое согласие (например, укажет, что одариваемый является платежеспособным лицом), тогда есть шансы на получение одобрения банка.

Без письменного согласия банка подарить ипотечную квартиру невозможно (если только заемщик не погасит целиком ипотеку и не станет полноправным владельцем квартиры).

Инструкция по оформлению

Как оформить дарственную на жилплощадь, которая в ипотечном кредите?

Чтобы подарить жилище другому лицу, если оно в ипотеке, нужно пройти следующие этапы:

1. Сперва нужно получить в банке согласие (в письменной форме) на безвозмездную передачу имущества.
2. После этого даритель собирает необходимую документацию и составляет дарственную.
3. Документы принимаются в МФЦ либо Росреестре. Срок госрегистрации дарения квартиры, находящейся в кредите, может продлиться до 1 месяца.
4. Одаряемый становится владельцем свидетельства о собственности на жилое помещение, обремененное ипотекой.

О том, как оформить дарственную на жилплощадь у нотариуса и во сколько это обойдется, вы можете узнать на нашем сайте.

Допускается ли дарение?

При оформлении ипотечной ссуды право на квартиру, в которой проживает гражданин, сохраняется за банковской организацией вплоть до полного погашения займа.

Если до этого момента человек решил оформить дарение доли, ему потребуется, чтобы кредитор дал свое согласие (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). В договор может быть включено условие, в соответствии с которым заемщику разрешается дарить жилье. Но это встречается нечасто, поскольку замена заемщика создает банкам дополнительные сложности.

Поэтому, если от банка был получен отказ, дарение долей не разрешается.

Причины отказа

Скорее всего, заемщику будет отказано в передаче доли в дар, если:

• он допускал нарушения графика выплат;
• не выплачена большая часть ссуды;
• кредитное соглашение содержит условие о запрете отчуждать часть жилплощади;
• у него возникла сложная финансовая ситуация (расходы на лечение, утрата трудоспособности, увольнение);
• он часто менял место проживания.

В этом случае передать долю в дар можно будет только после погашения ссуды. Не следует пытаться подарить долю, не ставя кредитное учреждение в известность – банк может потребовать признания договора недействительным, досрочно выплатить кредит или реализовать жилье.

Каким требованиям банка должен соответствовать одариваемый?

Получить статус нового владельца ипотечной недвижимости одариваемый может только после того, как пройдет проверку платежеспособности. Для этого нужно представить в кредитный банк следующую информацию:

• совокупный доход одариваемого лица в месяц;
• количество иждивенцев, находящихся на его содержании;
• ежемесячная сумма необходимых для проживания расходов;
• доказательство стабильности заработка (престижность работодателя, успешность фирмы самого заемщика и т. д.).

При этом кандидатура преклонного возраста или несовершеннолетний ребенок вряд ли банк устроит.

Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон

Каждая банковская структура имеет свои особенности относительно выдачи кредитов на жилье. Но, по сути, все они сходятся в одном: банк является полноправным владельцем квартиры, приобретенной в кредит, до тех пор, пока не будет полностью погашена сумма задолженности. При этом жилье служит залоговым обеспечением безопасности сделки.

Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.

Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.