Как можно поменять квартиру, если она находится в ипотеке, на другую?

Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена приватизированной и муниципальной жилплощади, а также комнаты в общежитии или коммуналке.

Требования закона к процедуре

Регулирование отношений между банком и заёмщиком происходит на основе кредитного договора, который составляется в соответствии с Законами РФ.

Согласно ФЗ №102 (ст. 6) каждый ипотечный кредит основывается на залоге, в качестве которого и выступает купленный объект недвижимости.

Процедура обмена предполагает замену залога, то есть фактически переоформление кредита на другой объект.

Общий порядок подобной замены регулируется статьёй 345 ГК РФ. На основе этого закона каждый банк выпускает собственный документ, в котором содержатся конкретные шаги по проведению данной процедуры.

О том, как совершить обмен квартиры с доплатой, как поменять старое жилье на новостройку, а также об иногороднем обмене жильем, вы можете узнать из наших статей.

Способы решения проблемы

Обмен ипотечной квартиры возможен по закону, однако получить добро на его проведения не так просто. Кредитору необходимо просчитать собственные риски в этой ситуации, поэтому каждый из них выдвигает свои условия. Чаще всего заёмщикам предлагается два способа:

1. Погашение ипотеки путём оформления нового краткосрочного кредита. По данной схеме жилплощадь выводится из залога путём выдачи средств на оплату ипотеки в виде краткосрочного займа. Объекты меняются «с доплатой», и полученные деньги идут на погашение кредита. Как вариант, долг гасится за счёт покупателя. То есть жилье продаётся с обременением в виде залога. Остаток долга при этом гасится из доплаты, полученной в момент продажи.

Минусом такого варианта является сложность оформления нового кредита при наличии ипотеки.

2. Переуступка долга. Покупатель приобретает у заёмщика не жилплощадь, а кредит. При этом меняется заёмщик, а график платежей и сумма долга остаётся неизменной. Данная схема редко действует, так как новый заёмщик должен удовлетворить кредитора, а такого покупателя недвижимости крайне сложно.

Читайте на нашем сайте о том, как обменять двухкомнатную квартиру, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, и как заключить договор мены с доплатой.

Подготовка

Для осуществления обмена следует придерживаться следующего порядка действий.

Начать нужно с изучения кредитного договора.

Каждый банк подробно расписывает действия заёмщика и свои собственные в этом документе, и скорее всего пункт о продаже или обмене залоговой недвижимости в документе оговаривается.

Для того чтобы разобраться во всех тонкостях процесса и узнать, в каких регионах действие возможно, стоит проконсультироваться непосредственно у сотрудников организации.

Если вы хотите обменять квартиру на жильё в другом городе, он должен находиться не далее чем в 1000 км. от отделения банка. Залоговая жилплощадь регулярно проверяется инспекторами, и добраться до неё они должны в течение одного дня.

После консультации и знакомства с условиями возможной сделки необходимо подобрать подходящий объект недвижимости. Уверенность в добропорядочности владельца – необходимое условие для успеха сделки, ведь задержка выплаты с его стороны может обернуться серьёзными неприятностями.

Следует отметить, что этот шаг является одним из самых сложных. Поэтому целесообразнее привлечь для решения проблемы надёжное Агентство недвижимости, лучше всего именно то, которое сотрудничает с вашим банком.

Затем заёмщик совместно со службой безопасности банка проводит проверку объекта, на который планируется произвести обмен. Объект проверяется в ЖЭУ или УК, налоговых органах, ФМС, ЕГРП. Одновременно второй участник обмена проверяется на наличие судимости.

При отсутствии обстоятельств, препятствующих проведению сделки, начинается подготовка пакета документов.

Третий этап подготовки – сбор документов. Подготовка пакета происходит одновременно с поиском варианта жилья. Список документов состоит из следующих позиций:

• кредитный договор;
• копия лицевого счёта;
• документы на объект отмена;
• выписка из домовой книги;
• личные документы участников сделки;
• справка об отсутствии задолженности по кредитам;
• свидетельство о браке (если есть);
• согласие на обмен зарегистрированных по адресу;
• техпаспорта и поэтажные планы помещений;
• акт оценки объекта.

Затягивают проведение торгов

Должники могут долго реализовывать имущество, для этого они затягивают торги. Такие действия влекут значительные потери для кредитора. В этом случае он вправе требовать возмещения причиненных убытков, даже если внешне действия залогодателя выглядят правомерными.

Залогодатели часто обращаются в суд с необоснованным заявлением о принятии обеспечительным мер. По этой причине возможность провести торги по продаже заложенного имущества суд может временно заблокировать.

Пример: должнику удалось затянуть торги на девять месяцев с помощью обеспечительных мер. Банк обратился в суд с заявлением о взыскании компенсации.

Три инстанции отказали заявителю. Они решили, что обращение с ходатайствами о принятии обеспечительных мер нельзя рассматривать как противоправное поведение. Тот факт, что впоследствии суды отказались удовлетворить требования должника, в обеспечение которых налагали ограничения, не свидетельствует о его недобросовестности.

Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций. В споре о взыскании убытков или выплате компенсации в связи с обеспечением иска не нужно доказывать виновность лица, которое просило наложить обеспечительные меры.

Какой довод защитит залогодержателя

Права возместить убытки от обеспечительных мер либо получить компенсацию основаны на положениях пункта 3 статьи 1064 ГК и возникают в силу прямого указания закона — статьи 98 АПК. Поэтому потери кредитора — залогодержателя в аналогичных случаях можно возложить на должника — залогодателя, даже если напрямую не было его виновных действий.

Статья подготовлена с использованием материалов журнала «Корпоративный юрист»

• Подготовка и составление договоров
• Все услуги по банкротству
• Управление недвижимостью

Особенности в зависимости от характеристики объектов

Обмен залоговой квартиры может производиться на следующих условиях:

На равноценную

Производится путём смены объекта залога в том же кредитном договоре. Выбранный объект проверяется службой безопасности банка. Для этого заёмщик должен взять различные документы на помещение из УК, ЕГРП, БТИ.

Если препятствий к покупке нового жилья не обнаружится, составляются документы:

• договор обмена;
• акт о передаче нового объекта залога;
• вывод из-под залога старой жилплощади.

Расходы по получению различных справок ложатся на плечи заёмщика. Новый собственник становится полноправным владельцем после снятия обременения и получает Свидетельство.

На более дорогую

Можно ли обменять квартиру на большую? За счёт стоимости старого жилья гасится кредит, а разница используется в качестве первого взноса на новую жилплощадь. Такая сделка более выгодна банку, так как стоимость залогового объекта увеличивается.

Как это сделать? Чаще всего проводится путём продажи ипотечной квартиры с согласия банка и оформления нового кредита. Клиент одновременно подаёт заявление на продажу уже взятой в кредит жилплощади и на оформление в ипотеку новой.

Как правило, такой обмен без труда разрешается банком, если у заёмщика не было просрочек по действующему договору.

Смена должника

Проводится в случае нехватки средств у приобретателя жилплощади. Покупатель отдаёт продавцу доплату, а оставшаяся сумма оформляется в виде кредита на его имя.

Жилье при этом остаётся в залоге. Трудность подобной сделки заключена в поиске продавца, способного удовлетворить банк своей платёжеспособностью, поэтому подобные схемы довольно редкие на практике.

Договор купли-продажи

Как осуществить обмен ипотечной квартиры на другую путем составления договора купли-продажи?

Средства от продажи идут на погашение ипотеки, новая вновь оформляется в ипотеку.

В этом случае возможна даже смена банка. Такая схема в основном применяется, если клиент хочет обменять жилье на более дешёвое.

Банк скорее всего не захочет брать в залог недвижимость меньшей стоимости , так как ему это не выгодно. Поэтому предыдущие схемы он применять не согласится.

Чаще всего в этом случае приходится искать потребительский кредит для выплаты остатка по ипотеке, а затем просто оформлять новый ипотечный договор.

Погасить остаток можно также за счёт разницы, полученной от покупателя. В этом случае сумма берётся в качестве аванса, и окончательная сделка оформляется после снятия обременения с жилья.

Несколько слов о военной ипотеке

Нетрудно заметить, что любой вариант можно решить обменом. Безо всякой лишней купли-продажи. Но бывает так, что продавцу другого недвижимого имущества квартира, которую взял в ипотеку клиент, может оказаться не нужна. Если продавцу требуются только наличные деньги, тогда без купли-продажи не обойтись. Кроме того, более дорогая или более дешевая квартира означает и другой размер ипотеки, ведь стоимость залога должна соответствовать той сумме, которую банк дал в долг. С ее изменением может измениться и процентная ставка, и первоначальный взнос. Вот почему чаще всего все операции с ипотечной недвижимостью проходят в рамках эквивалентного по деньгам обмена. Еще один нерассмотренный случай – это военная ипотека. Пожалуй, для клиента такую недвижимость обменять/продать будет тяжелее всего. Ведь здесь идет двойное обременение – банковское и Росвоенипотеки. Разрешаемый досрочный способ тут всего один:

• перевод по службе в другое место. Обычно это другой город. Подобное заранее предусмотрено в договоре военной ипотеки в пункте «переезд». Схема аналогична той, что имеет место при равноценном обмене, только жилье должно быть рядом с местом службы военного;
• второй вариант очевиден – просто нивелировать ипотеку и рассчитаться по программе Росвоенипотеки.

Напоследок стоит предупредить, что нередко, когда в ипотечном договоре заблаговременно указаны условия обмена или продажи залогового имущества. Поэтому при подписании соглашения надо быть внимательным. Это один из основных моментов реализации недвижимого имущества, находящегося в ипотечном обременении, которые были рассмотрены в данной информативной статье.

Оформление сделки

В зависимости от выбранного способа сделка проводится по определённому сценарию. Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника.

Действия проводятся таким образом:

1. На каждое из обмениваемых помещений оформляются договора купли-продажи. Продаваемая заёмщиком жилплощадь на данном этапе остаётся в качестве залога у банка.
2. Заёмщик обращается в Росреестр и регистрирует покупку нового жилья.
3. На основании нового Свидетельства оформляется новый договор, по которому приобретённая жилплощадь переходит в залог кредитору.
4. Кредитная организация выдаёт разрешение на снятие обременения с бывшей ипотечной жилплощади, и новый владелец может закончить оформление собственности.

Разрешение банка

Распоряжаться недвижимостью, которая находится в ипотеке, можно исключительно с разрешения банка. Фактически для обмена квартиры, необходимо сначала вывести ее из обременения. Банк это сделает только при полном расчете заемщика по кредитному договору. Поэтому для решения вопроса нужно, прежде всего, обратиться к кредитору. Попытки провести операцию без разрешения могут привести к тому, что банк, ссылаясь на грубое нарушение кредитного договора, потребует досрочно погасить задолженность. С большей вероятностью разрешение получит заемщик, который не допускал возникновение просрочек и своевременно выполняет все требования банка, в том числе и в части заключения договоров страхования. Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.

Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски. Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.

Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги.

Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.