Передаётся ли в дар квартира в ипотеке, можно ли оформить дарственную на её часть и как сэкономить на этом деньги и собственное время – обо всём этом и обо всех неочевидных особенностях подобной сделки, Вам сегодня расскажет практикующий юрист и автор сайта «Юридическая скорая» — Олег Устинов.
Довольно часто, выбирая жильё, мы вынуждены брать его в ипотеку, причём на большой срок (например, на 20-30 лет). При этом, в этот продолжительный период времени может произойти всё, что угодно и поэтому специалисты рекомендуют заранее узнать о возможности распоряжения полученной в кредит квартирой, фактически состоящей в залоге у банковской организации, выдавшей на неё средства.
Когда можно оформить дарственную на квартиру в ипотеке?
Отличительная черта данной ситуации – присутствие третьего заинтересованного лица в сделке. Его мнением о предполагаемом соглашении, как мнением фактического владельца жилья, никак нельзя пренебречь. Заемщик не владеет квартирой единолично, пока вся сумма, выделенная банком, ему не возвращена.
Важно! Цель кредитора (в данном случае, банка) – убедиться в том, что его деньги будут получены обратно, какие бы манипуляции не проводились с квартирой. По умолчанию, любые изменение в статусе квартиры для залогодержателя негативны.
Нужно быть готовым к сложностям при оформлении дарственной. По закону сделка возможна при следующих условиях:
- в договоре присутствует пункт о возможности дарения;
- одаряемый в курсе статуса квартиры. Он проявляет готовность и способность действовать в соответствии с условиями договора, выполняя его требования;
- кредитор заинтересован в сделке.
Если в ипотечный договор при подписании был внесен пункт о запрете дарения, условие непреодолимо. Единственный возможный выход в этом случае – погасить заем, выведя квартиру из статуса залога. И тогда уже заниматься безвозмездной передачей жилья одаряемому.
Если прямого запрета нет, или возможность операций с залоговой недвижимостью предусмотрительно упомянута, следует направить все силы на достижение соглашения с банком. Кредитор способен реализовать право на отказ в оформлении дарственной, если не будет уверен, что изменение плательщика пойдет на пользу ипотечным выплатам.
С точки зрения залогодержателя, любые операции с невыплаченной недвижимостью – лишние риски, идти на которые стоит лишь при наличии серьезных доводов. Поиском таких доводов и надлежит заниматься плательщику.
Важно! Вряд ли удастся получить согласие кредитора на дарственную в пользу лица, чья платежеспособность не очевидна: малолетнего, пожилого или малообеспеченного.
Что «говорит» закон в 2021 году
Согласно положениям, описанным в 37 статье Федерального закона «Об ипотеке», принятом 16 июля 1998 года – жилплощадь, которая была приобретена собственником по ипотечному кредитованию, может быть передана по договору дарения по соглашению лица, которое предоставило ранее это имущество в залог. В том же законе можно найти строки о том, что жильё, взятое в ипотеку до её выплаты, является собственностью банка.
Из вышеописанного следует, что до момента погашения ипотечного кредита, окончательное решение, можно ли подарить ипотечную квартиру – остаётся за банковской организацией, которая обладает правом собственности на данную недвижимость.
При этом, в 1 пункте рассмотренного закона «Об ипотеке» содержится важное правило:
Залогодержатель имеет право распоряжаться заложенной банку недвижимостью с его разрешения.
Стоит отметить, что большинство вещных отношений, которые связывают займодателя и заёмщика и относятся к жилью, на которое и был оформлен кредит – в 2021 году подчиняются этим нормативно-правовым актам:
- Гражданский кодекс Российской Федерации, в котором содержатся все общие сведения о праве собственности на жильё, а также залоге и кредитном соглашении.
- Федеральный закон под номером 102 «Об ипотеке», регулирующий сам процесс передачи банковской организации под залог.
- Кредитный договор, в содержании которого изложены права, а также прямые обязанности сторон данного соглашения (залогодержателя и банка).
- Положение о проведении государственной регистрации прав и ограничений, определённых в Федеральном законе №122 «О государственной регистрации прав на недвижимость».
РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:
Стороны договора дарения: права, обязанности, запреты
Законодательные основания
Законность прав кредитной организации принимать участие в решении судьбы ипотечной квартиры подтверждено следующими нормативно-правовыми документами, регламентирующими отношения между лицом-заемщиком и организацией-кредитором:
- статья 37 закона №102-ФЗ упорядочивает процесс оформления квартиры в качестве залога, подчеркивая обязательность согласия кредитора в сделке;
- права и обязанности обеих сторон описывает закон Федерации №122;
- способы, обеспечивающие исполнение залоговых обязательств, перечислены в Гражданском кодексе статьей 329;
- если одна из сторон договора нарушает принятые договоренности, ГК РФ диктует возможность возврата недвижимости статьей 334.
Кроме буквы закона, большое значение имеет подписанный обеими сторонами договор. Если пункты его не противоречат федеральному законодательству, именно они имеют приоритет. Будучи в курсе деталей ипотечного законодательства, вести конструктивный диалог с залогодержателем будет проще.
Требования к договору
В дарственной на квартиру, взятую в ипотеку, необходимы такие данные:
- Реквизиты лица, решившего подарить жилье, одариваемого, а также залогодержателя.
- Информация о правоподтверждающем документе.
- Характеристика и техническое описание имущества.
- Обязательно напишите, что жилье отдается безвозмездно и безвозвратно.
- Указание прав и обязанностей, которые приписываются сторонам.
- Сведения о переходе права собственности. Непременно должно быть сказано, что лицо, получающее жилплощадь в дар, проинформировано о том, что недвижимость находится в залоге у банка.
- Подписи всех участников процесса.
После регистрации сделки одаряемый забирает свидетельство о получении права на жилище с обременением.
Узнайте из нашей статьи о том, во сколько обойдется оформление сделки дарения жилплощади между близкими родственниками.
Получаем согласие
Обязательным предварительным условием для составления договора является получение решения банка об одобрении отчуждения предмета ипотеки у заемщика. А подобное согласие почти невозможно получить без озвучивания веских причин, по которым акт дарения необходим и полезен, банку, в том числе.
Такой причиной может стать доказанное состояние нездоровья дарителя, его очевидная финансовая несостоятельность по сравнению с положением одаряемого.
Решение, принимаемое банковской организацией, будет соответствовать требованиям статьи 38 закона №102 и основываться на составленном при оформлении ипотеки соглашении. Потенциальная возможность дарения недвижимости оставляет простор для дальнейших маневров, прямой запрет закрывает тему дарственной до полной выплаты суммы кредита.
Рассмотрим вариант гипотетического согласия банка. Первым действием его как залогодержателя станет скрупулезная проверка надежности плательщика и его кредитной истории. Увеличение количества платежей понимает доверие кредитора, работая в вашу пользу.
Важно! Банк вряд ли станет рассматривать сделки с ипотечной недвижимостью, если остаточные выплаты составляют более трети первоначальной суммы.
Права собственника
Приобретаемая недвижимость становится собственностью покупателя после того, как он:
- Заключил договор купли-продажи с продавцом.
- Передал оговоренную сумму денежных средств второй стороне.
- Зарегистрировал право собственности в Росреестре.
При оформлении ипотеки в эту процедуру вносятся некоторые коррективы. Договор заключается между тремя сторонами – продавцом, покупателем и кредитором. Деньги дает банк, поэтому накладывает на жилплощадь обременение, чтобы заемщик не смог распорядиться имуществом единолично.
Ипотечный заемщик после оформления жилья имеет право:
- Вселяться в помещение сам и заселять близких родственников, членов своей семьи.
- Зарегистрироваться в ней и прописать там родных.
- Делать косметический ремонт.
- Обустраивать помещение по личному усмотрению.
Ограничение прав собственника распространяется на проведение следующих процедур:
- Продажа недвижимости.
- Оформление дарственной.
- Регистрация в квартире лиц, не имеющих семейного родства с владельцем.
- Проведение перепланировки.
- Сдача помещения в длительную аренду.
Любое из указанных действий должно быть согласовано с кредитором и может быть проведено только при его одобрении.
Пошаговая инструкция
Первоначальные действия
- Принять решение о личности одаряемого, учитывая будущие требования кредитора.
- Уточнить наличие пункта, допускающего сделки с ипотечной недвижимостью, в соглашении, заключенном при оформлении кредита. Присутствие такого положения позволяет обращение в банковскую организацию.
Куда обращаться?
Наиболее полный ответ о возможности безвозмездной передачи квартиры, включающий указания о дальнейших действиях и значимых моментах, будет получен в компании, оформившей ипотеку по данной недвижимости. Офис должен территориально принадлежать тому же региону и городу, что и приобретаемое жилье.
Далее нужно уточнить данные сотрудника, который назначен изучать дело плательщика, оценивать состоятельность и благонадежность одаряемого, фигурирующего в желаемом акте. Записаться к нему на прием.
Какие документы понадобятся?
Для изучения запроса банковской организацией следует подготовить:
- заявление о возможности безвозмездной передачи жилья в ипотеке;
- дубликат паспорта заявителя;
- дубликат договора по кредиту;
- техпаспорт квартиры с точными характеристиками;
- предварительно составленный договор о дарении;
- дополнительные документы (по запросу банковского служащего).
Далее необходимо:
- Выяснить, соответствуют ли предоставленные сведения предъявляемым требованиям. Представить дополнительные доказательства благонадежности по требованию сотрудника банка.
- Получить письменное согласие банковской организации на проведение сделки дарения.
- Подготовить и составить соглашение о безвозмездной передаче недвижимости самостоятельно или обратиться за этим в нотариальную контору.
Госрегистрация договора
В случае получения согласия кредитора письменное разрешение включают в состав стандартного набора документов, подаваемого в Росреестр:
- паспорта сторон, участвующих в передаче недвижимости;
- заявка на регистрацию;
- правоустанавливающие документы владельца жилья;
- технический паспорт жилплощади, являющейся предметом дарения;
- заверенное нотариусом согласие супруга (при необходимости);
- выписка из домовой (поквартирной) книги.
Особенности
Важнейший момент в данной ситуации – наличие третьей стороны-участника в лице кредитора, чье мнение нельзя игнорировать. В результате дарения собственником жилья становится одаряемый. К нему же переходят и обязательства по обременению. Этот момент должен найти отражение в составленном договоре вместе с пунктом о сути обременения: его виде и характере притязаний на жилье.
Важно! Неверное оформление договора дарения может привести к признанию сделки ничтожной. Поэтому, хоть обращение к нотариусу и не является обязательным, при таком сложном анамнезе, стоит перестраховаться и поручить составление документации профессионалу.
Это вызовет лишние расходы, но послужит гарантией от ошибок оформления и сэкономит время на исправлениях документации.
Произвести переоформление ипотечной недвижимости в собственность лица, принимающего дар
Список необходимых документов
Когда банк дал согласие, наступает время оформления дарственной на квартиру, взятую по программе ипотечного кредитования. Для госрегистрации договора нужен такой пакет документов:
- Паспорта граждан РФ, принадлежащие дарителю и одаряемому.
- Заявление на регистрацию.
- Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество.
- Технический паспорт на ту жилплощадь, которая дарится одним лицом другому.
- Одобрение второго супруга, которое необходимо заверить у нотариуса. Это нужно, если жилье покупалось в браке.
- Выписка из поквартирной книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
- Одобрение со стороны опекунского совета. Запрашивается, когда сделка дарения касается прав недееспособных либо несовершеннолетних лиц.
- Согласие банка.
О том, как оформить дарственную на жилплощадь, вы можете узнать из нашей статьи.
Сколько придется потратить?
Процедура дарения включает в себя оплачиваемые и бесплатные моменты. Бесплатными являются:
- непосредственно акт передачи квартиры в дар от одного близкого родственника – другому;
- выдача согласия банка-кредитора.
Вносить оплату придется:
- если дарение происходит между не близкими родственниками или чужими людьми. В договоре прописывают, какая из сторон оплачивает 13-процентную пошлину от стоимости квартиры;
- государственную пошлину в 2 500 рублей в пользу Росреестра;
- нотариальные услуги, если к ним прибегли.
Как могут повести себя банки при дарении ипотечной квартиры
Приняв решение подарить квартиру, волей-неволей возникает вопрос, как отреагирует банковская организация-кредитор на желание передать «привязанное» к банку имущество. И, хотя, наличие у гражданина такой возможности прописано на законодательном уровне – сотрудники банка имеют право запретить проведение сделки.
Однако, рассмотрев ситуацию, банк может разрешить передачу имущества или же включить в кредитный договор пункт о том, что заёмщик может не ожидать положительного ответа от кредитора при передаче обременённой недвижимости в подарок близкому родственнику или любому другому лицу.
Таким образом, облегчить процесс отчуждения ипотечного жилья можно уже на этапе оформления договора между заёмщиком и банком, выразив своё желание включить соответствующий пункт в содержание кредитного соглашения.
Но, в большинстве случаев – жильё берётся в кредит для себя, а потому, перед составлением дарственной на него придётся представить сотрудникам организации весомые причины для получения положительного ответа.
Мнение эксперта
Олег Устинов
Практикующий юрист, автор сайта «Юридическая скорая помощь», один из соучредителей фонда «Наше будущее».
Опытные юристы рекомендуют, в первую очередь, акцентировать заёмщику внимание банка на необходимости проведения сделки и получения выгоды для каждой из участвующих в ней сторон. Например, гражданин, желающий подарить недвижимость, не имеет возможности выплачивать регулярно установленные суммы или имеет проблемы со здоровьем, что ставит под вопрос целостность сделки, в целом.
Конечно, недоверие сотрудников банка оправдано, ведь вместе с правом собственности на ипотечную недвижимость, к новому владельцу переходит и невыплаченная часть кредита, размер которой сам по себе является одним из важных факторов принятия отрицательного или положительного решения.
Вот почему лицо, которое претендует на жильё и будет выступать в роли одаряемой стороны, обязано соответствовать следующим условиям:
- Являться гражданином Российской Федерации и иметь постоянную регистрацию в регионе локации банка-кредитора;
- осуществлять трудовую деятельность не менее 6 месяцев на последнем месте работы, а также иметь не менее 1 года официального общего трудового стажа;
- быть полностью платежеспособным и иметь свободные средства для последующей выплаты кредита.
Отметим, что подарить квартиру можно и при условии, что по ней имеется задолженность (иногда так даже гораздо проще, ведь сотрудник организации-кредитора понимает, что в отличие от нынешнего собственника – будущий может осуществлять регулярные выплаты). Для этого одаряемый лишь должен уплатить, имеющиеся перед ТСЖ и банком долги вместе с пенями. Однако, если правопреемник при заключении договора дарения, не был информирован о таких долгах – сделка будет признана недействительной!
РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:
Договор дарения на бытовую технику- советы юриста в 2021 году
Рационально, что банковская организация не даст своё согласие на оформление дарственной и перерегистрации прав собственности, если данная сделка может увеличить риски самого банка. К примеру, наверняка, не получится подарить жилплощадь несовершеннолетнему или пожилому человеку, а также человеку с проблемами со здоровьем.
Этот факт юристы также объясняют и тем, что организации впоследствии будет сложно реализовать заложенное жильё в случае, если заёмщик будет неспособен выполнять взятые им кредитные обязательства.
Что будет, если оформить дарственную на квартиру в ипотеке без ведома банка-кредитора
Также, многие читатели нашей рубрики о дарении недвижимости интересуются, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке без разрешения банка и какие последствия могут последовать вслед за нарушением соглашения о запрете? Отвечаем – оформить договор дарения на такую жилплощадь у Вас не получится! Почему?
Всё просто. Для завершения сделки дарения имущества сторонам данной сделки необходимо в обязательном порядке официально зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в Госреестре, сотрудники которого обязаны принять от дарителя и одаряемого установленные действующим законодательством документы, часть из которых должна быть выдана представителями банка-кредитора.
В том случае, если заёмщик проигнорирует вышеописанные правила – банковская организация имеет право поступить так:
- подать соответствующее исковое заявление в суд, требуя расторжения сделки;
- продать ипотечную квартиру в случае, если долг не будет возвращён банку в полном объёме;
- настоять на преждевременной выплате всей задолженности, а также принудить нарушителя оплатить все штрафы, появившиеся вследствие нарушений заёмщиком условий кредитного договора.
Есть ли варианты в обход кредитной организации?
Участие в сделке банка в качестве полновластного собственника создает дополнительные сложности, ведь решающее мнение этой стороны необходимо учитывать. Иногда возникает желание сделать так, чтобы обойти законные условия, оформив документы без ведома кредитора. Подобные действия будут иметь следующие последствия:
- Росреестр не примет на регистрацию документы.
- Банк может осуществить свое право по привлечению нарушителя к ответственности, потребовав назначения штрафных санкций.
- Сделка дарения будет признана недействительной.
- Кредитная организация может затребовать досрочной уплаты всей суммы ипотеки с учетом процентов или отчуждения жилья, являющегося залогом.
✅ Порядок дарения
Основное отличие от обычного дарения доли – разрешение от третьего участника правоотношений (банка). Заявителю предстоит обратиться к нотариусу, поскольку речь идет об отчуждении долей квартиры. Но обо всем по порядку.
