Ипотечная квартира – это актив. Его собственник имеет право извлекать экономическую выгоду от имущества. Дополнительный доход можно получить, если сдавать квартиру, которая находится под залогом в банке, а средства от аренды направлять на погашение кредита.
Но договор ипотечного кредитования накладывает некоторые ограничения на права распоряжения недвижимостью. Выясним, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, чем это грозит заемщику с юридической точки зрения, и как правильно сдать внаем заложенную недвижимость, чтобы минимизировать свои риски.
Возможна ли сдача ипотечной недвижимости?
Предметом ипотеки выступают земельные участки, промышленные здания, жилые дома, дачные строения, парковки, морские суда. У собственника залогового имущества со временем изменяются семейные обстоятельства. Люди переезжают в другие города, женятся, съезжаются, квартира оказывается без жильцов.
В то время как лишние квадраты простаивают, хозяин вынужден оплачивать ипотеку и коммунальные услуги. Отличное решение избежать убытков – поиск квартирантов. Доход от арендных операций поможет покрыть обслуживание кредита.
Права и обязанности заемщика четко регламентирует российское законодательство:
- Использовать ипотечную недвижимость по ее целевому назначению;
- Не допускать обесценивания квартиры сверх физического износа;
- Поддерживать исправное состояние залогового имущества;
- Покрывать затраты на содержание этого имущества до полной выплаты ипотеки.
Если вы приобрели жилье по договору ипотеки, то согласно статье 29 ФЗ «Об ипотеке» имеете полное право получать доходы от имущества. Аренда квартиры в ипотеке не перечит использованию по целевому назначению.
Но квартиросъемщики, как правило, относятся к съемной жилплощади небрежно. То есть недвижимость утратит свой товарный вид, как результат, обесценится, снизится ее ликвидность. Исходя из этих критериев, банки зачастую ограничивают возможность сдачи внаем ипотечной квартиры.
Несмотря на то, что недвижимость находится в собственности заемщика, кредиторы выдвигают разные требования к залоговому имуществу. Некоторые с легкостью согласовывают договора аренды ипотечных квартир, другие – настаивают на увеличении процентных ставок, пересмотре договоров кредитования или страхования.
Тем, кто изначально приобретает жилье для последующей сдачи, стоит позаботиться, чтобы в ипотечном договоре была прописана возможность это осуществить. Также необходимо юридически оформить соглашение на передачу ипотечной недвижимости в наем – заключить договор аренды. В документе прописываются требования к арендатору, сумма и условия платежа, права и обязанности сторон.
Квартира в ипотеке. Считается ли она собственностью?
Да, и регистрация права собственности покупателя на квартиру в ипотеке происходит одновременно с регистрацией самой ипотеки. В регистрирующий орган подаются договор купли-продажи и кредитный договор. Срок регистрации кредитных сделок с недвижимостью в Москве составляет 7 календарных дней. В итоге вы получите зарегистрированный договор с двумя штампами регпалаты — о регистрации вашего права собственности на квартиру и о регистрации ипотеки в силу закона. В реестре прав на недвижимое имущество по за одним объектом недвижимости будут зарегистрированы два права — вашей собственности и залога кредитора.
Иногда может быть 3 и более залогов недвижимости. Например, средства на покупку квартиры предоставляются лицу из двух разных источников. Так бывает при предоставлении военной ипотеки банком и одновременном предоставлении средств целевого жилищного займа Росвоенипотекой. Это значит, что в случае продажи квартиры с торгов сумма будет пропорционально разделена между государством, банком и военнослужащим. Это случается при увольнении владельца квартиры из рядов ВС.
Таким образом, если собственник захочет продать такую квартиру, в регистрации договора купли-продажи будет отказано.
Выгодно ли сдавать ипотечную недвижимость?
Сдавать недвижимость выгодно тем, кто имеет собственную жилую площадь. Арендный доход – источник регулярных поступлений. Удобно полученные платежи направлять на погашение ипотеки. Это позволит избежать значительных затрат из семейного бюджета.
Часто практикуют арендные операции с ипотечным имуществом люди, которые купили квартиры для детей. До совершеннолетия, или момента вселения ребенка квартира будет приносить доход.
Исходя из размера арендной ставки, выручка компенсирует часть ежемесячных отчислений банку, либо полностью покроет их. Недвижимость, приобретенная в ипотеку, окупится за 10-12 лет. В крупных городах этому способствует высокий спрос на съемные квартиры, в маленьких – низкая первоначальная стоимость метров.
Кем является банк?
Многие ошибочно полагают, что при жилищном кредитовании недвижимость принадлежит банку и есть некий момент, когда квартира переходит в собственность при ипотеке физическому лицу. На самом деле собственником жилья изначально является покупатель. Все полномочия владения и пользования жильем есть только у владельца. И только в случае, если многократно нарушены сроки внесения платежей по кредиту, на квартиру может быть обращено взыскание.
Завершив взаиморасчеты с кредитором, собственник недвижимости должен снять обременение и вывести квартиру из-под ипотеки. Для этого в банке надо получить справку о полной выплате кредита, и закладную с отметкой об исполнении обязательства. Затем вам необходимо отправиться в регистрирующий орган, чтобы снять с квартиры обременение. Это может быть управление Росреестра по месту нахождения квартиры, но удобней пользоваться услугами МФЦ, если такая услуга предоставляется в вашем районе. В подтверждение обновлений реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вы получите выписку из него с отсутствием обременения прав.
В кредитном договоре и договоре залога перечисляют ограничения владения квартирой. Обычно собственник не может без согласия банка прописать в квартире лиц, не являющихся членами семьи. Не выйдет осуществить перепланировку или переустройство квартиры, находящейся под залогом банка. Дело в том, что этими действиями можно ухудшить потребительские свойства квартиры, снизив ее рыночную стоимость. При необходимости реализации такой недвижимости с торгов залогодержатель несет убытки.
Какие документы нужны для ипотеки
Опять же, все зависит от требований банков. В общем и целом большинство попросит предоставить следующие:
- Заявление.
- Паспорт.
- Заверенная копия трудовой книжки.
- Трудовой договор и документ, подтверждающий доход.
- СНИЛС.
Есть документы, которые нужно предоставлять при их наличии: свидетельство о браке и рождении детей, водительские права, документы об образовании и так далее.
Также нужен пакет документов на недвижимость, которая станет обеспечением по кредиту:
- Правоустанавливающие документы.
- Схема и характеристика жилого помещения.
- Стоимость недвижимости.
- Выписка из ЕГРП.
Как купить квартиру, обременённую залогом
В зависимости от условий, купить квартиру можно разными способами.
С погашением ипотеки во время сделки
Условия: сделка проводится с согласия банка, в котором текущий владелец оформил ипотеку; покупатель приобретает объект за наличные деньги.
Самая безопасная схема. В ней защищены все участники сделки: и покупатель, и продавец, и банк. Рассмотрим на примере.
На продажу выставлена квартира за 3 миллиона рублей. Банк даёт согласие на сделку и определяет сумму оставшегося долга — 500 тысяч рублей. Для расчётов используют две ячейки. В них перед подписанием договора купли‑продажи закладываются деньги покупателя: 500 тысяч в одну и 2,5 миллиона в другую.
В документах на ячейки прописывается, кто и когда может забрать купюры. Если договор купли‑продажи будет подписан, а переход права собственности зарегистрируют в Росреестре, банк сможет забрать свои 500 тысяч из одной ячейки, продавец — 2,5 миллиона из второй, а покупатель — закладную для снятия обременения. Если сделка сорвётся, то покупатель вернёт свои средства, а для остальных ничего не изменится.
Иногда средства за кредит могут вноситься не через ячейку, а непосредственно в банк, но финансовое учреждение в любом случае активно участвует в процессе.
С переуступкой долга
Условия: сделка проводится с согласия банка, покупатель приобретает жильё в ипотеку от этого же банка.
Покупатель подаёт в банк заявку на ипотеку, как если бы покупал любую квартиру. Процесс одобрения будет аналогичным и займёт примерно столько же времени. Так как заёмщиком при покупке станет он, финансовое учреждение проверит его платёжеспособность и примет решение, готово ли видеть его своим клиентом.
Здесь помимо договора купли‑продажи заключается договор уступки прав требований по старому кредиту или новый кредитный договор между банком и покупателем. Обременение в Росреестре снимают и накладывают новое с регистрацией прав следующего владельца.
Татьяна Трофименко
ведущий юрист Европейской юридической службы
Эта схема также достаточно безопасна.
С досрочным погашением ипотеки за счёт средств покупателя
Условия: банк не согласен на продажу квартиры, покупатель приобретает жильё за наличные. Или покупатель кредитуется в другом банке.
В этом случае кредит гасит покупатель. Соответственно, у него должна быть на руках сумма, равная остатку долга. Стороны заключают предварительный договор купли‑продажи квартиры, по которому продавцу передаются деньги, чтобы закрыть ипотеку. Затем с квартиры снимается обременение, и далее жильё продаётся как недвижимость без залога.
Этот вариант более рискованный для покупателя, так как деньги передаются по договору, который не подлежит регистрации в Росреестре.
Татьяна Трофименко
ведущий юрист Европейской юридической службы
Теоретически продавец может отказаться от регистрации договора купли‑продажи в Росреестре. Деньги с него покупатель получить сможет, но только через суд.
Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?
Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.
- Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.
- Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.
Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:
- Если долг погашается досрочно.
- Если банк разрешил сделку.
Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.
Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.
Когда во время ипотечного кредитования наступает право владения
Получение ипотеки зачастую вызывает у людей вопросы, когда же именно квартира становится их владением и как именно производится определение права собственности на данную недвижимость. Профессиональные юристы, занимающиеся вопросами недвижимости, отвечают здесь однозначно — сразу после оформления всех необходимых документов жилплощадь становится полной собственностью покупателя. Все требуемые бумаги, отвечающие за данный момент, оформляются в процессе заключения этой сделки и прохождения регистрационной процедуры.
Однако данная проблема имеет ряд подводных камней: в частности, не следует заключать соглашения с организациями, выдающими ипотечные кредиты, ограничивающими права человека, решившего воспользоваться подобной программой. Следует опасаться компаний, которые не позволяют вступить покупателю квартиры в полное право собственности сразу после приобретения жилплощади, а прекращение данного периода стремятся перенести на неопределенное время.
Однако из данного правила имеются определенные исключения: в частности, даже крупные банки ограничивают такое право потенциального владельца в случае, если недвижимость приобретается в строящемся доме. В таком случае новый хозяин становится собственником жилья сразу после того, как строение сдается в эксплуатацию. При этом квартира не будет находиться в залоге, хотя кредитор и обязуется внести первоначальный взнос и начинает погашать заем в порядке ежемесячных платежей.
