Ипотека — это банковская услуга, которая предусматривает выдачу денежных средств на улучшение жилищных условий. Для многих граждан ипотека становится единственной возможностью на приобретение собственного жилья. Пока не будет выплачен долг банку, квартира будет выступать в роли залогового имущества. На возмещение средств дается до 30 лет. За этот длительный период может многое поменяться. Возможно, гражданин не захочет больше проживать в приобретенном жилье, а предпочтет сдавать его. У многих заемщиков возникает вопрос, можно ли сдавать квартиру, которая была взята в ипотеку.
Законодательные нормы
Оформление ипотеки регламентируется на законодательном уровне. В нормативно-правовой базе, а именно в законе «Об ипотеке», говорится о том, что недвижимость в рамках ипотечного кредитования является собственностью заемщика. Следовательно, гражданин имеет полное право распоряжаться объектом по своему усмотрению.
Заемщик может:
- Проживать на территории приобретенной недвижимости.
- Получать доход от операций с заложенным объектом.
Важно! Сдача ипотечной недвижимости не будет считаться нарушением действующего законодательства.
В Гражданском кодексе говорится о том, что распоряжение собственностью не должно ущемлять права и интересы третьих лиц. В данной ситуации в роли третьего лица выступает финансовая организация, которая ранее выдала займ на покупку обозначенной квартиры.
Прямого запрета на сдачу ипотечной недвижимости в законах не прописано. При этом необходимо согласовать свое намерение с банком, в залоге у которого находится квартира.
В договоре может быть указано, как разрешается использовать недвижимость:
- В документе может быть не указано, что банк накладывает какие-либо ограничения на использование недвижимостью.
- Финансовое учреждение разрешает сдачу жилья, однако при этом необходимо выполнить ряд требований. Как правило, одним из главных условий считается написание письменного соглашения.
- В ипотечном договоре четко прописано о запрете сдачи залоговой квартиры. Игнорирование подобного правила может привести к конфликтной ситуации с кредитором.
В большинстве случаев, банки используют формулировку из второго пункта. Аренда допускается при оформлении письменного разрешения от банка.
Ипотечная квартира: какие права и ограничения есть у владельца
Недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Он устанавливает определённые правила и ограничения, которые должны соблюдать заёмщики.
Можно ли продать квартиру в ипотеке? Нужно ли спрашивать разрешение у банка, чтобы сдать квадратные метры в аренду? Разберёмся, какие действия необходимо согласовывать, а что можно делать без согласия кредитора.
Права собственника
До полной выплаты долга взаимоотношения заёмщика и кредитора регулируются кредитным договором. Соглашение фиксирует право заёмщика пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, но с некоторыми ограничениями.
Регистрация
При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.
То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.
Сдача в аренду
Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире. Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Сдавать ипотечную недвижимость по договору найма не запрещено, но в некоторых случаях нужно обсудить это с банком. Иногда в ипотечных соглашениях указано, что собственник может передавать объект залога в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором. Несоблюдение этого правила чревато штрафными санкциями: банк может потребовать досрочно погасить весь долг.
Перед тем, как сдать ипотечную квартиру в аренду, убедитесь, что в соглашении нет запретов на передачу помещения во временное пользование третьим лицам.
Ремонт и перепланировка
Ремонтировать ипотечную квартиру без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нет. То есть, менять стяжку пола, делать многоуровневый потолок из гипсокартона или облицовывать стены плиткой вы вправе без всяких согласований. Но вот если вы хотите объединить гостиную с кухней, придётся договариваться с банком. Перепланировка влияет на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение и сказаться на стоимости.
Согласование перепланировки проходит в три этапа:
- Подготовка проекта, утверждение документов в контролирующих органах.
- Получение разрешения страховой компании.
- Получение согласия банка-кредитора.
Передача по наследству
Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.
Можно ли продать ипотечную квартиру?
Можно, вы имеете право продать залоговую недвижимость в любой момент. По статье 346 ГК РФ это допустимо: нужно только получить разрешение банка на проведение сделки. Прежде, чем начинать поиски покупателей, нужно урегулировать все вопросы с кредитором: в офисе банка или онлайн.
Существует несколько схем, по которым можно продать квартиру в ипотеке:
- Продажа с полным погашением долга в процессе сделки. В этом случае требуется участие банка — он выступает получателем задатка. Вариант наиболее безопасен для обеих сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки.
- Досрочное закрытие ипотечного кредита. Например, заёмщик находит покупателя, берёт у него задаток и закрывает им оставшуюся часть задолженности. После снятия обременения собственник продаёт жильё покупателю.
- Продажа имущества вместе с ипотечным долгом. Вместе с недвижимостью покупатель получает обязательства по ипотечному долгу.
В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк. Чаще всего это происходит тогда, когда заёмщик не может выплачивать кредит и накапливает долг.
Перевод в нежилое помещение
Изменить статус недвижимости до момента полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при приобретении коммерческих объектов отличаются от жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.
Как получить согласие банка
Решить вопросы, связанные с ипотекой, можно в отделении банка или онлайн. Альфа-Банк предлагает заёмщикам комфортные условия обслуживания: вы можете узнать любую информацию через личный кабинет интернет-банка или мобильное приложение, по телефону +7 (495) 785-5-785 для Москвы, 8 для регионов России, а также по электронной почте(mailto: [email protected]).
Цель сдачи ипотечной квартиры
В первую очередь, сдача недвижимости выступает дополнительным источником дохода. Некоторые граждане целенаправленно берут квартиру в ипотеку для ее дальнейшей сдачи в аренду. Этот способ дает возможность владеть имуществом без вложения собственных средств. Иногда стоимость аренды полностью покрывает ежемесячный платеж.
Вот кому выгодно сдавать в аренду ипотечную недвижимость:
- Лицам, которые приобрели квартиру для получения прибыли или ведения в ней бизнеса.
- Граждане, которые вложили деньги в недвижимость. Например, купили квартиру для детей, которые еще не выросли.
Выгодно ли сдавать ипотечную недвижимость?
Сдавать недвижимость выгодно тем, кто имеет собственную жилую площадь. Арендный доход – источник регулярных поступлений. Удобно полученные платежи направлять на погашение ипотеки. Это позволит избежать значительных затрат из семейного бюджета.
Часто практикуют арендные операции с ипотечным имуществом люди, которые купили квартиры для детей. До совершеннолетия, или момента вселения ребенка квартира будет приносить доход.
Исходя из размера арендной ставки, выручка компенсирует часть ежемесячных отчислений банку, либо полностью покроет их. Недвижимость, приобретенная в ипотеку, окупится за 10-12 лет. В крупных городах этому способствует высокий спрос на съемные квартиры, в маленьких – низкая первоначальная стоимость метров.
Что делать, если банк отказывает в сдаче ипотечной квартиры
Некоторые банки допускают сдачу ипотечной квартиры, об этом даже прописывается в соглашении. В этой ситуации никаких трудностей у заемщика возникнуть не должно.
Однако иногда в договоре прописан запрет на сдачу. Не стоит пренебрегать требованиями кредитора, чтобы не создать конфликтную ситуацию. Лучше воспользоваться одним из предложенных способов:
- Рекомендуется составить ходатайство об изменении условий договора. Основным мотивом должен стать тот факт, что без сдачи недвижимости в аренду вы не сможете своевременно исполнять долговые обязательства. Большинство кредиторов идут навстречу и разрешают сдачу квартиры, это помогает им минимизировать собственные риски.
- Осуществлять сдачу квартиры без оформления договора аренды. Это является незаконным видом деятельности. Помимо этого, заемщик берет на себя ряд обязательств по восстановлению имущества при нанесении ущерба в период сдачи.
Какая недвижимость может выступать залогом?
Тот, кто хочет оформить ипотеку под залог имущества, должен в первую очередь оценить, подходит ли его имущество для таких целей. Перед тем как оказать подобные услуги кредитования, банки внимательно рассматривают каждый конкретный случай. Основное их требование звучит как отсутствие обременений и обязательств по квартире, предлагаемой в качестве залога, которые могли бы выступить препятствием для возможного взыскания. Банки России неохотно вступают в договоренности при наличии имущества, права на которое перешло по наследству или вследствие дарения.
Кредит «Залоговый кредит+» Норвик Банк (Вятка Банк), Лиц. № 902
от 8.8%
годовых
до 8 млн
до 20 лет
Получить кредит
На этом требования к потенциальному залогу у банка не заканчиваются. К ним также относятся следующие:
- Место нахождения недвижимости должно совпадать с тем, где находится отделение банка, в котором оформляется договор на ипотеку. Сам владелец должен проживать и работать рядом со своим жильем.
- Состояние дома должно быть удовлетворительным, с небольшим коэффициентом износа.
- Недвижимость должна быть ликвидна, то есть банк оценивает, сможет ли он продать ее в нужный момент быстро и выгодно. Не рассматривается то жилье, которое готовится к сносу, реконструкции или капитальному ремонту.
- Лица, прописанные в квартире, не должны относиться к ряду категорий (таким как военнослужащие, инвалиды, заключенные). Их количество не должно быть больше пяти. Причем каждого попросят заверить свое согласие с совершаемой сделкой личной подписью.
Какие трудности могут возникнуть при сдаче квартиры без согласия кредитора
Если заемщик все-таки решает пренебречь требованиями кредитора и сдавать квартиру на незаконных основаниях, следует задуматься о последствиях таких действий. При обнаружении банком подобного факта нарушителю грозит наказание:
- Наложение штрафных санкций крупного размера.
- Незамедлительное аннулирование ипотечного договора, после этого недвижимость переходит в собственность банку.
Вероятность наступления подобных рисков не слишком высокая. Собственник и заемщик является одним лицом, поэтому он может свободно распоряжаться собственным имуществом.
Следует учесть, что сдача квартиры должна быть оформлена в качестве индивидуального предпринимательства. Когда государственные структуры не владеют подобной информацией, доказать факт сдачи довольно проблематично.
Гражданин, который арендует недвижимость, несет минимальные риски. Самое неприятное, что может у него случиться при возникновении спора между банком и заемщиком — это выселение из занимаемой жилой площади. Однако подобный форс-мажор может произойти с любой квартирой, которая сдается в аренду.
Важно! Гарантом для арендатора может стать договор. После его подписания человеку дается 30 дней на освобождение квартиры и поиска нового места жительства.
С точки зрения закона
Несмотря на то, что по закону аренда недвижимости не запрещается, могут возникнуть сложности с банком. Заключая самостоятельно договор с арендатором, заемщик действует от своего имени, не согласовав этот акт с кредитором. Дальнейшие проблемы с платежами и потребность в принудительной продаже жилья могут привести к созданию такой ситуации, когда на продажу выставляется квартира, находящаяся в аренде, и в ней проживают квартиранты на основании арендного договора, который будет действовать еще несколько месяцев.
Иногда заемщики заключали длительные договора найма на несколько лет, и банк не мог распорядиться недвижимостью по причине действия арендного соглашения даже после того, как квартира переходила в собственность учреждения. Чтобы избежать подобных рисков, в кредитных договорах появился пункт, устанавливающий запрет на использование залогового жилья.
