В данной статье вы узнаете: как и кому стоит сдавать квартиру посуточно, что для этого нужно сделать, как себя обезопасить и надо ли платить налоги с получаемого дохода. Часто меняющиеся жильцы, расходы на ремонт, непредвиденные ситуации могут принести много неудобств. Поэтому лучше набраться терпения и подойти к вопросу во всеоружии.
Кого заселять
Есть определенный контингент людей, которым регулярно требуется временное жилье на короткий срок. В основном это:
- абитуриенты,
- командировочные,
- люди, приехавшие на заработки и т.д.
Разумеется, это не лучшие кандидаты, однако, прежде чем начать сдавать жилье посуточно, нужно определиться с категорией приемлемых для вас жильцов.
У каждой категории потенциальных клиентов есть свои возможные неудобства. Если вы решились заселить абитуриентов, то будьте готовы выложиться на возможный мелкий ремонт квартиры. Ведь в своем большинстве абитуриенты – это молодые и неопытные парни и девушки, которые вряд ли смогут обеспечить сохранность ремонта и элементов интерьера на должном уровне.
Лучше всего такие моменты обговаривать при заселении. В каждом отдельном случае выбор остается за вами, но если жильцы доставляют много хлопот, то лучше от них отказаться. Условия возможного выселения также лучше обговорить заранее. И самое главное, нужно вести учет доходов и расходов с каждым отдельным жильцом. В итоге вы сможете определить тот контингент жильцов, при котором будете получать максимальную прибыль.
Что такое краткосрочный наем жилья между физическими лицами?
Краткосрочный наем жилья физическими лицами – это все сделки, оформляемые сроком меньше, чем на 1 год (ст. 683 ГК РФ).
Краткосрочный договор найма отличает следующее:
- По окончании срока действия договора хозяин помещения не обязан его продлять с квартирантами.
- Когда наниматель решает съехать, то люди, с ним проживавшие, не имеют возможности заселения вместо него другого человека. Они все вместе должны покинуть арендованную ранее жилплощадь.
- Если один из пунктов такого договора был нарушен квартиросъёмщиком, то хозяин квартиры может его расторгнуть и выселить жильцов. При этом предоставлять время для того, чтобы они устранили данную проблему или подыскали себе новое жилье, он не обязан. Нарушители выселяются в короткий срок и суд в данном случае на стороне собственника жилья.
Законно ли сдавать жилое помещение на короткий срок?
Учитывая то, что право распоряжаться жильем принадлежит его хозяину, т.е. собственнику, он может предоставлять свою квартиру для аренды на любой срок. Законодательно это не запрещено и ГК РФ ограничений в данном случае для правообладателя не устанавливает (гл.35 ГК РФ).
Поиск квартирантов
Процесс поиска жильцов – это реклама. Можно подавать объявления в газеты, расклеивать по городу и т.д. Однако, в этом вопросе интернет давно уже всех обошел. На просторах глобальной сети очень много сайтов для объявлений. Есть такие площадки как Avito.ru, Irr.ru, подав объявления на которые можно в течение 1 – 2 дней получить первые звонки от потенциальных жильцов. Эти сайты лучше всего подходят для тех, кто сдает 1 или 2 квартиры.
Если у вас 3 или более сдающихся квартир, то лучше расширить диапазон рекламной деятельности. Можно воспользоваться услугами специализированных интернет-порталов, на которых ведется помимо показа объявлений также бронирование жилья. Идеальным вариантом может стать сайт kvartirka.com. для привлечения более широкой аудитории можно подать объявления на сайте booking.com или airbnb.ru.
Однако, есть и другой фактор, влияющий на постоянное наличие гостей. Это расположение жилья. Если вы сдаете квартиру где-нибудь в туристической зоне, курортном городе или на доступном расстоянии от мест отдыха, то лучше сосредоточиться на сезонном заселении.
Ищем клиента — требования досок объявлений
Чтобы разместить объявление на avito, domofond и пр. в категории: «Недвижимость — Сдам — Посуточно» арендодатель обязан подтвердить факт существования помещения.
Для этого на фото (например, кухни, санузла и комнаты) необходимо разместить ID-номер учётной записи пользователя. Требуется напечатать или написать от руки ID-номер на физическом носителе и сфотографировать его на фоне соответствующей части жилья.
Графические редакторы использовать для этой цели запрещается.
Что должно быть в квартире для посуточной аренды
От того, насколько правильно будет укомплектована ваша квартира, будет и зависеть цена, по которой вы сможете ее сдавать, и регулярность жильцов. Есть определенный минимум удобств, которые должны быть в любой, сдаваемой посуточно квартире.
К ним относятся:
- Холодильник;
- Плита;
- Посуда;
- Стиральная машина;
- Стол и стулья;
- Гладильная доска и утюг;
- Чайник;
- Микроволновая печь;
- Кровать или диван;
- Постельные принадлежности;
- Средства гигиены;
- Телевизор
Также нелишним будет обеспечить жильцов кабельным телевидением, установить Wi-Fi, аудиосистему и прочие дополнительные удобства. Главное помнить, что качество посуточного жилья измеряется не только красивым ремонтом, но и элементами интерьера. А чем лучше качество, тем больше готовы платить гости.
Такие мелочи как электрочайник или гладильная доска могут оказаться более необходимыми, чем телевизор или холодильник. Поэтому лучше, чтобы в квартире было все, что может понадобиться. Большинство из этого стоит недорого. Необязательно обставлять квартиру всем новым. Можно купить б.у. товары. Главное, чтобы все работало.
Определение стоимости аренды
Определяет цену рынок. Перед тем как решить, за какую цену посуточно сдавать квартиру, стоит изучить имеющийся рынок. Ваши потенциальные конкуренты уже все за вас сделали. Нужно будет ориентироваться от их среднерыночных показателей. При этом нужно учитывать лишь тех конкурентов, сдающих квартиры посуточно, основные параметры которых схожи с параметрами вашей квартиры.
Итак, факторами, влияющими на цену аренды, являются:
- качество и стоимость ремонта квартиры;
- степень обустроенности мебелью и техникой;
- количество комнат и спальных мест;
- размеры помещений в квартире;
- отдаленность от транспорта и т.д.
Кроме того, когда спрос большой, можно цену завышать, и наоборот. Спрос может определяться в зависимости от сезона, если жилье сдается на каком-нибудь курорте. В таких же городах, как Москва, спрос в течение года постоянен, но он может расти из-за наступления праздников или в связи с мероприятием государственного, международного значения.
Требования к договору
Как правильно составить договор найма на короткий срок? Рассмотрим правила оформления документа для сдачи жилья.
Правильное составление
Договор оформляется в двух экземплярах (для хозяина квартиры и жильца) в письменной форме. Может быть написан как от руки, так и в печатном формате. Что должно быть включено в соглашение:
- Предмет договора (нужно указать площадь квартиры и ее адрес).
- Данные владельца и жильца (ФИО, паспортные данные).
- Дата заключения договора.
- Срок аренды.
- Сумма платы, порядок передачи денег хозяину квартиры.
- Ответственность за оплату ЖКХ (кто будет оплачивать – собственник или наниматель).
- Обязанности и права сторон соглашения.
- Условия расторжения и продления договора.
- Подписи сторон.
Чем подробнее будут описаны условия проживания и предоставления квартиры в наем, тем меньше риск возникновения конфликтов и споров между сторонами сделки.
О том, какие еще документы могут понадобиться для сдачи квартиры и как их составить, мы писали тут.
Что необходимо учитывать при заключении
Заключая договор краткосрочного найма, следует учитывать также некоторые важные мелочи:
- Порядок выселения жильца из квартиры. Если жилье сдается посуточно, то в договоре следует прописать, в какой день и в какое время наниматель обязуется отдать ключи хозяину.
- Проверка квартиры собственником. Хозяин имеет право проверять жилье, если сдает его на несколько месяцев. Частоту визитов следует обговорить в документе.
- Порядок возврата залога. Если собственник берет залог, то его сумма, а также порядок и условия возврата должны быть прописаны в договоре.
Особенности
Условия краткосрочного договора немного отличаются от условий соглашения, заключенного на длительный срок. Особенности краткосрочного договора описаны в ст.683, п.2 ГК РФ:
- у нанимателя нет преимущественного права продления договора;
- жилье не может сдаваться в субаренду;
- правило о возможной замене жилья не применяется в случае заключения договора на короткий срок;
- необязательно указывать в договоре данные лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем;
- в случае смерти нанимателя право проживания в квартире граждан, которые до этого жили вместе с ним, утрачивается.
В то же время законом не запрещено устанавливать свои условия аренды, которые не ущемляют прав обоих сторон сделки.
Нужна ли регистрация?
Если человек передает во временное пользование жилье иному лицу, то на срок, предусмотренный договором, квартира находится в обременении. Ограничение права собственности регистрируется в Росреестре. В соответствии со ст. 674 ГК РФ, договор найма подлежит регистрации только в том случае, если был заключен на долгий срок. Краткосрочный договор (менее 1 года) регистрировать не нужно.
Можно ли обойтись без документа?
Документ, заключенный между хозяином жилья и нанимателем, имеет юридическую силу и защищает обе стороны от возможных проблем и конфликтов. Договор – это гарантия безопасности сделки как для владельца недвижимости, так и для жильца.
Сдача квартиры в аренду без документа крайне нежелательна, так как в этом случае права и обязанности сторон сделки ничем не регулируются, а значит, каждый из них может нарушить условия соглашения.
Подробнее о том каковы права квартирантов без договора и чем рискует арендодатель, сдавая жилье без составления соглашения можно узнать тут.
Безопасность
При сдаче жилья посуточно имеются свои риски:
Кто-то из гостей может скопировать ключи и вернуться в вашу квартиру, чтобы украсть ценные предметы. Чтобы обезопасить себя от этого, можно время от времени менять замки, однако это довольно накладно. Поэтому лучшим вариантом будет установить электронный замок со сменным кодом. После отъезда каждого гостя достаточно будет просто поменять код и риска кражи уже не будет.
Помимо человеческого фактора существуют и другие:
К примеру, может случиться пожар или вашу квартиру затопят соседи сверху. Также есть риск затопления вашими жильцами соседей снизу. От таких непредвиденных ситуаций лучше застраховаться. Жилье можно застраховать в любой страховой компании. Однако, большинство страховщиков завышают коэффициенты на сдаваемое посуточно жилье. Это, конечно, дополнительные расходы, но зато огородит вас от еще больших проблем в случае непредвиденного.
Как сдать квартиру посуточно через агентство
В настоящее время практически во всех городах ведут деятельность, специализированные на аренде посуточного жилья, агентства. Они составляют базу сдаваемого жилья и активно занимаются поиском жильцов. Так как вести самостоятельную деятельность бывает довольно хлопотно, многие владельцы сдают свои квартиры именно через агентства.
При сдаче жилья посуточно через агентство, оно само занимается опросами рекламы, содержания жилья и обеспечения сохранности имущества. Однако, доход владельцев уменьшается в 1,5 – 2 раза. Все равно, в отличие от долгосрочной аренды, данный вид сдачи считается на 20-30 % прибыльнее.
Что такое агентство недвижимости
Агентство недвижимости – коммерческая организация. В ней работают люди, которые готовы сопровождать любые сделки, связанные с недвижимым имуществом. В большей степени такая работа связана с продажей и покупкой объектов.
Но при необходимости специалисты предоставляют сопровождение и тем, кто интересуется только арендой. Преимущества агентств – в том, что они собирают огромные базы данных по любым объектам, имеющим отношение к рынку.
Что даёт покупателям гораздо более широкие возможности, чем если бы они сами пытались решить проблему. Кроме того, в таких агентствах всегда готовы проверить квартиру или дом на предмет наличия или отсутствия юридических проблем. Они помогут, даже если используется достаточно сложная схема аренды или приобретения.
Что такое субсидия? Определение понятия и правила получения по ссылке.
Какие услуги предоставляются риелторами
Диапазон доступных возможностей отличается широтой.
- Подготовка договоров на аренду.
- Сборка и проверка всей документации, связанной с квартирой.
- Передача предоплаты за съём.
- Выполнение функции переговорщика при проведении сделок.
- Проведение анализа документов, которые касаются того или иного объекта недвижимости.
- Подбор подходящей жилплощади согласно пожеланиям клиента.
Но в каждом конкретном случае агент по недвижимости оказывает только те услуги, что официально описаны в договоре. Главное – внимательно изучить договор перед тем, как поставить свою подпись.
Как работает агентство
- Владелец квартиры заключает договор с агентством, в котором обговариваются все условия сдачи и содержания жилья. Так, владелец получает определенный процент от сдачи жилья ежемесячно или в другой установленный в договоре срок.
- Также можно договориться с агентством о посредничестве. При таком сотрудничестве агентство занимается поиском жильцов и оформлением документов, а все остальные хлопоты остаются на владельце. Соответственно агентство получает процент от прибыли в зависимости от условий договора.
Сотрудничать с агентствами удобно тем арендодателям, которые только начинают сдавать жилье посуточно.
Каковы риски и как их избежать?
Наймодателю нужно предусмотреть следующее:
- Изучить документы.
- Заключить договор.
- Прописать в договоре точную дату заезда и освобождения жилья.
- Включить в договор залоговую сумму на случай порчи имущества.
- Брать деньги сразу после передачи ключей.
- Застраховать имущество от порчи и кражи.
Нанимателю следует искать квартиры на проверенных источниках, лучше всего на сайтах и через соцсети, тщательно проверить все документы наймодателя, а также коммуникации, мебель и технику в квартире перед тем, как в нее заезжать, и не передавать деньги до получения доступа в квартиру.
Аренда квартиры является одной из самых распространенных сделок с недвижимостью на данный момент. Мы подготовили для вас материалы, из которых вы узнайте о порядке оформления аренды, о социальном, коммерческом и безвозмездной найме, а также об ответственности за незаконную сдачу квартиры.
Преимущества и недостатки посуточной сдачи в аренду
Посуточная аренда квартиры считается выгодной как для арендодателя, так и для съемщиков жилья. С одной стороны арендодатель в среднем получает больше прибыли, чем от долгосрочной аренды, с другой – съемщик экономит на дорогостоящих отелях.
Воспользовавшись всеми достижениями современной рекламы, можно получать максимальную прибыль от сдачи жилья посуточно. А если вы владеете несколькими квартирами, которые готовы сдавать посуточно, то можете оказать немалую конкуренцию гостиничному бизнесу.
Минусом, пожалуй, можно назвать лишь непостоянство прибыли. К примеру, если вы сдаете квартиру в местности, где спрос зависит от сезона, то вне сезона нужно будет довольствоваться малой прибылью. Однако, отбить недостаток прибыли можно будет во время сезона как минимум вдвойне.
Возможные сложности
Сложность в сдаче жилья посуточно заключается в необходимости постоянного внимания. Необходимо обеспечивать чистоту, работоспособность техники, быть готовым к новым жильцам. Кроме того постоянные звонки, показы, заключение договоров отнимают много времени.
Чтобы облегчить трудности можно нанять работников, заключить договор с агентством и т.д. Однако, нужно иметь в виду, что чем больше удобств вы создаете для себя, тем больше соответствующих расходов следует ожидать.
Правила съема для нанимателя
Каждый человек, ищущий жилье для проживания, в независимости от того, на какой срок он это хочет сделать, заботится, прежде всего, о том, чтобы его не обманули. Прежде всего, если это аренда на короткий срок, можно попробовать следующее:
- Выяснить заранее, какой контингент проживает в данной местности.
- По возможности пообщаться с соседями на предмет проблем с предыдущими нанимателями и хозяином жилплощади.
- Осмотреть перед заселением состояние квартиры и выяснить, нет ли каких-либо поломок техники, мебели, санузла, чтобы впоследствии не получилось так, что хозяин обяжет жильца все это оплатить.
Если хозяин квартиры скроет недостатки и повреждения имущества перед сдачей жилья, то он будет нести ответственность по ст.612 ГК РФ. - Проверить документы собственника жилья и заключить договор.
- Договор должен быть составлен в 2-х экземплярах.
- Свой паспорт отдавать наймодателю в залог ни в коем случае нельзя.
- Суммировать стоимость самого жилья и коммунальных платежей за него и сравнить их с тем, что предлагают другие. Если вдруг цена окажется очень низкой, в сравнении с конкурентами на этом рынке, то потенциального жильца такое обстоятельство должно насторожить.
Наниматель жилья не имеет права продлить договор, если он того пожелает.
Со скольки лет можно снимать на сутки?
Квартиру посуточно может снимать любой человек с момента наступления частичной дееспособности. Согласно ст. 26 ГК РФ, подростки в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с письменного согласия своих законных представителей.
Нужно ли платить налоги
Разумеется, как и в любой другой предпринимательской деятельности, при сдаче жилья посуточно нужно платить налог с получаемой прибыли. На данный момент это 13%. Для этого нужно вести официальную деятельность, заполнять и сдавать бухгалтерскую документацию в соответствующие органы. Однако, это не только дополнительные расходы или сокращение прибыли, это также возможность получать льготы. Так, при официальном оформлении своей деятельности вам будет засчитываться трудовой стаж, отчислятся пенсионные накопления и т.д.
Кроме того официальная деятельность открывает больше возможностей, а также оберегает от лишних неприятностей, о которых мы уже говорили.
Однако, большая часть деятельности по сдаче жилья посуточно осуществляется в тени. Большинство арендодателей, чтобы избежать уплаты налогов, не заключают договора и не оформляются официально в качестве предпринимателей. И государство ничего с этим поделать не может.
Во многом потому, что квартира является частной собственностью и проверять факт посуточной аренды просто невозможно без веской причины. В исключительных случаях серьезных правонарушений или жалоб соседей выявляются случаи неофициальной деятельности по сдаче квартир в аренду. Этому способствуют и жильцы, которые говорят проверяющим лицам, что это квартира их родственников, что живут они здесь бесплатно и т.д.
Все же, постепенно арендодатели понимают все плюсы официальной деятельности. В последние годы наблюдается тенденция выхода из тени данного сектора экономики.
Справиться самому или попросить помощи у агентства?
Выбор способа сдачи жилья зависит от личных предпочтений собственника. Если нет времени самостоятельно заниматься поиском квартирантов и показами жилья, то лучше доверить эту работу риэлтору. За его услуги придется заплатить. Комиссия взимается с квартирантов и зависит от стоимости арендной платы.
Стоит учесть, что наличие комиссии может отпугнуть потенциальных жильцов. Не каждый готов оплачивать услуги посредника. Поэтому в некоторых случаях поиски клиентов могут затянуться.
Самостоятельная сдача жилья в аренду требует от владельца достаточно много свободного времени, особенно, если речь идет о посуточной аренде. Хозяину придется:
- убираться в квартире;
- каждую неделю искать новых жильцов;
- ездить на показы;
- заключать договора.
Если собственник рассматривает аренду как бизнес, то придется обойтись без посредников. Если же он желает получать пассивный доход, то лучше обратиться в агентство и делегировать часть обязанностей специалистам. Более детально о том, как сдать квартиру в аренду правильно — самостоятельно или через агентство риэлторов, можно узнать в этом материале.
Советы юристам
Сдача жилья посуточно – это предпринимательская деятельность, связанная с получением немалой прибыли. Поэтому корпоративным юристам необходимо быть предельно внимательным при консультировании владельцев квартир, составлении договор аренды и обеспечить соблюдение требований законодательства при осуществлении подобной деятельности:
- Необходимо следить не только за своевременной уплатой налоговых отчислений, но и за соблюдением стандартов качества предоставляемого жилья. Гражданское и жилищное законодательство в целом достаточно либерально, однако содержит и императивные нормы, нарушение которых влечет ответственность вплоть до уголовной.
- Так, к примеру, если при ремонте квартиры применялись материалы, содержащие вредные химические вещества, запрещенные нормами строительства, то необходимо уточнить у владельцев по поводу этого и указать на необходимость устранения проблемы.
- Также нужно быть готовым к судебным искам как со стороны жильцов, так и со стороны соседей. Не всякие соседи будут спокойно смотреть на постоянно сменяющихся жильцов за стеной или над потолком. Необходимо подготовиться к грамотному ответу таким беспокоящимся соседям.
- В редких случаях можно столкнуться с судебными тяжбами, связанными с выплатой страховых премий. Ведь наступление страхового случая это всегда тревожная ситуация для страховщика. Любой страховщик будет пытаться найти способы не выплатить деньги. Во избежание предоставления ему поводов для этого, следует разъяснить арендодателям порядок поведения при страховом случае.
В общем, нужно быть готовым ответить на все осаждающие вопросы, как со стороны государственных органов, так и со стороны частных лиц.
Особенности
Сдача посуточно более выгодна, но имеет ряд нюансов:
- Возможна порча недвижимости и имущества. Временные жильцы редко бережно относятся к чужой собственности.
- Возрастает вероятность возникновения споров и конфликтных ситуаций с соседями.
Возникает и ряд бытовых проблем:
- увеличение затрат на уборку помещений после выезда квартирантов;
- частая стирка постельного белья и прочих текстильных элементов;
- необходимость частого приема звонков и регулярные встречи с клиентами;
- урегулирование конфликтов с соседями и управляющей компанией;
- выселение жильцов в случае нарушения ими режима пользования помещением.
Важно! Необходимо тщательно отнестись к составлению договора найма — в нем должны быть учтены все подробности, касающиеся пользования помещением и внесения платежей.
