Бизнес на аренде квартир: выгодно ли сдавать посуточно? Плюсы бизнес плана

Если вы деловой человек, но в ваши планы не входит аренда отдельного офисного помещения, то можно просто воспользоваться собственной квартирой.

Сегодня мы поговорим о том, какие юридические действия нужно предпринять, чтобы квартира стала выступать в роли офиса.

Конечно, наиболее престижным вариантом является аренда офиса в бизнес-центре. Так поступают, в основном, крупные бизнесмены. Однако есть альтернатива: можно использовать свое жилье, т. е. обычную квартиру. У такого способа есть свои плюсы и свои минусы, именно на этом мы и остановимся подробнее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 Москва, Московская область

+7 Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

В чем выгода?

В чем состоят плюсы и минусы бизнеса на аренде квартир? В зависимости от целей и намерений собственника, пустующее жильё подлежит имущественной сделке. Наиболее распространёнными из них являются аренда или продажа.

Некоторые собственники предпочитают продать жилище. Но перед ними встаёт вопрос о реализации и сохранении средств, вырученных с продажи.

Естественно, если конкретные планы в виде развития бизнеса или приобретения другого дорогостоящего имущества отсутствуют, продажа может обернуться убытками, выражающимися:

• в форме инфляции;
• сравнительно небольшого процента при вложении в банк;
• покупки имущества, без которого можно обойтись;
• рисков, связанных с вопросом хранения денежных средств.

В то время как наличие недвижимости – гарантия сохранности инвестиций.

Ей не страшна инфляция в силу того, что стоимость апартаментов возрастает пропорционально её росту.

Но и содержать пустующее жилище нецелесообразно. Ведь оно требует вложений за квартплату, эксплуатацию помещения и иные расходы, связанные с содержанием. Эти моменты сподвигают многих собственников пустующего жилья на сдачу его в наем.

Когда сдаешь жилище в наем существуют несомненные преимущества:

1. Получение дохода от квартиросъёмщиков, который позволяет оплатить расходы по содержанию и остаться в прибыли.
2. Помещение будет находиться под присмотром квартиросъёмщиков.
3. В случае возникновения аварийных ситуаций будут предприняты срочные меры по их устранению.
4. Помещение, в котором проживают квартиросъёмщики, избавит от притязания на жилплощадь со стороны родственников и знакомых.

Читайте наши статьи о правах и обязанностях квартиросъемщиков, а также о том, за что они должны платить.

Здесь же можно выделить некоторые «острые углы», которые являются минусами в решении вопроса о сдаче жилища:

1. Можно наткнуться на недобросовестных граждан или лиц с мошенническими наклонностями.
2. Жильцы потребуют регистрации по месту проживания.

Если у них есть несовершеннолетние дети или ребёнок родится в период проживания на арендуемой территории – выписать их будет практически невозможно.

3. Помещение могут «пересдать» и получать прибыль в обход собственника.
4. Неаккуратное обращение с имуществом собственника приведёт его к убыткам.
5. Противоправное поведение жильцов приведёт собственника к конфликту с органами правосудия.

Узнайте из нашей статьи о том, как выгнать недобросовестных квартирантов из собственного жилища.

Как перевести квартиру в нежилой фонд

Перевод жилого помещения в нежилое регламентируется гл. 3 Жилищного кодекса. Третья глава закрепляет все условия, необходимые для перевода, а также правила и порядок осуществления всей процедуры.

Минимальные условия для перевода

Прежде чем подать документы на переоформление жилой недвижимости в нежилую, необходимо убедиться в том, что жильё полностью отвечает нормам коммерческой недвижимости.

Перевод жилой недвижимости в нежилой фонд регулируется ст. 22 ЖК РФ и осуществляется при соблюдении следующих условий:

• наличия дополнительного доступа в помещение;
• отсутствие зарегистрированных на территории жилплощади лиц;
• отсутствие прав третьих лиц и другого вида обремененности;
• недвижимое имущество расположено либо на первом этаже, либо на последующих при условии, что под квартирой находится нежилое помещение;
• жилплощадь не принадлежит муниципалитету;
• перевод необходим для проведения обрядов религиозной организации.

Какие документы нужны

Прежде чем обращаться в муниципалитет по поводу перевода жилья, нужно собрать небольшой пакет документов для подтверждения прав собственности на помещение, а также общих намерений по поводу перевода.

В органы местного самоуправления необходимо предоставить:

• заявление о переводе жилплощади в нежилой фонд, где указать наименование органа власти, ФИО собственника и данные его паспорта;
• документы, отражающие право собственности на жилплощадь;
• план квартиры, а также техпаспорт;
• план дома, в котором находится помещение, по этажам;
• в случае необходимости проект переустройства жилплощади.

Часть документов можно не предоставлять, если информация о помещении находится в ЕГРН, но в данном случае лучше перестраховаться и предоставить в уполномоченные органы весь пакет бумаг.

Правильный подход

Как выгодно сдать квартиру? Каковы «подводные камни» подобного бизнеса? При правильном подходе к делу проблем можно избежать, а прибыль увеличить до максимальных размеров.

Главное – составить письменный договор, в котором требуется указать все правила проживания на территории жилища.

А вселение и выселение жильцов проводить актом приёма-передачи.

В акте стоит указывать:

• характеристики жилища;
• её техническое и косметическое состояние;
• состояние сантехники;
• наличие и состояние мебели.

О том, как составить опись имущества при сдаче жилища в наем, вы можете узнать из нашей статьи. Договор, как и акт приемки, могут включать в себя все сведения, которые полезны арендодателю и помогут ему регламентировать отношения с жильцами.

В их число могут входить запрет на субаренду, отказ в праве регистрации, а также все недопустимые с точки зрения владельца действия.

В этом случае договорённости будут исполняться, а он станет регламентировать отношения по своему усмотрению.

Читайте на нашем сайте о правах и обязанностях арендодателя.

Как заработать?

Стоит ли открывать бизнес в этом направлении? Бизнес по сдаче пустующего объекта имеет разные уровни реализации, которые начинают отсчёт от сдачи жилья с частичными удобствами, либо без таковых в малочисленном населённом пункте.

Как сдать апартаменты дороже? С точки зрения человека со среднестатистическим уровнем благополучия, такие модели зарабатывания средств к бизнесу не относятся. Но для самих владельцев жилья, получаемый доход весьма существенен.

Какое жилье выгоднее сдавать в наем? Естественно, доход, получаемый с элитного жилья, расположенной в престижном столичном районе или, как минимум, в областном либо краевом центре, способен обеспечить владельца недвижимости финансовым ресурсом полностью. То есть решение о разворачивании бизнеса территории имеющейся квартиры – полностью в ведении собственника.

О том, как приобрести патент на сдачу жилища в аренду, вы можете узнать на нашем сайте.

Сдавая жилище, можно заработать несколькими способами:

• сдать по договору для использования по усмотрению арендатора;
• передать в доверительное распоряжение;
• сдавать посуточно.

Каждый вариант может иметь свои преимущества, которые обеспечат максимальную прибыль.

Если не брать в расчёт элементарный факт, что дорогое жильё заведомо устанавливает высокую цену аренды, а исходить из концепции бизнес-решений, то нужно предусмотреть все характеристики, которые повлияют на приток денежных средств. К ним относятся:

• метраж жилья;
• район, в котором она расположена;
• техническое состояние;
• наличие и качество ремонта.

Бизнес концепция строится с учётом совокупности имеющихся характеристик. Допустим, при наличии большой территории объекта, отсутствии ремонта и удалённости от центра, вполне целесообразно сдавать его бригаде строителей или другим приезжим рабочим в качестве койко-места.

Если территория достаточно большая, но на ней чисто, уютно — здесь можно поселить студенток (студентов), распределив между ними оплату. Однушку удобнее сдавать семье. А если она ухожена и расположена в престижном районе – можно сдавать посуточно.

Такие сочетания очень важны. От того, насколько чётко скомпонует их предприниматель, зависит успех бизнеса и объём полученного дохода.

Временная тенденция

Главный минус апартаментов для девелоперов — ограниченный спрос. Большая часть москвичей предпочитает обычные квартиры. К тому же апартаменты — удовольствие недешевое. Средняя цена апартаментов в Москве, по данным компании Penny Lane Realty, — 9500 долларов за квадратный метр. Большая часть апартаментов, около 65%, приходится, по словам Ольги Широковой, на бизнес-класс, около трети относятся к категории элитных объектов. В экономклассе на рынок апартаментов Москвы вышел лишь один проект — комплекс «Парус» на Ярославском шоссе. Де-юре это гостиница, де факто — обычный панельный дом. История проекта такова. В начале 2000-х компания ПИК получила от города по льготной программе участок под строительство гостиницы на Ярославском шоссе, владение 122–124. Но затем девелопер возвел вместо отеля жилой дом экономкласса.

Другой минус апартаментов — невозможность прописаться в них. А если нет прописки, то все удобства, получаемые москвичами по месту жительства (детский сад, получение загранпаспорта, лечение в районной поликлинике и многое другое), для владельцев апартаментов недоступны. За коммунальные услуги владельцам апартаментов приходится платить более существенные суммы по сравнению с обычными квартирами.

Возможно, для владельцев и топ-менеджеров крупных компаний вышеперечисленные минусы несущественны, но для большинства москвичей они могут сыграть ключевую роль при выборе места жительства. Так, компания ПИК распродала проект на 10–15% дешевле аналогов. Сегодня, по словам экспертов, апартаменты с Ярославки выходят на вторичный рынок с дисконтом 15–20%, но особым спросом не пользуются.

Покупателей апартаментов можно разделить на несколько категорий. «Главная — это иностранцы, для которых такой формат недвижимости знаком и привычен. Они формируют значительную часть спроса на апартаменты в Москве, — замечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. — Вторая категория — московские компании, которые используют апартаменты как представительскую квартиру. Третья — региональные и зарубежные фирмы, которые предоставляют апартаменты для своих сотрудников, пока те проживают в Москве».

Еще одна категория — владельцы собственного бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний, которые уже имеют квартиру в столице или загородный дом в Подмосковье. Однако таких людей немного, поэтому массово апартаменты если и начнут строить, то очень нескоро. «Сегодня предложение по апартаментам в столице соответствует спросу, — рассуждает Александр Зиминский. — Если количество проектов серьезно вырастет, то девелоперам придется снижать цену или годами ждать покупателей». По мнению Павла Карасева, в 2011–2012 годах количество проектов с апартаментами еще будет расти, но затем эта тенденция пойдет на спад.

Является ли предпринимательской деятельностью?

С юридической точки зрения такая сдача жилья равнозначно может, определяться предпринимательской деятельностью или нет. Ответ зависит:

• от числа мероприятий, проводимых арендодателем и объёма, получаемой им прибыли;
• от числа участников деятельности;
• от намерений и планов арендодателя оформить ИП.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ, сдача в аренду не связывает арендодателя, собственника помещений, с обязательством оформлять ИП. Однако от выплаты налога он не освобождается.

Позиция налоговой инспекции на этот счёт однозначна: арендодатель вправе сдавать жильё, выплачивая налог и заполняя декларацию по форме 3-НДФЛ, т.к он получает доход от сдачи жилища в наем. Форма декларации регламентирована Приказом ФНС РФ, за № ММВ-7-3/760, утверждённого 10 .11.11 г.

О том, какая ответственность грозит за нелегальную сдачу квартиры в аренду, вы можете узнать из нашей статьи.

ФНС РФ и местные отделения инспекции руководствуются:

• официально – Информационными письмами Минфина от 7.11.06 г., за № 03-01-11/4-82 и от 22.09.06, за № 03-05-01-03/125;
• более высокой налоговой ставкой, вменяемой физическим лицам, которая составляет 13% общей стоимости аренды.

При оформлении ИП и переходе на упрощённую систему налогообложения (УСН), граждане выплачивают 6% получаемой прибыли, за вычетом из общей выплаты расходов на содержание объекта.

Соответственно, оформление ИП не столько регламентировано, сколько выгодно самим же собственникам.

Какое жилье пользуется спросом?

Какие жилища выгоднее сдавать в аренду?

Доход можно получать не только при правильном раскладе имеющейся ситуации, но и при управлении ею.

По статистике наибольшим спросом для проживания пользуются однокомнатные или двухкомнатные квартиры.

Их же удобнее сдавать посуточно. Обычно это бюджетные варианты, привлекающие средний класс граждан, а также не требующие серьёзных инвестиций со стороны владельца.

Исходя из этого, граждане, вставшие на путь предпринимательства, разменивают более дорогие варианты жилья на два и более объекта, что позволяет мобильно использовать полученный ресурс.

Менее удобны комнаты в долевой собственности. Владельцам комнат приходится договариваться с другими собственниками, ориентируясь на разрешение с их стороны.

При возникновении скандалов и жалоб от совладельцев, можно приобрести проблемы правового характера, а также систематически терять квартиросъёмщиков. Кроме этого, с таких объектов полученная прибыль будет минимальной, а сдавать их посуточно просто не реально.

Усложнена работа с элитным жильём. Но возникающие сложности имеют другие свойства:

• дороговизна общей стоимости и эксплуатации объекта завышает его себестоимость, что диктует условие высоких арендных ставок;
• объект требует усиленного контроля со стороны арендодателя. Как правило, такие объекты находятся в обладании граждан с высоким уровнем занятости, что не позволяет принимать непосредственное участие в работе с жильём.

Аренда жилья позволяет оформить доверительное управление в сторону компетентного специалиста, работающего на рынке недвижимости. О том, как оформить доверенность от собственника на право сдачи квартиры в наем, вы можете узнать из нашей статьи.

Спасение через апартаменты

До кризиса половина проектов с апартаментами была сконцентрирована в районе Москва-Сити. В Москве-Сити под апартаменты была отдана часть площадей в проектах «Город столиц», «Федерация» и Imperia Tower. «Жизнь не ограничивается пребыванием в офисе. В районе делового центра должны присутствовать места, где люди смогут поесть, провести время, переночевать», — рассуждает управляющий директор Евгений Скоморовский. Апартаменты в Сити позиционировались как особый формат представительских квартир для временного проживания в элитном анклаве. Однако будем честны: на докризисном рынке столицы идея апартаментов не пользовалась особой популярностью у девелоперов.

За последние три года сложилась новая ситуация. Рынок столкнулся с перепроизводством офисных помещений. «В Москве заморожено строящихся бизнес-центров на три миллиона квадратов. И еще два миллиона квадратных метров площадей в построенных бизнес-центрах Москвы оказались вакантными», — говорит директор по маркетингу Ирина Наумова. «Офисный рынок до сих пор находится в не самом лучшем состоянии, — подтверждает руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов. — При этом сегодня далеко не все девелоперы могут запустить проект на свои средства, а получить кредит на строительство бизнес-центра практически невозможно».

Так вот, для замороженных офисных проектов переход к формату апартаментов — спасение. Что же делают девелоперы? Превращают офисное здание в дом с апартаментами: разбивают на небольшие блоки, обеспечив коммуникациями. В чем выгода для застройщика? Чтобы реализовать офисный проект, надо построить здание и только потом сдавать его в аренду или продавать. Сегодня этот путь могут осилить единицы, спрос на офисы весьма невелик, да и с точки зрения экономики это не очень выгодные инвестиции. А вот на апартаменты, как и на обычные квартиры, спрос есть. Апартаменты можно распродать во время строительства. За счет розничных продаж физическим лицам можно выстроить финансовую схему проекта, минимизировав инвестиции со стороны девелопера.

Однако главный секрет популярности апартаментов находится в сфере экономики. «Продажная цена офисного помещения в центре столицы не превышает 5 тыс. долларов за квадратный метр, а апартаментов — не меньше 7 тыс., — замечает партнер компании S. A. Ricci/Kinsturge Павел Яншевский.

Обязательные требования

Для сдачи жилого помещения требуется адаптировать её состояние к соответствующим санитарным нормам, установленным СНИЛС.

Она должна иметь вид жилого помещения и обеспечиваться необходимыми для жизнеобеспечения условиями (необходимо уточнить оптимальный размер жилища для сдачи).

При их нарушении, жильцы вправе подать жалобу, что может поставить под запрет сдачу жилища.

Если состояние жилища не надлежащее, но не вызывает опасности для проживающих, при её передаче актом требуется перечислить имеющиеся недочёты, под которыми въезжающие граждане должны поставить собственноручную подпись.

О том, как оформить страховой депозит при сдаче квартиры в наем, вы можете узнать на нашем сайте.

Сдаваемое для жилья помещение должно быть документально оформлено в качестве жилого объекта.

Недопустимо сдавать под жильё:

• подсобки, подвалы;
• аварийное жильё;
• арестованную недвижимость;
• дачные и садовые домики.

Можно ли снять квартиру под офис

Сегодня рынок недвижимости предлагает предпринимателям как нежилые помещения, так и жилые, оформление которых в конечном итоге выходит в разы дешевле. Однако стоит понимать, что не все виды предпринимательской деятельности могут осуществляться на территории жилого комплекса.

Что говорит закон

Положения ст. ст. 288 и 671 Гражданского кодекса, закрепляют как аксиому следующее положение: любое жилое помещение предназначается только для проживания граждан, при этом данные статьи ссылаются на п.2 ст. 17 Жилищного кодекса, который в свою очередь позволяет использование квартир или домов в качестве офисов для индивидуальных предпринимателей при соблюдении нескольких условий:

1. Квартира на правах собственности принадлежит предпринимателю.
2. Образование офиса не мешает и не нарушает интересы других лиц, проживающих как в квартире, так и в доме.
3. Квартира отвечает всем требованиям жилого помещения при образовании в ней комнаты офисного типа или офиса в целом.

В иных случаях необходимо переоформление дома в нежилое помещение.

Для физических лиц, являющихся арендаторами жилых помещений, возможно наступление административной ответственности за использование квартиры в качестве офиса, согласно ст. 7.21 КоАП России, поэтому важно соблюдение всех тонкостей ведения предпринимательской деятельности на территории жилых массивов.

Посуточная аренда

Как заработать на аренде квартир посуточно? Среди предпринимателей бытует мнение, что, если сдавать жилище с оплатой по суткам, – это будет самый доходный бизнес на рынке недвижимости.

Его выгодно организовывать, когда апартаменты расположены в таком районе, где развита инфраструктура. В исторических местах посуточная сдача может привлечь туристов и гостей города.

В тихих, романтических местах, вблизи от озера, парка может открыться поток влюблённых, ищущих место для встреч.

То же может произойти, когда поблизости расположены популярные увеселительные заведения. То есть обязательно должны быть яркие места, которые предприниматель использует в качестве рекламы квартиры.

Чтобы зарабатывать достойные средства, таким образом, большинство предпринимателей оформляют договор аренды квартир, выбранных тщательно и продуманно.

В договоре указываются условия сдачи в субаренду.

На основании соглашения они разворачивают действующий бизнес, который привлекает немалые средства от сравнительно скромных вложений.

То же допустимо на основании доверительного управления объектом, при получении оговоренного процента от получаемой прибыли.

С чего начать? Начало бизнеса – оформление предпринимательства, которое даст гарантии законности действий, что позволит в сложных ситуациях найти защиту в суде и избавит от рисков.

Далее целесообразно оформить условия налогообложения по системе УСН, которая предусматривает выплату налогов лишь с доходной части, учитывая все расходы.

После этого можно приступать к организации бизнеса:

• найти помещение и оформить договором;
• благоустроить и сделать ремонт;
• дать рекламу;
• принимать гостей.

Для составления бизнес плана потребуется учесть расходы, с учётом региональных цен или стоимости жилья и услуг в городах федерального значения. Соответственно, они могут значительно различаться. В целом в расходы входит:

• оформление статуса индивидуального предпринимателя в ФНС;
• оплата за составление и заключение договора аренды;
• арендная плата за 2 месяца;
• расходы по ремонту помещения, приобретению мебели и т.п.;
• текущие расходы на рекламу, уборку и стирку.

Вопрос о проведении ремонтных работ требуется оговаривать специально и включить в текст договора отдельным пунктом.

Некоторые арендодатели соглашаются снизить арендную плату на сумму, равную затратам на ремонтные работы в целом или на приобретение материала.

Но это зависит от изначального состояния апартаментов. Если посредник улучшает его для притока клиентов, это его личная инициатива.

Если же ремонт не был произведён – он может выйти с подобным предложением.

Подсчитывать прибыль можно исходя из времени занятости квартиры.

При полной занятости, её стоимость возрастает в 3 раза и более, в сравнении с арендной платой.

Не стоит игнорировать возможность рисков, которые несёт предприниматель. Находясь в статусе посредника, ему придётся сглаживать все острые углы, которые несёт данная опосредуемая деятельность.

Самые распространённые проблемы – когда въехавшие жильцы наносят имущественный ущерб и отказываются его возмещать. Все хлопоты по возмещению и ответственность перед арендодателем возлагается на посредника.

Нередки и проблемы с законом, когда помещение снимается на сутки для нелегального бизнеса, который может быть связан с наркоторговлей, проституцией, азартными играми.

В этом случае предпринимателя спасёт только его добросовестное заблуждение, в соответствии с которым он не знал и не мог знать о том, что твориться в сдаваемой им квартире.

Для этого вся требуемая документация по аренде и субаренде должна быть и соответствовать законодательным нормативам.

Фабричное жилье

Всплеск реализации проектов с апартаментами Денис Соколов из Cushman & Wakefield связывает с дефицитом участков под застройку в центре столицы. Теоретически земля есть, но за редким исключением площадки образуются за счет малодоходных и сложных программ расселения жилого фонда или вывода промзон. Однако после вывода завода за пределы МКАД, чтобы построить на освободившемся участке жилье, нужно поменять целевое назначение земли. «Это увеличит затраты на землю вдвое. В то же время, если возводить апартаменты, то перевода и дополнительных вложений не потребуется», — замечает Евгений Скоморовский.

Одним из главных апартостроителей в Москве выступает компания KR Properties. Сегодня в ее активе сразу три проекта с апартаментами. До кризиса застройщик приобрел несколько промышленных предприятий, расположенных в центре столицы. Изначально планировалось строить там офисные здания, но в кризис планы девелопера поменялись. И вместо бизнес-центров стали появляться комплексы с апартаментами. В каждом из проектов покупатель приобретает нежилое помещение с набором инженерных коммуникаций, которое, по заверению девелопера, можно использовать фактически как обычную квартиру.

Первый проект — «Даниловская мануфактура 1867» в районе метро «Тульская». Он включает в себя 42 лофта-апартамента площадью от 37 до 200 кв. м. «Апартаменты разместились в корпусах из красного кирпича бывшей мануфактуры, построенной еще в XIX веке. У здания метровые стены и потолки 4,5 метра», — рассказывает директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. В 2011 году сдается первая очередь объекта. Цена на апартаменты — 7000 долларов за квадратный метр.

Другой проект располагается на Верхней Масловке и называется Manhattan House. Апартаменты площадью 43–103 кв. м продаются по ценам 5–7 тыс. долларов за квадрат. Наконец, пару месяцев назад KR Properties запустила проект «Николаевский дом». После реконструкции в семиэтажном здании бывшей гостиницы на Комсомольском проспекте разместятся 60 апартаментов. Площади апартаментов — 30–90 кв. м, цены — 7700–9900 долларов за квадратный метр.