Что является общим имуществом в многоквартирном доме

Все, кто живет в многоквартирных домах рано или поздно вынуждены задуматься над вопросом, что входит в общее имущество мкд (далее – ОИ). Это происходит по разным причинам, но в основном стимулами к размышлению становятся неприятные ситуации в отношениях с соседями, УК или ТСЖ (ЖСК).

Ну, например, соседи делали ремонт и заставили всю лестничную клетку так, что пройти мимо строительного мусора чистым (или вообще пройти) можно лишь с большим трудом. Или на парковке возле дома, какой-то умник отгородил себе место и не пускает на него авто других жильцов.

А может быть управляющая компания говорит, что менять потекший стояк канализации в туалете вам нужно за свой счет. Хотя вы живете на 2-ом этаже в девятиэтажке и стоки от всех этих этажей проходят через данную трубу.

Еще пример: во дворе дома расположены детская и хозяйственная площадки, но управляшка отказывается их красить и ремонтировать, ссылаясь на то, что это должен делать муниципалитет. Тот в свою очередь отказывается и кивает обратно на УК. А бывает, что такая площадка одна для двух домов, расположенных друг напротив друга и возникает вопрос, кто за что должен платить.

Это лишь капля из огромного океана вопросов, которые порождает ОИ. И, если вы читаете эту статью, то скорее всего вас уже вывели из зоны комфорта и появилось осознание, что жизнь в МКД не заканчивается пределами собственной квартиры.

Понятие ОИ

Итак, для начала дадим определение общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме – это помещения, конструктивные элементы и инженерные системы МКД, необходимые для обслуживания двух и более помещений. Таже к ОИ относится земельный участок, под МКД с находящимися на нем объектами благоустройства, зелеными насаждениями и другими объектами, рассчитанными на обслуживание дома.

Как видите, основное свойство, по которому имущество можно отнести к общему – это предназначение для обслуживания более чем одного помещения в доме.

Вернемся к нашему примеру с мусором на лестничной клетке. Лестницы и лестничные площадки предназначены для выхода жильцов из своих квартир на улицу и обратно. Без них не возможен доступ в две и более квартиры. Следовательно эти помещения относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.

Теперь пример с канализационным стояком на втором этаже. Вроде бы труба протекает только в пределах одного санузла и кажется, что «все в моей квартиры принадлежит мне». Но это не так.

Представьте, что произойдет, если владелец квартиры вдруг решит, что проще не ремонтировать трубу, а заглушить ее? Конечно, люди, проживающие на верхних этажах, не смогут пользоваться туалетом и произойдет потоп. А все потому, что труба используется для обслуживания нескольких помещений. Следовательно она является общим имуществом собственников помещений в МКД и должна ремонтироваться обслуживающей организацией, а не владельцем квартиры (если, конечно, не он сам повредил ее).

Краткий перечень элементов, которые могут быть отнесены к ОИ МКД:

Общие коридоры, лестницы и площадки, лифты, чердаки, кладовки для хранения колясок, велосипедов, тамбуры, подвалы, мусоропроводы, котельные;
Фундаменты, несущие стены, перекрытия, крыши, окна и двери в помещениях общего пользования;
Инженерные системы, находящиеся в подвале, на чердаке, стояки таких систем до ответвлений на квартирные системы;
Санитарное оборудование общих душевых, туалетов, прачечных и других подобных помещений в домах соответствующего типа;
Общедомовые системы учета энергоресурсов;
Земельный участок под МКД, парковки, проезды, тротуары, детские, спортивные, хозяйственные, контейнерные и иные площадки расположенные на нем.

Поняли принцип? Видите, ничего сложного. Определить, что личное, а что общее совсем не сложно. Правда? Как бы не так!

Те примеры, что мы привели выше и в правду достаточно просты и, к счастью, таких большинство. Но встречаются случаи, когда понять, что является общим имуществом в многоквартирном доме не так просто.

Обязанности по оплате

На общем собрании жильцы дома выбирают Управляющую Компанию и поставщиков тепла, воды, газа, электричества. Все услуги по обслуживанию дома должны предоставляться на основании договоров жильцов с поставщиками.

Если изучить, что мы платим в квитанции ЖКХ, можно понять, что все услуги являются важными, без них сложно представить комфортную жизнь и быт. Квартира обеспечивается:

теплом;
холодной и горячей водой;
канализацией;
водоотводом;
газом;
электричеством.

Также жильцы МКД платят за вывоз мусора, за уборку территории и дома, за содержание и ремонт жилья.

Платить по счетам должны владельцы и собственной квартиры, и наниматели по договору социального найма. Первые оплачивают коммуналку сразу после подписания договора купли-продажи, вторые – после подписания договора найма.

ВНИМАНИЕ! Начисление оплаты за услуги производится с учетом статей ЖК РФ.

Перечень обязательных платежей приводится в статьях 30 и 154, других. В статье 54 как раз указывается, что за отопление жильцы будут платить даже при своем длительном отсутствии, ведь отключить одну квартиру в МКД от системы отопления невозможно.

Оплата услуг в квартире муниципальной осуществляется по нормам статьи 153 ЖК. Какие можно не оплачивать услуги на законных основаниях?

Как видно из положений Жилищного Кодекса, наличие приборов индивидуального учета позволит не платить только за газ, свет, воду, электричество.

А вот обслуживание дома, которое обычно выполняется в комплексе (уборка, ремонт, техническое обслуживание) следует оплачивать. Даже если жильцы отсутствуют, они за каждый месяц делают перевод средств на коммуналку.

Участок под МКД

Обратимся к примеру с детской площадкой во дворе. Допустим у нас есть один дом и перед ним всю жизнь была детская площадка. Другие дома сюда не ходят, потому что у них свои сооружения. Казалось бы, площадка относится к МКД и предназначена для всех квартир без исключения. Раз помещений более двух, то место для игр точно является ОИ.

На самом деле здесь может быть несколько вариантов:

Вариант первый – площадка действительно является ОИ. Для этого помимо указанных признаков общности, она должна располагаться на земельном участке, относящемся к данному дому. При этом участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет как участок, на котором расположен конкретный многоквартирный дом. Только это условие переводит землю и все расположенные на ней элементы, предназначенные для обслуживания дома в общедолевое владение собственников помещений.
Вариант второй – земельный участок под МКД не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. В этом случае дворовая земля и расположенная на ней игровая площадка являются собственностью муниципалитета и в общедомовой состав не входят. Узнать, о том, сформирован ли под вашим МКД участок можно онлайн в публичной кадастровой карте Росреестра. Оформить землю не сложно: любой собственник помещения из МКД может обратиться с заявлением в муниципалитет и то все сделает сам и бесплатно.
Вариант третий – земля во дворе принадлежит третьим лицам. Да, к сожалению, так бывает, особенно в плотной застройке больших городов. Как правило такие участки оформляются в собственность или аренду для возведения коммерческих объектов, приближенных к жилой застройке. Тут уж ни о каком общедомовом имуществе и речи быть не может. А, если детскую площадку до сих пор не сменил какой-нибудь магазин или фитнес-центр, то это лишь дело времени.

Как такое может случиться? Да очень просто.
Собственники помещений не воспользовались своим законным правом и не обратились в муниципалитет за формированием земельного участка под мкд. В то же время какой-то бизнесмен, обратился в администрацию с просьбой перевести часть земли во дворе под коммерческую застройку, оформил необходимые документы, по которым провели публичные слушания, после чего благополучно на торгах приобрел участок.

И, хотя, сейчас местные власти стараются пристально смотреть за подобными случаями. Жителям домов, не оформившим землю в общедолевую собственность есть над чем задуматься, чтобы не лишиться привычных границ двора.

Как видите, вопросы общедомовой собственности, связанные с землей, не так просты, как определение состава общего имущества внутри многоквартирного дома.

Отсутствие жильца

Есть возможность также не платить за некоторые услуги коммунального обслуживания из-за длительного отсутствия по месту проживания. Речь идет о длительных командировках, о лечении или реабилитации в медицинском заведении, отъездах по другим причинам.

Когда отъезд плановый, можно предупредить заранее бухгалтерию Управляющей Компании или ЖЭКа.
При наличии приборов учета в квартире платеж уменьшится автоматически, ведь потребитель не будет пользоваться ресурсами, не будет расхода электричества, воды, газа.
Если приборов нет и платеж начисляется по нормам, бухгалтерия уменьшит платеж соответственно.
Подать заявление можно и по приезду, но обязательно и в первом, и во втором случае нужно будет доказать свое отсутствие – командировочным листом, медицинской карточкой, в которой указан стационар, путевкой, другим документом.

Добиться перерасчета можно и в том случае, если некоторое время будет в квартире отсутствовать только один из жильцов, на которого идет начисление платежей по норме.

Но даже длительный отъезд не станет основанием для того, чтобы на счет квартиры не начислялся платеж за обслуживание дома, за отопление, ремонтные услуги и другое.

Определяем состав ОИ

Более подробно ответить на вопрос, что входит в общее имущество многоквартирного дома позволяют Правила содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Определению состава общего имущества в многоквартирном доме посвящен первый раздел документа. Прочитать его можно в свободном доступе в системе КонсультантПлюс-онлайн или любой другой.

Принцип все тот же: имущество общее, если расположено в доме, либо границах его земельного участка и обслуживает более одного помещения.

Пункт 24 Правил определяет перечень технической документации, которая должна быть вестись в отношении ОИ.

Кстати, в состав ОИ входят сооружения, предназначенные для свободного доступа маломобильных граждан к помещениям общего пользования. Таким, образом, пандусы, подъемники, поручни и другие подобные конструкции, с помощью которых инвалид может свободно попасть в подъезд, лифт или на площадку, также относятся к общему имуществу и должны содержаться в надлежащем содержании.

Но принципы принципами, а конкретику дают лишь документы. Так вот, в соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ состав ОИ обязательно должен быть прописан в договоре управления.

Именно в отношении указанного в договоре имущества управляющая компания несет ответственность и обязанность по надлежащему содержанию перед жителями. Также отталкиваясь от состава этого имущества, определяется размер платы за жилое помещение.

Кому принадлежит ОИ?

Тут все просто: раз имуществом пользуются все, то и принадлежит оно всем. То есть ОИ является общедолевой собственностью всех собственников помещений в МКД. Это норма ЖК РФ (ст.36).

Доля в праве собственности на ОИ пропорциональна площади помещения, находящейся в собственности. То есть, чем больше квартира, которой вы владеете, тем соответственно большая доля ОИ вам принадлежит.

Раз это собственность, то у владельцев есть право по своему усмотрению ей распоряжаться. Однако право это имеет определенные ограничения, направленные на пресечение возможности ущемления прав каких-либо собственников на пользование общедомовыми благами.

Так собственникам запрещено осуществлять выдел своей доли в ОИ в натуре или отчуждать ее, а уменьшение размера ОИ допускается только путем реконструкции на основании решения общедомового собрания.

Помните наш пример, когда сосед отгородил себе место на парковке? Фактически он осуществил выделение своей доли в натуре, что незаконно. Если земля под МКД стоит на кадастровом учете, то обращение в прокуратуру поможет исправить ситуацию, так как нарушены нормы жилищного законодательства.

Естественно, как и любая другая собственность, ОИ кроме прав несет и обязанности. Так собственники должны за свой счет обеспечить его надлежащее содержание самостоятельно или с привлечением специализированных организаций. А некоторые виды обслуживания, как, например, лифты, газовое оборудование, узлы учета и т.п. могут обслуживаться исключительно профессиональными компаниями.

Суть ОИ

Основное назначение объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, это создание условий для комфортного проживания в жилых помещениях или осуществления деятельности в нежилых помещениях. Самое важное, что количество обслуживаемых помещений должно быть не менее двух.

Картинка раскрывает состав общего имущества

Так как ОИ несет инфраструктурное значение, в большинстве случаев оно испытывает повышенную функциональную нагрузку, а потому должно своевременно обслуживаться и ремонтироваться. Трубы должны краситься и меняться, крыша ремонтироваться от протечек, фасады обновляться, подъезды белиться, лавочки ремонтироваться и т.д. Тут все как в частном доме или самой обычной квартире, только в больших масштабах.

Для того, чтобы организовать надлежащее содержание собственники помещений в МКД должны выбрать один из способов управления, предусмотренных ЖК РФ: непосредственное, УК или ТСЖ (ЖСК).

В зависимости от выбранного способа собственниками со специализированными организациями заключаются договоры, позволяющие обслуживать ОИ согласно утвержденных Правил №491. Самый распространенный способ управления – управляющая организация и, соответственно, договор управления с ней.

Для того, чтобы УК или ТСЖ могли организовать содержание общедомовки, по договору управления собственники помещений в МКД ежемесячно вносят плату за содержание жилого помещения. Размер этой платы в соответствии с ЖК РФ определяется на общем собрании.

Учитывая, что ОИ играет ключевую роль в обеспечении жизнедеятельности МКД государством предусмотрены механизмы, направленные на обеспечение обязательности его обслуживания.

Так, если собственники сами не выберут способ управления, не заключат договор управления или не утвердят размер платы за содержание, за них это сделают органы местного самоуправления. Это необходимо, чтобы даже не организованные дома имели надлежащее обслуживание, а люди, проживающие в них, могли безопасно находиться в своих помещениях и за их пределами в рамках поставленной на учет придомовой территории.

Особенности

Оплачивать коммунальные услуги, предоставляемые Управляющей Компанией, ЖЭКом, ТСЖ, а также поставщиками основных ресурсов, необходимо. Это обязанность всех собственников жилья – квартир, частных домов. Только в исключительных случаях потребители могут отказаться и от услуг, и от их оплаты:

При низком качестве таких услуг. Если воду будет поставщик давать с опасным составом или вместо горячей воды подавать холодную, такой факт следует зафиксировать, в дальнейшем на основании акта можно отказаться от оплаты.
Также нужно в случае длительного отсутствия по месту проживания предупредить Управляющую Компанию, в таком случае также можно будет отказаться от большинства платежей.

Для того, чтобы дом всегда содержался в отличном состоянии, при любых обстоятельствах нужно оплачивать обслуживание дома, уборку в нем и на придомовой территории. Можно перекрыть подачу воды или электричества, но обязательно нужно платить за тепло.