РЕКОМЕНДАЦИЯ предоставлена экспертами справочной системы «Управление многоквартирным домом»
Осмотр общего имущества собственников помещений в МКД – это неотъемлемая составляющая его содержания.
Цель осмотра общего имущества – установить тот факт, что его состояние не соответствует требованиям законодательства или есть угроза безопасности жизни и здоровью граждан.
Это предусматривает подп. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества).
Какие бывают осмотры
Осмотры состояния общего имущества собственников помещений в МКД бывают плановыми и внеплановыми.
Среди плановых осмотров можно выделить:
- общие, направленные на осмотр общего имущества в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
- частичные – осмотры отдельных элементов общего имущества.
Такое деление предложено в п. 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).
Соберите проверяющую комиссию
Для проведения осмотра жилого дома создается специальная комиссия. Членами комиссии выбираются должностные лица УО и хотя бы один представитель совета МКД. Порядок проведения осмотра описан в п. II Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 и включает:
- инспекцию дома,
- составление акта,
- создание перечня необходимых мероприятий на основании полученных результатов осмотра.
Для осмотра некоторых элементов коммуникационных систем может потребоваться участие профильного специалиста. В этом случае привлекаются работники управляющей или подрядной организации.
В каких случаях какие осмотры проводить
Плановые осмотры проводят в соответствии с условиями договора управления МКД и годовым планом. Вы можете утвердить внутренний документ (график), в котором будет указана периодичность плановых осмотров. Внеплановые осмотры необходимо проводить:
- после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов общего имущества в МКД;
- в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.
Важно!
Всегда проводите общий осмотр состояния общего имущества в МКД, приступая к управлению новым для себя МКД и передавая «старый» дом другой УО. То же правило действует в случае создания ТСЖ. Так вы обезопасите себя от лишних претензий в будущем. Цель осмотра – зафиксировать состояние имущества на момент передачи МКД.
Это установлено в п. 2.1.1 Правил № 170.
Другие случаи, в которых УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны проводить внеплановые осмотры, могут быть предусмотрены договором управления, договором оказания услуг или выполнения работ по содержанию общего имущества в МКД.
Ситуация Нужно ли привлекать к участию в осмотрах членов совета МКД
Законодательство такую обязанность не устанавливает. Вместе с тем обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:
- условия договора управления МКД;
- дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Как часто нужно проводить осмотры
Общие осмотры необходимо проводить два раза в год – весной и осенью (до начала отопительного сезона).
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов общего имущества в МКД приведена в приложении № 1 к Правилам № 170. Это указано в п. 2.1.1 этих правил.
Периодичность проведения осмотров управляющей МКД организацией лучше зафиксировать:
- в условиях договора управления МКД – если домом управляет УО;
- в порядке, определенном уставом ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
- в решении общего собрания собственников помещений в МКД либо в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества – при непосредственном способе управления домом.
Это установлено п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Установите периодичность проведения плановых осмотров
Жильцы жалуются: затопило подвал, протекла крыша, обвалился фасад. Виноватой оказывается управляющая организация, которая вовремя не отследила неудовлетворительное состояние дома.
Плановые проверки с полным описанием состояния конструкций и комплекса инфраструктурных систем, обеспечивающих тепло-, водо- и электроснабжение, водоотведение, вентиляцию, позволяют иметь актуальную информацию об управляемом объекте и своевременно выполнять план по текущему и капитальному ремонту.
Сезонные общие осмотры МКД проводятся не реже двух раз в год, обычно в межсезонье – весной и осенью. По их результатам составляются акты весеннего и осеннего осмотра соответственно.
Задача таких мероприятий – выявить причины появления дефектов и определить план работ по их устранению. В ходе осмотров контролируется правильность использования и содержания жилых помещений – выполнение требований, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ.
Кроме того, ежегодно весной рекомендуется проводить инструктаж собственников и арендаторов о порядке содержания жилых помещений, правилах использования инженерных коммуникаций, электрических плит, приборов, работающих на газе, и прочего оборудования. А также разъяснять требования пожарной безопасности. Это нужно для поддержания и актуализации знаний, как правильно пользоваться помещениями МКД без вреда для себя и окружающих. Инструктированием занимается ответственное лицо УО, чаще всего главный инженер.
Узнайте, можно ли снизить ОДН, если обойти все квартиры в доме
Кто организует осмотры и кто принимает в них участие
Общие плановые, а также внеплановые осмотры проводит организация, управляющая МКД.
Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ. Это предусматривает п. 2.1.2 Правил № 170.
Осмотры отдельных элементов многоквартирных домов, которые обслуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.
На заметку Применение правил № 170
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.
Минстрой России разъяснил, что Правила № 170 применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24.05.2016 № 19304‑ОГ/04).
Если в договоре управления нет обязанности УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами № 170, то они носят рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 27.12.2002 № 184‑ФЗ.
На практике органы жилищного надзора привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами № 170. Организацию могут оштрафовать на сумму до 50 тыс. руб. по ст. 7.22 КоАП РФ. Суд, скорее всего, поддержит позицию жилищной инспекции. См., например, постановления Верховного Суда РФ от 18.11.2016 № 307‑АД16–10217 по делу № А26-10959/2015, от 30.11.2015 № 307‑АД15–14917 по делу № А66-3331/2015.
Как составить акт осмотра общего имущества
Зафиксируйте результаты осмотра в акте. Этого требуют п. 14 Правил содержания общего имущества и п. 2.1.4 Правил № 170.
В акте можно указать на тот факт, что общее имущество достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности МКД или его отдельных элементов (п. 22 Правил содержания общего имущества).
Акт должны подписать лица, присутствовавшие при осмотре.
На основании акта примите решения:
- о соответствии или несоответствии общего имущества (его элементов) требованиям законодательства;
- о необходимых мероприятиях по ремонту и модернизации общего имущества.
Например, по результатам осмотра можно составить планы текущего ремонта, программы повышения энергоэффективности в МКД либо созвать общее собрание для решения вопроса о проведении текущего ремонта дома.
Такие решения вправе также принять собственники помещений в МКД (п. 14 Правил содержания общего имущества).
Проведите осенний и весенний осмотры МКД
Весенний общий осмотр является частью подготовки МКД к следующему зимнему сезону. Для всесторонней проверки инженерных систем он проводится после отключения центрального отопления.
Осенний осмотр дома проходит перед началом отопительного сезона. По его результатам УО оценивает готовность МКД к зимнему периоду.
Проведение сезонных осмотров происходит по одной схеме. Комиссия изучает, в каком состоянии на данный момент находятся конструкции здания, коммуникации, придомовая территория. По результатам проверки в журнале регистрации результатов общих осмотров МКД фиксируются неисправные компоненты и требуемый объём работ по текущему или капитальному ремонту.
Делимся советами, как организовать субботник и не поссориться с жильцами МКД
Что делать после составления акта осмотра общего имущества
В течение месяца со дня составления акта вы обязаны:
- уточнить объемы работ по текущему ремонту (на текущий год – по результатам весеннего осмотра, на следующий год – по итогам осеннего);
- выдать рекомендации собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта;
- определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.
Кроме того, в зависимости от вида осмотра вам нужно:
- по результатам весеннего осмотра – составить перечень мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки МКД и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
- по результатам осеннего осмотра – проверить готовность МКД к эксплуатации в зимних условиях.
Такие обязанности определены в п. 2.1.5 Правил № 170.
АКТ ОБЩЕГО ОСМОТРА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА.
г. Владивосток, Красного знамени 118.
Наименование организации, управляющей МКД, реквизиты, контактные данные | ТСЖ «Проспект», 690066, г. Владивосток, Проспект Красного знамени 118, ИНН 2536253014, КПП 253601001 | |||||||
Тип МКД | Многоквартирный дом | |||||||
Год постройки | 1988 | Дата последнего кап. Ремонта | ||||||
Износ | Этажность | 10 | количество подъездов | 4 | Квартир | 160 | ||
Общая площадь дома | 9527,3 | Общая площадь жилых помещений | 5708,5 | |||||
Инженерное оборудование | ||||||||
Наименование | количество | Примечание | ||||||
Тепловой пункт | 2 | |||||||
Водомерный узел | 1 | |||||||
Тепловой ввод | 1 | |||||||
Электрический ввод | 1 | |||||||
газовый ввод | х | |||||||
система АППЗ и ДУ | х | |||||||
лифты | 4 | по одному на подъезд | ||||||
Описание основных конструктивных элементов | ||||||||
Наименование элемента | Описание | |||||||
кровля | Плоская по ж/б плитам с покрытием из наплавляемого материала | |||||||
фасад(наружные стены) | Сборные стеновые панели | |||||||
перегородки внутренние | гипсобетонные | |||||||
перекрытия | сборные ж/б плиты | |||||||
лестницы | сборные ж/б заводской готовности | |||||||
фундамент | Сборные ж/б блоки | |||||||
Описание внутренних инженерных систем | ||||||||
Электроснабжение | центральное | |||||||
Теплоснабжение | центральное | |||||||
водоснабжение | центральное | |||||||
газоснабжение | отсутствует | |||||||
отопление | центральное | |||||||
АППЗ и ДУ | отсутствует |
Комиссия в составе:
Председатель комиссии Председатель ТСЖ «Проспект Рассоленко Н.В. Членов комиссии: Житель дома (кв. 84) Морозов В.А. Житель дома (кв. 19) Шергин С.И.
Произвели общий осмотр элементов общего имущества многоквартирного дома, при осмотре установлено следующее:
РЕЗУЛЬТАТЫ ОСМОТРА КОНСТРУКЦИЙ И ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ
№ | Наименование конструктивных элементов и инженерного оборудования | Оценка технического состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования, в том числе процент износа | Дефекты выявленные при осмотре |
1. | фундамент | Состояние удовлетворительное Износ 40% | Трещины в швах шириной до2-3 мм, следы увлажнения, многочисленные сколы |
2. | цоколь | Состояние удовлетворительное Износ 60% | Трещины в швах шириной до2-3 мм, следы увлажнения, многочисленные сколы, разрушение верхнего слоя |
3. | Стены наружные | Состояние удовлетворительное Износ 40% | Повреждения, выбоины и многочисленные трещины по поверхности. Следы текущего ремонта |
4. | Стены внутренние | Состояние удовлетворительное Износ 30% | Трещины в местах сопряжения с плитами перекрытий |
5. | фасад | Состояние удовлетворительное Износ 80% | Разрушение стеновых панелей, повреждения, выбоины, сколы и многочисленные трещины по поверхности. На пилонах многочисленные трещины и сколы. Разрушение межпанельных швов. Повсеместно следы текущего ремонта. Требуется капитальный ремонт. |
6. | водостоки | Состояние неудовлетворительное | ржавчина на всех водостоках, разрушения примыкания крыши и водостоков, протекание на 9-10 этажах с крыши, следы текущего ремонта. |
7. | перекрытия | Состояние удовлетворительное Износ 50% | Многочисленные трещины в швах между плитами, сколы. |
8. | отмостка | Состояние удовлетворительное Износ 30% | Небольшие трещины. Наблюдается в 2-х местах оседание отмостки. |
9. | кровля | Состояние удовлетворительное Износ 90% | Многочисленные следы латочного ремонта парапета, поверхность парапета разрушена, многочисленные трещины и крупные сколы, нарушение примыкания к парапету. Ограждение парапета разрушено Воздушные мешки по всей поверхности кровли. Крыши вентиляционных каналов разрушены, нарушение примыкания покрытия крыши к стенам вент.каналов Требуется капитальный ремонт . |
10. | полы | Состояние удовлетворительное | Небольшие трещины, следы текущего ремонта. |
11. | двери | Состояние удовлетворительное | Дефектов не выявлено |
12. | Лестничные клетки | Состояние удовлетворительное. | Редкие трещины на отдельных ступенях. Следы текущего ремонта. |
13. | Общие коридоры и тамбуры. | Состояние удовлетворительное | Дефектов не выявлено. Производится текущий ремонт |
14. | Система отопления | Состояние удовлетворительное. Износ 60% | Нарушение теплоизоляции, поражение коррозией. Виден текущей ремонт- замена стояковых и крылевых вентилей, сбросников. |
15. | Общедомовые узлы учета тепловой энергии | Состояние удовлетворительное | Дефектов не выявлено. Поверка приборов тепловых узлов согласно графика тех.обслуживания. |
16. | Общедомовой водомерный узел | Состояние удовлетворительное | Дефектов не выявлено. Произведена замена в\счетчика из-за поломки. |
17. | Система горячего водоснабжения | Состояние удовлетворительное. Износ 60% | Нарушение теплоизоляции, поражение коррозией, выполнение текущего ремонта, замена стояковых вентилей и сбросников. |
18. | Система холодного водоснабжения | Состояние удовлетворительное. Износ 70% | Нарушение теплоизоляции, поражение коррозией, следы текущего ремонта. |
19. | Система канализации | Состояние удовлетворительное. Износ 60% | Физический износ труб. Частично поменяны канализационные лежаки в подвалах , частичная замена стояков в подвалах и квартирах. |
20. | Система электроснабжения и освещения | Состояние удовлетворительное | Проведен капитальный ремонт домовой электросети. |
21. | мусоропровод | Состояние удовлетворительное | Требуется ремонт мусорокамер. |
22. | Переговорно-замочное устройство | Состояние удовлетворительное | Дефектов не выявлено |
23. | Лифтовое оборудование | Состояние удовлетворительное | Поддерживается в рабочем состоянии |
Решение комиссии:
№ | Вид ремонта | Конструкции, элементы, инженерное оборудование, требующие ремонта |
1. | Капитальный ремонт | Ремонт и утепление фасада торцевых стен, квартир 10-хэтажей и межпанельных швов. |
2. | Капитальный ремонт | Монтаж скатной крыши. В доме нет технического этажа. Промерзания в квартирах 10-х этажей. |
ПОДПИСАНО |
Комиссия в составе:
Председатель комиссии:
Председатель ТСЖ «ПРОСПЕКТ» Н.В.Рассоленко
Члены комиссии:
Житель дома (кв.19) С.И.Шергин
Житель дома ( кв.84) В.А. Морозов
Опубликовано на основании оригинала документа |