АКТ ОБЩЕГО ОСМОТРА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА.

РЕКОМЕНДАЦИЯ предоставлена экспертами справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Осмотр общего имущества собственников помещений в МКД – это неотъемлемая составляющая его содержания.

Цель осмотра общего имущества – установить тот факт, что его состояние не соответствует требованиям законодательства или есть угроза безопасности жизни и здоровью граждан.

Это предусматривает подп. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества).

Какие бывают осмотры

Осмотры состояния общего имущества собственников помещений в МКД бывают плановыми и внеплановыми.

Среди плановых осмотров можно выделить:

  • общие, направленные на осмотр общего имущества в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
  • частичные – осмотры отдельных элементов общего имущества.

Такое деление предложено в п. 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).

Соберите проверяющую комиссию

Для проведения осмотра жилого дома создается специальная комиссия. Членами комиссии выбираются должностные лица УО и хотя бы один представитель совета МКД. Порядок проведения осмотра описан в п. II Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 и включает:

  • инспекцию дома,
  • составление акта,
  • создание перечня необходимых мероприятий на основании полученных результатов осмотра.

Для осмотра некоторых элементов коммуникационных систем может потребоваться участие профильного специалиста. В этом случае привлекаются работники управляющей или подрядной организации.

В каких случаях какие осмотры проводить

Плановые осмотры проводят в соответствии с условиями договора управления МКД и годовым планом. Вы можете утвердить внутренний документ (график), в котором будет указана периодичность плановых осмотров. Внеплановые осмотры необходимо проводить:

  • после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов общего имущества в МКД;
  • в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

Важно!

Всегда проводите общий осмотр состояния общего имущества в МКД, приступая к управлению новым для себя МКД и передавая «старый» дом другой УО. То же правило действует в случае создания ТСЖ. Так вы обезопасите себя от лишних претензий в будущем. Цель осмотра – зафиксировать состояние имущества на момент передачи МКД.

Это установлено в п. 2.1.1 Правил № 170.

Другие случаи, в которых УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны проводить внеплановые осмотры, могут быть предусмотрены договором управления, договором оказания услуг или выполнения работ по содержанию общего имущества в МКД.

Ситуация Нужно ли привлекать к участию в осмотрах членов совета МКД

Законодательство такую обязанность не устанавливает. Вместе с тем обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:

  • условия договора управления МКД;
  • дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Как часто нужно проводить осмотры

Общие осмотры необходимо проводить два раза в год – весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов общего имущества в МКД приведена в приложении № 1 к Правилам № 170. Это указано в п. 2.1.1 этих правил.

Периодичность проведения осмотров управляющей МКД организацией лучше зафиксировать:

  • в условиях договора управления МКД – если домом управляет УО;
  • в порядке, определенном уставом ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
  • в решении общего собрания собственников помещений в МКД либо в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества – при непосредственном способе управления домом.

Это установлено п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Установите периодичность проведения плановых осмотров

Жильцы жалуются: затопило подвал, протекла крыша, обвалился фасад. Виноватой оказывается управляющая организация, которая вовремя не отследила неудовлетворительное состояние дома.

Плановые проверки с полным описанием состояния конструкций и комплекса инфраструктурных систем, обеспечивающих тепло-, водо- и электроснабжение, водоотведение, вентиляцию, позволяют иметь актуальную информацию об управляемом объекте и своевременно выполнять план по текущему и капитальному ремонту.

Сезонные общие осмотры МКД проводятся не реже двух раз в год, обычно в межсезонье – весной и осенью. По их результатам составляются акты весеннего и осеннего осмотра соответственно.

Задача таких мероприятий – выявить причины появления дефектов и определить план работ по их устранению. В ходе осмотров контролируется правильность использования и содержания жилых помещений – выполнение требований, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ.

Кроме того, ежегодно весной рекомендуется проводить инструктаж собственников и арендаторов о порядке содержания жилых помещений, правилах использования инженерных коммуникаций, электрических плит, приборов, работающих на газе, и прочего оборудования. А также разъяснять требования пожарной безопасности. Это нужно для поддержания и актуализации знаний, как правильно пользоваться помещениями МКД без вреда для себя и окружающих. Инструктированием занимается ответственное лицо УО, чаще всего главный инженер.

Узнайте, можно ли снизить ОДН, если обойти все квартиры в доме

Кто организует осмотры и кто принимает в них участие

Общие плановые, а также внеплановые осмотры проводит организация, управляющая МКД.

Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ. Это предусматривает п. 2.1.2 Правил № 170.

Осмотры отдельных элементов многоквартирных домов, которые обслуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.

На заметку Применение правил № 170

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.

Минстрой России разъяснил, что Правила № 170 применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24.05.2016 № 19304‑ОГ/04).

Если в договоре управления нет обязанности УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами № 170, то они носят рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 27.12.2002 № 184‑ФЗ.

На практике органы жилищного надзора привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами № 170. Организацию могут оштрафовать на сумму до 50 тыс. руб. по ст. 7.22 КоАП РФ. Суд, скорее всего, поддержит позицию жилищной инспекции. См., например, постановления Верховного Суда РФ от 18.11.2016 № 307‑АД16–10217 по делу № А26-10959/2015, от 30.11.2015 № 307‑АД15–14917 по делу № А66-3331/2015.

Как составить акт осмотра общего имущества

Зафиксируйте результаты осмотра в акте. Этого требуют п. 14 Правил содержания общего имущества и п. 2.1.4 Правил № 170.

В акте можно указать на тот факт, что общее имущество достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности МКД или его отдельных элементов (п. 22 Правил содержания общего имущества).

Акт должны подписать лица, присутствовавшие при осмотре.

На основании акта примите решения:

  • о соответствии или несоответствии общего имущества (его элементов) требованиям законодательства;
  • о необходимых мероприятиях по ремонту и модернизации общего имущества.

Например, по результатам осмотра можно составить планы текущего ремонта, программы повышения энергоэффективности в МКД либо созвать общее собрание для решения вопроса о проведении текущего ремонта дома.

Такие решения вправе также принять собственники помещений в МКД (п. 14 Правил содержания общего имущества).

Проведите осенний и весенний осмотры МКД

Весенний общий осмотр является частью подготовки МКД к следующему зимнему сезону. Для всесторонней проверки инженерных систем он проводится после отключения центрального отопления.

Осенний осмотр дома проходит перед началом отопительного сезона. По его результатам УО оценивает готовность МКД к зимнему периоду.

Проведение сезонных осмотров происходит по одной схеме. Комиссия изучает, в каком состоянии на данный момент находятся конструкции здания, коммуникации, придомовая территория. По результатам проверки в журнале регистрации результатов общих осмотров МКД фиксируются неисправные компоненты и требуемый объём работ по текущему или капитальному ремонту.

Делимся советами, как организовать субботник и не поссориться с жильцами МКД

Что делать после составления акта осмотра общего имущества

В течение месяца со дня составления акта вы обязаны:

  • уточнить объемы работ по текущему ремонту (на текущий год – по результатам весеннего осмотра, на следующий год – по итогам осеннего);
  • выдать рекомендации собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта;
  • определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.

Кроме того, в зависимости от вида осмотра вам нужно:

  • по результатам весеннего осмотра – составить перечень мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки МКД и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
  • по результатам осеннего осмотра – проверить готовность МКД к эксплуатации в зимних условиях.

Такие обязанности определены в п. 2.1.5 Правил № 170.

АКТ ОБЩЕГО ОСМОТРА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА.

г. Владивосток, Красного знамени 118.

Наименование организации, управляющей МКД, реквизиты,

контактные данные

ТСЖ «Проспект», 690066, г. Владивосток, Проспект Красного знамени 118, ИНН 2536253014, КПП 253601001
Тип МКД Многоквартирный дом
Год постройки 1988 Дата последнего кап. Ремонта
Износ Этажность 10 количество

подъездов

4 Квартир 160
Общая площадь

дома

9527,3 Общая площадь

жилых помещений

5708,5
Инженерное оборудование
Наименование количество Примечание
Тепловой пункт 2
Водомерный узел 1
Тепловой ввод 1
Электрический ввод 1
газовый ввод х
система АППЗ и ДУ х
лифты 4 по одному на подъезд
Описание основных конструктивных элементов
Наименование элемента Описание
кровля Плоская по ж/б плитам с покрытием из наплавляемого

материала

фасад(наружные стены) Сборные стеновые панели
перегородки внутренние гипсобетонные
перекрытия сборные ж/б плиты
лестницы сборные ж/б заводской готовности
фундамент Сборные ж/б блоки
Описание внутренних инженерных систем
Электроснабжение центральное
Теплоснабжение центральное
водоснабжение центральное
газоснабжение отсутствует
отопление центральное
АППЗ и ДУ отсутствует

Комиссия в составе:
Председатель комиссии Председатель ТСЖ «Проспект Рассоленко Н.В. Членов комиссии: Житель дома (кв. 84) Морозов В.А. Житель дома (кв. 19) Шергин С.И.

Произвели общий осмотр элементов общего имущества многоквартирного дома, при осмотре установлено следующее:

РЕЗУЛЬТАТЫ ОСМОТРА КОНСТРУКЦИЙ И ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ

Наименование конструктивных элементов и инженерного оборудования Оценка технического состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования, в том числе процент износа Дефекты выявленные при осмотре
1. фундамент Состояние удовлетворительное

Износ 40%

Трещины в швах шириной до2-3 мм, следы увлажнения, многочисленные сколы
2. цоколь Состояние удовлетворительное

Износ 60%

Трещины в швах шириной до2-3 мм, следы увлажнения, многочисленные сколы, разрушение верхнего слоя
3. Стены наружные Состояние удовлетворительное

Износ 40%

Повреждения, выбоины и многочисленные трещины по поверхности. Следы текущего ремонта
4. Стены внутренние Состояние удовлетворительное

Износ 30%

Трещины в местах сопряжения с плитами перекрытий
5. фасад Состояние удовлетворительное

Износ 80%

Разрушение стеновых панелей, повреждения, выбоины, сколы и многочисленные трещины по поверхности. На пилонах многочисленные трещины и сколы. Разрушение межпанельных швов. Повсеместно следы текущего ремонта.

Требуется капитальный ремонт.

6. водостоки Состояние неудовлетворительное ржавчина на всех водостоках, разрушения примыкания крыши и водостоков, протекание на 9-10 этажах с крыши, следы текущего ремонта.
7. перекрытия Состояние удовлетворительное

Износ 50%

Многочисленные трещины в швах между плитами, сколы.
8. отмостка Состояние удовлетворительное

Износ 30%

Небольшие трещины. Наблюдается в 2-х местах оседание отмостки.
9. кровля Состояние удовлетворительное

Износ 90%

Многочисленные следы латочного ремонта парапета, поверхность парапета разрушена, многочисленные трещины и крупные сколы, нарушение примыкания к парапету. Ограждение парапета разрушено Воздушные мешки по всей поверхности кровли.

Крыши вентиляционных каналов разрушены, нарушение примыкания покрытия крыши к стенам вент.каналов

Требуется капитальный ремонт

.

10. полы Состояние удовлетворительное Небольшие трещины, следы текущего ремонта.
11. двери Состояние удовлетворительное Дефектов не выявлено
12. Лестничные клетки Состояние удовлетворительное. Редкие трещины на отдельных ступенях. Следы текущего ремонта.
13. Общие коридоры и тамбуры. Состояние удовлетворительное Дефектов не выявлено. Производится текущий ремонт
14. Система отопления Состояние удовлетворительное.

Износ 60%

Нарушение теплоизоляции, поражение коррозией. Виден текущей ремонт- замена стояковых и крылевых вентилей, сбросников.
15. Общедомовые узлы учета тепловой энергии Состояние удовлетворительное Дефектов не выявлено. Поверка приборов тепловых узлов согласно графика тех.обслуживания.
16. Общедомовой водомерный узел Состояние удовлетворительное Дефектов не выявлено. Произведена замена в\счетчика из-за поломки.
17. Система горячего водоснабжения Состояние удовлетворительное.

Износ 60%

Нарушение теплоизоляции, поражение коррозией, выполнение текущего ремонта, замена стояковых вентилей и сбросников.
18. Система холодного водоснабжения Состояние удовлетворительное.

Износ 70%

Нарушение теплоизоляции, поражение коррозией, следы текущего ремонта.
19. Система канализации Состояние удовлетворительное.

Износ 60%

Физический износ труб. Частично поменяны канализационные лежаки в подвалах , частичная замена стояков в подвалах и квартирах.
20. Система электроснабжения и освещения Состояние удовлетворительное Проведен капитальный ремонт домовой электросети.
21. мусоропровод Состояние удовлетворительное Требуется ремонт мусорокамер.
22. Переговорно-замочное устройство Состояние удовлетворительное Дефектов не выявлено
23. Лифтовое оборудование Состояние удовлетворительное Поддерживается в рабочем состоянии

Решение комиссии:

Вид ремонта Конструкции, элементы, инженерное оборудование, требующие ремонта
1. Капитальный ремонт Ремонт и утепление фасада торцевых стен, квартир 10-хэтажей и межпанельных швов.
2. Капитальный ремонт Монтаж скатной крыши. В доме нет технического этажа.

Промерзания в квартирах 10-х этажей.

ПОДПИСАНО

Комиссия в составе:

Председатель комиссии:

Председатель ТСЖ «ПРОСПЕКТ» Н.В.Рассоленко

Члены комиссии:

Житель дома (кв.19) С.И.Шергин

Житель дома ( кв.84) В.А. Морозов

Опубликовано на основании оригинала документа
Рейтинг
( 2 оценки, среднее 4.5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Для любых предложений по сайту: [email protected]