По решению общего собрания собственников
Чаще всего управляющая организация приходит работать в МКД по решению общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Это может быть первый выбор жителей новостройки или смена компании, изменение способа управления с ТСЖ или кооператива на УО.
Согласно ч. ч. 5, 6 ст. 162 ЖК РФ, договор управления в таком случае заключается на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией на аналогичный период, если ни УО, ни собственники не выразят желания его не продлевать.
Инициатором ОСС о выборе управляющей организации и заключении с ней ДУ может выступить любой собственник, действующая УО, муниципалитет в соответствии с ч. 6 ст. 161 ЖК РФ. Решение по этим вопросам принимается простым большинством: 50%+1 голов от всех голосов собственников, присутствовавших на собрании (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При выборе управляющей организации договор управления заключается с каждым собственником в таком доме. При этом жителей дома представляют владельцы помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа в МКД.
Блог
Источник фото: https://www.pexels.com/
Необходимость подписания договора управления многоквартирного дома собственниками давно уже не вызывает вопросы. Ведь договор — это всегда двухсторонняя сделка. Судебная практика уже давно сложилась и она практически единообразна. Договор управления должен быть подписан собственниками, обладающими 50+1% голосов от общего количества всех голосов собственников помещений дома. Или его подписывает Председатель Совета многоквартирного дома на основании принятого общим собранием собственников (ОСС) решения о делегировании ему таких полномочий.
В некоторых регионах органы государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) пытались отказать управляющим организациям (УО) во включении дома в реестр по причине отсутствия доверенности на имя Председателя МКД при делегировании ему полномочий на подписание договора управления. Но суды в большинстве своем посчитали, что такая доверенность от каждого собственника не требуется, достаточно волеизъявления граждан, изложенного в решении ОСС.
В статье 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) говорится о договоре управления многоквартирного дома (МКД):
Пункт 1: Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией
, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса,
в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений
в данном доме, обладающие
более чем пятьюдесятью процентами голосов
от общего числа голосов собственников помещений в данном доме,
выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Как видим из этой нормы, договор управления составляется в форме единого документа в письменной форме, который подписывается управляющей организацией — с одной стороны и собственниками (обладающими 50+1% голосов) — с другой стороны. Однако не будет ошибочным подписать отдельный договор с каждым собственником помещений МКД, если не жаль бумаги и времени на сканирование кучи договоров для размещения в ГИС ЖКХ. Запрета в законе на это нет, да из смысла статьи не особо ясно: единый это должен быть документ или отдельный подписанный бланк с каждым собственников.
Споры о том, в какой форме должны быть оформлены подписи, если решено оформлять все-таки единый документ, также нередки. Из своей практики могу сказать, что мы всегда оформляли единый документ — договор и приложения к нему. Сразу после реквизитов сторон указывались (на отдельном листе) в виде таблицы собственники, подписавшие договор управления. Этот лист договора так и назвался: «Собственники, подписавшие договор управления МКД № ___ по ул. _______ г. ____________».
Таблица состояла из следующих столбцов: № квартиры или помещения, полностью фамилия, имя, отчество, номер записи о регистрации собственности на квартиру, подпись. Далее шли приложения к договору, все это сшивалось в единый документ. Наш орган ГЖН при проверках к порядку оформления договора управления, таким образом, претензий не предъявлял до недавнего времени. Надеюсь, и дальше не будет. Вполне возможно, что в других регионах надзорные органы выдвигают иные требования.
Пункт 2 ст. 162 ЖК РФ говорит о предмете договора управления и правах и обязанностях по нему, подробно на нем останавливаться не будем.
Что касается права Председателя Совета МКД на подписание договора управления, об этом указано в пп. 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Председатель Совета МКД имеет право на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом
или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.
Однако судебная практика на стороне управляющих организаций, когда орган ГЖН требует указанных в этой норме доверенностей и выносит решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий. Суды в большинстве своем считают, что протокол ОСС и является основанием для делегирования полномочий и подписания договора управления Председателем Совета МКД (без оформления доверенности от каждого собственника). Судебную практику по этому вопросу мы приводили в СТАТЬЕ
в нашем блоге.
Изменения в реестр лицензий вносятся на основании Приказа Минстроя № 938-пр от 25.12.2015 «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Приказ 938).
Договор управления после утверждения его условий на общем собрании при выборе способа управления и управляющей организации должен быть размещен в ГИС ЖКХ, а также направлен в лицензионный орган в приложении к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Зачастую УО прикладывали только сам договор управления, без приложений, что приводило к отказу во внесении изменений в реестр лицензий.
Иногда к заявлению прилагался договор управления, подписанный одним или несколькими собственниками. Суды также в таком случае стояли на стороне органов ГЖН практически во всех регионах, поддерживая их в требовании приложения к заявлению — договора управления, подписанного необходимым количеством собственников (50%+1 голос) и со всеми приложениями.
Судебную практику по старой редакции Приказа 938 в отношении отказов во внесении в реестр лицензий, в том числе из-за отсутствия в приложении к заявлению подписанного необходимым количеством собственников договора управления, мы уже приводили в вышеуказанной статье.
Не требуется прикладывать к заявлению подписанный собственниками договор управления только при заключении его на основании конкурса. Тогда к заявлению о включении дома в реестр прилагается договор управления, подписанный только со стороны управляющей организации (пп «з» п. 3). А при управлении домом на основании договора управления с Застройщиком — прилагается договор управления, подписанный между УО с застройщиком (пп «в» п. 3).
В соответствии с пунктом 3 Приказа 938 в действующей редакции к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ прилагается, в том числе, и копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме, или копия договора управления, заключенного с застройщиком в случаях, предусмотренных частью 14 статьи 161 ЖК РФ (подпункт «в»).
В редакции Приказа до 12.01.2019 года указанный подпункт «в» ранее требовал приложения к заявлению — копию договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме.
То есть так, как и указано в нормах ЖК РФ. Что подразумевал законодатель под этим нововведением, наверное, узнаем только после наработки судебной практики по таким делам.
Понятно, что договор управления необходимо подписывать с необходимым количеством собственников, если они не делегировали полномочия его подписания Председателю Совета МКД. Ведь договор управления — основной документ, на основании которого работает управляющая организация и строятся ее отношения с собственниками. И он считается заключенным не после утверждения его условий на ОСС, а только после подписания собственниками или их представителями. А вот что будет требовать теперь в приложении к заявлению о включении дома в реестр лицензий лицензионный орган — вопрос пока что открытый.
Думается мне, что практика судов будет, как всегда, разнокалиберной. Каждый судья будет толковать нормы закона на основании своего «внутреннего убеждения», как указано в законе. И как будут развиваться события дальше в этом вопросе — расскажем в наших новых статьях после того, когда будет достаточно судебных решений, чтобы говорить о сложившейся судебной практике по данной теме .
С уважением, Ильмира Носик.
разработала уникальную CRM-систему для УК и ТСЖ, с помощью которой можно автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками. Подробности о сервисе по ссылке
.
Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.
По итогам открытого конкурса
Также нередко дом получает свою управляющую организацию по результатам открытого конкурса. Связано это с тем, что:
- собственники помещений в МКД не провели ОСС и не выбрали способ управления (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);
- ОСС провели, но выбранный способ управления не реализовали (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);
- домом управляла УО, выбранная ранее на открытом конкурсе, срок договора управления истекает, а собственники так и не провели ОСС (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);
- новостройка сдана в эксплуатацию, и собственники ещё не собрались выбрать УО или создать ТСЖ, кооператив (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ);
- действующая УО лишилась лицензии или права управлять домом из-за нарушений лицензионных требований, в том числе грубых (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ).
Во всех этих случаях, согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору УО для многоквартирного дома. Делает он это в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Победителем открытого конкурса становится УО, которая предлагает выполнить указанный муниципалитетом перечень работ и услуг за наименьший размер платы.
Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет жителей дома о его результатах и об условиях ДУ. Собственники помещений в МКД обязаны заключить такой договор в соответствии со ст. 445 ГК РФ (ч. ч. 5, 13 ст. 161 ЖК РФ).
Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УО, договор считается заключённым автоматически. Срок действия такого ДУ составляет от одного до трёх лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
Новые правила выбора УО для многоквартирного дома по конкурсу и без
Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом (действующая редакция)
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
Муниципалитет назначил УО на дом как временную
Случаи, когда УО получает дом в управление как временная, назначенная муниципалитетом, описаны в ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. Орган местного самоуправления может самостоятельно определить управляющую организацию, если собственники не выбрали способ управления или не реализовали его, а открытый конкурс признан несостоявшимся.
Порядок выбора временной УО для дома описан в постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616. Временная компания выбирается из перечня, в который попадают все УО, подавшие соответствующую заявку и, или с 1 января 2021 года участвовавшие в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации (п. п. 52, 53 ПП РФ № 75).
Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или заявки на участие в конкурсе. Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, из перечня муниципалитет выбирает ту управляет наименьшим количеством домов. Если одной УО ранее отдали три дома во временное управление, а другой – четыре, то орган местного самоуправления назначит на дом первую из этих компаний.
Когда орган местного самоуправления выбрал УО для дома, то у него есть пять рабочих дней на то, чтобы письменно уведомить собственников помещений о своём решении и условиях договора управления. ДУ между временной компанией и владельцами помещений заключается автоматически со дня её назначения.
Выбранная органом местного самоуправления УО работает в доме до момента, когда собственники проведут ОСС и определятся со способом управления, заключат договор управления с выбранной ими компанией или же состоится открытый конкурс муниципалитета. При этом этот срок не может превышать один год.
По решению правления ТСЖ или кооператива
Другие случаи заключения договоров управления можно назвать частными: они возможны только при определённых обстоятельствах. Например, в доме, где собственники создали ТСЖ или кооператив. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ, товарищество собственников жилья или кооператив могут сами оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества или привлечь стороннюю компанию по договору. При заключении договора управления ТСЖ и ЖК контролируют выполнение управляющей организацией обязательств по нему.
Решение о заключении ДУ принимает правление товарищества собственников простым большинством голосов (ч. 6 ст. 147.6, ч. 4 ст. 148 ЖК РФ). Оно оформляется протоколом заседания правления, документ подписывает председатель правления и секретарь заседания.
Договор управления в таком случае заключается между выбранной организацией и ТСЖ, кооперативом. По аналогии с договором, заключённым по решению ОСС, срок действия ДУ составляет от одного до пяти лет, если иное не предусмотрено Уставом товарищества или кооператива.
Когда договор управления между ТСЖ и УО признают недействительным
ВС разъяснил, должна ли УК продолжать обслуживать дом при исключении его из реестра лицензий
В Определении № 303-ЭС20-23313 от 19 апреля Верховный Суд разъяснил, должна ли управляющая организация, исключившая сведения о многоквартирном доме из реестра лицензий, продолжать деятельность по его управлению до появления новой УК.
ООО УК «Дерсу» выиграло конкурс по отбору управляющей организации на управление многоквартирным домом, заключило соответствующий договор сроком на один год с возможностью его продления на тех же условиях и на тот же срок при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении его действия. По истечении года управляющая компания приняла решение исключить МКД из реестра лицензий. Домом она управляла до 1 июля 2021 г.
13 августа 2021 г. по результатам внеплановой документарной проверки жилищная инспекция составила акт о том, что после внесения изменений в реестр лицензий УК «Дерсу» управление МКД не осуществляет, содержание и ремонт общего имущества собственников в доме не производит, платежные документы не направляет, в связи с чем выдала предписание об обязании продолжить осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом до дня наступления события, предусмотренного ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса, то есть до выбора иной УК, управления МКД собственниками помещений или госрегистрации ТСЖ или жилищного кооператива.
«Дерсу» обратилась в Арбитражный суд Приморского края, который согласился с позицией жилищной инспекции о том, что в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства до дня наступления названных обстоятельств, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции без изменений.
Не согласившись с выводами судов, управляющая компания обратилась с жалобой в Верховный Суд. ВС заметил, что исключение сведений о МКД из реестра лицензий согласно ч. 6 ст. 198 ЖК является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном ст. 200 Кодекса.
С даты исключения сведений лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению МКД, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 200 ЖК. В соответствии с данным положением лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг или выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с требованиями законодательства до дня:
1. возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;
2. возникновения обязательств по договору управления МКД, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. возникновения обязательств по договорам, указанным в ч. 1 и 2 ст. 164 Кодекса;
4. государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
«Приведенные законоположения не возлагают на иных лицензиатов, в частности по заявлениям которых внесены изменения в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления по окончании срока его действия, обязанности по управлению многоквартирным домом после внесения соответствующих изменений в реестр лицензий», – указал ВС.
Договор управления с единственным собственником всех помещений в доме
Ещё один специальный случай заключения договора управления – на основании решения единственного собственника всех помещений в МКД. Здесь важно не путать с ситуацией, когда собственник всех помещений – РФ или муниципалитет. Согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ, договор управления таким МКД заключается на основании открытого конкурса в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
Совершенно другой случай, когда все помещения в доме принадлежат частной компании, например, предприятию в подведомственном общежитии. Тогда именно собственник заключает договор управления с выбранной им УО на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией.
Договор управления с застройщиком
Условия заключения ДУ в новостройке сразу после сдачи её в эксплуатацию прописаны в ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Через пять дней после даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик заключает договор управления с выбранной им компанией.
В данном случае управляющая организация будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Она должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию.
Срок действия такого ДУ – не более трёх месяцев. За этот период собственники успеют провести ОСС и выбрать УО, или муниципалитет объявит и проведёт открытый конкурс.
Смена управляющей организации
Выбор УК. Собственники могут выбирать, менять УК или ТСЖ на общем собрании исходя из ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. Основанием для этого является договор с подписями 50% собственников плюс 1 подпись от общего количества подписей.
Право подписи. Если жильцы выдали Председателю Совета МКД доверенности, то он на основании пп. 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ может заключить договор самостоятельно. Будет достаточно его подписи и копий доверенностей.
Изменение в реестре лицензий. После того, как Госжилнадзор подтвердит внесение изменений в реестр лицензий, МКД переходит к выбранной УК, которая обязуется его содержать.
- 02.10.2019
Используйте все варианты получения домов в управление для роста компании
Управляющим организациям, которые стремятся расширять и развивать бизнес за счёт получения новых домов в управление, следует использовать все случаи заключения договоров управления.
Для УО и жителей дома оптимальным способом заключения договора управления остаётся выбор компании на ОСС. Управляющая организация приходит в дом без стороннего вмешательства и навязывания, а жители дома понимают, что сами выбрали компанию для своего дома.
Также УО может активно участвовать в открытых конкурсах муниципалитета, тем самым у неё появится шанс стать «временной» УО, назначенной на дом. Это может быть возможностью убедить собственников помещений в доме выбрать компанию на ОСС для дальнейшего управления.
По договору с застройщиком чаще всего работает «своя» УО, но и она, стремясь расширяться, может выйти за рамки новостроек и заключать договоры управления и по другим условиям. Можно рассмотреть варианты переговоров с ТСЖ, предложив правлению профессиональное управление домом.
Проанализируйте свои возможности и рынок управления МКД в вашем городе и регионе и выберите оптимальный путь для развития компании.
