Что такое капитальный ремонт?
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах — это заранее подготовленное в соответствии с планом работ мероприятие, направленное на качественное обновление всех коммуникаций, проведение других работ и принятие мер, направленных на качественное улучшение условий жизни собственников помещений в конкретном доме.
Пункт 14.2 Статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ под капитальным ремонтом зданий, сооружений понимает перечень работ, направленных на замену или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства.
Исключение будут составлять только несущие конструкции.
Также под капитальным ремонтом понимается замена существующих инженерных коммуникаций, обеспечивающих полноценное функционирование здания.
По сравнению с текущим ремонтом, у капитального есть несколько отличий, которые можно выявить путём анализа жилищного законодательства, действующего на данный момент.
К таким отличиям следует относить:
- сроки проведения ремонтных работ;
- периодичность их осуществления;
- перечень необходимых мероприятий, включаемых в обязательную смету;
- формирование фонда оплаты выполненных работ.
Капитальный ремонт по сравнению с текущим в таком виде представляет собой более сложно организованное мероприятие, которое должно пройти тщательное согласование между всеми сторонами.
В следующем разделе мы представим вам перечень работ капитального ремонта в многоэтажном доме и подробнее поговорим о том, какие работы входят в капремонт многоквартирных домов.
Капитальный ремонт по 44-ФЗ
13.09.2019
По просьбе одного из участников закрытой группы в WhatsApp мы решили поделиться своим опытом сопровождения закупок, предметом которых выступает капитальный ремонт.
Данная тема не перестает быть актуальной для наших клиентов, даже в свете последних изменений Закона № 44-ФЗ в части упрощения заявки участника до одного лишь согласия. Чем же вызван такой интерес? Как говорится, «the devil is in the details» (“дьявол кроется в деталях”).
Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов
Работы по капитальному ремонту носят явно отличный характер от аналогичных, однако выполняемых в рамках текущего обновления общедомового имущества.
Их перечень приведён в ч. 1 Ст. 166 Жилищного Кодекса РФ.
К мероприятиям, относимым к капитальной форме, можно причислить следующий перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений:
- восстановление гидроизоляционного слоя на крыше, а в местах, где этого требует текущее состояние, полная замена кровельного покрытия;
- замена всех необходимых коммуникаций, принадлежащих к общедомовым (о том, что входит, в программу капитального ремонта и входит ли капремонт в коммунальные услуги, читайте здесь);
- реконструкция фасада здания или его замена (по необходимости);
- такие же действия, но выполняемые в отношении фундамента;
- ремонт лифтовых механизмов (в тех случаях, когда эти мероприятия оправданы с точки зрения безопасности граждан, использующих эти механизмы);
- замена оконных конструкций и дверных блоков;
- штукатурка, побелка и покраска стен и потолков подъездов, а также всех мест общего пользования, относимых к общедомовому имуществу и включённых в смету на выполнение работ.
Такие же работы приведены и в Приложении №8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2009 года №170.
Этот перечень работ исчерпывающим не является и может быть дополнен в случае, если было проведено согласование дополнительных пунктов с организацией, выполняющей работы.
Теперь, когда вы знаете, какие виды работ входят в капитальный ремонт многоквартирного дома, поговорим о том, каков перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и что в нем может быть общего с текущим.
СМР: особенности учета и отличия при капремонте и модернизации
При необходимости проведения строительных работ по капремонту зданий и сооружений у специалистов и бухгалтеров возникает множество вопросов: какие виды работ могут осуществляться в рамках капремонта и какие относятся уже к модернизации, какой необходимый алгоритм действий в том и другом случаях и как правильно отразить расходы на эти работы в бухучете. Помочь разобраться в этих вопросах и не только в них поможет данный материал.
1. Как определить, к какому типу работ отнести строительные работы
В ходе эксплуатации объектов основных средств, в том числе зданий и сооружений, происходит их износ и разной степени утрата первоначальных свойств. Что требует проведения восстановительных и ремонтных работ, в результате которых могут измениться их характеристики. Общие признаки работ и критерии изменения характеристик объектов в результате их проведения приведены в приложении 5 к Инструкции N 37/18/6.
Что касается строительной деятельности, то определить, к какому типу отнести предполагаемые к выполнению виды работ (к текущему или капитальному ремонту, реконструкции или модернизации), необходимо еще на этапе планирования. От этого зависит правильное определение объекта строительства и состав необходимой документации (при необходимости разрешительной, предпроектной и проектной).
На начальном этапе бюджетной организации необходимо исходить из того, по какой причине необходимо выполнение строительных работ, их видов и изменений, которые должны произойти по окончании их выполнения. В случаях, когда здания и сооружения требуют значительного ремонта, наиболее часто бюджетные организации прибегают к таким типам строительных работ, как капитальный ремонт либо модернизация.
Законом N 300-З дано определение капитального ремонта — совокупность работ по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта строительства (абз. 17 ч. 1 ст. 1 Закона N 300-З).
При этом определение модернизации как самостоятельного термина в законе не приводится. Модернизация в строительной деятельности рассматривается как элемент реконструкции, проводимой в существующих габаритах — совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований (п. 3.3.5 ТКП 45-1.01-4-2005, утв. приказом Минстройархитектуры от 18.07.2005 N 172).
При модернизации может осуществляться изменение планировки без изменения назначения отдельных помещений, устройство встроенных помещений для лестничных клеток, лифтов, мусоропроводов, выполнение балконов, лоджий, замена отдельных видов несущих конструкций (стен, лестниц, перекрытий, покрытий), улучшение архитектурной выразительности здания, переустройство крыш, утепление и шумоизоляция зданий, оснащение недостающими видами инженерного оборудования или повышение его уровня, переустройство наружных сетей (кроме магистральных) (примечание к п. 3.3.5 ТКП 45-1.01-4-2005).
Согласно разъяснениям Минстройархитектуры, виды работ и услуг, относящиеся к строительной деятельности, определяются на основании:
— проектной документации, разрабатываемой на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта, снос;
— ТКП 45-1.04-206-2010 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утв. приказом от 15.07.2010 N 267 (согласно приложениям А — Г).
СправочноДекретом N 7 введен термин «техническая модернизация». Согласно письму Минстройархитектуры от 24.12.2019 N 02-3-05/17228 он введен с целью расширения термина «техническое переоснащение» путем расширения перечня работ, выполнение которых осуществляется при замене (установке нового) технологического оборудования только на производственных объектах.
СправочноАдминистративная ответственность за нарушения в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности предусмотрена гл. 22 КоАП.
2. Классификация расходов на проведение СМР по капитальному ремонту и модернизации
Расходы на капитальный ремонт всех видов зданий, помещений, сооружений (за исключением капитального ремонта и модернизации жилищного фонда организаций, не являющихся бюджетными организациями), объектов инженерной инфраструктуры, расходы на оплату работ по модернизации объектов, работ, выполняемых при реставрации историко-культурных ценностей, а также работ по реконструкции отдельных конструктивных элементов, включенных в сводку затрат на проведение капитального ремонта объекта, отражаются по подстатье 2 40 03 00 «Капитальный ремонт» экономической классификации расходов бюджета. В данную подстатью включаются также расходы по разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт и модернизацию объектов (подп. 48.3 п. 48 Инструкции по экономической классификации расходов бюджета N 208).
Таким образом, финансирование и оплата всех видов строительных работ, связанных с проведением как капитального ремонта, так и модернизации зданий и сооружений, осуществляется по указанной подстатье.
3. Процедура закупки в строительстве: изменения с 1 июля 2021 г.
С 1 июля 2021 г.:
1) истек срок действия Указа N 223 (ч. 3 п. 6 Указа N 223);
2) постановление Совмина от 31.01.2014 N 88 не может применяться при осуществлении госзакупок для строительства (абз. 1 постановления от 31.01.2014 N 88);
3) проведение процедур закупок товаров (работ, услуг) для строительства за счет бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов должно осуществляться в соответствии с Законом N 419-З.
По разъяснениям МАРТ, если процедуры закупок начаты или договоры на поставку товаров (выполнение работ, оказание услуг) при строительстве заключены до 1 июля 2021 г., то на такие закупки не распространяется действие законодательства о государственных закупках. Их проведение осуществляется в соответствии с законодательством, действовавшим до 1 июля 2021 г., т.е. в соответствии с Указом N 223 и постановлением Совмина от 31.01.2014 N 88 (ч. 4 раздела 2 письма МАРТ N 14-01-10/1598 К).
В соответствии с Законом N 419-З госзакупка осуществляется получателями бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов (абз. 2 ч. 1 ст. 1 Закона N 419-З).
Таким образом, бюджетная организация как получатель бюджетных средств является заказчиком при госзакупках в строительстве. Согласно позиции МАРТ именно заказчик и должен осуществлять приобретение товаров (работ, услуг) за счет таких средств. Генподрядчику, получившему денежные средства в рамках исполнения договора госзакупки, заключенного по результатам процедуры госзакупки, руководствоваться нормами законодательства о госзакупках не требуется (ч. 10 — 12 раздела 2 письма МАРТ N 14-01-10/1598 К).
4. Алгоритм действий и отражение стоимости СМР в учете
Сравнение алгоритмов действий и отражение стоимости СМР в бухучете при капитальном ремонте и модернизации читайте в ilex.
Какие работы могут выполняться и в капитальном, и в текущем ремонте?
Если обратиться к указанным выше статьям и проанализировать тот перечень работ, который представлен в капитальном ремонте, сравнив его с аналогичным списком из текущего, то можно увидеть, что сходство в выполняемых работах все же есть.
А какие работы относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома и к текущему?
Так, и при текущем, и при капитальном ремонте могут осуществляться следующие мероприятия:
- Восстановление гидроизоляции кровельного покрытия в случае необходимости.
- Утепление зданий путём работы над фасадами (их утепление и покраска могут производиться как при текущем ремонте, так и при капитальном, если этого требуют условия эксплуатации здания).
- Частичная или полная замена дверных блоков и оконных рам, а также восстановление утраченного остекления.
- Косметический ремонт подъездов с устранением нарушений лакокрасочных покрытий и штукатурки.
В целом же, и состав работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, и для текущего формируется индивидуально в отношении каждого конкретного многоквартирного дома путём принятия совместного решения между собственниками жилья и организацией, нанятой для их осуществления.
К слову, в регионах существуют специальные программы капитального ремонта, в рамках которых проводятся ремонты зданий и сооружений в городах и населенных пунктах. Очередность работ определяет список региональной программы капитального ремонта, ознакомиться с которым можно в местных органах самоуправления.
Что говорит законодательство?
Согласно действующему законодательству, бремя содержания общего имущества МКД лежит на собственниках помещений МКД, данное требование установлено ч.1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ. А в соответствии с п.16, ч.II «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, надлежащее состояние общего имущества в зависимости от способа управления МКД обеспечивается в том числе:
- собственниками помещений;
- управляющей организацией (в подавляющих случаях в г. Москве управление многоквартирными домами осуществляется Управляющими компаниями и районными ГБУ Жилищниками);
- товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- застройщиком (если помещения не переданы с момента ввода дома в эксплуатацию);
- и иные вариации.
При этом в соответствии с п.8, ст.55.24 Градостроительного кодекса РФ под надлежащим состоянием понимается: «…поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации». В то же самое время, для поддержания надлежащего состояния необходимо выполнять техническое обслуживание и текущий ремонт.
В состав общего имущества МКД в соответствии со ст.36 Жилищного кодекса РФ входят:
- крыши (кровля, покрытие, водосточная система и т.д.);
- несущие конструкции (фундамент, перекрытия, колонны, стены, пилоны и т.д.);
- ограждающие конструкции (наружные стены, покрытие, фасадные конструкции и т.д.);
- инженерные коммуникации и техническое оборудование (лифтовое, санитарно-техническое, вентиляционное оборудование и т.д.) обслуживающие более одного помещения в данном доме;
- помещения, не являющиеся частями квартир и не принадлежащие отдельным собственникам в доме (лестничные клетки, коридоры, лифтовые холлы и т.д.), а также помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Обобщая вышесказанное можно сделать вывод о том, что в зависимости от способа управления МКД, на эксплуатирующую организацию возложена обязанность по поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии, с этой целью проводятся работы по техническому обслуживанию и текущему ремонту.
Теперь необходимо определиться, в каких случаях ремонтные работы будут относиться к текущему ремонту, а в каких случаях к капитальному ремонту. Для этого необходимо разобраться в сущности данных терминов, а также установить какой состав работ предусматривается при каждом из ремонтов.
Различия в сроках проведения
Сроки проведения капитального ремонта устанавливает ВСН 58-88 (р), утвержденный Госкомархитектуры в 1990 году. Согласно этого документа минимальный срок эксплуатации до включения в программу капремонта, лет:
- панельных домов — 15-20;
- кирпичных — 10-15;
- фундаментов — 40-60;
- стен зданий — 30-50;
- стыков стен — 8-15;
- стропил — 50-80;
- кровли (в зависимости от материалов) — 10-60;
- водостоков — 6-10;
- деревянных дверей и окон — 30;
- водопроводных труб — 25;
- газовых труб — 12;
- мусоропроводов — 25;
- тротуаров, подъездов транспорта, отмосток — 7;
- детских площадок — 4.
Текущий ремонт проводится на основании регулярных осмотров конструкций здания, инженерных сооружений и придомовой территории. Решение о включении тех или иных работ в план текущего ремонта принимает УК, ТСЖ или ЖСК.
