Землеустроительная экспертиза — АНО Исследовательский Центр «Независимая Экспертиза»

Для получения объективной и достоверной информации об объекте недвижимости зачастую требуется проведение специальной экспертизы.

Московское областное БТИ с 2004 года выполняет различные виды судебных и несудебных экспертиз:

· строительно-технические;

· землеустроительные;

· оценочные;

· комплексные.

За это время для арбитражных судов Москвы и Московской области, а также судов общей юрисдикции и органов следствия специалистами Московского областного БТИ проведено более 3-х тысяч судебных экспертиз

и подготовлено свыше
3-х тысяч технических заключений
(несудебных экспертиз) для юридических и физических лиц.

Московское областное БТИ имеет необходимые лицензии, свидетельства, сертификаты, подтверждающие высокий уровень оказываемых услуг.

Эксперты МОБТИ сертифицированы в «Системе добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов в области производства экспертиз в отношении объектов кадастрового учета». Данная система была основана Московским областным БТИ и зарегистрирована в Росстандарте в 2012 году. Она предназначена для проведения независимой квалифицированной оценки и подтверждения компетентности негосударственных судебных экспертов по экспертным специальностям.

Строительно-технические экспертизы

Данный вид экспертиз проводится для объектов строительства и территорий, связанных с ними функционально. Для проведения строительно-технических экспертиз экспертам требуются специализированные знания в области строительства. Строительно-технические экспертизы позволяют установить фактические сведения о:

· состоянии и параметрах зданий, сооружений и отдельных конструкций;

· возможности преобразования объектов строительства и функциональной связанных с ними участков земли (раздела, изменения назначения, этажности и др.);

· соответствии объектов недвижимости нормативно-техническим данным;

· стоимости объектов строительства и объема выполненных работ;

· как, почему и при каких обстоятельствах объектами недвижимости частично или полностью были утрачены функциональные и эксплуатационные характеристики, свойства безопасности.

Строительно-техническую экспертизу проводят, если требуется:

· разделить домовладения и другие объекты недвижимого имущества;

· определить порядок пользования объектами недвижимого имущества;

· установить, соответствуют ли строительные объекты требованиям проектной документации или нормативных документов;

· определить соответствие застройки земельных участков градостроительным и иным требованиям;

· определить, соответствуют ли фактические параметры инсоляции, естественной освещенности и микроклимата жилых и нежилых помещений установленным техническим и иным требованиям;

· определить техническое состояние строительных объектов и несоответствия конструкций какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом, с установлением причин, условий, обстоятельств и механизма их возникновения;

· определить перечень и сметную стоимость работ по устранению дефектов, произошедших в результате строительства и/или ненадлежащего содержания имущества собственников помещений, в том числе эксплуатирующими службами;

· исследовать строительные объекты, их отдельные элементы, инженерные системы, оборудование и коммуникаций для установления объема, качества и стоимости фактически выполненных строительных работ;

· прочее.

Кто рассматривает споры

Собственник может оспорить стоимость земли через суд или в специальной комиссии при региональных управлениях Росреестра.

Российское законодательство даёт ряд преимуществ тем, кто хочет оспаривать кадастровую стоимость в комиссии:

• Сроки. Комиссия обязана рассмотреть заявление в срок до 30 дней.
• Бесплатно. Вам не надо платить госпошлину.
• Возможность оспорить решение комиссии. Не устроило решение комиссии – обращайтесь в суд.

Гражданин или компания могут подать заявление об оспаривании в уполномоченный орган субъекта РФ или МФР лично, почтой или через интернет, в том числе через Госуслуги.

Экспертизы в области земельных отношений

Данный вид экспертиз устанавливает фактические данные на основе специализированных знаний в области земельных отношений, геодезии и кадастра. В процессе экспертизы в области земельных отношений уточняются:

· границы и площади земельных участков, а также их частей;

· месторасположение объектов капитального строительства и элементов благоустройства;

· возможность преобразования земельных участков (раздел);

· соответствие земельного участка землеотводным, правоустанавливающим и правоудостоверяющим документам;

· данные о трассировке подземных коммуникаций.

При производстве экспертизы в области земельных отношений решают следующие задачи:

· раздел земельных участков;

· определение порядка пользования земельными участками;

· установление местоположения земельных участков в соответствии с кадастровыми планами;

· определение соответствия земельного участка и его границ, землеотводным, правоустанавливающим и правоудостоверяющим документам, в том числе сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости (ГКН);

· определение местоположения (координирование) наземных и подземных объектов недвижимости, в том числе определение соответствия застройки земельных участков требованиям проектной документацией, градостроительным и иным требованиям норм и правил;

· решение вопросов о возможности и необходимости установления сервитута, с определением его границ, соответствующих нормативно-техническим требованиям;

· определение размера земельного участка, требуемого для эксплуатации и обслуживания объектов капитального строительства;

· прочие.

Государственная экспертиза землеустроительной документации. О чем следует помнить?

Государственный комитет по земельным ресурсам Донецкой Народной Республики проводит государственную экспертизу землеустроительной документации, документации по оценке земель, выдачу по её результатам соответствующих заключений.

Государственная экспертиза землеустроительной документации — это деятельность, целью которой является исследование, проверка, анализ и оценка объектов экспертизы на предмет их соответствия требованиям законодательства, установленным стандартам, нормам и правилам, а также подготовка обоснованных заключений для принятия решений по объектам экспертизы.

Положительные заключения государственной экспертизы относительно объектов обязательной государственной экспертизы являются основанием для принятия соответствующего решения органами исполнительной власти или органами местного самоуправления, открытие финансирования работ по реализации мероприятий, предусмотренных соответствующей документацией.

Разработчиками землеустроительной документации являются субъекты хозяйственной деятельности, получившие (имеющие) лицензию на проведение землеустроительных (землемерных), землеоценочных работ.

Государственная экспертиза проводится в обязательной, выборочной и добровольной формах.

Обязательной государственной экспертизе подлежат, согласно пункту 4.10 Временного порядка предоставления в постоянное пользование и передачи в аренду земельных участков на территории Донецкой Народной Республики, утвержденного Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики №17-15 от 02.09.2015 г. (с изменениями), проекты землеустройства по отводу земельных участков, если земельные участки предоставляются в пользование по решению Совета Министров Донецкой Народной Республики или органа исполнительной власти Донецкой Народной Республики в сфере земельных отношений, осуществления землеустройства, государственной регистрации и ведению Государственного земельного кадастра, оценки земель, геодезии и картографии.

Согласно пункту 1.10.1 Временного порядка проведения государственной экспертизы землеустроительной документации, утвержденного Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики от 13 сентября 2021 года № 2-16 (с изменениями) (далее – Временный порядок экспертизы), обязательной государственной экспертизе подлежат:

— схемы землеустройства и технико-экономические обоснования использования и охраны земель административно-территориальных единиц;

— проекты землеустройства по установлению и изменению границ административно-территориальных единиц;

— проекты землеустройства по организации и установлению границ территорий природно-заповедного фонда и другого природоохранного назначения (особо охраняемых природных территорий), оздоровительного, рекреационного, историко-культурного, лесохозяйственного назначения, земель водного фонда и водоохранных зон, ограничений в использовании земель и их режимообразующих объектов;

— проекты землеустройства по отводу земельных участков из особо ценных земель, земель лесохозяйственного назначения, а также земель водного фонда, природно-заповедного фонда и другого природоохранного назначения (особо охраняемых природных территорий), оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также проектов землеустройства по отводу земельных участков, предоставление (передача) которых отнесено к полномочиям Правительства Донецкой Народной Республики и органа исполнительной власти Донецкой Народной Республики, проводящего государственную политику и осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию, контролю и надзору в сфере земельных отношений, осуществлению землеустройства, государственной регистрации и ведению Государственного земельного кадастра, оценки земель, геодезии и картографии;

— проекты землеустройства, обеспечивающие эколого-экономическое обоснование севооборотов и упорядочение угодий (проекты внутрихозяйственного землеустройства);

— проекты землеустройства по упорядочению территории населенных пунктов;

— техническая документация по бонитировке почв;

— техническая документация по нормативной денежной оценке земель, а также отчеты по экспертной денежной оценке земельных участков государственной и муниципальной собственности;

— проекты землеустройства по организации территории земельных долей (паев) и других участков земель сельскохозяйственного назначения;

— техническая документация по землеустройству по инвентаризации земель.

Добровольная государственная экспертиза проводится по инициативе заказчика или разработчика объекта экспертизы относительно объектов, не подлежащих обязательной государственной экспертизе.

Заказчиками государственной экспертизы являются органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, собственники земельных участков, землепользователи, предприятия, учреждения, организации и граждане, заинтересованные в проведении такой экспертизы, а также разработчики объектов государственной экспертизы.

Заключение государственной экспертизы землеустроительной документации по результатам рассмотрения объекта государственной экспертизы может сводиться к одному из трех вариантов: -землеустроительная документация в целом соответствует требованиям действующего законодательства Донецкой Народной Республики, установленным нормам и правилам, оценивается положительно и согласовывается; — землеустроительная документация не в полной мере соответствует требованиям действующего законодательства Донецкой Народной Республики, установленным нормам и правилам, возвращается на доработку;

Примечание:В случае, если объект государственной экспертизы не в полной мере соответствует требованиям действующего законодательства Донецкой Народной Республики, установленным стандартам, нормам и правилам и возвращен на доработку для устранения замечаний и предложений в Государственный комитет по земельным ресурсам Донецкой Народной Республики предоставляется: — оригинал объекта государственной экспертизы с учетом доработок;— оригинал заключения государственной экспертизы землеустроительной документации без посторонних отметок;— письмо разработчика объекта экспертизы об устранении замечаний, изложенных в заключении государственной экспертизы землеустроительной документации.

Факт устранения замечаний и предложений, указанных в заключении государственной экспертизы заверяется соответствующей записью в заключении экспертизы руководителем экспертного подразделения или руководителем территориального органа Госкомзема ДНР, на которого возложен контроль за устранением замечаний государственной экспертизы, после чего объект экспертизы оценивается положительно и согласовывается.

-землеустроительная документация не соответствует требованиям действующего законодательства Донецкой Народной Республики, установленным нормам и правилам, оценивается отрицательно и не согласовывается

Примечание:

Землеустроительная документация, которая оценена отрицательно после доработки подлежит повторной экспертизе на общих основаниях.

Размер платы за проведение государственной экспертизы землеустроительной документации пунктом 1.8. Временного порядка экспертизы — 3% от договорной стоимости по разработке землеустроительной (землеоценочной) документации, но не менее 40 рублей. Средства, полученные за проведение государственной экспертизы, зачисляются на счета специального фонда Республиканского бюджета Донецкой Народной Республики, открытые органу исполнительной власти в сфере экспертизы.

Реквизиты счета для зачисления денежных средств в доход бюджета платы за проведение государственной экспертизы землеустроительной документации по форме (Реквизиты). Сроки проведения государственной экспертизы не могут превышать 20 рабочих дней со дня регистрации объекта государственной экспертизы органом исполнительной власти в сфере экспертизы.

Оценочные экспертизы

Оценочные экспертизы на основе специальных знаний в сфере оценки недвижимости устанавливают данные о стоимости объектов недвижимости промышленной, жилищной и градостроительной сферы.

Оценочная экспертиза потребуется, чтобы:

· определить рыночную стоимость имущества (и других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте);

· определить уровень ущерба, причиненного пожаром, заливом и т.д.;

· определить стоимость восстановительного ремонта;

· определить рыночную стоимость объекта недвижимости или отдельных прав на него (включая стоимость доли, права аренды, права пользования, сервитута и т.д.);

· прочее.

Цели и методы экспертизы стоимости земельных участков

Перечислить эти обстоятельства в полном объеме крайне сложно, но имеет смысл указать наиболее распространенные причины обращений по поводу оценки участков земли. Это:

• желание определить начальную и конечную цену при выставлении недвижимости на продажу, формирование ориентиров по стоимости для принятия решений и создания “коридора”, в рамках которого продавец готов маневрировать;
• необходимость определить порядок использования имущества наследниками, выделить доли для указания в завещании;
• необходимость решить спор между наследниками, рассчитав суммы компенсации для тех, кто готов отказаться от своей физической доли;
• определение потенциала платежеспособности владельца при использовании земли как залога при получении кредитов, установление диапазона ставок аренды земли, другие ситуации, когда это имущество может стать источником получения прямого или косвенного дохода.

Мы уже упоминали важный момент — налоговое законодательство, которое устанавливает размеры платежей в зависимости от кадастровой оценки земли, что по сути является отображением его рыночной стоимости.

Кто имеет право проводить аудит

Любая экспертиза требует от лица, которое ее проводит, глубоких специальных знаний, потому землеустроительная экспертиза в Екатеринбурге, Москве, СПб или другом городе должна проводиться исключительно лицензированными экспертами. Ими могут быть независимые экспертные организации или частные эксперты, прошедшие лицензирование геодезической и картографической деятельности в Росреестре.

Частных экспертов называют кадастровыми инженерами. Они могут осуществлять свою деятельность лишь после сдачи экзамена и получения квалификационного аттестата.

Земельный эксперт может действовать как индивидуальный предприниматель, состоящий в объединении кадастровых инженеров, либо работать в независимой экспертной организации.

Как и оценщики, эксперты должны иметь страховку гражданской ответственности.

В зависимости от инициатора исследования бывают:

• Досудебными — заказчик проводит их в собственных целях. Обычно они требуются при регистрационных действиях с участком, продаже, дарении.
• Судебными — назначаются судом, могут стать важным доказательством. Инициатором становится любая сторона судебного процесса.

Земельные участки, их размеры и границы, правовая принадлежность — частая причина конфликтных ситуаций. Не всегда их можно решить миром, иногда они становятся предметом судебных разбирательств.

Какие требования следует предъявлять к эксперту-землеустроителю?

Если Вы прочли требования к экспертной компании, то сведения об эксперте-геодезисте будут логическим продолжением вышеуказанного списка.

Итак, эксперт должен быть ЭКСПЕРТОМ в полном смысле этого слова, а именно:

• состоять в составе того или иного некоммерческого партнерства судебных экспертов
• иметь высшее землеустроителной или геодезическое образование
• иметь опыт работы в сфере судебной землеустроительной экспертизы более 3-5 лет (эти сведения легко проверяются по трудовой книжке)
• иметь положительный опыт сотрудничества с Арбитражными Судами (повторяю ссылку на архив Высшего Арбитражного Суда: www.arbitr.ru)
• иметь удостоверение о прохождении курсов повышения квалификации судебных экспертов-землеустроителей.
• иметь сертификат добровольной сертификации, выдаваемый одним из десятка существующих в нашей стране центров по сертификации судебных экспертов-землеустроителей.
• не будет лишним запросить у эксперта образцы последних оформленных им заключений, чтобы убедиться в том, что этот человек действительно эксперт, а не очередной проходимец, купивший себе букет сертификатов и прочих красивых бумажек.

Объекты экспертного исследования

К объектам экспертизы относятся документы, в которых отображены сведения о землеустройствах. Сюда относится кадастровая документация (планы, чертежи), результаты исследований почвы (взятые с участка пробы), информация из заполненных бланков о проверке состояния территории. Предпочтение отдается сведениям с последней инвентаризации. В расчет берутся правоустанавливающие документы, обременения на землю (сервитут).

К объектам исследований относится сама территория, выступающая предметом спора или оценки. Это могут быть санитарно-защитные зоны, местность, занятая селами, городами, муниципальная и частная земля, объекты культурного наследия, части упомянутых территорий. Для вынесения заключения может задействоваться топографическая съемка, а ее данные тоже становятся объектом экспертизы.

Землеустроительная экспертиза может проводиться двумя способами:

• Документальный — эксперт анализирует документацию на землю: кадастровые планы, исследования прошлых лет. После оценки кадастровый инженер может точно сказать, где проходят границы участка, каковы его размеры, можно ли его разделить.
• Геодезический — независимое исследование проводится, если документы утеряны или не соответствуют действительности. В этом случае эксперт работает в поле с использованием геодезических инструментов. Замеры позволяют вычислить реальные размеры надела. С помощью компьютерных программ составляется объемная модель участка.