Все об изменении вида разрешенного использования земель сельхозназначения: полный алгоритм действий

Законодательная база

Все земли сельхозназначения – это большая категория, определенная Земельным Кодексом РФ в пункте 1 статьи 77. Предназначение участков земель сельскохозяйственного назначения делятся по видам разрешенного использования на группы:

• для ведения сельского хозяйства;
• для ведения крестьянско-фермерского хозяйства;
• для организации сельскохозяйственного производства;
• для дачного строительства;
• для садоводческой деятельности;
• для животноводства;
• прочие варианты.

Более детально ознакомиться с характеристикой и видами разрешенного использования земель сельхозназначения вы можете в отдельной статье.

Разграничение земельных угодий по видам разрешенного использования основывается на Приказе №540 Минэкономразвития, от 01.09.2014 года. Кроме основных и дополнительных ВРИ, есть условно-разрешительные. Такие виды указываются для конкретного участка в градостроительном регламенте в соответствии с Правилами землепользования и застройки. Это отдельно выделенные территории, для которых невозможно изменение ВРИ. К таким относятся земли лесного фонда и особо ценные сельскохозяйственные угодья.

Важно! Деятельность, ведущаяся на земельном участке, несоответствующая его виду разрешенного использования, влечет за собой привлечение к административной ответственности.

Ознакомиться с правовым режимом и особенностями использования земель сельхозназначения можно тут.

Как и в каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка?

11 октября 2021

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т. е. тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2021 г. N П/0412.

ВРИ – дополнительная характеристика земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы узнать ВРИ участка достаточно знать его адрес, кадастровый номер и воспользоваться одним из следующих способов:

— заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости;

— воспользоваться сервисом Росреестра «Публичная кадастровая карта».

Важно, что для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.

Обратите внимание, что изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.

Когда может понадобиться изменение?

Не всегда ВРИ участка подходит под планы собственника или потенциального покупателя. Растущий спрос на загородную недвижимость приводит к необходимости в преобразовании особых категорий земель в участки применимые под строительство жилых домов (о том, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, и какой именно, мы рассказывали тут). Также изменение ВРИ требуется, если предполагается возведение торговой точки или производственных помещений. Еще таким образом можно существенно увеличить стоимость земельного участка, когда в планах перепродажа земли (как определяется кадастровая стоимость земель сельхозназначения?).

Действующие способы

Первый

Смена действующей категории – это продолжительная и трудоемкая работа. В законодательстве четко прописана вся процедура и сроки исполнения. Регламентируется смена категории ФЗ РФ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изменениями на 29.07.2017 года). Такой перевод необходим в случаях, если на участке планируется:

• строительство коммерческой недвижимости или промышленных зданий;
• постройка многоквартирного дома или организация заповедника.

Об особенностях перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и о том, как он осуществляется, мы подробно рассказывали в этом материале.

Второй

Изменение ВРИ земель сельхозназначения (без вывода из действующей категории) необходимо, чтобы использовать земельный участок сельскохозяйственного назначения для садоводства, возведения частного дома или строительства иных зданий (можно ли строить на землях сельхозназначения?), что невозможно при действующем ВРИ. Порядок изменения ВРИ предусмотрен Земельным Кодексом РФ статьей 8, где четко расписаны все требования.

Аналитика Публикации

Руководствуясь статьей 7 ЗК РФ, суды признают использование земельного участка нецелевым в случае использования участка не в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель.

Следует заметить, что зачастую суды оперируют термином «нецелевое использование земельного участка» также в случае использования участка не в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования (ВРИ).

Следствием этого, в частности, может быть требование о сносе самовольных построек.

Рассмотрим несколько примеров квалификации судами действий ответчика в связи с заявленными истцом доводами о нецелевом использовании земельного участка.

Верховный суд РФ поддержал выводы судов нижестоящих инстанций, признавших действия ответчика нецелевым использованием земельного участка и обязавших снести возведенные на данном участке постройки[1].

Суд установил, что ответчик, являющийся собственником земельного участка, относящегося к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственные угодья), возвел на его территории ангары. По словам ответчика, данные строения предназначались для хранения сельскохозяйственной продукции. Вместе с тем прокурор, обратившийся с исковыми требованиями о сносе данных строений, представил суду доказательства использования ангаров для хранения самолетов. В результате суд поддержал доводы прокурора о нецелевом использовании ответчиком земельного участка и обязал снести указанные строения.

Представляет интерес позиция судов о том, что нецелевое использование здания (его части), расположенного на земельном участке, не является признаком нецелевого использования земельного участка[2]. Такая позиция представляется небесспорной, поскольку фактически хозяйственная деятельность лица на земельном участке определяется именно тем, как используются размещенные на нем объекты, а нецелевое использование объектов недвижимости напрямую связано с нецелевым использованием земельного участка.

Так, например, Арбитражным судом Московского округа было установлено, что собственник земельного участка, которому присвоен ВРИ – эксплуатация складского комплекса, использует находящиеся на нем складские помещения для размещения офисов[3]. Суд, однако, не согласился с доводами Управления Росреестра о том, что данный факт свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка. Напротив, суд указал, что использование помещений в нежилом здании относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка.

Аналогичный подход применен судом Центрального округа по делу № А08-72/2017, который установил, что одно из помещений нежилого здания производственного назначения, расположенного на земельном участке, имеющем ВРИ – для размещения и эксплуатации производственных зданий и сооружений, используется в торговой деятельности.

Вместе с тем в другом деле суд признал незаконными действия ответчика по возведению и эксплуатации торгового павильона на земельном участке, имеющем ВРИ – для обслуживания здания клуба. Суд отклонил доводы ответчика о том, что торговый павильон используется им для обслуживания клуба и, следовательно, его возведение на земельном участке не свидетельствует о нецелевом использовании такого участка[4].

Остановимся также на судебном деле № 31-АД17-5, рассмотренном Верховным судом РФ 12 мая 2021 года.

В указанном деле собственник земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов и имеющего ВРИ – для эксплуатации гаражного бокса, разместил на кровле гаражного бокса опору станции сети сотовой радиотелефонной связи с соответствующим оборудованием. Таким образом, по мнению Управления Росреестра, собственник использовал земельный участок не по целевому назначению. Суд не согласился с данной позицией, указав следующее.

В классификаторе видов разрешенного использования земельных участков[5] (Классификатор) установлено, что содержание ВРИ допускает без отдельного указания в Классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), объектов мелиорации, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков, если федеральным законом не установлено иное.

Основываясь на указанном положении Классификатора и разъяснениях Минэкономразвития РФ, приведенных в письме от 18.03.2016 № Д23и-1239, суд пришел к выводу о том, что размещение антенно-мачтовых сооружений допускается на земельных участках с любым ВРИ (в том числе на земельных участках, в ВРИ которых специально не оговорено размещение объектов связи) без дополнительного кадастрового учета изменений в части разрешенного использования земельного участка.

В дополнение к случаям нецелевого использования земельного участка следует отметить, что использование земельного участка не в соответствии с целью его предоставления, указанной, например, в договоре аренды, может стать основанием для расторжения данного договора, а также применения договорной ответственности, если таковая предусмотрена[6]. В частности, за несоблюдение цели предоставления земельного участка может быть взыскана неустойка или арендная плата, рассчитанная с учетом повышающего коэффициента.

При этом факт использования земельного участка в соответствии с целевым назначением (то есть отсутствие нарушений, связанных с использованием земельного участка не в соответствии с категорией земель и ВРИ) не исключает гражданско-правовую ответственность арендатора за использование земельного участка не в соответствии с целью его предоставления и право арендатора требовать расторжения договора.

Так, например, Арбитражным судом города Москвы было удовлетворено требование арендатора о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей эксплуатации здания кафе, после того, как данное кафе было снесено арендатором[7]. Суд указал, что снос здания кафе следует квалифицировать на основании статьи 451 ГК РФ как существенное изменение обстоятельств, предоставляющее арендодателю земельного участка право на досрочное расторжение договора аренды.

Суды удовлетворяют требования о расторжении договора аренды при схожих обстоятельствах, применяя также нормы статьи 450, пункта 1 статьи 619 ГК РФ о существенном нарушении условий договора как основание для его расторжения.

Вместе с тем не только факт нецелевого использования земельного участка может стать основанием для привлечения к ответственности, но и неиспользование земельного участка в случаях, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 КоАП РФ.

Рассмотрим отдельные вопросы наступления ответственности за нецелевое использование земельных участков более детально.

1. Привлечение к административной ответственности

Административная ответственность за нецелевое использование земельных участков установлена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, при этом под действие данной статьи подпадает использование участка как не в соответствии с целевым назначением с учетом его категории, так и с нарушением ВРИ.

Согласно статистике, опубликованной Росреестром (уполномоченным на рассмотрение данной категории дел), по состоянию на 01.01.2016[8] за использование земельных участков не по целевому назначению было привлечено к ответственности 5 861 лицо, общая сумма наложенных штрафов составила более 200 млн руб., при этом было устранено менее половины выявленных нарушений – всего 2 625.

Санкцией за совершение правонарушения по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ является штраф. С марта 2015 года размер штрафов был существенно увеличен, а также был установлен новый механизм расчета штрафа: в размере, кратном в процентном выражении кадастровой стоимости участка. Так, теперь на организацию может быть наложен штраф в размере от 1,5 до 2% кадастровой стоимости участка, но не менее 100 тыс. руб. (ранее ответственность организаций ограничивалась 50 тыс. руб.)

Следует отметить, что на квалификацию действий по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ не влияет нецелевое использование лицом только части, а не всего земельного участка[9].

Спорный вопрос связан с подведомственностью дел об обжаловании привлечения к ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Так, многие арбитражные суды, руководствуясь разъяснениями ВС РФ[10], указывают, что данное нарушение относится к нарушениям в сфере природопользования, не связано с предпринимательской деятельностью и не может рассматриваться в арбитражном суде[11].

Напротив, в иных случаях вышестоящие суды указывают на незаконность прекращения производства по делу арбитражным судом, поскольку привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ напрямую затрагивает экономические (предпринимательские) интересы лица и не может обжаловаться в судах общей юрисдикции[12].

2. Обязание привести земельный участок в пригодное для использования (исходное) состояние

Устранение нарушений целевого использования земельного участка в натуре является распространенным способом защиты прав на земельный участок и охраны земельного участка как природного объекта.

Требование о приведении участка в исходное состояние может быть связано с обязанностью освободить его от незаконно размещенных некапитальных объектов, например торговых палаток, а также самовольно возведенных объектов недвижимости[13]. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние осуществляется самими нарушителями или за их счет (п. 2 ст. 62 и п. 3 ст. 76 ЗК РФ).

При рассмотрении требований о приведении земельного участка в исходное состояние суды также обязывают нарушителя обеспечить рекультивацию участка и восстановить почвенный слой, нарушенный в результате его нецелевого использования. В первую очередь такие требования заявляются в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения[14].

При этом суд может обязать лицо, уже осуществившее рекультивацию поврежденного земельного участка, возместить вред еще и в денежной форме. Такое «двойное» взыскание применимо, если суд установит, что восстановление состояния земельного участка возможно лишь частично, в том числе в силу наличия невосполнимых экологических потерь, в связи с чем в полном объеме вред должен возмещаться не только в натуре, но и в денежной форме[15].

3. Взыскание убытков, причиненных нецелевым использованием земельного участка

Зачастую нецелевое использование земельного участка приводит к причинению вреда участку как природному объекту. На настоящий момент сформирована обширная судебная практика по возмещению вреда, причиненного земельным участкам[16]. При этом положения земельного и гражданского законодательства применяются судами в тесной увязке с нормами природоохранного законодательства[17].

Причинение вреда земельному участку может быть связано, например, с неправомерным использованием участка для складирования мусора, строительных материалов, замощением части участка, размещением объектов недвижимого имущества[18]. Вопрос оценки размера и возмещения вреда особенно остро стоит в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Для взыскания убытков с нарушителя необходимо доказать наличие вреда, его размер и причинно-следственную связь между действиями лица и причиненным вредом. При этом размер вреда определяется в соответствии с утвержденными таксами и методиками, например Методикой исчисления размера вреда, причиненного почвам как объекту охраны окружающей среды[19].

Помимо возмещения вреда, причиненного нецелевым использованием, с нарушителя могут быть взысканы иные убытки, например расходы собственника земельного участка на снос (демонтаж) объектов, возведенных не в соответствии с разрешенным использованием участка, а также недополученная прибыль правообладателя участка, в связи с невозможностью его использования.

4. Прекращение прав арендаторов, землепользователей на земельный участок, в том числе изъятие земельного участка у собственника

Основаниями для принудительного прекращения ограниченных прав на землю (в частности, права постоянного (бессрочного) пользования) и прав аренды, безвозмездного пользования участком являются использование земельного участка не по целевому назначению, а также использование участка, приводящее к порче земель, невыполнение правообладателем обязанности по рекультивации и восстановлению состояния участка. Отметим, что, исходя из буквального толкования соответствующих положений ЗК РФ (статьи 45–47), использование участка не в соответствии с его разрешенным использованием в число таких оснований не входит.

При этом, исходя из сложившейся практики, во многие договоры аренды земельных участков включается условие о праве арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при нарушении арендатором как разрешенного использования, так и цели предоставления участка в аренду.

Статья 285 ГК РФ, в свою очередь, предусматривает, что земельный участок может быть изъят у собственника, если его использование осуществляется с нарушением требований законодательства, в частности не в соответствии с целевым назначением. В судебной практике существуют единичные и исключительные случаи применения данной нормы, что позволяет оценить данный инструмент как декларативный и фактически не работающий.

Вместе с тем в судебной практике существуют примеры судебного изъятия земельных участков у собственника по специальным основаниям, установленным для земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок может быть изъят у собственника в судебном порядке, если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель[20], а также в случае неиспользования в течение трех и более лет подряд участка для ведения сельского хозяйства, если ранее в рамках земельного надзора были выявлены нарушения в его использовании.

Отметим, что абсолютное большинство изъятий земельных участков связано именно с неиспользованием участков для сельскохозяйственного производства[21].

Однако в целом институт изъятия земельных участков в связи с нецелевым использованием, в отличие от механизма прекращения права аренды, в правоприменительной практике не развит. Скорее всего, причина кроется в опасении судов идти на такую крайнюю меру, как прекращение права собственности нарушителя.

5. Иные виды ответственности и негативные последствия нецелевого использования земельных участков

Статьями 74 и 75 ЗК РФ предусмотрены также уголовная (ст. 254 «Порча земель») и дисциплинарная (применяемая к работникам и должностным лицам) виды ответственности, которые могут применяться при нецелевом использовании земельных участков.

Не стоит забывать, что размещение здания, сооружения на земельном участке не в соответствии с его разрешенным использованием свидетельствует о самовольности постройки, подлежащей сносу по решению суда (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Среди иных последствий нецелевого использования упомянем также повышение ставки земельного налога в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, не используемых для сельскохозяйственного производства (п. 1 ст. 394 НК РФ).

Таким образом, нецелевое использование земельных участков чревато существенными негативными последствиями как материального, так и неимущественного характера, что необходимо учитывать текущим землепользователям и лицам, приобретающим права на земельные участки.

[1] Определение ВС РФ от 02.08.2016 № 35-КГПР16-12.

[2] См., например, постановление ВС РФ от 20.02.2015 по делу № А41-20594/14.

[3] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2017 по делу № А40-151922/2016.

[4] Постановление ВС РФ от 24.03.2016 № 31-АД16-3.

[5] Утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540.

[6] Определения ВС РФ от 17.02.2017 по делу № А81-293/2016; от 17.02.2016 по делу № А40-206687/2014; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.05.2017 по делу № А40-102752/16; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.09.2015 по делу № А60-38963/2014.

[7] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.05.2017 по делу № А40-102752/16.

[8] Более поздняя статистика в открытом доступе не обнаружена.

[9] Постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 71/13.

[10] Пункт 33 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 5.

[11] Определение ВС РФ от 04.09.2017 по делу № А40-227685/2016.

[12] Определение ВС РФ от 26.09.2017 по делу № А56-5983/2016.

[13] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.07.2017 по делу № А41-33933/2016.

[14] Например, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.10.2016 по делу № А78-11504/2015.

[15] Пункт 17 Постановления Пленума ВС РФ от 30.11.2017 № 49, Определение ВС РФ от 17.07.2017 по делу № А34-5469/2014.

[16] На основании ст. 15 ГК РФ, п. 1 ст. 62, п. 1 ст. 76 ЗК РФ.

[17] Статьи 77–79 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

[18] Определение ВС РФ от 29.08.2017 по делу № А43-16958/2016.

[19] Утверждена Приказом Минприроды России от 08.07.2010 № 238.

[20] Постановлением Правительства РФ от 22.07.2011 № 612 утверждены Критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

[21] См., например, определение ВС РФ от 10.10.2016 по делу № А66-10514/2015.

Как изменить?

С чего начать?

Сначала необходимо узнать, возможна ли процедура изменения ВРИ. Для этого нужна справка о зонировании или выписка из Правил землепользования и застройки. Эти сведения можно получить в администрации, к которой территориально относится участок.

Это открытая информация и ее может запросить как собственник, так и арендатор земельного участка. Документ выдается через 30 дней с момента подачи заявления. В нем будут перечислены все возможные виды разрешенного использования: основные, дополнительные и условно разрешенные.

Необходимые документы

Уточняйте перечень требуемых документов в территориальном органе власти. Список формируется местной администрацией и может отличаться в каждом районе.

Основной список документов, которые необходимы для подачи в органы местного самоуправления для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения:

• Заявление с просьбой о смене вида разрешенного использования.
• Декларация о смене ВРИ.
• Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на земельный участок, а также всех строений на нем.
• Кадастровый паспорт и другая техническая документация на участок:
  план межевания;
• результаты землеустроительных работ;
• результаты проведенных экспертиз.
• Если участок принадлежит индивидуальному предпринимателю, то выписка из ЕГРИП.
• Если собственник имеет юридическое лицо, то выписка из ЕГРЮЛ.
• Подлинник и копию паспорта собственника.
• При обращении доверенного лица, надлежащим образом оформленная нотариальная доверенность (подлинник и копия).

Как составить заявление?

В заявлении с просьбой о смене вида разрешенного использовании необходимо указать:

1. местоположение, кадастровые характеристики и технические сведения участка;
2. правоустанавливающий документ и свидетельство о праве собственности;
3. причины, по которым возникло желание, изменить ВРИ;
4. описать преимущества, которые появятся после смены вида разрешенного использования;
5. высказать просьбу дать разрешение на данную процедуру;
6. в конце подпись с расшифровкой и дата.

Составление декларации

Строгого регламента по составлению нет, но это один из основных документов. Именно на основании декларации принимается решение об изменении вида разрешенного использования. Может показаться, что декларация полностью повторяет заявление.

Однако это документы разной юридической силы. Тогда как заявлением выражается просьба, то декларация – это завершенное действие. Именно декларация служит основанием для выдачи акта, в котором будет разрешение на внесение изменений в реестр кадастра.

Образец можно скачать в интернете, а можно написать самостоятельно, соблюдая основные правила:

1. у казать наименование органа власти, куда подаете документ;
2. название самого документа (посередине строки);
3. личные данные: Ф.И.О. и адрес регистрации;
4. информация о земельных угодьях с указанием категории земель и способ правообладания;
5. изложить просьбу об изменении вида землепользования с пояснением причин данного решения;
6. указать на то, что совладельцы и собственники соседних участков не против планируемых изменений;
7. поставьте подпись с расшифровкой и дату.

Сколько стоит?

Госпошлина на изменение ВРИ, установленная налоговым законодательством РФ, составляет 2000 рублей. Для юридических лиц процедура обойдется дороже и составит 22 000 рублей.

Куда обращаться и подавать документы?

Все вопросы по изменению вида землепользования решаются в местных органах власти. Правила для проведения процедуры расписаны в Градостроительном кодексе РФ, статьи 37 и . Пакет документов подается в земельный комитет администрации, к которой территориально относится земельный участок.

Сроки рассмотрения и принятия решения

Когда заявление подано администрация имеет право организовать публичные слушания, где будут присутствовать граждане, живущие на смежных земельных участках и в районе данной территориальной области. Им предоставляется возможность давать рекомендации и выносить замечания. Результаты слушания публикуются в местном печатном издании.

Опираясь на заключение комиссии, результаты общественных слушаний и всех обстоятельств дела администрация выносит решение. Как правило, если были публичные слушания и присутствующие граждане отнеслись положительно, то решение выносится в пользу собственника.

Время принятия решения комиссией напрямую зависит от качества ее работы. Максимальный срок 30 дней. Если проводились публичные слушания, то вынесение решения может составлять 60 дней.

Временный порядок изменения целевого назначения земельных участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц на административной территории города Енакиево

I. Общие положения

1.1. Настоящий Временный порядок изменения целевого назначения земельных участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц на административной территории города Енакиево (далее – Временный порядок), определяет механизм изменения целевого назначения земельных участков земель жилой и общественной застройки, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц на административной территории города Енакиево.

1.2. Настоящий Временный порядок разработан в соответствии с Конституцией Донецкой Народной Республики, Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики от 02 июня 2014 года № 9-1 «О применении Законов на территории ДНР в переходный период» (с изменениями), Земельным кодексом Украины, Положением об администрации города Енакиево, утвержденным распоряжением главы администрации города Енакиево от 23 января 2015года № 10, другими нормативными правовыми актами Донецкой Народной Республики.

1.3. Настоящий Временный порядок действует до полного урегулирования правоотношений законодательными и иными нормативными правовыми актами Донецкой Народной Республики.

1.4.Настоящий Временный порядок не распространяется на земельные участки с целевым назначением, которые находятся в частной собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также выделены в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, также земель лесного или водного фонда, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

II. Порядок изменения целевого назначения земельных участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц

2.1.Изменение целевого назначения земельных участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц на административной территории города Енакиево, возможно без предоставления разрешения органа местного самоуправления, только по инициативе собственника земельного участка, лица, уполномоченного собственником с предоставлением документа согласно действующему на территории Донецкой Народной Республики законодательству, подтверждающего его полномочия действовать от имени собственника. Документ, подтверждающий полномочия действовать от имени иностранного лица, должен быть легализован в установленном законодательством порядке.

2.2. Собственник (уполномоченное лицо) обращается в организацию, имеющую соответствующую лицензию, относительно разработки проекта отвода земельного участка в случае изменения его целевого назначения.

Проект землеустройства относительно отвода земельного участка согласовывается в порядке, установленном статьей 186-1 Земельного кодекса Украины.

2.3. Собственник (уполномоченное лицо) обращается в отдел земельных отношений администрации города Енакиево с заявлением об утверждении проекта землеустройства относительно изменения целевого назначения земельного участка по форме согласно Приложению к настоящему Временному порядку.

2.4. После получения распоряжения главы администрации города Енакиево об утверждении проекта землеустройства относительно изменения целевого назначения земельного участка собственник (уполномоченное лицо) обращается в отдел Государственного комитета по земельным ресурсам Донецкой Народной Республики в г. Енакиево для получения государственного акта на земельный участок согласно действующему законодательству Донецкой Народной Республики.

III. Рассмотрение заявления об утверждении проекта землеустройства относительно изменения целевого назначения земельного участка

3.1. К заявлению об утверждении проекта землеустройства относительно изменения целевого назначения земельного участка прилагаются следующие документы:

3.1.1. копия документа, подтверждающего право собственности на земельный участок;

3.1.2. копия проекта землеустройства относительно отвода земельного участка в случае изменения его целевого назначения, разработанного землеустроительной организацией, имеющей соответствующую лицензию, по заказу собственника (уполномоченного лица) земельного участка, и согласованного в соответствии с действующим законодательством Донецкой Народной Республики;

3.1.3. копия извлечения из Государственного земельного кадастра о земельном участке;

3.1.4. для физического лица -собственника земельного участка:

копия паспорта (серия, номер паспорта, когда, кем выдан и место жительства);

копия карточки налогоплательщика;

3.1.5. для физического лица, уполномоченного собственником земельного участка:

копия документа, подтверждающего полномочия действовать от имени собственника земельного участка, согласно действующему на территории Донецкой Народной Республики законодательству;

копия паспорта уполномоченного лица (серия, номер паспорта, когда, кем выдан и место жительства);

копия карточки налогоплательщика уполномоченного лица;

3.1.6. для юридического лица – владельца земельного участка:

копия устава (положения) и копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

копия паспорта уполномоченного лица (серия, номер паспорта, когда, кем выдан и место жительства);

документ, подтверждающий полномочия действовать от имени юридического лица.

3.1.7. градостроительное обоснование необходимости изменения целевого назначения земельного участка с точным указанием размера земельного участка, утвержденное в соответствии с действующим законодательством Донецкой Народной Республики;

3.1.8. актуальное цветное фото земельного участка.

3.2. Вышеперечисленный пакет документов подается на бумажном носителе и в оцифрованном виде.

3.3. Все копии документов, которые прилагаются к заявлению, должны быть заверены, путем проставления о, наименования должности, фамилии и инициалов, оттиска печати (в случае наличия), иметь качественное четкое изображение, достаточное для свободного изучения их содержания, при этом собственник (уполномоченное лицо) несет персональную ответственность за достоверность предоставляемой информации. Вышеуказанный комплект документов предоставляется в отдел земельных отношений администрации города Енакиево.

3.4. Отдел земельных отношений администрации города Енакиево передает принятое заявление на рассмотрение главе администрации города Енакиево в течение двух рабочих дней.

3.5. Собственнику (уполномоченному лицу) может быть отказано в принятии заявления в случае предоставления документов, не соответствующих требованиям действующего законодательства Донецкой Народной Республики или настоящего Временного порядка.

После устранения недостатков собственник (уполномоченное лицо) имеет право подать заявление повторно.

3.6. Поданное заявление рассматривается главой администрации города Енакиево в течение 10 (десяти) рабочих дней и возвращается с резолюцией в отдел земельных отношений администрации города Енакиево для дальнейшего рассмотрения Комиссией по изменению целевого назначения земельных участков, находящихся в частной собственности физических лиц и юридических лиц на административной территории города Енакиево (далее – Комиссия).

IV. Порядок работы Комиссии по изменению целевого назначения земельных участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц на административной территории города Енакиево

4.1. Комиссия создается распоряжением главы администрации города Енакиево. В состав комиссии по согласованию могут включаются должностные лица Государственного комитета по земельным ресурсам Донецкой Народной Республики в г. Енакиево, Республиканской налоговой инспекции в городе Енакиево Министерства доходов и сборов ДНР, Отдела надзорной деятельности и профилактической работы государственного пожарно-спасательного отряда в г. Енакиево МЧС ДНР, Инспекции организации дорожного движения отделения государственной автомобильной инспекции по обслуживанию административной территории г. Енакиево управления государственной автомобильной инспекции МВД ДНР.

4.2. Комиссия в своей деятельности руководствуется Конституцией Донецкой Народной Республики, законами и нормативными правовыми актами в сфере земельных отношений, а также настоящим Временным порядком.

4.3. Комиссия действует в составе: председателя Комиссии, заместителя председателя Комиссии, секретаря Комиссии и членов Комиссии.

4.4. Комиссию возглавляет председатель, который в пределах предоставленных полномочий созывает заседания Комиссии, председательствует на заседаниях Комиссии, предлагает повестку дня, ведет заседание Комиссии. На период его отсутствия Комиссию возглавляет заместитель председателя Комиссии.

4.5. Комиссия проводит свою деятельность в форме заседаний.

4.6. Заседания Комиссии проводятся не реже одного раза в месяц при наличии заявлений об утверждении проектов землеустройства относительно изменения целевого назначения земельных участков на имя главы администрации города Енакиево от собственников земли и уполномоченных лиц.

4.7 Комиссия правомочна принимать решения в случае, если на ее заседании присутствует не менее 2/3 от установленного количественного состава Комиссии. Решение Комиссии принимается открытым голосованием большинством голосов, присутствующих на заседании членов Комиссии. Председатель Комиссии имеет право решающего голоса в случае равного распределения голосов. Заседание Комиссии оформляется протоколом, который подписывают члены Комиссии.

4.8. Секретарь Комиссии обеспечивает: ведение и оформление протоколов заседаний Комиссии; оперативное информирование членов Комиссии об организационных вопросах деятельности Комиссии; хранение документов о проведении работы Комиссии, согласно требованиям законодательства Донецкой Народной Республики; соблюдение требований законодательства по вопросам делопроизводства; осуществление иных полномочий согласно настоящему Временному порядку и действующему законодательству Донецкой Народной Республики.

4.9. Секретарь Комиссии не позднее чем за 6 календарных дней направляет письмо-уведомление о дате и месте заседания Комиссии членам Комиссии.

4.10. Комиссия уполномочена:

4.10.1. рассматривать заявления, знакомиться документами;

4.10.2. направлять запросы и получать в установленном законодательством порядке от структурных подразделений администрации города Енакиево, предприятий, учреждений и организаций независимо от формы собственности и хозяйствования документы, материалы и другую информацию, необходимую для работы Комиссии;

4.10.3. осуществлять обследование земельных участков с выездом на место с целью проверки фактов, изложенных в заявлениях.

V. Принятие решения об утверждении проекта землеустройства относительно изменения целевого назначения земельного участка

5.1. Отдел земельных отношений администрации города Енакиево после выдачи выписки из протокола готовит проект распоряжения главы администрации города Енакиево об утверждении проекта землеустройства относительно изменения целевого назначения земельного участка либо готовит отказ с указанием причин.

5.2. Решение об утверждении проекта отвода земельного участка в случае изменения его целевого назначения (или отказе) должно быть принято в месячный срок с момента регистрации заявления администрацией города Енакиево.

5.3. Отдел земельных отношений администрации города Енакиево сообщает собственнику (уполномоченному лицу) о необходимости получить надлежащим образом заверенную копию вышеуказанного распоряжения и при обращении передает его собственнику (уполномоченному лицу).

5.4. Собственник (уполномоченное лицо) в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения копии распоряжения главы администрации города Енакиево обращается в проектную организацию с целью оформления в установленном законодательством порядке государственного акта на право частной собственности на земельный участок.

Что делать при принятии положительного решения?

В случае положительного решения администрация подаёт сведения в Росреестр об изменениях статуса землевладения. Собственнику следует самостоятельно обратится в кадастровую палату для внесения изменений. Для этого необходимо представить следующие документы с их нотариально заверенными копиями:

• межевой план;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы на участок;
• решение главы администрации об изменении вида разрешенного использования участка.

При подаче заявления иметь при себе паспорт. Процесс внесения изменений занимает около 10 дней.

После на руки выдается новая кадастровая выписка, где будет содержаться информация о новом виде разрешенного использования земельного участка. Одновременно вносятся изменения в ЕГРН. Свидетельство о праве собственности менять не нужно, так как все характеристики земельного участка указываются в кадастровом паспорте.

Важно! Смена вида разрешенного использования несет за собой изменение кадастровой стоимости участка, что может привести к повышению суммы налога.

О том, как рассчитать налог на земли сельскохозяйственного назначения и как варьируется размер ставки, мы рассказывали тут.

ВС решал, можно ли использовать часть участка не по назначению

Можно ли использовать часть земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования – решает экономколлегия в разбирательстве № А40-244225/2019. В суд обратилась «Центральная топливная компания», которая обжаловала штраф 700 000 руб. по ч. 1 ст. 8.8 КоАП. Компания получила штраф за то, что разместила кафе, интернет-магазин, офисы и автосервис в своем здании, хотя участок был предназначен для «обслуживания автотранспорта». При этом по прямому назначению земля тоже использовалась. Здание было у компании в собственности, а участок она арендовала по договору 2017 года у департамента городского имущества Москвы.

КС рассмотрел жалобу на положение КоАП о штрафах за нецелевое использование земли

Две инстанции встали на сторону компании и отменили штраф. Как они объяснили, договор аренды земельного участка готовился в соответствии со старым классификатором видов разрешенного использования участков (утвержден приказом Минэка от 01 сентября 2014 года N 540). В первоначальной формулировке вид разрешенного использования включал не только «гаражи, стоянки, автозаправки», но и «магазины сопутствующей торговли, здания для организации общественного питания» и так далее. К тому же предоставление участка для эксплуатации расположенного на нем здания допускает его использование не в соответствии с градостроительным регламентом, указали две инстанции.

АС Московского округа оказался другого мнения: общество допустило нарушение, так как использовало участок не в соответствии с видом использования, который документально установлен и учтен в кадастре недвижимости. Классификатор, утвержденный в 2014 году, поменялся уже в 2015-м, сведения о виде разрешенного использования участка внесены в ЕГРН в 2016-м. Договор аренды земли был заключен после всех этих событий, в 2017-м. А значит, офисы, кафе, интернет-магазин нельзя было размещать на участке для обслуживания автотранспорта, заключил АС МО.

В Верховном суде

С этим решением не согласилась компания. Ее доводы выслушала тройка экономколлегии 3 февраля. По словам представителя истца, адвоката Александра Зака, здание, о котором идет речь, – бывший автокомбинат № 22 «Мосхлебтранса». Это довольно большой объект, где с самого начала были и кабинеты, и кафе. «Любое сложное административное здание предполагает разные виды использования, – убеждал адвокат. – Там может быть и кафе, и другие объекты».

По мнению Зака, кассационный суд вышел за пределы обжалования, потому что рассмотрел довод о несоответствии вида использования реестру недвижимости; в изначальном постановлении такого довода не было. К тому же, если уж и брать ЕГРН, то смотреть, что там указано два вида использования: не только «обслуживание автотранспорта», но и «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства». Это два равнозначных вида использования, обратил внимание Зак. По его словам, раньше вид использования участка определялся по договору аренды, а сейчас надо ориентироваться на правила землепользования и застройки.

Он раскритиковал и позицию Росреестра: по словам адвоката, госорган несколько раз менял позицию по делу, апеллировал то к тексту договора, то к правилам землепользования и застройки. «Задача административного органа – выявлять и предупреждать правонарушения, а не искать способ наказать любой ценой», – заявил Зак.

«Задача административного органа – выявлять и предупреждать правонарушения,

а не искать способ наказать любой ценой».

С этим не согласился Дмитрий Сухов, представитель Росреестра. Он напомнил, что договор аренды участка с департаментом не предусматривал офисов, кафе, интернет-магазина. Согласно новым классификаторам, это объект дорожного сервиса. Если классификаторы изменились, а компания не досмотрела, значит, она виновата, проигнорировала требования закона, уверял юрист Росреестра.

Сухов упирал на принцип платности землепользования. «Если на территории есть кафе, офисы и магазины – это уже совсем другая кадастровая стоимость, – объяснял он. – Значит, плата за использование перечисляется в неполном размере, и бюджет недополучает деньги». А внесение сведений из ЕГРН в участок – это один из способов определения платы, указывал Сухов.

«Если есть кафе, офисы и магазины – это уже совсем другая кадастровая стоимость».

На эти заявления Зак ответил в стадии реплик. В частности, он заявил, что «если и было нарушение – надо было взыскивать неосновательное обогащение». А когда судьи ушли на совещание, адвокат критиковал подход властей на другом примере: «Что получается, если в офисном здании поставить банкомат, то сразу надо добавить «банковскую деятельность»?

После совещания тройка огласила решение: все решения по делу отменить, отправить его на новое рассмотрение.

• Евгения Ефименко

• Экономколлегия ВС