Статья обновлена: 20 декабря 2021 г.
Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет
Здравствуйте. Чтобы узнать у земельного участка его вид разрешенного использования (ВРИ) и категорию земель, нужно воспользоваться публичной кадастровой картой Росреестра или взглянуть на его документы.
Для справки — все виды категории земли перечислены в п. 1 ЗК РФ Статья 7. Состав земель в Российской Федерации, а все наименования ВРИ в этом классификаторе (левый столбец).
Способы:
- Смотрим на публичной кадастровой карте Росреестра
- Смотрим в документах
Смотрим на публичной кадастровой карте Росреестра
- Перейдите по ссылке — Публичная кадастровая карта Росреестра. Часто сайт тормозит, дождитесь загрузки.
- Найти нужный участок можно 3 способами:
- 1. С помощью кадастрового номера участка. Слева сверху введите кадастровый номер участка и ниже нажмите на предлагаемый номер.
- 2. С помощью адреса. Введите адрес участка и ниже нажмите на предлагаемый адрес.
- 3. На самой карте с помощью навигации. Приближать и отдалять карту можно с помощью кнопок справа внизу экрана или «колесика» на мышке. Кнопка «+» приближает карту, кнопка «-» отдаляет. Как только найдете нужный участок, кликните на него. Если участок не отображен на карте, скорее всего: 1) его нет в кадастровом учете или 2) он есть в кадастровом учете, но границы его не определены. В этом случае ВРИ и категорию земель можно узнать в документах.
- Проскрольте вниз, ВРИ показано в строке «Разрешенное использование».
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ) Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; все регионы РФ.
Предельные размеры земельного надела
Статья 30 Градостроительного кодекса установила, что предельные размеры всех участков должны устанавливаться местными градостроительными регламентами.
То есть, размеры участка определяются на том уровне администрации, которому он и принадлежит. Это может быть администрация сельского поселения или администрация целого субъекта РФ.
В то же время, на основании СНиП, который установил минимальные расстояния от одной постройки к другой и расстояния от постройки к дороге, не предоставляются участки ИЖС с площадью менее 3 соток.
Местные органы власти, основываясь на собственные возможности, вправе увеличить минимальный размер участка.
Так, в Ленинградской области не предоставляются участки менее 10 соток.
В любом из случаев владелец надела не сможет получить разрешение на строительство, если размер участка будет меньше, чем минимально установленное значение в регионе.
В отношении максимальных размеров никаких ограничений не установлено. Местные органы власти, основываясь на имеющиеся возможности, вправе предоставлять участок любой площади. Так, самые большие наделы предоставляются в Подмосковье – до 30 соток.
Минимальный и максимальный размеры действуют только при их распределении местными органами власти.
Физическое или юридическое лицо может купить одновременно несколько участков и объединить их в один при наличии технической возможности (если наделы находятся один возле другого и если они все имеют одинаковый ВРИ).
Помимо прочего, местная администрация может сделать пометку в градостроительном регламенте, что минимальные и максимальные размеры не подлежат определению. В таком случае размер конкретного участка определяется при его продаже (передаче, выделению) конкретному лицу.
Подробней о предельных размерах читайте в другой статье.
Индивидуальное жилищное строительство
Классификатор ВРИ определил, что на участке для индиивидуального жилищного строительства можно возводить:
- Дом с количеством этажей не более трех, если не учитывать цокольные (подвальные помещения). Дом может быть только одноквартирным (для проживания не более чем одной семьи).
- Гараж, предназначенный для индивидуального пользования владельцем участка и (или) членами его семьи.
- Иные подсобные и хозяйственные помещения. Имеется в виду кладовая, летняя кухня и т.д.
Подробней о том, что можно строить на участке, читайте в этой статье.
Фактическое использование объектов недвижимости
В последнее время понятие обследования фактического использования объектов недвижимости звучит в решениях судов по делам об исключении объектов недвижимости из Перечня объектов, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость согласно ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Перечень). Что это такое: “обследование для определения вида фактического использования объектов недвижимости, и кто имеет право его проводить”. Ежегодно уполномоченный орган в области управления государственной собственностью, который утверждает перечни объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость согласно ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (Перечень), должен проводить обследования объектов недвижимости, которые, по их мнению, должны быть включены в Перечень. Обследования объектов недвижимости должны проводиться также, если согласно информации Росреестра и технического паспорта невозможно однозначно установить вид использования объекта для размещения офисов, объектов общественного питания и объектов бытового обслуживания. Аналогичную позицию в своем постановлении от 12 ноября 2021 года изложил Конституционный суд Российской Федерации. Пример из последней судебной практики: в Перечень было включено нежилое здание (наименование согласно техническому паспорту «Нежилое здание – многофункциональный центр»), находящееся на земельном участке с видом разрешённого использования: «Для объектов дорожного сервиса, для объектов общественно – делового значения». Суд указал на то, что данной информации недостаточно, обследование объекта на установление вида фактического использования не проводилось. На основании этих данных суд удовлетворил административный иск и признал не обоснованным включение здания в Перечень. Также в последний год изменилась практика в связи с тем, что собственники объектов капитального строительства «экономят» и не приводят в соответствие свои технические документы на объекты недвижимости, а именно: не приводят в соответствие вид разрешённого использования своих объектов с их фактическим использованием. Решением суда в 2021 году был исключен из Перечня объект недвижимости. Однако в 2021 году этот объект вновь был включен в Перечень. Собственник обратился в суд с административным иском об исключении объекта из Перечня. Однако суд ему отказал в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что согласно технического паспорту, составленному в 2002 году, нежилое здание имеет назначение — “Бар”. Несмотря на то, что здание не эксплуатируется как “Бар” и используется в качестве складских помещений, суд отказал в удовлетворении иска. Считаем, что собственникам объектов недвижимости необходимо своевременно приводить техническую документацию на объекты в соответствие с их фактическим использованием и, если все-таки ваш объект недвижимости был необоснованно включен в Перечень, защищать свои нарушенные права.
Нужно ли получать разрешение на возведение строения?
51 статья Градостроительного кодекса определила, что застройщик обязан брать разрешение на возведение жилого дома.
Для этого он должен предоставить в местную администрацию:
- Документы, подтверждающие право владения участком;
- Градостроительный план застраиваемого надела;
- Планируемую схему организации участка.
Пункт 10 этой же статьи ГрК РФ определил, что никто не может требовать иные документы для выдачи разрешения.
На практике это означает, что архитектурный проект на данном этапе можно не составлять.
Но в дальнейшем проект потребуется для проводки газа, составления технического паспорта и т.д.
Пункт 17 той же статьи определил, что разрешение получать не нужно при:
- Строительстве гаража, если таковой гараж не предназначен для предпринимательской деятельности (например, для покраски автомобилей).
- Строительстве некапитальных сооружений (сооружений без фундамента). Имеются в виду киоски, теплицы, времянки и т.д.
- Возведении объектов, разрешенных к строительству вспомогательным видом возможного использования земли.
- Реконструкции и капитальном ремонте любых сооружений, если вносимые изменения не влияют на конструктивные особенности такого сооружения.
- Создании буровых скважин.
Все это означает, что брать разрешение на строительство необходимо только при возведении жилого дома. При строительстве иных, сопутствующих объектов на участке, разрешение брать не нужно.
Земельный участок для ведения дачного хозяйства
При покупке земли
первое, на что нужно обращать внимание, так это на категорию земли и вид разрешенного использования. От этих двух параметрах будет зависеть, на какие нужды возможно использование денной земли: ведение фермерского хозяйства, садоводство, строительство дома, дачи, недвижимости промышленного назначения и другого.
Возникает вопрос: «Что означает категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, а также, для каких нужд можно использовать земельный участок для ведения дачного хозяйства».
Специалисты компании Ландберри, занимающейся продажей земельных участков в коттеджных поселках Ленобласти, прекрасно разбираются в российском земельном законодательстве. Они расскажут о том, можно ли возводить жилые дома с правом регистрации проживания на земельном участке для ведения дачного хозяйства.
Начнем с того, что нужно различать понятия «категория земли» и «вид разрешенного использования». Объясним на примере земельных участков в коттеджном поселке «Золотая сотка». Категория земли данных участков: земли сельскохозяйственного назначения.
Вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства. Что это значит?
В 4 абзаце, статьи 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» говориться о том, что «дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем, хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля».
Многие потенциальные покупатели переживают, что земельный участок для ведения дачного хозяйства
, относящийся к категории земли сельскохозяйственного назначения, попадет под особый контроль.
Спешим развеять данные опасения. Во 2 абзаце, статьи 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» говориться: «действие настоящего закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом российский Федерации».
НА ОСНОВАНИИ ВСЕГО ВЫШЕСКАЗАННОГО СЛЕДУЕТ ВЫВОД, ЧТО ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ДЛЯ ВЕДЕНИЯ ДАЧНОГО ХОЗЯЙСТВА ПОЗВОЛЯЕТ:
- Возводить жилье с правом регистрации
проживания в нем, а также других сооружений и хозяйственных построек; - Строительство жилья на земельном участке
для ведения дачного хозяйства возможно как в индивидуальном порядке, так и с участием некоммерческих объединений граждан в иже товариществ, кооперативов или других форм партнерства
Не нужно изменять категорию земли, если она относится к землям сельскохозяйственного назначения. Достаточно того, чтобы вид разрешенного использования был – для ведения дачного хозяйства. Это не только сэкономит нервы, силы и средства на переоформление, но и значительно снизит затраты на содержание такой земли, ведь ставка земельного налога на земельный участок для ведения дачного хозяйства значительно ниже. Именно поэтому такие участки являются наиболее привлекательными в инвестиционном смысле.
