Согласно законодательству РФ, к землям населенных пунктов (ЗНП) относят участки, находящиеся в самом населенном пункте, либо на прилегающей к нему территории. Главная задача этих земель — развитие города или поселения, к которому они относятся. На таких землях проводится застройка жилых домов, и объектов общего пользования.
Однако строить жилой дом или заниматься разведением подсобного хозяйства разрешено далеко не на всех участках. Причиной тому является то, что все земли населенных пунктов распределены по группам назначения. Так, если участок предназначен для скотоводства или огородничества, то построенный на ней коммерческий объект будет считаться незаконным. Для обладателя постройки такой статус означает снос, а так же штраф — в размере 1 % от стоимости участка. При этом сумма штрафа не может быть меньше 10 тыс. руб.
Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо еще до строительства, узнать все про назначение и вид разрешенного использования участка. Сделать это просто, достаточно знать кадастровый номер земли и найти участок на сайте Росреестра (rosreestr.ru). Или отправить соответствующий запрос в местные органы власти. О том, как это правильно сделать, мы расскажем в данной статье.
ВРИ: Виды разрешенного использования
Начнем с основного — целей использования учасков. ВРИ для каждого типа участков прописаны в 83 статье земельного кодекса РФ. А информацию касательно разрешенного использования интересующей территории можно получить на сайте Росреестра.
Рассмотрим более подробно какие существуют ВРИ, и какие ограничения накладываются на землевладельцев.
Жилые
Под классификацию «Жилые» попадают все участки с кадастровым кодом от 2 до 2.7. Эти цифры подразумевают под собой следующие типы построек:
- ИЖС (под индивидуальное жилое строительство). К этому пункту относится возведение частных жилых домов высотой не более трех этажей;
- Дачное строительство. Разрешено строить дома не более 3-х этажей;
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На таких землях разрешено строительство дома, также не выше 3-х этажей. При этом, на прилегающей территории разрешены следующие типы деятельности: посадка саженцев, огородничество, разведение и выращивание скота;
- Таунхаусы. На таких территориях разрешено строительство сблокированных домов, имеющих общие стены. Общее число блоков (подъездов) не должно превышать более 10, высота — максимально 3 этажа. На участках разрешено разводить клумбы, сажать деревья, строить подсобные сооружения;
- Передвижное жилье. К примеру, кемпинги или палаточные городки;
- Среднеэтажная застройка. На этих территориях разрешено строительство многоэтажного, многоквартирного дома. Общая высота среднеэтажных ЖК, без учета цокольных помещений, должна быть не более 8 этажей;
- Многоэтажная застройка. Жилые многоквартирные дома с высотой от девяти этажей.
- Застройка обслуживающих строений. Разрешено строить подсобные помещения для ЖКХ.
Функциональные зоны в поселении
В составленном генеральном плане застройки поселения существуют отдельные зоны, составленные по функциональному критерию их применения.
Такие зоны обладают следующими отличиями друг от друга:
- Определению таких зон по функциональности;
- По конкретным вариантам объектов, которые допустимы к возведению в пределах таких зонах;
- По иным особенностям развития и расширения границ таких территорий.
Чтобы нагляднее понять ситуацию, рассмотрите пример. Небольшой поселок имеет определенную территорию, которая считается землями поселения. Для более грамотного распределения ресурсов земельного фонда в рамках деятельности жителей поселка часть территории объявляется зоной сельхоз деятельности, часть земель выделяется для запаса сена, еще некоторая площадь земель поселения выделяется для возведения производственного объекта в виде фермы. При этом часть территории поселения будет выделена под дороги и объекты инфраструктуры, которые обеспечат функционирование каждой зоны в составе земель поселения.
Подтипы (подвиды) ВРИ
Виды разрешенного пользования дополнительно делятся на три типа:
- Основной;
- Условно-разрешенный;
- Вспомогательный.
Рассмотрим их более предметно.
Основным ВРИ определяется наилучшее использование участка и выбора постройки на нем. Здесь имеется ввиду, что если участок расположен в жилой зоне населенного пункта, наиболее правильно дать разрешение на строительство:
- Жилого дома;
- Магазина;
- Общественно полезного учреждения.
То есть постройка должна максимально соответствовать зоне, в которой расположена и не приносить неудобства жильцам населенного пункта.
Вспомогательный ВРИ означает, что строения на участке по своему характеру второстепенны и должны соответствовать основному ВРИ. Говоря простым языком, основной ВРИ – это дом, а гараж и хозяйственные постройки — это вспомогательный вид.
Условно-разрешенный ВРИ участка оформляется через суд. Происходит это следующим образом:
- Владелец участка подает заявление в администрацию о том, что по его мнению, земля используется не эффективно;
- Это заявление направляется в суд, который может либо отклонить запрос, либо добавить новый ВРИ. На слушаньях по этому делу, должен присутствовать как инициатор заявления, так и соседи участка.
Состав ЗНП
Земельные участки поселений
Основные территории, входящие в состав ЗНП, относятся к землям поселений. Это более узкое понятие в сравнении с категорией земель и включается в указанную категорию. Также оно выступает видом разрешённого использования (ВРИ) и распространяется:
- на участки, предусмотренные для расположения жилых домов;
- участки, где строительство жилых зданий ведётся или только планируется.
В соответствии с Градостроительным кодексом, земли поселений делятся на соответствующие территориальные зоны, допускающие возведение домов разной этажности. Малоэтажные здания, менее трёх этажей, предусмотренные для проживания одной семьи и не допускающие разделения на квартиры, возводятся в пределах территорий, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.
Что входит в понятие ЗНП?
Это место заселения застроенного земельного массива, имеющее разновидность сельского или городского типов поселений. Является административной единицей. Управляется органами местного самоуправления и входит в состав государственной системы. Ими могут являться:
- города и городские округа;
- посёлки, сёла, деревни и т.п.
Отделяется от прочей территории муниципальных земель границами, которые установлены соответствующими законодательными актами и внесены в Государственный кадастр недвижимости согласно нормам Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г. Территория поселений, в том числе городская, считается действительной только внутри установленных границ, что дано в положении п.1 статьи 83 ЗК РФ, а установление состава земель этой категории рассматривается в статье 85 ЗК РФ.
Здесь располагаются различные фрагменты инфраструктуры поселения, требующиеся для организации, функционирования и жизнеобеспечения этой системы. Разное функциональное назначение зон города соответствует различным способам их размещения на всей его площади.
Справка: Допустимо использовать сочетание нескольких зон в одном комплексе, когда несколько их видов служат одному целевому назначению.
Зонирование территории — что это такое?
Это разбивка площади расположения населённого пункта на зоны по признаку их функциональности. Порядок территориального зонирования определяется на основании соответствующего правового режима, регулирующего использование:
- поверхности земли;
- расположение надземных объектов;
- расположение подземных объектов.
Зонирование предусматривает совокупное использование участка вместе с наземными и подземными коммуникациями по типовым правилам, предусмотренным для всех видов поселений. На основании зонирования территории города выделяются кварталы и зоны:
- жилые;
- административные;
- общественно деловые или бизнес кварталы;
- инженерных и транспортных инфраструктур;
- для сельскохозяйственного использования;
- специального назначения;
- зелёные зоны, культурно-исторические и иные рекреационные места.
Их перечень дан в п.1 статьи 85 ЗК РФ. Кварталы располагаются в центе городского поселения, по окраинам зонирование ограничивается без квартальным разделением, ориентируясь на целевое назначение зон. Сельское поселение тоже разделяется на зоны без определения кварталов.
Целевое назначение
Независимо от разнообразия зон, включённых в административную единицу, они все ориентированы исключительно на сохранение и развитие поселения, и могут служить только целям, связанным с организацией проживания и получения необходимых услуг гражданами населённого пункта.
Справка. То есть – это застройка городских и сельских населённых пунктов в соответствии с потребностями их населения, соответствующая нормативам Градостроительного кодекса РФ и видам разрешённого использования.
Ответственность за нецелевое использование земли
Государством предусмотрена административная ответственность за нецелевое использование земельных участков. Несмотря на высокие штрафы, многие землевладельцы нарушают закон. Почему это происходит?
Довольно часто, люди, желая сэкономить на налогах, начинают использовать землю не по назначению. Например, на участке под ИЖС возводится магазин или же мастерская.
Действительно, намного выгоднее использовать для бизнеса уже имеющийся участок, чем покупать новый. К тому же, налоги на коммерческие участки (для ведения бизнеса) намного больше обычных.
Как показывает практика, предприятия и фирмы, ведущие свою деятельность на участках с другим, не подходящим под это, целевым назначением — долго не живут. Достаточно одной жалобы в Росреестр, а ее отправителем может быть кто угодно. Чаще всего это:
- Сосед;
- Прокуратура.
- Служба ФМС России.
После поступления такой жалобы, на участок приезжает инспекция. Если факт нецелевого использования земли подтверждается, то владельцу направляется письмо, с указаниями нарушений, которые должны быть устранены.
Деятельность, недопустимая на таких земельных участках
Здесь не допускается делать ничего из того, что не служит целям развития города или посёлка. В особенности, если такое действие может повлечь для граждан населённого пункта ухудшение качества жизни.
Внимание: За деятельность, несоответствующую целевому использованию земель населённого пункта, вменяется административная ответственность.
В силу этого недопустимо нижеследующее:
- Нарушать градостроительный ландшафт, произвольно застраивая территорию.
- Наносить порчу экологии поселения, в том числе – при систематическом выбросе в атмосферу, в озёра или реки, на поверхность почв отходов от вредных производств.
- Использовать городскую среду для животноводства. Иным образом вести сельскохозяйственную деятельность за пределами участков под ЛПХ.
- Устраивать в населённом пункте свалки, в том числе – свалки радиоактивных и иных отходов.
- Размещать кладбища и проводить захоронения.
- Вырубать деревья в зелёной зоне, застраивать места размещения зелёных зон жилыми домами.
- Вести торговлю в не предусмотренных для этого местах.
При обнаружении перечисленных и аналогичных нарушений, следует подать жалобу в Роспотребнадзор.
Особенности ведения ЛПХ на землях населенных пунктов
Строительство объектов для личного подсобного хозяйства на территории населенных пунктов, отличается от строительства на сельскохозяйственных угодьях. В обоих случаях, на территории ЛПХ можно заниматься одним из трех видов деятельности:
- садоводство;
- огородничество;
- разведение скота.
Разница в том, что на территории населенных пунктов объекты ЛПХ можно строить беспрепятственно. А вот чтобы построить объекты ЛПХ на территории сельхозугодий понадобится разрешение специальной комиссии. Основным критерием для постройки зданий и строений во втором случае служит постоянное целевое использование земли.
Наказание за использование ЗНП не по назначению
Если на момент выявления нарушения имеется кадастровая оценка стоимости участка земли, ответственность предполагает наложение штрафа в таких размерах:
- на граждан – 05–1 % от общей суммы кадастровой стоимости (не менее 10 тыс. руб.);
- на должностные лица – 1– 1,5 % от кадастровой стоимости участка (не меньше, чем 20 тыс. руб.);
- на юридические лица – 1,5– 2 % от общей стоимости (не менее 100 тыс. руб.).
Если стоимость по кадастру не определялась, то штраф накладывается в таких размерах:
- на граждан – 10–20 тыс. руб.;
- на должностные лица – 20–50 тыс. руб.;
- на юридические лица – 100–200 тыс. руб.
Использование земель населенных пунктов не по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории является основанием для привлечения к административной ответственности по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ№ 195-ФЗ от 30 дек. 2001 года (с изменениями и дополнениями).
