О порядке перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов

Одной из самых востребованных специализаций нашей компании является перевод земли из категории сельхозназначения в промышленную категорию. Наши специалисты накопили существенный опыт по ускоренному прохождению согласовательного этапа, сбору и проведению через все инстанции необходимого пакета документов, защите проекта, минимизации расходов заказчика.

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда определена под земли сельхозназначения. Они предназначены для взращивания различных сельскохозяйственных культур, а также хранения и изготовления сельскохозяйственной продукции. Удаленность таких земель от населенных пунктов делают их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но проблема в том, что Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на землях категории сельхозназначения.

Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли сельхозназначения в промышленное пользование. Эта процедура требует существенных усилий , а ее продолжительность занимает более полугода.

Стоимость услуг по смене вида разрешённого использования — от 60000 рублей. Стоимость услуг по изменению категории участка (при наличии проекта) — от 200000 рублей.

Зачем переводить земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности?

Определение земли промышленного назначения указано в Земельном кодексе РФ. Согласно текущему законодательству, это земли, которые предназначены для возведения промышленных зданий и сооружений, направленных на производство промышленных изделий и товаров. Также к категории земель промышленности относятся участки, на которых планируется производить добычу полезных ископаемых. Как и в других случаях, использование земель промышленного назначения регламентируется земельным кодексом.

Промышленные земли появляются двумя путями – либо на основе старых участков, на которых ранее уже функционировали промышленные объекты. Сложность их освоения в том, что на них остаются старые ненужные постройки и коммуникации, которые мешают созданию современной промышленной инфраструктуры.

Второй тип земель – это бывшие сельскохозяйственные земли, находящиеся на удалении от населенных пунктов и не имеющие никаких коммуникаций на своей территории. Как правило, они требуют больших финансовых вложений, т.к. вся промышленная инфраструктура здесь создается с нуля. Но потенциальный доступ к сырью (при наличии залежей), удаленность от населенных пунктов и возможность расширения производственных мощностей делают с/х земли крайне привлекательными для перевода в категорию промышленных.

Смена категории земли

Изменение категории земельного участка подразумевает принятие соответствующего постановления органами власти с последующим изменением вида разрешенного использования такого участка. Порядок изменения земельных категорий регламентируется:

• Ст. 8 Земельного кодекса;
• Законом № 172 «О переводе земель… из одной категории в другую».

В ст. 8 Земельного кодекса указано, что смена категории сельскохозяйственных земель может осуществляться по решению Правительства РФ или региональной исполнительной власти.

Правительство принимает решение по государственным сельскохозяйственным землям, разграниченным в пользу федеральной собственности, а власти субъектов РФ – по участкам, относящимся к региональным и муниципальным землям.

Порядок перевода земель сельхозназначения в промышленную категорию

Согласно текущему законодательству, сельскохозяйственные земли могут быть переведены в промышленные в двух случаях: 1) если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району; 2) если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов. Также на землях сельхозназначения могут возводится коммуникационные линии, если существует конкретный план рекультивации данных сельскохозяйственных угодий. Если земля соответствует всем требованиям,то необходимо обратиться в местную администрацию со следующим пакетом документов:

• Заявление на имя главы местного муниципалитета;
• Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
• Справка из ЕГРИП (на случай, если заявитель является индивидуальным предпринимателем);
• Справка из ЕГРЮЛ (если заявителем выступает организация);
• Копии документов, подтверждающие права владения земельным наделом;
• Схема местонахождения надела (с указанием адреса). Ориентируясь на эту схему, представители администрации могут определить местонахождение соседних наделов;
• Копии справок из кадастровой палаты (формы документов КВ-1, КВ-2, КВ-3);
• Копии документов, подтверждающих права на владение сооружениями, находящихся на территории земельного надела (если, конечно, они там имеются).
• Схема территориальной планировки, в рамках которых расположился земельный участок.

В случае, если заявитель арендует земельный надел, то необходимо утвержденное разрешение арендодателя по тому или иному вопросу.

Документы можно передать лично, по почте или через доверенного представителя. Если заявление подает доверенное лицо, то к документам следует приложить доверенность, утверждающую роль представителя и указывающие его полномочия. Также нужно приложить копию паспорта заявителя.

Если администрация выносит положительное решение, то следующим этапом в процедуре является прохождение экспертиз, получение разрешений различных инстанций, защита проекта на уровне субъекта федерации и корректировка данных в государственном кадастре. Для этого необходимо предоставить свежий пакет документов:

• Заявление о внесении изменения в кадастровый учет (его можно найти на сайте Росреестра и отправить уполномоченным органам через электронную форму связи);
• План размежевания участка;
• Кадастровый паспорт земельного надела;
• Свидетельство, подтверждающее права заявителя на участок;
• Письменное разрешение муниципалитета на изменение ВРИ;
• Паспорт, удостоверяющий личность заявителя.
• Результаты экспертиз и разрешения от Минсельхоза, экологов, археологов, балансодержателей прилегающих автодорог и линейных объектов.
• Проект будущего промышленного объекта и его обоснование.

После защиты проекта на уровне субъекта федерации, можно внести соответствующие изменения в реестр.

Специалисты нашего земельно-юридического центра накопили существенный опыт по изменению категории земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности. Мы готовы провести всю процедуру от согласовательного этапа до защиты проекта в максимально сжатые сроки. Дополнительно мы оказываем услуги по обжалованию отказов по смене категорий земельных участков и повторному прохождению всей процедуры смены категории для заказчиков, которые уже попробовали изменить категорию своего участка самостоятельно.

Процедура перевода

Главный нормативный документ, на который надо ориентироваться при смене категории земель на промышленный вид землепользования – Федеральный закон N 172-ФЗ. Согласно нему процедура перевода выполняется по заявлению владельца. Документ направляется в орган госвласти или местную администрацию, которые распоряжается земельным фондом. Отказ может быть выдан, если:

• неправильно оформлено заявление.
• предоставлен неполный пакет документов.
• угодья сельхозназначения не могут быть переведены в промышленную категорию по законным основаниям.

Заявление, не подлежащее рассмотрению по указанным выше основаниям, подлежит возврату заявителю в течение 30 дней со дня его направления. Отказ при желании можно оспорить в суде.

Если ходатайство будет одобрено, то в течение 2 месяцев со дня поступления составляется акт (срок зафиксирован в пункте 4 статьи 3 Закона № 172-ФЗ). В нем прописываются технические характеристики надела сельхозназначения, одобренное основание для смены категории участка.

Какую землю сельхозназначения не получиться перевести в земли промышленности?

Далеко не все участки сельхозназначения можно перевести в категорию земель промышленности. Существуют ограничения, установленные законом и ситуацией в целом. Есть два вида участков, в отношении которых наложен окончательный запрет на изменение категории:

1. Сельскохозяйственные угодья, где выращивают особо ценные сельскохозяйственные культуры, либо особо производительные для сельского хозяйства территории;
2. Участки с кадастровой стоимостью в половину выше, чем средняя кадастровая цена по району нахождения земли.

Причиной отказа может служить невозможнисть пройти одно из многочисленных согласований: Минсельхоз, Роспотребнадзор, Росавиация, Роснедра, Рослесхоз и т.д.

Не получится перевести землю частично или полностью расположенную в водоохранной или природоохранной зоне, охранной зоне объектов культурного и археологического наследия.

Специалисты Геобюро предлагают Вам свои услуги по предварительной оценке возможности перевода земельного участка в промышленное назначение, прохождение всех необходимых согласований или полное выполнение работ по изменению категории земельного участка.

Перед подачей заявления о переводе надела в состав земель промышленности следует проверить кадастровую стоимость и узнать ценность участка для с/х деятельности. Также стоит заказать экологическую экспертизу. Не получится изменить категорию, если эксперты выдали негативное заключение.

Наличие запрета на перевод земель сельхозназначения в земли промышленности – еще одна причина отказа в проведении такой процедуры. Если иное не предусмотрено законом или ситуацией, перевод остальных участков в промышленную категорию возможен, но при некоторых оговорках. Если право собственности на землю оспаривается в судебном порядке, такой надел не подлежит переводу в другую категорию.

В зависимости от ситуации могут возникать и другие основания для заперта на изменение назначения территории. К примеру, таким основанием может быть утрата ценности земли, ухудшение ее качественных характеристик, загрязнение после перевода в промышленные земли. Чтобы узнать, какой сельскохозяйственный участок можно перевести в земли промышленности, а какой нельзя, обратитесь за консультацией к юристам нашей компании. Они проверят территорию, выяснят причины запрета и помогут их устранить, если это возможно.

Смена назначения участка. Стоимость услуги

Самостоятельное оформление обойдется в разы дешевле, чем через коммерческую фирму. Но такой вариант подходит только для тех, кто располагает свободным временем и готов разбираться в правовых нюансах.

Если заявитель возьмет все заботы на себя, потребуется заплатить за:

1. Регистрация изменений в кадастре — 1500 руб;
2. Справка из Росреестра — около 500 руб;
3. Копирование и нотариальное удостоверение справок — зависит от региона и нотариуса;
4. Услуги геодезистов обойдутся от 10000 до 50000 руб;
5. Компенсация недополученной государством прибыли за невыращенную агропродукцию — до 30 процентов от кадастровой оценки.

Для геодезической съемки лучше обратиться в фирму с хорошей репутацией, на рынке присутствует немало компаний-однодневок, которые могут померить границы неправильно. Это чревато в дальнейшем судами с соседями.

Как оспорить отказ в переводе земли сельхозназначения в земли промышленности?

Перед обращением с претензией или исковым заявлением важно понять, обоснованно ли вынесен отказ в переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в земли промышленности. Для этого надо:

• проверить комплектность представленных в органы власти документов;
• изучить законодательство на наличие оснований для отказа;
• узнать, можно ли переводить конкретный с/х участок в другую категорию;
• проверить, чтобы не были установлены запреты на данную процедуру;
• заказать экологическую экспертизу, если в основаниях отказа ссылаются на ухудшение качества земли.

Все это поможет оспорить неправомерное решение. Необходимо также знать этапы процедуры и ее последовательность. Так вы сможете выявить нарушения и сослаться на них в случае отказа.

С претензией следует обращаться в орган, вынесший отрицательный ответ по заявке. В этом документе важно обозначить обнаруженные нарушения или несоответствие с положениями закона. При подаче жалобы устанавливается срок для ответа на нее. Чтобы этот срок можно было отслеживать, направлять претензию нужно заказным письмом с уведомлением о вручении, либо ее надо зарегистрировать при личном визите.

Когда претензионный порядок не сработал, начинается судебное разбирательство. Содержание иска зависит от представленных в отказе оснований. Но структура его будет примерно одинаковой во всех ситуациях:

• отсылки на нормы права;
• наименование сторон разбирательства;
• информация об участке;
• разбор приведенных оснований;
• исковые требования.

Если отказали в регистрации изменений в Росреестре, необходимо требовать отмены отказа и внесения сведений в ЕГРН. Если отрицательный ответ дали на стадии рассмотрения бумаг в муниципалитете, надо просить признания такого решения незаконным.

В иске обязательно сошлитесь на результаты досудебной процедуры. Ответ уполномоченного органа на претензию, либо сам документ с датой вручения ответчику, следует прикрепить к заявлению. К прочей документации относится изначальный отказ, бумаги на участок, подтверждение прав на него, результаты экспертизы, если проводилась и прочие согласования. Если все сделать правильно, решение вынесут в вашу пользу. При малейшей ошибке в удовлетворении иска откажут, и придется обжаловать такое решение в других инстанциях.

Какие нужны документы?

Как и для любой процедуры регистрации, владельцу необходимо предоставить справки и свидетельства в органы власти. Если участок относится к населенному пункту, обращение происходит в местную администрацию. Если нет, это в компетенции Федеральных органов.

Для рассмотрения заявки важно предоставить:

1. ксерокопию паспорта физического лица — первая страница, с наименованием отделения, выдавшего удостоверение личности и пропиской;
2. юрлица предоставляют выписку из ЕГРП и копию Устава;
3. иностранные граждане должны подготовить перевод бумаг, удостоверяющих личность, которые прошли заверение нотариусом;
4. ходатайство — прошение о переведении в другую категорию;
5. бумагу, подтверждающую согласие владельца на проведение процедуры;
6. кадастровый паспорт;
7. заключение экологов о том, что не будет нанесен ущерб экосистеме — требуется, если его наличие предусмотрено ФЗ.
8. подсчет убытков для аграрной отрасли или лесозаготовительной;
9. выписку из ЕГРП.

Целесообразность перевода участка в ИЖС

Возможность размещения жилья на землях СХН прежде всего зависит от ВРИ конкретного земельного участка, так как в превалирующем большинстве случаев разрешенное использование данных земель ограничено ведением сельскохозяйственной деятельности. Согласно действующему Классификатору ВРИ, на землях СХН возможна постройка жилых объектов недвижимости лишь при условии разрешенного использования – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства».

Несмотря на условную возможность проживания на землях СХН, перевод земли в ИЖС имеет
ряд неоспоримых преимуществ, которые могут стать весомыми аргументами в пользу изменения категории земли.
Среди преимуществ ИЖС перед доступными для проживания землями СХН выделяются следующие:

• Законное возведение и эксплуатация объектов ИЖС;
• Гарантированная возможность постоянной регистрации по месту жительства и получения почтового адреса;
• Приоритетность подключения объектов ИЖС к сетям инженерно-технического обеспечения;
• Приоритетность участков ИЖС в части прокладки и расчистки подъездных путей;
• Статус ИЖС значительно повышает стоимость недвижимости, расположенной на участке.