Как считается и на что влияет общая и жилая площадь квартиры?

В России вопросы обеспечения, пользования, владения, распоряжения, оплаты за пользование жилыми помещениями регулируются Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) и рядом иных нормативных актов. В силу важности этого вопроса, ряд норм ЖК РФ имеет императивный (неизменяемый) характер.

Законодательством предусмотрены три вида площадей жилых помещений:

• общая;
• жилая площади;
• площадь квартиры.

Эти категории отличаются друг друга способами подсчета площадей и использованием их в различных целях.

В договорах долевого участия в строительстве есть еще одна категория — проектная площадь жилого помещения, которая может существенно отличаться от общей. При заключении договоров необходимо учитывать нормы отклонения от общей площади жилого помещения и порядок увеличения или уменьшения цены за построенное жилье.

Составляющие общей площади

На что еще стоит обратить внимание? К примеру, что включает в себя общая площадь жилища. Этот важный показатель тоже для многих играет роль. По нему можно определить, какое пространство отведено в целом для ваших нужд, а не только для проживания. Сюда включены:

• ванная комната;
• туалет (при раздельном санузле);
• кухня;
• прихожая;
• гардеробная;
• спальни;
• гостиные;
• прочие комнаты и помещения в жилище.

Обратите внимание на то, что уже было сказано ранее — нельзя приписывать к общей площади балконы и лоджии. Жилищный кодекс РФ указывает на то, что данные помещения вообще не относятся к квартире. Учтите это. Нередко покупатели вообще не знают о данном правиле, что влечет за собой негативные последствия.

Еще один момент — разнообразные ниши и лестницы включаются в «общее пространство» квартиры, но с определенными условиями. Какими именно? Помимо помещений, также стоит приписать к данному показателю:

• ниши от 2-х метров в высоту;
• внутриквартирные лестницы (пространство под ними);
• арки более 200 сантиметров по высоте;
• печи отопления;
• выступающие элементы.

Благоустройство

С точки зрения благоустройства жилого фонда России на 2021 год присутствуют следующие показатели:

• Центральным водопроводом оборудовано 83% фонда.
• Водоотведение существует в 78% случаев.
• Центральным отоплением снабжено 86%.
• Ванными и душевыми – 71%.
• Сетевым или сжиженным видом газа – 66%.
• Горячее водоснабжение существует в 70% фонда.
• Тогда как напольные электроплиты только в 23% случаев.

Эти данные усреднены, с учетом, как городского фонда, так и сельского.

Как провести расчет для строящегося объекта

Перед покупкой объекта в новостройке необходимо определить, что входит в жилую площадь квартиры. Особенностью маркетинговых решений застройщиков может являться изменения общего порядка расчета. Поэтому покупатель при приеме квартиры может быть удивлен, узнав, что балкон это жилая площадь. Хотя закон предполагает обратное.

Требования к помещениям квартир закреплены нормами САНПИНА от 31-01-2003. Минимальный размер квартир по САНПИНАМ не включает балконы, мансарды, лоджии, террасы, тамбуры, холодные кладовые и веранды. Такой принцип применяется не только при застройке, но и при кадастровом учете.

Однако застройщик может дать иную информацию. Поэтому изучение принципа расчета необходимо производить до подписания договора. После проставления подписей и постановки на учет в Росреестр, гражданин сможет обжаловать ситуацию исключительно в случае значительного нарушения.

Условия

Так, на середину 2021 года основные показатели жилищных условий населения РФ с учетом городской и сельской местности, а также квадратуры помещений, представляют собой следующие данные:

• На одного жителя страны приходится в среднем 25,8 м2.
• Причем, в городской местности этот показатель немного меньше – он составляет 25,4 м2.
• А в сельской местности – 26,9 м2.
• Общее число квартиры в стране составляет 66.900.000. Сюда входят все помещения, независимо от того, сколько комнат и их квадратуры.
• Из них большая часть приходится на двухкомнатные – это 25.700.000.
• Однокомнатных – 16.600.000.
• Трехкомнатных несколько больше – 18.700.000.
• Количество четырехкомнатных и с большим числом комнат незначительно и колеблется около отметки в 5.400 000.
• Таким образом, можно отметить, что около 40% городского населения проживает в двухкомнатных квартирах.
• Если рассматривать статистику количества семей, которые стоят на учете в качестве нуждающихся в помещении, то на конец 2021 года они составляют 4,3%.
• Если говорить о приватизированном жилье от общего числа, то к этому моменту оно составляет 82%.

Подразделение на виды

Информация о видах помещений является составляющей кадастрового паспорта. На кадастровом плане специалист размечает различную территорию разными цветами. Как правило, красный цвет означает жилое помещение, а синий – нежилое.

Определив, что такое жилая площадь квартиры, необходимо оговорить исключения, в нее не входят:

• ниши, высотой меньше 1,8 м.;
• место, расположенное под лестничным проемом, если высота лестницы меньше 1,6 м. (если квартира имеет два уровня);
• территория под камином или печью (при условии, что они функциональные);
• проемы для дверей;
• арки, шириной менее 2 м.

Таким образом, жилая площадь — это сумма всех комнат, за исключением нежилых помещений. Рассмотрим, для чего необходимо разделение помещений квартиры по видам.

В первую очередь на основании таких расчетов проводится начисление коммунальной платы за жилье. Величина платы за отопление напрямую зависит от жилой площади.

Вторым платежом, рассчитанным на основе площади, являются затраты на общедомовые нужды. Величина общего платежа за дом делится пропорционально между всеми жильцами, соответственно размеру их жилых помещений.

Где можно узнать о площади квартиры

Если вы являетесь собственником, то количество метров вашего жилища указано в техническом паспорте и всей правовой документации на вашу квартиру или дом. Также для более детальной информации вы можете обратиться в Единый Государственный Реестр Недвижимости. Такие данные возможно получить в МФЦ вашего района. Для этого необходимо подать соответствующее заявление на приеме или зайти на официальный сайт. Если данные вашей техдокументации и выписка из Росреестра не соответствуют и имеют расхождения, вам необходимо обратиться в тот де МФЦ с заявлением и всеми соответствующими документами для исправления ошибки. Площадь квартиры должна быть точно установлена. Это очень важно в начислении коммуналки, при совершении любых операций с данным объектом.

Ответы юриста на частные вопросы

Как определить жилую площадь квартиры?

Собираемся с мужем разводиться. У нас в совместной собственности квартира 70 кв.м. с лоджией 5 кв.м. Она будет учитываться в общей квадратуре при разделе, или нет?

Скоро буду продавать квартиру. Мне как указывать в объявлении общую площадь: с балконом или без?

Наш дом признали аварийным. Планируют выделять новые квартиры, старая на 55 кв.м. Как будет рассчитываться их площадь?

Пристроил к частному дому комнату. Естественно, общая площадь увеличилась. Какие мои дальнейшие действия?

Графики

Площадь жилищного фонда в России в 1980-е годы

Площадь жилищного фонда в России в 1980-е годы (в среднем на человека)

Площадь жилищного фонда в России в 1990-е годы

Площадь жилищного фонда в России в 1990-е годы (в среднем на человека)

Площадь жилищного фонда в России в 2000-е годы

Площадь жилищного фонда в России в 2000-е годы (в среднем на человека)

Площадь жилищного фонда в России в 2010-е годы

Площадь жилищного фонда в России в 2010-е годы (в среднем на человека)

Площадь жилищного фонда в России (общий график)

Площадь жилищного фонда в России (общий график) (в среднем на человека))

Жилая площадь – что это такое

Отличие между общей и жилой площадью квартиры прослеживается в количестве помещений, включаемых в квадратуру. Исходя из названия «жилая», легко понять, что сюда относятся жилые комнаты, предназначенные или пригодные для проживания:

• спальные комнаты,
• гостиные и залы,
• детские и игровые,
• кабинеты и библиотеки.

В чем заключается разница между жилой и общей площадью квартиры:

• Жилая квадратура – только часть общей, т. е. она всегда меньше. Причем разница может быть значительной, часто до 50%.
• В жилую площадь не добавляются кухня, ванная, санузел, коридоры, кладовки.
• Площадь жилых помещений имеет значение в определении условий жизни граждан, влияет на получение соцпособий, усыновление ребенка. От ОП зависит стоимость жилья, размер коммунальных платежей и налога на имущество.

Жилую площадь можно расширить за счет общей, т. е. за счет вспомогательных помещений, таких как лоджия, балкон, кладовая. Но в таком случае придется официально узаконивать перепланировку, иначе внести новые данные в ЕГРН не удастся, и дополнительные жилые квадраты просто будут недействительны.

Особенности расчета метража квартиры в новостройке

Незнание тонкостей используемой терминологии нередко приводит к конфликтам. Так, при составлении договора долевого участия, в разделе «описание квартиры» используются сведения из проектной документации. В документе застройщик в качестве основы для расчета стоимости может указать как жилой, так и общий метраж помещения. Во втором случае цена квадратного метра будет ниже, но общая сумма либо останется прежней, либо окажется больше.

Это маркетинговый ход, и при заключении договора нужно его изучать с особой тщательностью. Разница в стоимости жилища при расчётах, исходя из жилого или общего метража, может оказаться существенной. При этом, претензии можно будет предъявить только в том случае, если фактические размеры помещений окажутся меньше тех, что указаны в договоре. Следует внимательно читать договор, а при необходимости — обращаться к специалистам, ведь опытный риэлтор всегда поможет разобраться в ситуации.

Кaк нe пepeплaтить пpи пoкyпкe жилья

3apaнee пpoaнaлизиpyйтe cитyaцию.

Пepeд зaключeниe дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пoинтepecyйтecь y пpoдaвцa — вxoдят ли пpиcтpoйки в oбщий paзмep квapтиpы и пo кaкoмy пpинципy. 3aчacтyю нeдoбpocoвecтный пpoдaвeц yвильнeт oт пpямoгo oтвeтa. Cтaндapтнaя oтгoвopкa — нeвoзмoжнocть пpoвecти oкoнчaтeльный pacчeт цeны жилья нa дaнный мoмeнт из-зa вeдyщeгocя cтpoитeльcтвa. Oн мoжeт ccылaтьcя нa oтcyтcтвиe тexничecкoй дoкyмeнтaции нa oбъeкт, нo этo нe тaк.

Изyчитe зaключeния БTИ.

Пocлe пocтpoйки дoмa, гocyдapcтвeннaя кoмиccия пpинимaeт гoтoвый oбъeкт. Чтoбы cдaть oбъeкт, зacтpoйщик дoлжeн знaть тoчнoe кoличecтвo квaдpaтныx мeтpoв зacтpoйки. Cпeциaлиcты мecтнoгo БTИ пoмoгaют в pacчeтax и фикcиpyют иx в дoкyмeнтax co cвoдными тaблицaми дaнныx. Дaнныe paздeлeны пo кaтeгopиям, включaя нeoтaпливaeмыe пoмeщeния. 3aтeм coтpyдники БTИ выдaют cпpaвки нa oтдeльныe квapтиpы c oбязaтeльным пpимeнeниeм кoэффициeнтa пoнижeния.

Eщe paз пepeгoвopитe c зacтpoйщикoм.

Пocлe экcпepтизы, зaмepoв и пoлyчeния cпpaвки зacтpoйщик мoжeт нaзвaть тoчнyю пpoдaжнyю cтoимocть кaждoй квapтиpы. Ecли oн oткaзывaeтcя yчитывaть в pacчeтax пoнижaющий мнoжитeль, oбpaщaйтecь зa пoддepжкoй в cyдeбныe opгaны. B cлyчae вaшeй пpaвoты cтoимocть жилья cнизят.

Инoгдa зacтpoйщики включaют в нopмaтивныe aкты coбcтвeнныe кoэффициeнты, нaпpимep — 0,8 или 0,4. Этo нeпpaвoмepныe дaнныe, кoтopыe нe cooтвeтcтвyют CНиПaм. Bы имeeтe пpaвo пpивлeчь тaкoгo зacтpoйщикa к oтвeтcтвeннocти и вoзмecтить yщepб зa oбмaн. Oднaкo, ecли дeвeлoпep peшил пoкpыть yбытки и пoлнocтью yбpaл дoпoлнитeльныe пpиcтpoйки из yчeтa квaдpaтypы и нaкpyтил цeнy зa квaдpaтный мeтp, вы нe cмoжeтe пpивлeчь eгo в cyд. Этo зaкoннo и ocтaeтcя тoлькo пpинимaть взвeшeннoe peшeниe o пpиoбpeтeнии жилья y тoгo или инoгo зacтpoйщикa.

Как учитывается общая площадь при составлении техпаспорта на квартиру

При создании технической документации применяется инструкция, которая оговаривает список помещений, относящихся к общей площади. В него входят: спальни, кухни, гостиные, детские ванные комнаты, коридоры и т.д. При расчетах площади квартиры применяются понижающие факторы, выраженные в коэффициенты:

• Лоджии —0,5
• Балконы любых конструкций
• Кладовые, не имеющие отопления

Оглавление комментария

Преамбула Закона Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 1. Основные понятия Статья 2. Общие положения Статья 3. Права жителей города Москвы, принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях Статья 4. Права жителей города Москвы, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий Статья 4.1. Права жителей города Москвы, признанных нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ Статья 5. Компетенция и полномочия органов исполнительной власти города Москвы по обеспечению права жителей города Москвы на жилые помещения Статья 5.1. Полномочия Российской Федерации в области обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, переданные для осуществления органам государственной власти города Москвы Статья 6. Комиссия по жилищным вопросам Правительства Москвы Глава 2. ПРИЗНАНИЕ ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА МОСКВЫ НУЖДАЮЩИМИСЯ В ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ИЛИ БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ Статья 7. Условия признания жителей города Москвы нуждающимися в жилых помещениях Статья 8. Основания для признания жителей города Москвы нуждающимися в жилых помещениях Статья 9. Учетная норма площади жилого помещения Статья 10. Последствия совершения действий, повлекших ухудшение жилищных условий Статья 11. Порядок признания жителей города Москвы нуждающимися в жилых помещениях Статья 12. Отказ в признании заявителя нуждающимся в жилых помещениях и принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях Глава 3. ВЕДЕНИЕ УЧЕТА ГРАЖДАН В ЦЕЛЯХ РЕАЛИЗАЦИИ ГОРОДСКИХ ЖИЛИЩНЫХ ПРОГРАММ Статья 12.1. Учет граждан в целях реализации городских жилищных программ Статья 13. Жилищный учет Статья 14. Сохранение за жителями города Москвы права состоять на жилищном учете Статья 15. Снятие жителей города Москвы с жилищного учета Статья 16. Порядок ведения жилищного учета и перерегистрации жителей города Москвы, принятых на жилищный учет Глава 4. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ГОРОДОМ МОСКВОЙ ПРАВА ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА МОСКВЫ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ Статья 17. Очередность обеспечения жителей города Москвы жилыми помещениями из жилищного фонда города Москвы Статья 18. Категории жителей города Москвы, обеспечиваемые жилыми помещениями за счет средств города Москвы Статья 19. Категории граждан, обеспечиваемые жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета Статья 20. Размер площади жилого помещения, предоставляемого из жилищного фонда города Москвы Статья 21. Принятие решения о предоставлении в пользование либо приобретении в собственность жилых помещений с помощью города жителями города Москвы Статья 22. Порядок предоставления в пользование либо приобретения в собственность жилых помещений с помощью города жителями города Москвы Статья 23. Общие положения по предоставлению жилых помещений по договору социального найма Статья 24. Порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма Статья 25. Общие положения по предоставлению жилых помещений по договору безвозмездного пользования Статья 26. Жители города Москвы, которым жилые помещения предоставляются по договору безвозмездного пользования Статья 27. Порядок предоставления жилых помещений по договору безвозмездного пользования Статья 28. Жители города Москвы, которым жилые помещения предоставляются по договору найма Статья 29. Общие положения по предоставлению жилых помещений по договору найма Статья 30. Порядок предоставления жилых помещений по договору найма Статья 31. Приобретение жилых помещений с использованием субсидий Статья 32. Порядок использования субсидий для приобретения или строительства жилых помещений Статья 33. Приобретение жилых помещений по договору купли-продажи с рассрочкой платежа Статья 34. Условия приобретения жилого помещения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа Статья 35. Приобретение жилых помещений по договору купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств Статья 36. Условия приобретения жилого помещения по договору купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств Статья 37. Общие положения по предоставлению освободившихся комнат в коммунальных квартирах Статья 38. Порядок предоставления освободившейся комнаты в коммунальной квартире Статья 39. Право жителей города Москвы на замену жилого помещения на жилое помещение меньшего размера Статья 40. Право жителей города Москвы на замену жилого помещения по состоянию здоровья Статья 41. Заключение договора о предоставлении жилого помещения Глава 5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 42. Вступление в силу настоящего Закона

Автор комментария: Адвокат Полина Кобзева

Что такое учетная норма жилья?

При получении государственной помощи на улучшение жилищных условий принимается во внимание учетная норма жилья на одного члена семьи. И здесь возникает вопрос: а какая именно площадь будет приниматься за расчет?

Согласно ЖК РФ, статья 50, за основу расчета принимается учетная норма жилой площади на одного человека. Размер этой учетной единицы определяется на региональном уровне. Так, например, в городах федерального значения, она будет больше, чем в небольших регионах.