Что такое кадастровый учет строения
Постановка дома на кадастровый учет неразрывно связана с двумя понятиями. Это сам учет и регистрация собственности. Первое действие выражается во внесении сведений в ЕГРН. Второе – в том, что объект недвижимости учитывается. Ему придаются характеристики, позволяющие его идентифицировать среди другой недвижимости. В частности:
- наименование;
- месторасположение;
- назначение;
- этажность;
- план (ситуационный);
- кадастровый идентификатор.
Регистрационная процедура означает фактическое признание права собственности на строение.
Только на кадастр ставится недвижимость, если человек изменил характеристики строения, которое располагается на участке земли. Если к учету прибавляется и регистрация прав, то это происходит в случаях:
- выстроен на земельном участке частный дом;
- образован путем деления земельного надела;
- снесен, но при условии, что ранее он был зарегистрирован в ЕГРН.
Если характеристики частного дома не были изменены, но, например, недвижимость была подарена другому человеку, нужна регистрация перехода права собственности.
Договор с инвесторами
Документ, удостоверяющий право отдельного инвестора стать владельцем квартиры, — это инвестиционный договор. Регистрация многоквартирного дома в собственность осуществляется с проведением их правовой экспертизы.
Для правомерности инвестиционной сделки она должна быть заключена с лицом, правомочным привлекать капиталовложения инвесторов.
Застройщик — юридическое лицо обязан предъявить уставные и учредительные документы предприятия, а также соответствующее разрешение на ведение подобной деятельности.
Индивидуальный предприниматель, выступающий в качестве застройщика, обязан также представить подтверждающие его статус документы. Если капиталовложения инвесторов привлекаются не самим застройщиком, необходимо представить агентские договоры, которые позволяют заниматься этим соответствующего представителя.
В инвестиционном договоре обязательно нужно указать название объекта, его фактический адрес расположения, а также площадь занимаемого участка и состав квартир и прочее. Эти данные должен отражать впоследствии договор уступки прав на собственность в момент его заключения.
Порядок постановки дома на учет
Как поставить дом на кадастровый учет? Это делается собственником. Если от имени собственника выступает гражданин, который не достиг возраста 18 лет, вместо него выступает законный представитель.
Постановка дома на кадастр – нужно собрать пакет документов:
- Заявление.
- Технический план.
- Основание, по которому было приобретено право собственности. Это могут быть различные договоры гражданско-правового характера, например дарения, купли-продажи и т.д.
- Квитанция об оплате пошлины.
Регистрационная процедура проходит в Росреестре. Но у заявителя есть несколько вариантов обращения за услугой. Он может лично посетить Росреестр, а также передать пакет бумаг через МФЦ.
Срок постановки на кадастр – 10 дней, исключая выходные. В него включены действия сотрудников Росреестра по переходу права собственности. Если документы подаются через МФЦ, то срок увеличивается до 12 рабочих дней.
Способы обращения
Снять частный дом с учета или поставить на него новый с регистрацией права можно в Росреестре. Но он представлен не в одиночку. Помимо него, этим вопросом занимается МФЦ. Это учреждение выполняет исключительно посреднические функции. МФЦ – промежуточное звено между населением и регистрирующими органами. Если обращаться с документами в это учреждение, срок ожидания затягивается на несколько дней.
МФЦ оказывает качественные услуги. Подразделения снабжены электронными терминалами. В них заявитель получает талончик и ожидает электронной очереди. После проверки документов сотрудником МФЦ, он их передает под расписку. О факте готовности новых на телефон придет уведомление.
Если пользователь подает документы через Росреестр, то необходимо написать заявление по образцу, приложить документы. Сотрудник регистрирующего органа внимательно изучает документы. Выдается расписка, что они приняты.
Необходимые документы
Для совершения регистрационных действий готовят пакет документов:
- Паспорт. Это основной документ заявителя. Если от его имени выступает другой человек, то ему необходима доверенность, удостоверенная нотариально.
- Документ – основание, по которому у заявителя возникло правомочие собственника. Это может быть дарение, приватизационный договор, разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Все документы должны быть в 2-х экземплярах.
- План (технический), межевое дело, карта плана территории и т.д.
- Заявление на осуществление регистрационных действий.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
В частных случаях Росреестр вправе запросить другие документы.
Образец заявления
Цена постановки дома на учет
За оказание услуг различного характера государство взимает с населения обязательные сборы. Это пошлина, которая имеет различный размер. Она оплачивается при передаче документов. В МФЦ стоят специальные терминалы, которые принимают денежные средства в целях оплаты услуги. Но необходимо помнить, что автоматы не дают сдачу и придется иметь при себе сумму наличных, равную стоимости пошлины.
Банковской картой оплатить пошлину можно не по всем категориям услуг. Многие пользователи до сих пор обращаются к проверенным банкам и оплачивают сбор в Сбербанке, через операциониста или терминал. Размер пошлины определяется НК РФ. Все зависит от типа услуги, категории плательщиков.
ВАЖНО: следует различать оплату кадастра и пошлину за регистрационные действия, связанные с переходом права собственности. При постановке на учет частной собственности пошлина не взимается. При оплате сбора за регистрационные действия взимается пошлина по ст. 333.33 НК РФ.
Сроки рассмотрения заявки
Постановка на кадастр отличается по срокам при оказании услуги Росреестром и МФЦ. Сравним:
| Наименование | Росреестр (дней) | МФЦ (дней) |
| регистрационные процедуры права собственности | 7 | 9 |
| учет (кадастр) | 5 | 7 |
| объединенные выше процедуры | 10 | 12 |
| регистрационные процедуры по решению суда | 5 | |
| в случае обременения недвижимости | 3 |
Получите актуализированный технический паспорт
Получить актуализированный технический паспорт на дом с обновлённой информацией вам поможет Бюро технической инвентаризации. Для этого пришлите в Бюро заявку.
Бюро разрабатывает технический паспорт МКД в несколько этапов:
- принимает и обрабатывает вашу заявку,
- вносит заявку в график выездов специалистов для первичного обследования,
- определяет дату выезда,
- проводит инвентаризацию,
- разрабатывает технический план помещения и вносит в него данные обследования,
- готовит технический паспорт,
- выдаёт вам документы.
Узнайте, нужно ли предоставлять техническую документацию на дом собственникам по их запросу
Почему могут отказать?
Документы передаются в Росреестр и проверяются сотрудниками органа на предмет того, соответствует ли их форма и содержание требованиям закона. В них могут быть недочеты и ошибки. И кадастр в этой ситуации приостанавливается. Выявленные несоответствия устраняются. Но закон выделяет на это не более 3 месяцев.
Полный отказ выносится в случаях:
- Если имущество, которое человек стремится поставить на учет, не является объектом недвижимого имущества.
- Заявление не соответствует форме, которая утверждается Министерством Юстиции.
- На заявлении не стоит подпись заявителя, а также его представителя.
- Объект недвижимости, который фигурирует в заявлении, образуется из другого (раздел, выдел в натуре). Но совершение этих действий противоречит нормам закона.
- Объект недвижимости образуется из другого, сведения о котором в ЕГРН имеют временное значение.
- Ненадлежащий заявитель, например, не являющийся собственником.
- На кадастровый учет ставится помещение, которое не соответствует двум параметрам: изолированность и обособленность.
- Комнаты в коммунальной квартире, даже при условии их обособленности друг от друга, не ставятся на учет в качестве отдельных объектов недвижимого имущества.
- Неверно составленный межевой план, с выявленными ошибками и несоответствиями.
- Заявитель не устранил в срок 3 месяца недочеты, связанные с переданным заявлением и т.д.
- На учет ставится объект, который относится к этапу незавершенного строительства. Но это можно сделать, если темпы его возведения позволяют идентифицировать его в качестве имущества недвижимого назначения.
Исходя из судебной практики (Постановление Пленума ВС РФ от 2015 года, И25), было разъяснено, что вопрос о признании строящегося объекта недвижимым имуществом происходит, если на нем закончены работы по фундаменту. Этот тот минимальный порог, который позволяет признать объект в качестве недвижимости.
Это основания, служащие поводом к отказу.
Как обжаловать отказ
Решение, в котором содержится отказ уполномоченного органа в постановке, снятии дома с кадастрового учета, заявитель получает на руки. Оно должно содержать причину, со ссылкой на 27 ст. N221-ФЗ. В положении НПА будет указана причина, по которой уполномоченный орган не стал регистрировать объект недвижимого имущества. Указываются допущенные недочеты. Если неверно составлен межевой план, то заявителю он возвращается на дообработку. Указываются рекомендации, согласно которым нужно устранить выявленные несоответствия.
Решение уполномоченного органа обжалуется. Это делается в судебной инстанции.
Пример обжалования через суд
Закон запрещает ставить на учет по ходатайству владельца объект, который не относится к недвижимости.
Предприниматель передал иск в судебную инстанцию. В нем он потребовал признать незаконным решение об отказе уполномоченного органа. Ставился навес для ожидания транспорта, на земельный участок, оформленный по всем правилам. Истец подчеркивал, что его нельзя демонтировать, так как он прочно связан с земельным наделом. И его невозможно перенести без нанесения ущерба прямому назначению.
Суд отказал истцу на основании ст. 130 ГК РФ. Он признал, что объект, по поводу которого заявитель обратился в суд, изготовлен в типовых, заводских условиях. Конструктивно он состоит из модулей с каркасом из металла, имеющего ограждающие конструкции, состоящие из стекла ударопрочного типа. Кроме того, в конструкцию включены стеклопакеты и элементы соединительного назначения. Все эти конструктивные элементы могут быть разобраны.
Иными словами, суд не согласился с доводами истца о том, что конструкция не может быть перемещена без нанесения ущерба ее прямому назначению. Следовательно, спорный объект не относится к недвижимому имуществу. И его на кадастровый учет ставить нельзя. Решение кадастрового органа правомерное.
Заказать бесплатную консультацию юриста
Чек-лист
Чтобы актуализировать данные технического паспорта МКД:
- Проведите в доме плановый или внеплановый осмотр.
- Если выявите несоответствия фактического состояния помещения техническому паспорту, обратитесь с заявлением об актуализации в Бюро технической инвентаризации.
- Бюро обработает вашу заявку, проведёт инвентаризацию и подготовит новый технический паспорт.
- Получите обновлённый паспорт и продолжайте управлять МКД.
Важно помнить, что: Нет, управляющая организация не имеет права самостоятельно актуализировать данные технического паспорта. Это должны делать специализированные организации. Нет, недостаточно самостоятельно измерить площадь и составить акт обследования. Для актуализации сведений нужно привлечь Бюро техинвентаризации.
Автор статьи: Елена Шерешовец, директор СРО управляющих недвижимостью «Качество. Инновации. Технологии», член Экспертного Совета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ, заведующая кафедрой «Правовое регулирование строительства и ЖКХ» в Государственной Академии при Министерстве строительства и ЖКХ РФ, сотрудник Экспертной группы Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством для информационно-аналитического сопровождения реформирования и модернизации отрасли ЖКХ в России в РАНХиГС при Президенте РФ.
О проектной декларации
Важным условием, принятым Федеральным Законом в 2004 году, является то, что после оформления разрешения на стройку должна быть опубликована проектная декларация. Причем сделать это нужно не позднее двух недель до даты подписания первого договора о долевом участии в постройке.
Только после этого застройщик получает право принимать заемные средства от дольщиков.
Регистрация права владения многоквартирным домом предусматривает представление подтверждающего документа о факте опубликования с соответствующей датой.
