​Из российского законодательства исключено понятие «жилое строение»

Как перевести садовый дом в жилой

Необходимо подать заявление в органы местного самоуправления, к которому приложить заключение по обследованию дома.

Заключение готовит юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который является членом саморегулируемой организации по инженерным изы­сканиям. Например, предприятия БТИ по всей стране.

Что должно быть в заключении? В нем описывается участок и сам дом, который обязан отвечать основным требованиям к жилому строению. Решение о признании дома жилым принимает местная администрация, в ведении которой находится территория садоводческого или дачного товарищества.

Типы жилых домов и нюансы размещения коммерческих объектов

Начнем с того, что у нас еще со времен СССР существует такое понятие, как «типовые серии жилых домов». Этих серий порядка трехсот [Кvmeter, 2020]. Зачастую визуально конструктивные различия между ними минимальны и заметны только профессиональному глазу. Так, в домах типа П-42 нет однокомнатных квартир, а только 2-, 3- и 4-комнатные:

а в домах типа П-43 нет 4-комнатных квартир, а только 1-, 2- и 3-комнатные:

Чтобы рассмотреть все серии, потребуется 5 лет учебы в инженерно-строительном вузе, поэтому мы ограничимся лишь общими характеристиками домов, которые можно встретить в городах России.

Типы домов по этажности:

• Малоэтажные: от 1 до 4 этажей.
• Среднеэтажные: от 5 до 8 этажей.
• Многоэтажные: от 9 этажей и выше.

В зависимости от этажности прописываются определенные требования к жилому дому. Так, в домах от 6 этажей и выше обязателен лифт, а в домах от 10 этажей и выше должно быть два лифта, один из которых грузовой.

Типы домов по материалу постройки:

• Кирпичные.
• Панельные.
• Блочные.
• Монолитные.
• Кирпично-монолитные.
• Газобетонные.
• Пенобетонные.
• Деревянные.

Последние 3 пункта относятся к малоэтажному строительству. Так, из дерева и пеноблоков обычно строят дома не выше двух этажей, а из газобетона в зависимости от класса прочности можно строить здания от 1 до 5 этажей (газобетон B1,5 – для одноэтажных домов, В2 – для двухэтажных, В2,5 – до 3 этажей, В5 – до 5 этажей).

Высотные дома старой постройки состоят либо только из жилых помещений, либо же 1-й этаж отдан под магазины. В последние годы практически все «высотки» планируют 1-й этаж под коммерческую недвижимость: офисы, отделения банков, магазины, аптеки, салоны красоты и прочее.

«Жилищный кодекс» запрещает размещать в жилых зданиях бани, сауны, общественные туалеты, бюро ритуальных услуг, рентгеновские кабинеты, ветеринарные клиники, медицинские кабинеты аппаратной диагностики и все, что потенциально может вредить здоровью жильцов.

Кроме того, в жилых зданиях нельзя размещать магазины бытовой химии, автомобильных запчастей, строительных материалов, склады горюче-смазочных и взрывоопасных материалов. В подвалах и цокольных этажах запрещена работа детских кружков и творческих студий из соображений пожарной безопасности.

Если в жилом доме появится что-либо из вышеперечисленного, жильцы имеют все шансы избавится от нежелательного и зачастую опасного соседства, подав жалобу в местные органы власти, жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру.

Есть свои нюансы и для обустройства разрешенных законом видов бизнеса: салонов красоты, аптек, отделений банков и прочего. Если весь первый этаж жилой и для обустройства потребуется перевод помещения из жилого в нежилое, нужно согласие общего собрания жильцов всего дома, а не только того подъезда, в котором находится запланированное под бизнес помещение [ЖК РФ, 2021].

Заметим, что нежилое помещение в обязательном порядке должно быть оборудовано отдельным входом. Более того, при обустройстве отдельного входа жильцы имеют право потребовать материальную компенсацию за то, что вход в офис или магазин будет располагаться на участке общего пользования. Заняв часть придомовой территории ступеньками входа, магазин или офис уменьшает размер общего имущества жильцов, лишая их части собственности. Более подробно о нюансах процесса в каждом отдельном случае можно узнать у юристов [Д. Корнев, 2018].

Если же первый этаж изначально спланирован под коммерческую недвижимость и все помещения располагают отдельным входом, согласие жильцов для размещения бизнеса из разрешенного списка не требуется. Как правило, продажи коммерческой и жилой недвижимости никак не взаимосвязаны, и застройщик имеет право продать помещения под коммерческую недвижимость кому угодно.

Далее наступает ответственность собственника помещения, юридического лица или частного предпринимателя. И если юридическое лицо или частный предприниматель разместит в жилом здании что-то запрещенное к размещению в жилом фонде, он и будет отвечать.

Если же юридическое лицо или частный предприниматель организует бизнес, которому законодательно разрешено находиться в жилом здании, это исключительно его личное дело и право. Жильцы в таком случае могут выражать недовольство лишь в том случае, если собственник или арендатор коммерческой недвижимости нарушает санитарные нормы, превышает допустимый уровень шума или сотрудники фирмы курят в неположенном месте.

Впрочем, точно такие претензии можно выставить и соседям, если они громко шумят, курят или мусорят в местах общего пользования. Допустимый уровень шума в квартире прописан в специальных правилах, регламентирующих защиту от шума в различных ситуациях и на разных объектах [Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов, 2011]. Последние изменения в документ внесены в 2017 году [Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов, 2017].

Документ достаточно объемный, со множеством таблиц и расчетов. Если совсем кратко, жильцов в дневное время на постоянной основе не должны беспокоить звуки громче 55 дБ, что соответствует громкости обычной человеческой речи. Допустимый уровень шума ночью составляет не выше 45 дБ, что примерно эквивалентно звуку работающего холодильника. Исключение составляют случаи ликвидации аварийных ситуаций, детский плач, лай собак, звук капающей воды и прочие объективно неконтролируемые ситуации.

Кроме того, в борьбе за свои права жильцы могут опираться на закон «O caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкoм благополучии населения» [Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов, 2021]. А также на закон «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака» [Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов, 2021]. Обратите внимание, что в эти документы в 2021 году были внесены изменения.

Что делать, если соседи курят либо мусорят в подъезде или еще где-либо в общественном месте и вам это мешает? Юристы рекомендуют сделать видеофиксацию нарушения путем съемки на телефон и обратиться в полицию. Полиция обязана реагировать на такие нарушения. Точно ли дело дойдет до суда и нарушитель будет наказан, не факт, но припугнуть последствиями и потрепать нервы можно. Хотя, конечно, предпочтительно с соседями не ссориться и все решать мирным путем.

Что еще можно сказать о высотных домах последних годов постройки? Как минимум, то, что сервис для жильцов продуман гораздо детальнее, чем в прошлом веке. Так, в жилых комплексах обычным делом является стоянка и подземный паркинг для автомобилей жильцов, парковка для велосипедов, часто есть детская площадка с мягким покрытием, спортивная площадка с тренажерами, столы для шахмат, домино, армрестлинга.

Само собой, у хороших хозяев жилых комплексов всегда аккуратные покрашенные скамейки во дворах, работающие в ночное время фонари уличного освещения, чистый убранный двор и вымытые коридоры и подъезды.

В элитных комплексах практически везде есть ограждение, шлагбаум на въезде во двор, круглосуточное видеонаблюдение, служба охраны и, помимо охраны, консьерж. Правда, нюансы обустройства помещений для консьержа, список обязанностей и оплата труда консьержа часто вызывают разногласия жильцов. Как обустроить службу консьержа, чтобы потом не возникло недоразумений, лучше проконсультироваться с юристом [Подготовка к суду, 2021].

В любом случае, охрана плюс консьерж – это залог безопасности и возможность уехать в любое время без опасения, что вашу квартиру ограбят. Кроме того, при более высоком уровне безопасности можно позволить себе больший уровень комфорта. Например, стеклянную дверь на входе в парадную или подъезд без опасения, что ее разобьют хулиганы.

Немного отвлечемся и скажем, что парадная и подъезд на сегодняшний день употребляются как синонимы. Разница в том, что Санкт-Петербург предпочитает слово «парадная» или «парадное», а вся остальная страна использует слово «подъезд». Лингвисты и филологи видят более глубокую разницу, уточняя, что подъезд – это дорога, по которой можно подъехать к дому [Stack Exchange, 2016]. Однако этот и другие филологические нюансы ныне носят больше теоретический познавательный характер.

Весьма познавательным является и видеоразъяснение «Про подъезды и парадные» от архитектора и урбаниста Андрея Елбаева:

К слову, у Андрея Елбаева можно найти не только познавательный и образовательный контент, но и вполне прикладные рекомендации по обустройству входа в дом, которые он изложил в своем видео «Современные входные группы: 10 принципов»:

Но вернемся к типам жилых домов. Еще одно принципиальное отличие многих современных жилых комплексов от всего, что было ранее, это наличие на 1-м этаже возле лифта помещения для детских колясок и велосипедов:

Это не только дополнительное удобство для живущих в доме. Это еще и лучшая сохранность лифта и коридоров, по которым не нужно возить коляску, неизбежно цепляясь колесами за углы, пороги и двери. Хороший хозяин всегда продумывает все до мелочей, и тут уже действительно «мой дом – моя крепость».

В целом, тема «Каким должен быть удобный двор для жителей многоэтажного дома» весьма популярна, и вы всегда можете почерпнуть свежие идеи у тех, кто готов ими делиться [Е. Реген, 2018]. При наличии единодушного желания жителей во дворе можно обустроить даже зону барбекю и сцену.

Конечно, все эти удобства повышают стоимость издержек на оплату услуг по содержанию дома и придомовой территории, приближая ее к стоимости содержания недвижимости за рубежом. В странах с жарким климатом в придачу ко всему вышеперечисленному жилые комплексы имеют собственный бассейн для жильцов, VRV-систему кондиционирования общих помещений и часто свой сад на придомовой территории, а также общую террасу.

Впрочем, квартиры в жилых комплексах за рубежом наши богатые люди приобретают чаще с целью сдачи в аренду и получения дохода, а для себя покупают виллы и особняки. Как у нас, так и за рубежом собственник частного домостроения единолично решает, что ему нужно в доме, а что нет, и сам же обеспечивает все необходимое для жизни. И в России, и за рубежом распространены несколько разновидностей частных домов.

Типы частных жилых домов:

• Коттедж – индивидуальный дом для постоянного всесезонного проживания.
• Особняк – домовладение, стоящее особняком от всех остальных (отсюда и название). Также предназначено для постоянного проживания.
• Вилла – загородный дом для отдыха.
• Усадьба – частный дом с большим участком и несколькими вспомогательными постройками.
• Резиденция – статусная недвижимость с большим участком, почти всегда со своим бассейном, теннисным кортом и/или полем для гольфа.
• Таунхаус – ряд двух- и трехэтажных домов с общими стенами, обычно в едином архитектурном стиле, но возможны и вариации.
• Вилетта – «итальянский таунхаус» с элементами средиземноморской архитектуры.
• Британхаус – таунхаус в английском стиле, где дома объединены общей архитектурной концепцией.
• Дуплекс (твинхаус) – двухсекционный дом с общей кровлей и боковой стеной, но и разными входами для двух семей-домовладельцев.
• Квадрохаус – дом на 4 семьи с 4 отдельными входами.
• Лейнхаус – так называемая «блокированная застройка» или группа малоэтажных домов с общими коммуникациями, но разным архитектурным оформлением.
• Мезонет – дом с квартирами в двух или трех уровнях.

Проиллюстрируем некоторые наименее знакомые нашим гражданам разновидности частных строений.

Вилетта:

Британхаус:

Дуплекс:

Квадрохаус:

Лейнхаус:

Мезонет:

Теперь же самое время поговорить о более привычных нашим соотечественникам квартирах.

В чем отличие садового дома от жилого

Садовый дом — это по сути некапитальное строение, предназначенное для временного пребывания. Сейчас, как объяснил Беднягин, в Едином госреестре недвижимости садовые домики обозначаются как «жилое строение с назначением нежилое». Но вскоре автоматически все они будут переименованы в «садовые дома».

Дачи выше трех этажей строить нельзя, но можно сооружать подземные этажи

Жилой дом — это отдельно стоящее здание, которое имеет три надземных этажа. Его высота может быть не более 20 метров. Жилой дом должен состоять из комнат и вспомогательных помещений и не может быть разделен на отдельные квартиры. Ограждающие конструкции дома должны иметь теплозащитные свойства, которые позволяют проживать в нем круглый год. Иными словами, стены должны быть не из фанеры или картона, а, например, из бревен или кирпича. Дом должен быть оборудован инженерными системами. Это водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление. Также жилой дом обязан отвечать требованиям инсоляции и вентиляции, то есть проживающим в нем людям должно быть тепло, светло и комфортно.

Типы квартир

Итак, мы плавно подошли к тому, что типы квартир в наших домах тоже бывают разные. Например, 1-, 2-, 3- или 4-комнатные, 1-, 2- и 3-уровневые, коммунальные и коридорного типа, со смежными и раздельными комнатами, со свободной планировкой или без таковой, с панорамным остеклением или так называемым «французским балконом»:

Балконы, кстати, бывают отдельные, как, например, в типовых домах серии П-42, или же сдвоенные, как в типовых домах серии П-43. Как вариант, в доме могут быть не балконы, а лоджии. Уточним, что лоджия и балкон имеют отличия. Балкон – это навесная конструкция, выступающая за пределы стены дома, а лоджия – это встроенная («утопленная») площадь, ограниченная с трех сторон стенами.

А еще в наших домах могут быть разные окна. Например, обычные распашные одно-, двух- или трехстворчатые, с форточкой или без форточки, окна-слайдеры, горизонтальные или американские вертикальные, с откидными и комбинированными створками, которые могут работать как откидные либо поворотные.

Что же касается максимального количества комнат, в многоквартирных домах застройщики традиционно ограничивались 4-комнатными квартирами. Те, кому нужно было больше, просто покупали соседние квартиры, иногда с выходами в разные подъезды, и делали проход между ними. Например, так поступил художник Никас Сафронов, скупив помещения на трех этажах [Нome-ideas, 2017]. В результате чего получилась 15-комнатная квартира площадью в тысячу квадратных метров, где каждая комната оформлена в своем неповторимом стиле:

Как видим, многообразие планировок и нюансы оформления поистине безграничны. Физически здоровый человек может выбрать себе любое жилье, исходя из своей платежеспособности, вкуса и предпочтений. Однако есть категория людей, которые изрядно ограничены в своем выборе и для которых многие технические аспекты обустройства жилья весьма принципиальны.

Выше трех не строить

Беднягин обратил внимание на то, что при строительстве новых загородных домов (будь то постройки в дачных поселках или на землях, выделяемых для индивидуального жилищного строительства), уже не получится построить дачу в 4-5 и более этажей.

Беднягин уточняет, что многие ошибочно думают, что если в Градостроительном кодексе теперь указана предельная высота жилого дома в 20 метров, то можно хоть 6 или 7 этажей построить (из расчета три метра на каждый этаж). «Высота этажа может быть пять-шесть метров, но самих надземных этажей не может быть более трех. При этом застройщик может заложить еще несколько этажей под землей», — уточняет он.

Речь идет только о строящейся и планируемой к строительству недвижимости. Если дом уже стоит и оформлен в собственность, никто не заставит сносить лишние этажи.

Жилой дом должен состоять из комнат и вспомогательных помещений и не может быть разделен на отдельные квартиры. Фото: Сергей Михеев/РГ

Успеть до 1 марта

Только до 1 марта действует упрощенный порядок регистрации права на жилой и садовый дома. Достаточно заполнить декларацию на построенный дом, обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план. И подать документы на регистрацию через центр госуслуг.

Особенно актуален этот порядок для людей, которые уже завершили строительство своего дома. Это сильно облегчит им жизнь. А те дачники, которые начали строительство жилого дома, но не успеют его закончить до 1 марта, могут подать в органы местного самоуправления уведомление о начале строительства. С 1 марта уведомительный характер станет обязательным для недвижимости, которая возводится на землях для индивидуального жилищного строительства и на землях СНТ.

60 миллионов дачников сегодня обитают в России, по оценкам Союза садоводов

Что включает в себя уведомление? В этом документе сам заявитель описывает площадь застройки, планируемую высоту дома, количество этажей. И делает графическое описание месторасположения дома на земельном участке. Местная администрация рассматривает уведомление на соответствие этих параметров градостроительным нормам.

Уведомительный характер документа предполагает, что можно и не ждать резюме от местных чиновников. Но все-таки ответа лучше дождаться, чтобы потом не переделывать то, что построено. Ведь зарегистрировать недвижимость можно будет после еще одного уведомления, которое вместе с техническим планом застройщик подает в ту же администрацию после окончания стройки. И именно администрация будет отправлять документы в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

— Может быть такая ситуация: вы начали строить дом, но в процессе решили изменить первоначальный план. Например, сначала хотели два этажа, а потом решили, что лучше три. Что для этого нужно? Уведомить администрацию, и никаких проблем с последующей регистрацией не будет, — поясняет Беднягин.

Если остались вопросы…

Специалисты Московского областного БТИ проводят в индивидуальном порядке бесплатные консультации по вопросам оформления недвижимости в отделениях и Консультационных центрах на базе МФЦ, на выездных встречах с представителями СНТ и других видов товариществ. МОБТИ насчитывает 62 точки приёма и 41 Консультационный центр на базе МФЦ по всей Московской области.

Узнать о ближайших датах выездных встреч с садоводами, выбрать наиболее удобное отделение ГУП МО «МОБТИ», узнать подробнее о предоставляемых сервисах можно на сайте mobti.ru или по телефону горячей линии

Что будет, если уведомление не подавать

— Если вы построили дом и не воспользовались ни упрощенным порядком регистрации жилой и садовой недвижимости, ни направили уведомление, то фактически вы создали самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас ее снести или привести в соответствие с градостроительными требованиями. Снос такой постройки или приведение ее в соответствие делается за счет собственника земельного участка, — подчеркнул Александр Беднягин.

Он советует особенно учесть эти моменты при покупке дома или дачи. Приобретать нужно только ту недвижимость, которая зарегистрирована.

Как прописаться на даче

Есть несколько основных критериев для прописки в жилых домах, расположенных на землях садоводческих или дачных кооперативов, поясняет исполнительный директор Союза дачников Подмосковья Федор Мезенцев. Участок должен быть предназначен для садоводства, ведения дачного хозяйства, находиться в границах населенного пункта, дом должен соответствовать градостроительным нормам, быть признан жилым, иметь почтовый адрес.

Александр Беднягин: Снос самовольной постройки производится за счет собственника земельного участка. Фото: Игорь Курашов