Государственный кадастровый учет земельных участков

Земля, дома, сооружения, одним словом, недвижимость. Сколько же недвижимость, бедная испытала и вытерпела изменений на собственной шкуре, буквально за несколько последних лет. То ставим на учет, то не ставим, то готовим документы, то не готовим, то разрешения получаем, то уведомления, то запугиваем прекращением дачной амнистии, то снова ее продляем – и так до бесконечности.

Разбираемся, какие особенности государственного кадастрового учета объектов недвижимости ждут нас в 2021 году?

Для чего предназначен кадастровый учет участков

Возможность использования земельных участков в правовой жизни субъектов права соотносится с индивидуальными признаками таких объектов. Они должны иметь кадастровый номер, площадь, границы и другие уникальные сведения.
Наличие в ЕГРН сведений об объекте недвижимости делает возможным совершать с ним сделки купли-продажи, аренды, дарения и другие.

Проведение кадастрового учета осуществляется при его:

• образовании;
• выделении части;
• изменении индивидуально-определенных характеристик, например, границ или площади.

Правовое регулирование рассматриваемой процедуры осуществляется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Процедура по внесению сведений в ЕГРН необходима и в случае, если нужна кадастровая оценка земельных участков: оценщик на основании осмотра и исходя из данных реестра устанавливает стоимость земельного участка.

Как осуществляется учет

Для постановки земельного участка на кадастровый учет требуется правовое основание. На законодательном уровне установлены действия, которые выступают началом правоотношений для кадастрового учета, к ним относятся следующие:

1. Сделки по отчуждению имущества.
2. Наследование.
3. Акты суда.
4. Постановления судебных приставов.
5. Документы государственных органов, подтверждающие переход права собственности.
6. Межевой план.

Чтобы осуществить такую процедуру, как постановка на кадастровый учет земельного участка, необходимо обратиться с заявлением в Росреестр через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Заявление заполняется оператором МФЦ. Ниже вы можете ознакомиться с формой заявления.

Среди документов, которые надо предоставить вместе с заявлением в Росреестр, выделяют следующие:

• паспорт гражданина;
• доверенность (если обращается представитель);
• документы, на основании которых осуществляется постановка на учет.

Если обращается юридическое лицо, необходимо предоставить дополнительно уставные документы: копию ИНН, копию ОГРН, копию устава, копию приказа о назначении руководителя. Документы предоставляют как в письменном, так и в электронном видах.

Срок оказания услуги составляет семь рабочих дней с момента принятия регистрирующим органом документов. Этот срок увеличивается на два рабочих дня, если обращение происходит через МФЦ.

Конечным результатом государственной услуги является внесение изменений в ЕГРН. При оформлении заявления указывается о необходимости получения выписки из ЕГРН или завершении всех процедур без ее выдачи, такая отметка ставится в двенадцатой графе заявления.

Наши услуги

Помощь в постановке на учет и регистрации недвижимости окажут специалисты нашей компании. Мы предлагаем:
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

• сбор и оформление всех документов, которые требуются для обращения в Росреестр;
• сопровождение процедуры учета и регистрации, совершения сделок;
• проектирование работ, связанных с изменением характеристик недвижимости;
• консультационная поддержка заказчика на всех этапах процедуры.

С нашей поддержкой регистрация кадастрового учета пройдет без осложнений, без приостановок и отказов со стороны Росреестра. Подробнее о наших услугах можно проконсультироваться по телефонам, указанным на сайте.

Дачная амнистия продлена: что успеть до 2021 года

Под понятием дачной амнистии подразумевается упрощенный порядок совершения процедур, необходимых для кадастрового учета и регистрации права на земельные участки, жилые дома или хозяйственные строения.

Дачная амнистия входит в понятие кадастровый учет земельных участков; 2021 год принес изменения в связи с вступлением в силу Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ. В cоответствии с ним, период действия упрощенного порядка продлен до 01.03.2021. Такой ограничительный срок затрагивает только объекты индивидуального жилищного строительства, поэтому для земельных участков временные ограничения отсутствуют.

Порядок действий при регистрации посредством дачной амнистии выглядит следующим образом:

1. Обратиться в МФЦ с заявлением о госрегистрации права на объект. Заявление оформляется сотрудником многофункционального центра.
2. Предоставить документы, которые могли бы подтвердить ваши права: акт госоргана или выписка из похозяйственной книги.
3. Регистрация права и получение выписки из ЕГРН, подтверждающей факт регистрационных действий.

Вышеуказанный порядок применяется к земельным участкам, права на которые возникли до 25.10.2001. Регистрация происходит независимо от вида права, на основании которого был приобретен объект недвижимости (собственность, наследство, постоянное пользование).

Подготовка документов для кадастрового учёта: как не ошибиться

Для всех участников рынка недвижимости вопрос о регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости всегда актуален. И кадастровый инженер – тот специалист, без которого в этой процедуре не обойтись. Ведь именно он, согласно действующему законодательству, обязан готовить необходимые документы для постановки объекта на кадастровый учёт. От уровня квалификации этого специалиста зависит судьба всего процесса: от качества подготовки документов до количества затраченного времени на взаимодействие с регистрирующими органами, поскольку любая оплошность или недоработка может привести к приостановке или отказу в постановке на кадастровый учёт. В этом материале мы поговорим о том, какие именно документы готовит кадастровый инженер и какие типичные ошибки допускаются ими обычно, с тем чтобы обе заинтересованные стороны, и заказчик и исполнитель, избежали этих ошибок впредь. ЧТО НУЖНО ДЛЯ ПОСТАНОВКИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЁТ? Напомним, кадастровый учёт объекта недвижимости производится в следующих случаях: — если образован или создан новый объект недвижимости, — если изменились его уникальные характеристики, — для того чтобы внести в реестр ранее учтённые объекты (т.е. сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли и не прекращены до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») — и, наконец, если объект недвижимости прекратил своё существование (в этом случае происходит, соответственно, обратная процедура – снятие с кадастрового учёта). Образование объекта недвижимости – это не только свеженькая квартира в сданном строителями доме. Новый объект недвижимости может быть создан в результате раздела или, наоборот, объединения собственности двух или нескольких лиц. Что касается уникальных характеристик объекта, то в их число входят: ​ вид объекта недвижимости (это может быть земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, машино-место, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс); ​ кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; ​ площадь; ​ адрес объекта; ​ описание местоположения границ объекта недвижимости; ​ описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; ​ степень готовности объекта незавершенного строительства; ​ при наличии этажности – количество этажей, в том числе подземных; ​ для квартир – номер этажа здания; а также прочие дополнительные характеристики. Все перечисленные в пункте «вид объекта недвижимости» объекты нуждаются в постановке на кадастровый учёт, поскольку любые сделки и процедуры с ними (покупка, продажа, обмен, дарение, передача в аренду) возможны только с объектами, сведения о котором имеются в ЕГРН (едином, сводном реестре недвижимости). Для постановки на кадастровый учёт по состоянию на 2021 год требуются следующие документы: — заявление заинтересованного лица и документ, удостоверяющий его личность; — межевой план (для земельного участка); — технический план (для объектов капитального строительства); — акт обследования; — копия документа, подтверждающего право собственности заявителя на объект недвижимости; — копию документа об изменении категории земель и вида разрешённого использования участка. Таким образом, нас в первую очередь интересуют межевой или технический план и акт обследования. Чтобы подать эти документы в Росреестр, необходимо прежде обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него соответствующие работы. Первые два из указанных документов должны быть изготовлены как минимум в электронном виде и заверены электронной цифровой подписью кадастрового инженера (в бумажном виде готовится дополнительно согласно договору подряда). Акт обследования составляется в результате осмотра места нахождения объекта, чтобы подтвердить прекращение его существования в связи с гибелью или уничтожением. Именно кадастровый инженер выступает своего рода посредником между заинтересованным лицом и непосредственно регистрирующим органом. От профессионального уровня и качества работы таких специалистов зависит и качество сведений, содержащихся в информационных ресурсах об объектах недвижимости. ВЫБИРАЙ И ПРОВЕРЯЙ Перед тем как заключить договор с кадастровым инженером, целесообразно навести о нём справки. Разумеется, самым оптимальным вариантом для заказчика является обращение в компетентную организацию, которая предоставит услуги с гарантией качества. Однако если вы решили выбрать специалиста самостоятельно, вам следует для начала найти сведения о нём в государственном реестре кадастровых инженеров, размещённом на официальном сайте Росреестра. Это единый реестр федерального уровня, число внесённых в него специалистов уже доходит до 40 тысяч. Помимо данных о личности, там содержатся сведения о наличии аттестации и результатах профессиональной деятельности специалистов. Это первая, базовая и обязательная, степень проверки, поскольку специалист, данные о котором отсутствуют в указанном реестре, не имеет права на ведение кадастровой деятельности, а следовательно, изготовленные им документы в регистрирующем органе у вас не примут, даже если они на сто процентов правильные. Кроме того, нужно найти имя специалиста в реестре одной из многочисленных СРО, поскольку с 1 декабря 2016 года кадастровую деятельность вправе осуществлять только инженеры, являющиеся членами таких саморегулируемых организаций. При этом каждый кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Чтобы стать членом СРО, кандидат должен сдать теоретический экзамен, по результатам которого специалисту выдается квалификационный аттестат и присваивается реестровый номер. При личной встрече проверьте также печать специалиста. По новым требованиям законодательства, с 1 декабря 2021 года на ней должны быть указаны фамилия, имя, отчество (при наличии) и страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования Российской Федерации. Другие виды печатей недействительны. Наконец, подписывая договор, убедитесь, что в нём указаны все выполняемые кадастровым инженером виды работ. К договору должны быть приложены задание на выполнение работ и смета, утверждённая заказчиком. ТИПИЧНЫЕ ОШИБКИ КАДАСТРОВЫХ ИНЖЕНЕРОВ Итак, работы согласно договору выполнены. Однако практика показывает, что даже у проверенных специалистов встречаются ошибки при подготовке документов. Вследствие этого значительно увеличивается срок кадастрового учета и возникает масса дополнительных проблем. Не говоря уже о том, что на любом из этапов согласований в регистрирующем органе заявителю могут отказать, если кадастровый инженер неправильно оформил документы. Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области в мае 2021 года проделал анализ основных ошибок, допускаемых кадастровыми инженерами при подготовке межевых и технических планов, а также актов обследования. Были выявлены следующие типичные ошибки: 1) в разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» не приведено обоснование местоположения уточненных границ земельного участка; 2) межевой план, предоставленный в электронном виде, не обеспечивает считывание и контроль представленных данных; 3) в приложении к межевому плану отсутствуют копии документов, подтверждающих полномочия лиц, участвующих в согласовании; 4) при наличии на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, иных объектов в межевом плане не указан кадастровый номер таких ОКС или при отсутствии в ЕГРН сведений о таких объектах недвижимости в межевом плане не приведены ранее присвоенные государственные учетные номера (инвентарные или условные), содержащиеся в документах, имеющихся в распоряжении заказчика кадастровых работ; 5) на схеме расположения земельных участков не указан доступ к образуемому земельному участку; 6) в межевом плане отсутствует 6 реквизит раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и частях» либо отсутствуют реквизиты документа о правах правообладателей смежных земельных участков и адрес для связи; 7) в разделе «Акт согласования местоположения границ земельного участка» межевого плана отсутствует согласование внутренней границы с правообладателем уточняемого земельного участка; в техническом плане отсутствует акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на присвоение адресов объектам недвижимости; 9) технический план не заверен ЭЦП кадастрового инженера; 10) отсутствует акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки жилого помещения; 11) адрес указан не в структурированном в соответствии с федеральной информационной адресной системой (ФИАС) виде; 12) в техническом плане отсутствует внемасштабный чертеж (абрис) с обозначением данных, необходимых для оформления Плана этажа здания; 13) в техническом плане не указаны номер и дата заключения договора на выполнение кадастровых работ; 14) отсутствуют документы, использованные при подготовке акта обследования. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ИНЖЕНЕРА Однако законодательство защищает права граждан. Так, кадастровый инженер несет ответственность за нарушения требований федерального законодательства, в том числе за недостоверность сведений межевого плана, на основании которых сведения о земельном участке вносятся в ЕГРН. При обнаружении ошибки на этапе регистрации объекта недвижимости заказчик будет вынужден обращаться в суд. При этом на основании решения суда убытки, причиненные заказчику, подлежат возмещению за счет страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера. Но в любом случае обращение в судебные инстанции – не то, на что вы рассчитывали, ведь так? Качество работ кадастрового инженера контролирует саморегулируемая организация, членом которой он является (см. реестры СРО). Согласно законодательству, провинившемуся специалисту может грозить штраф от 30 до 50 тысяч рублей либо он может быть дисквалифицирован (запрет на ведение профессиональной деятельности) на срок до 3 лет.
Как видим, цена ошибок кадастровых инженеров велика – не только для заказчика, но и для самого исполнителя. И поэтому эксперты советуют не действовать в одиночку, а в любом возможном случае объединяться с соседями и всем вместе обращаться к одному кадастровому инженеру. Таким образом на территории будет работать один человек и по одной методике и вероятность совершения ошибок, в частности при уточнении границ, сведется к минимуму. Закравшуюся же случайную ошибку тоже можно будет выявить достаточно легко, сразу на этапе подготовки документов. Отметим, что сложную ситуацию с ошибками кадастровых инженеров уже несколько лет пытаются решить на государственном уровне, пытаясь ввести так называемые комплексные кадастровые работы. Целью этих работ видится централизованная подготовка той или иной карты или плана территории. Действуя таким образом, можно выявить уже совершенные кадастровые ошибки, урегулировать границы во внесудебном порядке и предотвратить возникновение новых нестыковок. Однако пока мы имеем дело с индивидуальными заказами и должны быть предельно внимательны, чтобы избежать ошибок.

Как дистанционно поставить на учет объект недвижимости

Официальный сайт Росреестра предоставляет возможность удаленного обращения с целью кадастрового учета объектов недвижимости, в т. ч. и земельных участков. Для прохождения всей процедуры вы должны провести кадастровые работы по межеванию земельного участка и по их окончанию получить межевой план. Он выполняется в цифровом формате XML с электронной подписью специалиста, осуществившего работы.

Для дистанционной постановки на кадастровый учет необходимо придерживаться следующих действий.

1. На главной странице портала в разделе «Электронные услуги и сервисы» выберите раздел «Государственный кадастровый учет».

2. В открывшемся окне «Подать заявление о ГКУ» ознакомьтесь с предъявляемыми требованиями к предоставляемым документам. Укажите вид объекта недвижимости (1), место его расположения (2), форму получения документа (3), форму предоставления отказа (4). После этого введите защитный код (5) и нажмите «Перейти к сведениям о заявителе» (6).

3. В появившейся форме заполните графы, указав вид заявителя (1), идентифицирующие и паспортные данные (2), контактные данные (3), согласие на обработку данных (4), подтверждение сведений (5) и нажмите «Перейти к прилагаемым документам» (6).

4. В окне «Подать заявление о ГКУ» укажите данные о направляемом документе (1), прикрепите межевой план в электронном файле XML-формата, заархивированном в zip (2), нажмите «Сохранить» (3).

5. Приложите остальные документы вышеуказанным способом, после чего подтвердите отправление документов в Росреестр на рассмотрение.

Общие положения о том, как поставить участок на кадастровый учет, указаны на портале «Госуслуги». Такая информация находится в соответствующем разделе.

Передача документов

Заявление и собранная документация для регистрации любого объекта (здания, сооружения, земли, помещения и прочего) передается:

• Через сервис Росреестра (требуется перейти в раздел электронных услуг). Здесь потребуется ЭЦП.
• В офисе кадастра (личное обращение).
• С помощью МФЦ. Это многофункциональный центр, предоставляющий широкий спектр услуг. Перед обращением важно убедиться в предоставлении интересующей опции. Чтобы избежать очереди, рекомендуется заранее записаться по телефону или через ресурс Росреестра.
• По почте. При выборе такого варианта собранные бумаги и заявление направляются с помощью почтового отправления. Обязательным условием является опись вложения и уведомление о получении работниками кадастровой палаты.

После отправки документации путь заявления контролируется через Росреестр с помощью специального раздела («Проверка статуса запроса»). При этом способ передачи бумаги не имеет значения.

Почему могут приостановить или отказать в процедуре учета земельного участка

При обращении за оказанием услуги по кадастровому учету можно столкнуться с решениями регистрирующего органа о приостановке или отказе.

Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований, по которым возможна приостановка по оказанию госуслуги. Среди них выделяют наиболее распространенные:

• обращение лица, не имеющего полномочий на совершение учета;
• отсутствие полного комплекта документов;
• предоставленные на регистрацию материалы имеют недостоверные или спорные данные;
• заявитель не обладает правами на объект недвижимости.

В случае выявления регистрирующим органом одного из оснований приостановки выносится соответствующее решение и доводится до заявителя. Максимальный срок на устранение недостатков составляет три месяца.

Причиной для отказа может послужить только неисполнение требований, которое явилось основанием для приостановления кадастрового учета. Такое исключительное положение закреплено в ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Что такое наложение земельных участков и как это исправить

Несмотря на современные технические устройства для измерения, используемые в кадастровом учете, на практике возникают ситуации, при которых происходит наложение земельных участков или внесение неточных данных в ЕГРН. Наложение объектов представляет собой несовпадение и пересечение границ регистрируемых объектов.

Если границы вашего участка являются неверными и в результате этого он наложился на другой, обратитесь к кадастровому инженеру и выполните работы по уточнению границ. Он составит межевой план, в котором укажет, что он подготовлен в связи с исправлением ошибки. После этого следует обратиться в Росреестр с заявлением о кадастровом учете в связи с изменением описания границ объекта. К заявлению прикладывается межевой план, составленный с изменениями. Ошибка будет исправлена путем уточнения границ объекта недвижимости. По результатам рассмотрения заявления Росреестр вынесет решение о внесении изменений.

В случае если неверными являются границы соседнего участка и его владелец не согласен на добровольное изменение контура, спор придется решать в судебном порядке. Решение суда является основанием, по которому исправится кадастровая ошибка; наложение земельных участков судебная практика не ставит в основание установления фактов нарушения прав истца. Такая позиция установлена Определением Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 18-КГ14-159 — один лишь факт наложения границ земельного участка ответчика на границы земельного участка истца не доказывает нарушение прав последнего.

Подводные камни

Выписки из Единого государственного реестра считаются бессрочными. В данном вопросе есть свои подводные камни. Все данные считаются достоверными на момент получения выписки. По истечении пятилетнего срока стоит провести инвентаризацию жилых зданий. Стоит проверить данные, возможно, появятся разногласия с выпиской по перепланировке. Получается, в техническом плане прописан устаревший вариант. Если изменения нигде не зафиксированы, то хозяину квартиры нужно будет заплатить штраф. Чтобы избежать штрафных санкций, нужно заблаговременно сообщать обо всех изменениях в органы, осуществляющие надзор за жилыми объектами. Вызов архитектора для получения разрешения на перепланировку дома поможет не нарушить нормы.

При подаче заявления сотрудник МФЦ должен написать вам расписку, в которой указано число, когда забирать готовое свидетельство. Если дата не указана, то следует указать работнику на его ошибку, от этого зависит время, которое вы затратите на эту процедуру.

https://youtube.com/watch?v=cfEyvIojV1A

С какими ошибками можно столкнуться при внесении сведений в ЕГРН

Ошибки учета бывают реестровые и технические:

1. Технические достаточно легки в устранении, т. к. представляют собой арифметические или грамматические опечатки. Например, сведения о координатах в ЕГРН могут содержать неверное числовое значение. Для устранения такой проблемы необходимо обратиться в МФЦ с заявлением на изменение, предоставив документы, содержащие верные данные. Срок на исправление Росреестром технической ошибки составляет 3 рабочих дня.
2. Реестровые ошибки, в отличие от технических, носят более сложный характер. Они связаны с неверным проведением работ по установлению границ. Исправить такую ошибку можно решением суда или путем издания государственным органом соответствующего акта. С момента, когда вы предоставите документы для исправления, государственный орган обязан будет внести изменения в течение 5 рабочих дней

Отказ в оформлении

Уполномоченные органы могут отказать в оформлении кадастровой бумаги. Причин такого решения может быть несколько:

1. Пакет документов неполный. Возможно, не хватает нужной бумаги. В данном случае можно еще раз пересмотреть свои архивы, найти нужный лист и принести в ЕГРН.
2. Найдена ошибка при оформлении. Гражданин мог неверно указать свои данные или информацию о жилплощади. В таком случае органы дают право исправить оплошность и принести верные данные.
3. Умышленное сокрытие информации. Если происходили изменения в планировке, которые нигде не отображаются. Действия подлежат наказанию, если при осуществлении ремонтных работ не вызывали архитектора. Возможны нарушения в стеновых панелях, хотя граждане должны знать, что нельзя затрагивать несущие стены при перепланировке. Такие дела решаются через суд.