Как понять, что составляет общее имущество МКД по п.3 ч1. ст. 36 ЖК РФ

Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы. Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг и услуг по содержанию жилых помещений, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли. Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное. Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке >>>

**************************************************

Рассмотренный в настоящей публикации миф непосредственно связан с ранее развенчанными мифами о том, что якобы общее имущество в многоквартирном доме не принадлежит собственникам помещений в таком доме. Одним из аргументов отказа собственников квартир от права собственности на общее имущество является ссылка на то, что существует некий собственник многоквартирного дома, которому и принадлежит всё имущество в таком доме (в том числе – общее имущество), за исключением тех помещений, которые были приватизированы, куплены, иным способом приобретены в частную собственность каких-либо лиц. В качестве собственника многоквартирного дома сторонники лжетеории чаще всего называют государство или муниципальное образование, на территории которого расположен многоквартирный дом. В настоящей статье проанализируем приведенную позицию.

Суть лжетеории

Сторонники лжетеории полагают, что поскольку в СССР все здания, в том числе многоквартирные дома (далее – МКД), принадлежали государству, при передаче квартир в частную собственность в ходе приватизации собственник самих МКД не изменился, и им по-прежнему является государство. Максимум, что готовы признать лжетеоретики в части смены собственника многоквартирного дома – это передачу такого дома с баланса государства на баланс муниципалитета.

Таким образом, в здании, принадлежащим либо государству, либо муниципалитету, имеются отдельные помещения, которыми на праве собственности владеют физические или юридические лица. Соответственно, всё, что не входит в границы частной собственности (не находится в пределах квартир), в том числе и общее имущество, принадлежит или государству, или муниципалитету.

Лжетеоретики даже представляют некие выписки из ЕГРН, которые якобы подтверждают право собственности муниципалитета или государства на МКД.

В настоящей статье попробуем разобраться, есть ли у многоквартирного дома собственник и что за выписки из ЕГРН представляют сторонники лжетеории в подтверждение права собственности на МКД.

Является ли МКД объектом права?

Первое, на что стоит обратить внимание, это само определение термина «многоквартирный дом».

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. ПП РФ от 28.01.2006 №47: «6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

Уже из приведенного определения следует, что многоквартирный дом – это совокупность нескольких объектов недвижимости. К таким объектам относятся помещения в МКД, а также те элементы общего имущества, которые являются помещениями и земельным участком (то есть – именно объектами недвижимости). В настоящей статье не будем детально анализировать, кому же принадлежит общее имущество, поскольку указанный вопрос ранее неоднократно рассматривался в статьях на сайте АКАТО (например, в публикациях «Кому принадлежит общее имущество?», «Кто владеет и распоряжается общим имуществом?»).

Немаловажно отметить, что кроме помещений и элементов общего имущества в МКД больше ничего нет. То есть именно совокупность помещений и общего имущества образуют многоквартирный дом, и этот перечень исчерпывающий. Позиция, что в МКД могут быть помещения, принадлежащие отдельным собственникам, общее имущество, находящееся в долевой собственности собственников помещений, и что-либо еще, не основана на законе – никакого «чего-либо еще» в многоквартирном доме нет.

Таким образом, МКД – это совокупность объектов, принадлежащих различным собственникам.

А разве может существовать ситуация, в которой несколько вещей, находящихся в собственности различных лиц, в совокупности будут принадлежать некому иному лицу? Например, если два автомобиля принадлежат двум различным собственникам, то могут ли они совместно принадлежать некому третьему собственнику?

Конечно, пример с автомобилем можно привести иной. Например, два автомобиля, принадлежащие двум различным собственникам, используют некий гараж, принадлежащий иному, третьему собственнику. Чем не пример МКД? Но тут надо проанализировать основания использования такого гаража. Ведь очевидно, что автовладельцы, использующие чужой гараж, будут должны каким-то образом оплачивать такое использование. И порядок и размер такой платы будет определяться вовсе не на общем собрании автовладельцев, использующих гараж.

Но ведь существуют же гаражные кооперативы, существуют гаражи, порядок использования которых определяют именно автовладельцы? И в каких случаях это происходит? А происходит это тогда, когда эти самые гаражи принадлежат как раз этим автовладельцам, а если речь идет о гаражном кооперативе, то принимают решения именно те автовладельцы, которые являются членами этих кооперативов, то есть – учредители, владельцы таких кооперативов.

Такая же логика присутствует в вопросах управления общим имуществом в МКД – распоряжаются этим имуществом собственники этого имущества. А собственниками общего имущества в МКД являются собственники помещений в таком МКД.

Собственники помещений в МКД владеют своими помещениями единолично и общим имуществом совместно. То есть, в качестве объектов права в МКД имеются отдельные помещения (в т.ч. квартиры), а также общее имущество собственников помещений. В совокупности несколько объектов права не образуют новый объект права. Таким образом, технически такой объект как «многоквартирный дом» есть, но МКД как объекта права не существует.

Следовательно, невозможно определить собственника многоквартирного дома в целом, поскольку при определении лиц, имеющих право собственности на отдельные элементы МКД, можно определить исключительно владельцев отдельных помещений в доме, которые в совокупности владеют общим имуществом в таком доме.

Как понять, что составляет общее имущество МКД по п.3 ч1. ст. 36 ЖК РФ

1. Статья 36 ЖК РФ говорит, судя по её наименованию, о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (далее — дом) и в частности в пункте 3 части 1 этой статьи записано: — «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;»[1]

2. Пункт 3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ перечисляет виды общего имущества. Это перечисление выделяется запятыми и союзом «и». Но даже при таком выделении перечислений это перечисление можно прочесть и понять по-разному.

3. Для правильного понимания, декларируемого в этой статье, нужно знать, что хотел сказать законодатель записывая эту норму так, как изложил. Это требуется, чтобы правильно истолковать эту статью и применять её.

4. Начнем со словосочетания: «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,..»

5. Здесь к слову «крыша» относится ли всё, что далее перечислено в приведенной цитате или нет?

6. Зададимся вопросом — крыши ограждают несущие и не несущие конструкции данного дома? Ограждают. Значит это первое понимание и оно относится только к понятию крыша, как объекту права общей собственности.

7. А существует ли второе значение? Полагаю, существует. Полагаю, что никто не сомневается, что «крыша» это самостоятельный объект в праве собственности? Но вторым таким же объектом в праве собственности наверняка будут «ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома». Ведь у дома имеются стены, каковые бывают несущими и не несущими, и которые тоже составляют конструкцию дома. Но эти конструкции должны быть только огражадющими? Ограждающими от чего?

8. Так законодатель хотел нам в данном случае указать на одну составляющую в праве общей собственности или на две? Здесь имеет место перечисление или нет перечисления?

9. Далее обратимся к словосочетанию «другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;»

10. Сначала о том, что указано в скобках. Я исключаю из детального разбора то, что указано в скобках, хотя и к этой части есть вопросы. Замечу кратко в этой части лишь на то, что к дому часть оборудуют пандус и поручни для их использования гражданами с ограниченными возможностями. Пандус и поручни явно находятся вне дома. Они чаще всего не были даже включены в проект постройки дома, и впоследствии были изготовлены дополнительно. Должны они составлять общее имущество дома? Полагаю должны. Но как оформить право собственности на этот пандус и поручни? Кто должен этим заниматься? Для этого нужно решение общего собрания собственников помещений дома? Или достаточно обращения в Росреестр, например, управляющей компании с заявлением о проведении госрегистрации права? А нужно ли вообще обращение в Росреестр для регистрации такого права? Может достаточно обращения в Бюро технической инвентаризации (БТИ)? Должен ли разрабатываться проект на этот пандус и поручни? Где этот проект должен храниться? Должен ли этот проект подаваться в Росреестр вместе с заявлением о госрегистрации? Или проект должен подаваться в БТИ? От ответа на эти вопросы зависят ответы на другие вопросы – например, о том, что подлежит капитальному или текущему ремонту в этом доме? Как и где узнать о составе общего имущества дома?

11. Исключив текст из скобок, получим такую конструкцию пункта 3 ч.1 ст.36 ЖК РФ — «другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;» Попробуем это проанализировать.

12. Значит есть некое «другое оборудование». Оно может находиться в данном доме. А вне данного дома оно может находиться? Поскольку указание в тексте статьи говорит «за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения» делаю вывод, что общее имущество дома может быть за пределами помещений дома, но оно должно обслуживать более одного помещения, поскольку использован союз «и» перед словами «обслуживающее более одного помещения».

13. Возможно есть и другие трактовки текста этой статьи.

14. Интересно было бы их узнать. Особенно в той их части – как правильно оформить общее имущество, которое появилось в доме после прохождения техосмотра органами БТИ и регистрации права собственности? Например, общее собрание в доме решило установить систему видеонаблюдения, подключить ее к общедомовой системе электроснабжения и отдать на откуп управляющей компании заключение договора на установку такой системы и выбор места нахождения камер видеонаблюдения для обзора за общим имуществом этого дома. Такие видеокамеры установили на лицевом фасаде дома. Но обзор с них не возможен общего имущества дома, а можно лишь обозревать зеленую зону перед домом. И, допустим я, не согласен с такой расстановкой камер видеонаблюдения. Что делать в этом случае? Как узнать поступили ли эта система видеонаблюдения в состав общедомового имущества?

15. А ведь всего этого сложнейшего для понимания текста нужно было написать его несколько иначе с использованием разделения пункта на абзацы. Пусть это вызовет увеличение объема текста закона, но он будет более понятен читающим и применяющим.

[1] «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=282E96D30C9774B48F8076C446CBB4A7&base=LAW&n=371925&dst=4294967295&cacheid=814E81794B83451DA3E745053F736101&mode=rubr&req=doc#09957780949181851 (дата обращения 18 февраля 2021 г.)

Что говорят документы?

Лжетеоретики любят оперировать юридическими терминами. Рассуждая о собственнике МКД, сторонники рассматриваемой лжетеории часто применяют бухгалтерские термины, заявляя, что «МКД находится на балансе муниципалитета».

Посмотрим, может ли МКД быть объектом бухгалтерского учета.

Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст принят и введен в действие «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов» (далее – ОКОФ). Согласно Введению ОКОФ «ОКОФ применяется для целей бюджетного (бухгалтерского) учета организациями государственного сектора в случаях, предусмотренных федеральными стандартами, если иное не установлено уполномоченными органами государственного регулирования бухгалтерского учета. Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды».

ОКОФ присваивает код 100.00.00.00 группировке «Жилые здания и помещения». Важно отметить, что в указанной группировке нет такого вида объекта как «многоквартирные дома». То есть, такого объекта права как «многоквартирный дом» нет в принципе, многоквартирный дом не может быть на чьем бы то ни было балансе, не может быть объектом бухгалтерского учета.

Многоквартирный дом существует как технический объект. При этом такого объекта права как «многоквартирный дом» не существует.

А как же выписки из ЕГРН, где черным по белому написано, что якобы собственником МКД является муниципалитет?

Рассмотрим одну из таких выписок, представленных лжетеоретиками (приведена на рисунке). Если посмотреть сведения о правообладателе в Разделе 2, то такие сведения действительно содержат указание, что правом собственности обладает муниципальное образование (на рисунке обведено красным). Но если посмотреть перечень объектов недвижимости, правом на которые обладает муниципалитет (на рисунке обведено синим), то можно увидеть, что в качестве таких объектов перечислены отдельные помещения дома. Причем, если внимательно посмотреть на номера этих помещений, то можно увидеть, что это далеко не все помещения – часть номеров пропущена, поскольку помещениями с пропущенными номерами владеет не муниципалитет, а иные собственники.

Таким образом, представленная Выписка содержит сведения о праве собственности лишь на отдельные помещения в МКД, а не на весь многоквартирный дом в целом. Сведений о праве собственности на какой-либо МКД в ЕГРН содержаться не может, а, следовательно, и никаких Выписок из ЕГРН, якобы подтверждающих право собственности какого-либо публичного образования (или вообще кого бы то ни было) на многоквартирный дом в целом, попросту не существует. Поскольку просто не существует такого объекта права как МКД.

И даже если у всех помещений в МКД будет один собственник, этот собственник будет владеть именно этими помещениями, и Выписка из ЕГРН в этом случае будет содержать сведения обо всех помещениях в доме. Как собственник всех помещений в доме такое лицо будет единолично владеть общим имуществом в МКД. Но ни в коем случае такое лицо не будет считаться собственником именно многоквартирного дома в целом.

Дополнительно стоит обратить внимание, что часть 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо устанавливает: «При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется».

РАСЧЕТ ПЛАТЫ за содержание ОИ. Необычный (как положено по закону)

ПЛАТА за содержание ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА.
Как ее рассчитать?

1. Нормативная база

В силу ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Часть 2 ст. 35 Конституции РФ устанавливает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Статья 249 ГК РФ воспроизводит этот принцип, устанавливая, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Это общее правило закреплено в п. 1 ст. 158 ЖК РФ, согласно которому собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания общего имущества в части его доли в праве на общее имущество многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения в силу п. 1 ст. 37 ЖК РФ.

2. Методика расчета

Для правильного исчисления доли в праве на общее имущество многоквартирного дома собственника (жилого или нежилого) помещения в этом доме необходимо установить: 1) общую площадь многоквартирного дома; 2) общую площадь помещений, принадлежащих собственникам; 3) общую площадь принадлежащего конкретному собственнику помещения.

При отсутствии решения собственников об ином определении доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме следует руководствоваться общим правилом, согласно которому для определения доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме следует рассчитать пропорцию по правилу пункта 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

На это обращал внимание Конституционный Суд России в п. 3 своего Постановления от 29.01.2018 N 5-П, а также Верховный Суд России в Определении от 25.09.2018 N 305-ЭС18-13931, согласно которому размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна, а не равна размеру площади квартиры.

Таким образом, при расчете платы за жилищные услуги тариф, установленный в рублях с квадратного метра, должен умножаться не на площадь помещения в собственности, а на другую площадь — на площадь доли плательщика в общем имуществе, определяемую перемножением доли (безрамерная величина, которая всегда меньше единицы) на площадь общего имущества.

3. Пример расчета

Следуя закону, приходим к выводу, что сомножителями тарифа должны быть две величины: доля в праве и площадь общего имущества.

Возьмем типичный пятиэтажный многоквартирный дом. Пусть площадь помещений в собственности будет 3000 кв.метров, количество квартир примем равным 60, площадь каждой квартиры 50 кв.метров (всего 60 Х 50 = 3000). Площадь общих помещений МКД примем равной 450 кв.метров. Тариф на содержание жилья пусть будет 20 рублей с квадратного метра.

Тогда доля в общем имуществе: 50/3000 = 1/60. Перемножая долю на площадь общего имущества (450) и тариф (20), получим:

20 руб./кв.м х 1/60 х 450 кв.м = 150 руб.

Для сравнения покажем, результат использования мошенниками площади квартиры (50 кв м) в качестве сомножителя тарифа:

20 руб./кв.м х 50 кв.м = 1000 руб

Выводы

В настоящей статье доказано, что никакого «собственника многоквартирного дома» не существует. МКД является совокупностью помещений, принадлежащих отдельным собственникам, и общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений, и не является отдельным объектом права.

Многоквартирный дом не может находиться на чьем бы то ни было балансе.

Право собственности на МКД не может быть зарегистрировано в ЕГРН.

Государственной регистрации подлежит только право на отдельные помещения в МКД, и эта же регистрация права собственности на помещение одновременно является государственной регистрацией права собственности на долю в общем имуществе (часть 5 статьи 40, часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Мнение о возможности принадлежности права собственности на весь МКД какому-либо отдельному собственнику неверно, не основано на законе.

Автор: Нифонтов Д.Ю.

мифы жкх 29мкд 66ои 21

Распечатать

Понравилась статья?

Оформите подписку, чтобы узнавать об актуальных статьях и важнейших новостях ЖКХ.