Независимая оценка недвижимости жилого и коммерческого типа

от 1 дня

от 500 руб.

гарантия 6 месяцев

В отличие от стандартной планировки квартир индивидуальный жилой дом (иное название — коттедж) обладают уникальной архитектурой. Поэтому оценка представляет собой более объемный вид работ. Как правило, оценивается два объекта — дом и земля под ним, приусадебный участок. Оценка жилого дома проводится как с земельным участком и хозяйственными постройками, так и без них. Все зависит от конкретных целей владельца.

Оценка жилого дома (коттеджа) — объективно определенная рыночная стоимость строения. Для оценки дома, эксперты учитывают большее количество параметров, не только полезную площадь и местоположение. В результате владелец получает официальный документ — отчет об оценке рыночной стоимости, необходимый для купли-продажи, судебных споров, оформления банковского залога и т.д.

Когда нужна оценка дома и участка?

Она требуется в разных случаях. Этот документ нужен:

1. Для официального оформления договора купли-продажи и заверения сделки нотариусом с уплатой госпошлины;
2. В случае разрешения споров и отстаивания своих интересов в суде, в том числе при признании сделки недействительной;
3. При разделе совместно нажитого имущества в случае развода в суде;
4. При покупке дома в ипотеку и оформления этой же недвижимости в залог банком обязательно требуется экспертная оценка;
5. При оформлении крупного кредита на любые цели с оформлением обеспечения в виде залога собственной недвижимости;
6. В случае продажи залога банком и обращения взыскания на заложенную недвижимость.
7. От этой суммы зависит размер госпошлины для уплаты в бюджет при осуществлении нотариальных действий при вступлении в наследство.

В любом случае, требуемом с документальным подтверждением оценки, эксперты учитывают огромный спектр разных факторов.

Виды

Данный процесс может выполняться в двух ситуациях:

• добровольно, а обычно это необходимо, если сам владелец недвижимости желает определить, по какой оптимальной рыночной цене он сможет продать конкретный объект;
• принудительно, когда оценка требуется в соответствии с законодательством, а именно при совершении процесса приватизации, при передаче имущества в наследство или при осуществлении иных аналогичных действий.

По методу определения стоимости может быть:

• массовой, при которой подвергается оценке сразу несколько объектов, для чего учитываются статистические показатели;
• индивидуальной, когда для одного оцениваемого элемента используется сразу несколько методик расчета.

Также процесс классифицируется по типу имущества:

• недвижимости, к которой относятся разные сооружения или участки земли;
• движимых, причем сюда можно отнести автомобили, иные виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
• бизнеса, когда рассмотрению подвергаются разные акции или облигации, а также доли в предприятиях.

При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости:

• рыночная, считающаяся наиболее обоснованным и объективным показателем, при учете которого имеется возможность действительно продать ценности;
• инвестиционная, предполагающая, что в будущем будет существенно изменен данный показатель, причем такое изменение может быть не только положительным, но и отрицательным;
• для определения налога, а такая стоимость требуется для расчета налогооблагаемой базы;
• ликвидационная, определяющаяся для обязательной продажи имущества, причем на это не влияет устанавливающийся спрос или условия, имеющиеся на рынке, а используется такой показатель обычно в отношении имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
• утилизационная необходима для определения затрат, связанных с возведением объекта.

Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества. Дополнительно требуется часто определить кадастровую стоимость, на которую непосредственно влияет рыночная ситуация.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость дома

Кроме площади и местоположения загородного дома, коттеджа важную роль играют также другие факторы:

• Транспортные развязки и наличие путей сообщения, наличие крупных автомагистралей;
• Планировка, площадь, оригинальный архитектурный проект, эксклюзивный дизайн в едином стиле;
• Материалы строительные, отделочные, кровельные, утеплительные, качество отделки;
• Коттеджный городок или иной характер окружающей застройки населенного пункта;
• Инфраструктура, близкое расположение торговых объектов и социальной сферы;
• Благоустройство инженерными коммуникациями, подключение к энергоснабжению, газовой магистрали;
• Наличие охраны и собственного пропускного пункта для въезда на территорию, подъездные пути непосредственно к коттеджу;
• Отсутствие задолженности за коммунальные услуги, обременений и наложенных арестов исполнительной службой.

Для разного вида имущества

Данный процесс может значительно отличаться в зависимости от того, какая недвижимость рассматривается.

Государственного

Осуществляется независимыми компаниями, обладающими правом заниматься данной деятельностью. Выбирается фирма после проведения конкурса, в результате чего выбор падает на наиболее выгодное предложение.

По результатам процесса подготавливается отчет, в котором прописывается рыночная стоимость объектов, а также инвентаризационная цена, их состав и возраст, особенности износа и иные технические параметры.

Жилого

Заказчиком выступает владелец недвижимости. Во время процесса учитывается состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.

На цену имущества оказывают влияние многочисленные факторы:

• место расположения;
• квадратура;
• численность населения в регионе;
• природные и политические условия.

Для оценки могут использоваться разные методы, причем для жилых помещений наиболее часто применяется затратный способ.

Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами в отдельности.

Коммерческого

Необходимость в оценке возникает при продаже или сдаче недвижимости в аренду. Стоимость таких объектов зависит от разных факторов, причем учитывается планируемая прибыль, получаемая от них, а также возможные финансовые риски.

Важными факторами, учитываемыми специалистами, выступают: место расположения имущества, срок, в течение которого оно окупается, состояние и износ, ситуация на рынке и уровень инфляции. Обычно сразу применяется три метода оценки.

Арестованного

Нередко объекты используются уже в исполнительном производстве, поэтому требуется их продать, чтобы погасить долги должника. В этом случае надо знать, по какой цене их надо продать, причем от установленной стоимости зависят сроки продажи.

Приставы могут самостоятельно оценивать объекты, ориентируясь на рыночные цены аналогичных ценностей. Если должник считает, что стоимость определена неверно, то он может обжаловать этот показатель. Также для работы может привлекаться наемный специалист.

Залогового

Если недвижимость передается в качестве залога в банк, то требуется оценить его, чтобы определить его цену. Это является основным условием финансовой организации для выдачи заемных средств.

Оценка должна производиться только в компании, которая аккредитована в выбранном банке.

При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финучреждения. Действителен документ полгода, поэтому в течение этого времени надо оформить кредит.

Доли имущества

Только квалифицированные специалисты могут определить цену доли имущества. Для этого непременно учитываются многочисленные рыночные факторы, а также берется в расчет, что стоимость квартиры, поделенной на доли, будет ниже, чем, если бы у нее имелся один собственник.

По результатам работы делается отчет, в котором указывается только некоторая часть недвижимости.

Процедура оценки недвижимости

Экспертная оценка жилого дома и коттеджа проводится согласно требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года (в редакции от 31.07.2020 года). Он регламентирует оценочную деятельность в России. Также соответствует Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 года.

Процедура включает основные этапы:

• Заявку для проведения оценочных работ;
• Заключение договора на проведение оценки и оплата услуг согласно тарифному плану;
• Представление необходимых документов для оценочных работ;
• Доступ на объект недвижимости уполномоченного оценщика;
• Расчет рыночной стоимости и оформление отчета экспертом;
• Подписание акта выполненных работ и услуг.

Оценка должна быть актуальной и достоверной. Эксперты несут ответственность за данные, предоставляемые в отчете.

Законодательное регулирование вопроса

Регулирование оценки имущества осуществляется ФЗ №135.

В этом законе указывается, что представляет собой данный процесс, для чего он выполняется, а также каким требованиям должен соответствовать.

Оценка недвижимости – это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности. Именно по этой цене имеется возможность продать на рынке данный объект.

При проведении данного процесса учитываются определенные принципы:

• чем выше эффективность использования объекта по назначению, тем большая оцененная стоимость будет установлена;
• на результаты непосредственно влияет гармоничность внешнего вида имущества;
• во время проведения процедуры берется в расчет цена всех элементов, входящих в имущество, после чего полученные значения складываются, что позволит определить общую стоимость;
• на конечный результат влияет схожесть рассматриваемой недвижимости с аналогичными ценностями;
• учитываются преимущества, которые могут быть получены от объекта в будущем.

Следовать вышеуказанным принципам могут только специалисты, поэтому оценка доверяется исключительно опытным профессионалам.

Документы необходимые для оценки

• Все документы на собственность жилого дома (коттеджа) (выписка из ЕГРН и документы-основания, которые прописаны в выписке или в свидетельстве о государственной регистрации
• Все документы на собственность земельного участка (выписка из ЕГРН и документы-основания, которые прописаны в выписке или в свидетельстве о государственной регистрации
• Технический паспорт на жилой дом
• Кадастровая выписка о земельном участке (при наличии)

Эксперты обладают огромным опытом работы и предоставляют помощь в самых сложных случаях.

Оформление результатов

После проведения оценки, непременно полученные результаты правильно оформляются. Для этого составляется специальный акт оценки, называемый по-другому отчетом.

Данный документ обладает юридической силой, поэтому может предоставляться в государственные органы или суд.

Он формируется на дату, когда непосредственно определяется стоимость объекта. В документе прописываются выводы оценщика относительно цены имущества, а также приводятся доводы для такого результат. Подписывается он оценщиком, а также на нем ставится печать компании и подпись руководителя.

Действителен данный документ в течение шести месяцев.

Оспаривание результатов

Нередко отчеты становятся доказательствами в судебных разбирательствах, а в этом случае одна из сторон может оспорить имеющиеся сведения. Для этого должны подготавливаться документы, которые подтвердят, что определенная стоимость неверна. Также может быть найдена какая-либо ошибка в документе, что станет причиной для признания его недействительным.

Суд назначает экспертизу для проверки отчета, причем эксперты оценивают и проверяют все используемые методы для расчета, анализируют мотивы принятия тех или иных решений, а также изучают доказательства. Именно на основании этой экспертизы решается, будет ли оспорен документ.

Таким образом, оценка недвижимости является сложным и специфическим процессом, выполняемым только профессионалами. Она представлена в нескольких видах, а также может быть принудительной или добровольной. Данная услуга непременно оплачивается владельцем объекта, а в результате он получает отчет, обладающий юридической силой.

О правилах определения стоимости недвижимости смотрите в следующем видеосюжете: