Понятие земельного участка в разъяснениях Верховного Суда

Земля и земельный участок

Землей в широком, глобальном, так сказать, смысле можно назвать планету, на которой мы живем, весь окружающий нас мир с его разнообразным ландшафтом, населенный растениями и животными, включая и человека. Однако из такой трактовки не следует, как человек может ее использовать в хозяйственной деятельности, а так же формы и способы использования земли.

Поэтому сузим понятие применительно к деятельности человека, возникновения и прекращения собственности на землю и иных правоотношений. В Земельном Праве земля понимается как поверхность нашей планеты и как природный ресурс, который используется в народном хозяйстве. ( Земельное право .1.1.) Из недр земли добываются полезные ископаемые, на поверхности ее ведется строительство, сельскохозяйственные работы.

Понятно, что не вся земля в целом используется в хозяйстве, а ее отдельные части, наделы, участки.

Под земельным участком понимается часть поверхности, которая имеет месторасположение, статус, площадь, занесена в ЕГРП и кадастр. Участки бывают двух видов; неделимые и делимые. Неделимый участок — это участок,который нельзя разделить без утраты его свойств. Например, его назначения. Делимый, соответственно, — это участок, части которого после раздела сохраняют свои свойства.

Лесная территория

В Лесном кодексе (гл. 1 статья 7) указано, что земельные участки – это то же самое, что и лесные. Односторонняя сделка выполняется по решению одной стороны. Это может быть составление завещания.

В Конституции сказано, что земля считается общенародным достоянием. Земельный участок может принадлежать конкретному человеку. Он станет недвижимым имуществом после постановки на учет и получения кадастрового номера. После этого есть право выполнения различных действий – продажи, сдачи в аренду.

Как объект недвижимого имущества

В статье 11 Конституции нашей страны указано, что земля является общенародной собственностью. При этом одновременно, она может находиться в государственной или муниципальной, частной собственности.

Выше мы уже дали определение понятия земельного участка, осталось добавить, что участок может стать объектом недвижимости тогда когда он зарегистрирован, имеет номер и поступает в оборот. Иначе говоря, его можно продавать, покупать или отчуждать любым иным способом. Надо заметить, что в России существуют два вида земли. Это земли, которые не поступают в оборот, то есть не являются предметов сделки, и земли, которые в оборот поступают, становясь объектом недвижимости.

Поступая в оборот, земельный участок приобретает стоимость и становится товаром, т. е. появляется возможность совершения с ним сделок.

Конституционная норма, определяющая то или иное имущество, как общенародное, накладывает определенные ограничения на право собственника распоряжаться данным имуществом. Участок земли в данном случае должен использоваться только по его назначению. Например, если участок предназначен для строительства, то и использоваться он должен в этих целях.

Для того чтобы участок стал недвижимостью, помимо стоимости, он должен обладать еще и некоторыми другими признаками.

Идентификационные признаки

К признакам, определяющим участок, как недвижимость, относятся:

• кадастровый номер;
• номера каждой части участка. Указывается так же и правовой режим каждой части;
• адрес участка;
• площадь самого участка и каждой его части;
• реквизиты владельца, собственника;
• если есть, то реквизиты владельцев каждой части участка;
• расположенные на участке сооружения, их площадь;
• границы участка, каждой части;
• назначение его;
• статус участка.

Можно ли изменить целевое предназначение?

Законодательства России и Украины предусматривают возможность смены категории цели использования земельного участка.

Чтобы инициировать этот процесс, владелец должен подать пакет документов (заявление, копию паспорта и кода, заверенную ксерокопию акта на право собственности и основание), исходя из которого будет разработан проект землеустройства по смене его целевого назначения.

Однако, прежде чем начать это делать, стоит обсудить с юристом, возможно ли вообще осуществить свою цель.

Так, к примеру, многие обитатели мегаполисов не в состоянии приобрести себе там собственное жилье из-за его дороговизны. Поэтому они идут на уловки, покупая дачи на окраинах. В перспективе, люди планируют перевести данные территории из садоводческих в жилой фонд. Это и правда можно сделать. Однако если такая дача не входит в черту какого-либо населенного пункта — законом не предусматривается возможность смены ее целевой категории на индивидуальную жилую застройку. И тогда ее владелец де-факто будет проживать на собственной даче со всеми удобствами, но де-юре не сможет ни прописаться там, ни получить каких-либо льгот от государства.

Как объект оценки

Всю землю, которая используется в народном хозяйстве, можно рассматривать, как финансовый инструмент, приносящий определенный доход. При этом рассматривают ее, как отдельно взятый участок земли и как часть объекта недвижимости, т.е. совместно с находящимися на нем строениями, сооружениями и т. д.

Оценивают участок, учитывая использование земли:

• для добычи полезных ресурсов и ископаемых;
• для сельского хозяйства;
• лесного хозяйства;
• как пространства для развития экономической и социальной сферы;
• для формирования среды, в которой проживает население;
• экологической безопасности.

Личное хозяйство

Что такое земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства? Это территория для разведения сада, огорода, выращивания сельскохозяйственных растений. Постройка объектов не возбраняется, к тому же не нужно получать разрешение на строительство. Но если земля расположена в одном населенном пункте, разрешение можно получить. Если же участок расположен за границами поселения, то на нем можно возвести жилую постройку, а вот прописаться там не получится.

Понятие односторонних сделок

При совершении односторонней сделки с любым видом недвижимости, включая и участки земли, достаточно решения одной стороны. Одним из видов таких сделок является оформление завещания. Одной стороной могут быть признаны и несколько человек, например, при оформлении доверенности на продажу участка, который находится в их общей собственности.

С понятием «земельный участок» в земельном кодексе вы можете ознакомиться здесь.

Категории наделов по целевому назначению

Разобравшись с определяющими характеристиками, стоит рассмотреть типологию земельных делянок.

По своему целевому назначению выделяется 7 категорий (типов). В украинском законодательстве — 9.

• Сельскохозяйственные.
• Отведенные для расположения населенного пункта (или целой области) земельные участки.
• Территории, относящиеся к лесному фонду.
• Земли водного фонда страны.
• Площади, используемые для нужд промышленности/энергетики/транспорта/связи/ обороны. К этой же категории относятся и наделы, отданные под космодромы и т. п.
• Особо охраняемые участки.
• Земли запаса.

На территории Украины также выделяют делянки, предназначенные для оздоровительных учреждений и имеющие историко-культурное значение. А вместо земель запаса (не находятся ни в чьей собственности) в этой стране существует категория территорий рекреационного предназначения. «Бесхозные» же площади не имеют категории, а равномерно распределяются между другими.

Ограничения в оборотоспособности

Это понятие подразумевает возможность отчуждения или перехода от одного лица к другому. А ограничения значат, что по некоторым причинам земля ограничена в использовании или изъятии из оборота. Такое имущество не может участвовать в сделках по предоставлению в частную собственность. Это относится к участкам:

• охраняемой территории;
• лесного фонда;
• муниципальным территориям;
• для нужд связи и оборонной сферы.

Весь список ограничений указан в Земельном кодексе РФ (статья 27).

Специфика законодательства

ФЗ № 66 регламентирует порядок предоставления, зонирования земель, предназначенных для дачного и садово-огороднического использования. Нормами также устанавливаются правила формирования некоммерческих объединений. В Законе отражены принципы регулирования и управления, установлены обязанности и права участников, специфика приватизации наделов. ФЗ не допускает изменения целевого назначения и вида использования указанных земель при осуществлении сделок с ними.

В НПА нет критериев для оценки санитарного состояния придомовой территории дома

Во второй день онлайн-семинара Председатель Совета Ассоциации «Р1», руководитель РосКвартала Борис Валит сосредоточился на практических темах, связанных с земельным участком под МКД. Мы разобрали:

• кто должен содержать дороги;
• какие требования предъявляются к местам накопления ТКО;
• как установить шлагбаум и дорожные знаки во дворе;
• как принять участие в национальном проекте «Комфортная городская среда».

Кратко об этих темах вы можете узнать из деморолика:

Смотрите деморолик на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡️

Один из вопросов, которые рассмотрел Борис Валит, – есть ли какие-то критерии оценки загрязнения придомового участка. Законодательно они не установлены. В НПА прописаны только требования к составу, периодичности и порядку выполнения работ для надлежащего содержания придомовых территорий.

Эксперт привёл в пример региональную практику – решение Тверской городской думы от 16.10.2014 № 368. В п. п. 6.140–6.145 этого документа зафиксировано, как часто должна проводиться уборка двора и её последовательность.

Сперва чистят тротуары, затем пешеходные дорожки и дворовые территории. Уборка, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, проводится до 13.00. Снег при ручной уборке тротуаров и внутриквартальных проездов должен убираться полностью, под скребок. При отсутствии усовершенствованных покрытий снег убирают под движок, оставляют слой для последующего его уплотнения.

Исходя из этого можно сделать вывод, что если территория убирается не по установленным в этом документе нормативам, то её можно считать загрязнённой. Чтобы этого избежать, УО и ТСЖ необходимо выполнять все предписанные законодательством работы в полном объёме, в указанные сроки или с установленной периодичностью. Иные критерии оценки качества выполненных работ отсутствуют.

Можно ли размещать на придомовой территории объекты торговли

Способы увеличения стоимости

Увеличение стоимости участка может осуществляться посредством таких действий:

• присоединением бесхозного участка к своему (такой вариант возможен после обращения в орган муниципалитета, которому принадлежит такая территория);
• выравнивание границ надела;
• изменение конфигурации участка;
• использование возможностей, обеспечиваемых ландшафтным дизайном;
• прокладыванием инженерных коммуникаций;
• обеспечением наличия всей необходимой документации на участок;
• благоустройством надела.

Стоимость проведения

Стоимость осуществления оценочных работ может существенно отличаться в зависимости от следующих факторов:

• площадь участка, который подвергается оценке;
• расположение земельного надела;
• перечень работ, которые необходимо выполнить оценщику;
• размера государственных пошлин или расценок организации, если оценка заказана у юридического лица.

В общем, по территории РФ стоимость проведения оценки начинается от 2 тысяч рублей, а срок проведения работ обычно не превышает 5 рабочих дней (при отсутствии необходимости запроса дополнительной документации).