На фотографиях к данной статье изображен типичный для России подъезд многоквартирного дома: штукатурка облупилась, краска вздулась и отвалилась, плитки на полу практически уже и нет, почтовые ящики попросту не пригодны к использованию.
На фоне последней статьи о подъездных лампочках у меня и читателей возникли вопросы относительно состояния подъездов в целом. Как часто их должны ремонтировать, что конкретно должны делать и самое главное – как воздействовать, если ремонт не производится уже длительное время.
Когда нужно делать ремонт подъезда
Ремонт подъездов МКД относится к текущему ремонту. Проводят его раз в 3-5 лет, но возможно и чаще, если в этом есть необходимость. Технически перед текущим ремонтом подъезд должен находиться в удовлетворительном состоянии, без конструктивных повреждений стен, лестниц, входной группы и коммуникаций, а для его восстановления до нормативного состояния необходимо отремонтировать не более 30% имущества.
Если же более 30% общего имущества МКД повреждено и требует восстановления, обнаружены серьезные косметические и конструктивные дефекты, то возникает вопрос о капитальном ремонте, причем не только подъезда, но и всего жилого дома.
Можно ли ускорить процесс?
Если ремонт в многоквартирном доме в ближайший год не планируется, а жильцов не устраивает состояние их общего имущества, то можно ускорить проведение работ.
Для этого собственники жилья, согласно Жилищному Кодексу РФ, организуют проведение общего собрания.
На нем должно быть принято решения о необходимости проведения текущего ремонта. Нужно зафиксировать, какие именно виды работ планируется провести.
Протокол общего собрания передается в Управляющую Компанию, которая на его основании должна скорректировать список МКД нуждающихся в обновлении подъездов.
При этом собственники жилья имеют право контролировать работу подрядных организаций и в случае предоставления услуг ненадлежащего качества обращаться с претензией в свою Управляющую Компанию.
СПРАВКА: УК обязана провести все необходимые работы, даже если некоторые собственники имеют задолженность по квартплате.
Проведение текущего ремонта является обязанностью Управляющей Компании МКД. Он должен проводиться не реже одного раза в три – пять лет. При этом собственники жилья не несут никаких дополнительных материальных затрат.
Юридические основания
Юридическим основанием текущего ремонта подъезда МКД является договор между собственниками квартир и управляющей компанией, где оговариваются обязанности УК, порядок выделения средств, а также периодичность ремонта.
Решение о внеочередном ремонте подъезда принимает собрание собственников жилья, в ходе которого они составляют и принимают заявление, адресованное управляющей компании. После получения такого заявления, согласно Жилищному кодексу, создается оценочная комиссия, которая исследует состояние подъезда и выносит решение.
Финансирование косметического ремонта подъезда МКД осуществляется из средств, ежемесячно вносимых собственниками на содержание и ремонт жилья. Если же имеются повреждения входной группы, коммуникаций, окон и т.д., требующие капитального ремонта, то средства выделяются из фонда, который формируется по статье «Капитальный ремонт».
Жалоба в случае бездействия УК
Для начала стоит написать претензию в саму управляющую компанию. Если решить вопрос мирным путем с УК не получается, можно обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию. Данный орган имеет право привлечь виновных лиц к административной ответственности.
Если же и этот способ не даст результатов, у каждого гражданина всегда остается право обратиться за защитой своих прав и законных интересов в суд.
Ознакомьтесь более подробно, куда жаловаться на управляющую компанию.
Перечень работ при ремонте подъездов
В перечень работ по текущему ремонту подъездов, согласно постановлению Госстроя России №170 от 27.09.2003 о правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда, входит ремонт отдельных участков отделки стен, потолков и полов. Периодичность определяется там же и составляет 3-5 лет. Документальное сопровождение включает сметы, опись работ, а также акты о приемке результатов работ.
Как правило, при текущем ремонте подъездов выполняют следующий перечень работ:
- Побелка и покраска стен, батарей, перил и потолков
- Ремонт тамбура, включая двери
- Ремонт входной группы, в том числе козырьков
- Замена или вставка стекол в окна
- Ремонт или замена почтовых ящиков
- Ремонт или замена подъездных электрических щитков
- Ремонт или замена клапанов мусоропроводов
- Частичное восстановление или замена покрытия пола и т.д.
Не все работы проводят одновременно, в каждом конкретном случае список составляется отдельно, в зависимости от результатов обследования подъезда. Подробней об этом написано, в методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ).
Нюансы
Если, обслуживающая многоэтажный дом организация, согласна произвести модернизацию подъезда, то собственникам следует внимательно составить список всех необходимых мероприятий, которые будут отображены в дефектной ведомости. Жилищно-коммунальное объединение будет осуществлять только тот объем ремонтных работ, который указан в ведомости. Поэтому перед ее подписанием уполномоченному лицу следует тщательно изучить все пункты. Желательно внести в документ все необходимые работы (замена разбитых стекол, изношенных почтовых ящиков, вышедших из строя светильников, перил и пр.). Следует принять во внимание, что не предусмотренные в ведомости пункты, исполнительная сторона не будет исполнять. Все действия придется инициировать заново (направлять заявку, ждать ответа, составлять ведомость и пр.).
Кто должен осуществлять текущие и косметические ремонты
Состояние строительных конструкций жилого фонда, и особенно многоквартирных домов, всегда находится на особом контроле органов исполнительной власти. Любые отклонения и нарушения в системе эксплуатации и поддержания в рабочем состоянии должны фиксироваться жилищной инспекцией. По факту нарушений выносятся предписания и налагаются штрафы, но заставить управляющую компанию сделать ремонт хотя бы в подъезде бывает значительно сложнее, чем организовать капремонт.
Как минимум два документа обязывают организацию, управляющую эксплуатацией многоквартирного жилого здания, делать ремонт подъездов многоквартирных домов:
- Постановление или предписание Госстроя РФ от 27.09.03 за номером 170. Документ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда» прямо возлагает обязанности по проведению своевременного восстановления элементов конструкции жилых, и в том числе многоквартирных зданий на управляющие или жилищно-эксплуатационные конторы;
- Договор на управление эксплуатацией жилого здания, подписанный компанией и жильцами или их представителями. Независимо от того, как сформулированы позиции в части проведения текущих и косметических ремонтов в договоре, компания обязана выполнять требования по обеспечению безопасной эксплуатации жилого здания многоквартирного типа.
К сведению! Даже суды различных инстанций не принимают во внимание доводы ЖЭКов, и тем более компании-распорядителя о том, что решение о сборе средств и проведении ремонтных работ текущего или косметического назначения должно утверждаться собранием жильцов.
И уж подавно судовыми инстанциями не принимаются во внимание попытки обосновать непроведение работ отсутствием необходимого объема денежных средств. Мало того, Правила Госстроя однозначно определяют, что текущий ремонт подъезда должен выполняться в точно установленные сроки. Кроме того, проведение ремонтных работ капитального и текущего назначения Правилами №170 однозначно относится к одному из видов управления и эксплуатации жилищного фонда. Их отсутствие судом расценивается, как умышленное неисполнение обязательств, и может послужить основанием для наложения на управляющего крупного штрафа или расторжения договора.
Выводы
Время от времени в косметическом ремонте нуждается не только квартира, но и подъезд МКД. Как правило, его проведение входит в обязанности управляющей компании за счет взносов жильцов здания. Если работы осуществляются по инициативе жителей, им придется за это доплатить, а если УК не спешит исполнять свои обязанности – полностью финансировать данное мероприятие. Вернуть потраченные средства можно через суд.
Источники
- https://www.air-ventilation.ru/Remont-podezda.htm
- https://pravovdom.ru/zhkx/remont-podezda.html
- https://blog.DomClick.ru/post/kak-dobitsya-remonta-v-podezde
- https://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/remont/tekyschii/podjezd/kto-dolzhen-delat.html
- https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/obsluzhivanije/strashnyj-podezd.html
- https://uslugi-gkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/remont-v-podezde/
- https://ZKHinfo.ru/mnogokvartirnyj-dom/remont-podezdov
- https://18podyezdov.ru/kosmeticheskij-remont-podezda-dogovor-garantiya-sroki-periodichnost/
- https://aif.ru/dontknows/eternal/kak_chasto_upravlyayushchaya_kompaniya_dolzhna_remontirovat_podezd
- https://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/remont/tekyschii/periodichnost.html
- https://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/remont/tekyschii/podjezd/chto-vhodit-v-remont.html
- https://DomiPravo.ru/zhilishhnoe-pravo/dolzhna-li-upravlyayushhaya-kompaniya-delat-remont-v-podezde-i-kak-etogo-dobitsya
Текущий ремонт
Вопрос проведения текущего ремонта в одном выделенном подъезде жилого многоквартирного здания на сегодня остается одним из самых злободневных. Чтобы не потерять лицензию по решению суда, управляющая компания старается провести ремонтные работы текущего характера один раз в пять лет. На собрании жильцов зачитывается и согласовывается список предполагаемых работ, или утверждают проект решения, по которому подряд на выполнение текущего ремонта передается строительной фирме-подрядчику.
Косметический ремонт подъезда
Текущий косметический ремонт подъезда производится раз в 3-5 лет. Периодичность ремонта подъездов чётко прописывается в уставных документах ТСЖ.
Косметический ремонт предполагает:
- Восстановление слоя штукатурки в местах где она потрескалась, либо осыпалась;
- Заделку щелей и отверстий;
- Побелку стен (в редких случаях поклейку обоев);
- Покраску панелей и перил;
- Вставку стёкол в подъездные окна;
- Покраску окон;
- Покраску лифтовых откосов;
- Отделку и покраску входных и чердачных дверей.
Это основной перечень косметических работ который производится при ремонте подъезда. При необходимости данный перечень может быть расширен.
Капитальный ремонт подъезда
По нормативам, капитальный ремонт подъездов производится каждые 25 лет. В капитальный ремонт входит:
- Гидроизоляция крыши и входного тамбура;
- Ремонт межпанельных стыков;
- Замена окон;
- Замена внутридомовых коммуникаций: труб отопления, водоснабжения и канализации, электрической проводки, стоковых труб;
- Ремонт технического этажа;
- Ремонт вытяжной системы;
- Косметический ремонт;
- Внешний ремонт дома;
- Утепление дома;
- Ремонт парапета и установка ограждений на крыше;
- Ремонт подвала.
Данный перечень также может быть расширен в зависимости от обстоятельств.
В какой промежуток времени должны выполняться ремонтные работы?
Ремонтные работы в многоквартирных домах могут осуществлять:
- сотрудники Управляющей Компании или ТСЖ своими силами;
- подрядчики, нанятые собственниками жилья.
Подробнее о том, кто планирует и осуществляет текущий ремонт, читайте тут.
При этом должны соблюдаться сроки, установленные законодательством Российской Федерации для каждого вида работ (подробнее о том, какими законами регулируется текущий ремонт, читайте здесь).
Если обновление подъездов и устранение неисправностей в МКД проходит планово, примерные сроки проведения планово-текущего ремонта — 22 дня на каждую 1000 кв. метров общей площади.
При возникновении внеплановых ситуаций, необходимо придерживаться следующих сроков текущего ремонта:
- при образовании протечек — один день;
- при поломках водоотведения — пять дней;
- при повреждениях стен — один день;
- восстановление оконных блоков и дверных проемов – зимой — один день, летом — три дня;
- неисправности технического оснащения дома (канализации, отопления, водоснабжения) — незамедлительно силами аварийных служб;
- при повреждениях электроснабжения — в зависимости от вида поломки срок колеблется от незамедлительных действий до семи дней;
- при поломке лифтов — не дольше одного дня.
Порядок осуществления мероприятий по ремонту подъезда
Вначале производится осмотр лестничных клеток и маршей. На основании собранных сведений составляется план работ и расчет расхода материалов для их выполнения. Затем составленная смета утверждается на собрании жильцов, после чего заключается договор с бригадой и производится закупка материалов.
Перед началом ремонта проверяется гидроизоляция крыши. Если она в неудовлетворительном состоянии, все подновления будут бесполезными. Далее в подъезде заменяются трубы и прочие коммуникации, стекла или полностью оконные блоки. Производят размывку старой побелки, после чего выполняют реставрацию слоя штукатурки и наносят новую побелку на потолок и стены. Иногда для стен используют краску или обои. На заключительном этапе окрашивают оконные проемы, перила и плинтуса. Стоимость ремонта подъезда формируется в основном из стоимости использованных материалов и объема выполняемых работ.
Составление сметы
На основании списка работ составляют смету, где указывают стоимость ремонта. Жильцы могут сэкономить, предложив свои услуги:
- содрать со стен старую краску;
- смыть побелку;
- провести уборку после окончания отделки.
Учитывается и цена на материалы, а также оговаривается, кто будет заниматься их приобретением – сами заказчики или строители.
В сметную ведомость входит цена материалов:
- грунтовки (концентрата);
- гипсовой шпатлевки;
- штукатурки;
- масляной краски;
- бетонной смеси;
- керамической плитки;
- валиков;
- кисточек;
- мела;
- абразивной сетки.
Сюда же включают вывоз мусора, стоимость расходных материалов (веников, мешков, ведер), доставку материалов.
Отдельно прописывают, сколько стоит каждый вид работ:
- очищение стен и потолков;
- обработка грунтовкой;
- оштукатуривание поверхностей;
- шпатлевание;
- побелка;
- покраска стен, рам и других поверхностей;
- окрашивание труб, перил.
Готовую смету рассматривают жильцы. Каждый из них может внести свои дополнения или коррективы, после чего документ утверждают и приступают к составлению договора с подрядной организацией.
